永义实业莘庄商业项目全程营销服务建议书.doc

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项目全程营销顾问服务建议书致上海永义实业有限公司 xx物业服务(上海)有限公司 “永义实业莘庄商业项目”全程营销服务建议书 xx物业服务（上海）有限公司目录前言一、项目概况二、策划商业项目的考虑因素三、xx物业提供的服务内容四、xx物业提供服务的收费标准五、为何委任『xx物业』六、『xx物业』曾参与的商业项目鸣谢前言我司藉此建议书向贵司提供【永义实业莘庄商业项目】(以下简称"本项目")的全程营销服务建议书。本项目位于上海市闵行区七莘路，毗邻沪杭高速起始匝道口，处于莘庄商圈与七宝商圈之间，隶属于七莘路商业带。本项目附近有包括乐购、银七星室内滑雪场、七宝古镇商业旅游区等上海著名商业及景观资源。由于当地房地产建设的良好发展，目前本项目3公里范围内已形成超百万平米的大型社区，近50万人口，为本项目的成功实施奠定了坚实的消费群体基础。作为七莘路商业带南段领头羊项目，本项目占地12350平方米，规划总建筑面积约21060平方米，规划为商业、办公、酒店的综合商业体，发展前景良好，我司有充分的信心成功营销本项目。『xx物业』是一家专业从事房地产服务的香港公司，经营范围涉及项目策划、营销企划、项目推广、销售代理、物业管理、工程咨询及其它的专业服务，能为发展商提供一条龙的房地产项目服务，为项目的保值、增值提供全面的解决方案。『xx物业』之骨干员工都有丰富的中国房地产策划、市场推广、物业管理经验，在中国各大城市负责过之房地产项目近百个，且成绩昭然。作为香港知名地产代理商之一的『xx物业』，坚持我公司开业以来贯彻始终的“以人为本，以客为尊，以质为先”的服务精神，为众多发展商提供了专业的房地产服务，并获好评。一、项目概况本项目位于上海市闵行区区级景观道路--七莘路，处于莘庄商圈与七宝商圈之间，隶属于七莘路商业带。本项目附近有包括乐购、银七星室内滑雪场、七宝古镇商业旅游区等上海著名商业及景观资源，商业氛围浓郁。本项目3公里范围内已形成集疏影路社区、报春路社区等超百万平米的大型社区，导入近50万人口，为本项目商业的成功奠定了坚实的消费群体基础。作为七莘路商业带南段领头羊项目，本项目占地12350平方米，规划总建筑面积约21060平方米，规划为商业、办公、酒店的综合商业体，发展前景良好。本项目周边交通网络发达，包括莘庄立交、外环线、沪杭高速、莘奉金高速公路、双轨道交通（1号线、9号线）等，将大大拓阔本项目的辐射范围，并扩展目标消费群体。目前，本项目所处区域已被新的商业规划列为七莘路“闵行大道”、莘松路现代商贸走廊，即以七莘路（莘庄辖区段）街区两侧若干纵深块状组团和支马路小型商业休闲街为主，集聚现代大型专业店、大型综合超市、文化休闲中心、图书文化用品中心、小型商业休闲街。这一地区的迅速崛起，必将成为上海西南新兴城区乃至邻近省市进入上海的商业门户。本项目内部规划为商业、酒店、办公的商业综合体项目，同时作为该区域的领头羊项目，既要考虑与外部项目的竞争定位，又要考虑自身内部各不同属性组成部分的相互互动关系，因此本项目商业部分的规划显得尤其重要。整个商业的规划与定位既要满足自身的商业需要，又要符合整个“商贸走廊”的定位档次，又要与周边商业形成良性竞争局面，同时本项目东侧为景观河道，如何在前期产品定位阶段即将该因素整合起来，突出本项目独特的竞争优势。在营销定价策略方面，既要考虑到开发商的现金流，又要考虑到后期经营的统一性，商业项目的档次，业主的投资回报。本项目经济技术指标：总用地面积 12350M2 建筑用地面积 9528M2 总建筑面积 21060 M2 地上总建筑面积 17010 M2 其中商业建筑面积 7650 M2 办公建筑面积 9360 M2 地下车库建筑面积 4010 M2 建筑密度 39.9% 容积率 1.79 绿化率 26.6% 集中绿化率 8.2% 绿化面积 2530 M2 集中绿地面积 780 M2 机动车位 118个非机动车位 235 M2 ―39― 二、策划商业项目的考虑因素在定立商业项目的营销方案以及推广策略之前，首先应对下列问题作深入探讨，订定发展商业项目的大方向，继而定立营销推广计划。 1、出售或是出租？商场面积是出售或是出租比较合适？这个应该是首要决定的问题。就商铺营销模式分析来看，有两大要点，第一是销售，第二是招商。以销售为主的方式是先把整个商铺分割成独立的铺位，然后分别销售出去，这样做的好处是能在较短的时间内回收资金，同时省却以后统一招商和经营管理的难题，这对开发商是有利的。以招商为主的方式是建成的商铺发展商保留商业面积，自行招商和经营管理，获得的收益长远而稳定，企业资金的稳健度也高。更重要的是，这证明了发展商具有强大自我的商业配套能力，对提高住宅的生活素质有非常重大的帮助，同时对以后开发的项目也不存在商业配套的难题，然而这对发展商的要求较高，同时资金回笼速度缓慢。如何在短期收益（销售）和长期获利（出租）之间取得良好的平衡，是本项目营销面临的主要发展方向之一。以一个大型商场来说，要能办得成功并非容易，有赖发展商全权控制、灵活策划。业权一经卖散，策划的动力也随之被打散。小业主多只维护本身的利益，要集合众多小业主的力量来推广一个大型的新商场，困难度很高。因此发展商把商场出租作长远租金收益，商场能成功建立名声的机会较高。把商场分割出售，最大的好处在于发展商能够较短时间收回成本及利润。 2、谁是商场的目标消费者？目标消费者是商业定位需要考虑的最为重要的因素之一，不同的目标消费者对商场的业态布局、建筑设计、主题及装修都有不同的要求，因此，选定目标市场有助于决定商业物业的定位、主题及招商推广方向。本案以哪一个消费客户群为目标？ ---项目周边的消费者？ ---项目周边及邻近地区的消费者？ ---整个松江区的消费者？ ---全市的消费者？ ---全国的消费者？ ---全国及海外游客？根据本项目建筑体量及立地条件分析，本案吸引大范围的消费群体有一定难度，但主题特色明显的商业规划的辐射力会大大增强，这需要我们对周边的商圈及业态布局作出较为详细的调查，抑或优势突出抑或错位竞争，吸引最大范围内的消费群体将是我们的目标。 3、中档或是高档？商场将会是中档或是高档？这与发展商预算投入的建筑成本和将来的收入回报有密切关系。商场的档次亦决定将来的目标商户，因此应一并考虑。本案周边的聚居社区基本以中档普通公寓客户为主，同时亦会有一部分旅游观光客户、郊区客户，详细分析每类客户群的消费特征和消费力，锁定主力目标群，才能决定项目档次定位。 4、互动关系在商业项目定位之前要考虑与周边商业之间的互动关系，是错位竞争还是集商成市？这将直接影响项目的定位目标。同时，在商业项目定位之前亦要考虑商业与本项目其他物业类型之间的互动关系，目标是达至良性互动共同促进的效果。 5、商户以何种方式营运？以上第2及3项决定后，基本上已决定了目标商户。很可能目标商户没有在上海零售的执照，发展商是否愿意作出一些合作安排使这些商户能借助发展商的零售执照营运？这当然会使发展商日后的工作量及营运成本增加，但是有助扩阔客户基础，尤其是海外名牌店。 6、选择独具个性的主题一般来说，新建的商业项目须有一个明确的主题才能收到宣传效果，吸引商户和消费者的注意。主题的订定与目标消费者有很大关联。如果目标是项目周边及邻近的消费者，主题可以是本地鲜有的。如果目标是全国的消费者，主题便必须非常独特，能吸引全国人民慕名而来。根据项目定位选择独特鲜明的主题定位将会对本案的销售、招商推广起到巨大的推动作用，商业主题的凝练是本项目定位的又一重点。 7、商户组合订立了主题后，便需要制定商户组合，什么组合能产生互惠互利的作用？有一些行业对营业场地有特别的要求，因此在商场的建筑设计上要能配合。针对本项目的条件分析，我司认为专业店、休闲业将是本案的重点业态，但具体的商户组合还要在分析了目标消费群的消费特征和消费需求之后才能确定。 8、商业营运方式？运营管理是商业地产开发理念付诸实践的关键环节，亦是商业地产成功运作的关键因素，中国内地的商业地产开发商由于受到资金压力的限制，大型商业项目开发后多以销售回笼资金，产权分化导致后期统一经营管理的困难，最终导致整个商业项目的失败，造成了很差的社会影响。本案无论采取何种营销模式，还需解决商业运营方式的问题，是整体租赁给一个运营商，还是分散租赁给小型商户，抑或发展商自营，这一方面取决于目标商户的入住意愿，另一方面取决于发展商的整体实力和发展策略等因素。以上所提及的考虑因素，xx物业都可与发展商共同探讨研究，并达致“开发商、经营业主、投资者、终极消费者四赢”的局面。 xx物业商业项目的操作模式项目定位项目条件及相关案例我们的专业经验市场定位产品定位主题定位档次定位形象定位价格定位规划设计建议开发策略建议财务分析资料收集客户访谈市场调研问卷调查市场分析内部资源外部资源资源整合营销执行资金回笼计划推售策略价格策略售后服务策略销售组织策略媒体策略广告策略公关策略项目VI及平面设计品牌策略推广策划销售策划项目营销促销活动实施客源开拓销售进度空置买家接洽及跟进营销策略调整针对本项目的初步建议由于我司接触本项目的时间不多，在此仅就本项目的产品规划结合我司操作该类物业的经验，提出初步建议，在后续工作中，我司将不断完善本项目的方案，并与设计单位交流沟通，使本项目的实施不但取得良好的经济效益，更取得相当好的社会效益。 1、建筑形态：建筑形态的选择不仅要考虑项目的经营模式（出售或出租），亦要考虑项目今后的运营模式（统一经营管理或小业主自行经营）以及目标消费群体的消费习惯。根据本项目以出售为主的经营模式、项目的各项经济技术指标以及项目所处区位的目标消费群体的消费习惯，我司初步建议本项目建筑形态采用裙房商场加上主体塔楼的模式。裙房商场以三层为宜，即地下一层，地面二层，同时引进挑空中庭、室内步行街以及店中店模式，丰富商场的经营面，既考虑到项目的销售价值最大化，又兼顾项目的后期招商运营。同时，通过室内步行街的设计将商场内部分为几个商业组团，主体塔楼建议采用2栋框架结构的塔楼设计，设置独立的车行、人行出入口，这样可以将酒店和办公的功能进行区隔，保障各功能部分的独立运行。中庭室内步行街店中店 2、建筑风格：莘庄地区为上海西南以居住功能为主的新兴城区，导入的人口亦多为城市新兴中坚阶层，周围建筑物的外立面以现代风格为主，因此，我司建议本项目的外立面采用现代简约风格，与周边相协调，同时亦能体现项目的现代时尚感，切合目标消费群的消费心理。同时，考虑到地块东侧为一条天然河流，景观优势明显，该部分的商业立面可以引入旗廊设计，若与休闲业态相结合，可以使室内与室外的商业空间形成互动，体现独特的水文化内涵。外立面建议外立面建议 3、业态组合取向：本项目所处的七莘路上，北段的商业配套相对较齐全，而本项目所处的南段，除了乐购大卖场外，主要是社区临街商铺，业态也以简单的生活配套为主，档次较低，且未形成一定规模的商圈效应。根据闵行区最新商业规划：七莘路“闵行大道”现代商贸走廊的七莘路沿线（莘庄段至七宝段）街区两侧相关地块集聚现代大型专业店、大型综合超市、文化休闲中心、图书文化用品中心、小型商业休闲街、大型室内滑雪运动休闲中心等新兴商业服务业业态，成为体现区内城市形象和功能、第三产业特色、多业态多功能集聚、条状块状相结合的“闵行大道”。七莘路沿线规划：休闲港湾——“莘庄花园港”；现代商务楼群；图书文化用品中心，主体为图书、音像制品、办公用品，配套为网吧、咖啡室、便利店、快餐店等。根据政府商业规划以及本项目的自身状况，我司建议本项目的商业部分以文化餐饮、文化休闲娱乐为切入点，同时，引进品牌专卖店，提供个性化的中高档服装服饰、家居用品的零售服务，以与乐购大卖场进行错位经营。 4、辅助设施考虑：由于本项目的占地面积不大，根据目前的业态组合思路，将以餐饮、文化休闲娱乐业态为主，因此相对应的配套设施面积要求较高，这样亦会挤压实际的商业经营面积。在此，我司根据本项目的地块状况，提出如下建议，增加配套以及商业经营面积。 1)地下层：建议做足基地面积，这样可以增加一部分的停车位，亦能增加地下层的商业经营面积，同时通过下沉式的设计，引进双首层概念，增加商业销售价值。 2)裙房顶：除了设置一些设备，其余面积可以考虑设计成空中花园，引进露天餐饮设施，增加营业面积，同时也增加了塔楼的景观面。 3)河道退界：河道的退界处可以考虑绿化建设，使之成为景观带，同时也可以引进露天酒吧，增加经营面积，使室内外的经营空间得以良性互动，增加沿街面，扩大商业价值。三、xx物业提供的服务内容 xx物业将组成一支结合营销、策划、文案、工程、物业等各专业领域的资深人士的项目营销小组，在整个服务期间，提供全程营销服务。根据本项目的工程进度节点，全程营销服务包括如下几个方面：时间节点服务名称服务内容项目立项至项目开工项目发展策划服务根据市场调研、项目自身状况以及可供借鉴的案例，进行本项目的产品定位策划，同时指导建筑规划设计。项目开工至项目交付运营项目营销代理服务在产品定位明确的前提下，根据市场状况制定项目的营销方案，包括价格策略、整体推广策略以及销售策略。项目销售的组织以及执行，同时根据销售进展状况进行营销策略的调整。项目开工至项目交付运营后2年项目物业管理服务在项目交付前，提供工程咨询、设备选型、物业管理筹备、物业策划、物业培训等顾问服务，在项目交付使用后进行项目的日常管理服务，并使项目的运营正常化、规范化，同时保障物业的增值。（一）项目发展策划服务在了解区域房地产市场整体发展现状及未来规划的基础上，通过对区域商用物业的市场发展状况、特性和竞争力分析、及消费群体的消费能力和消费特点的调查和研究，透视、挖掘项目的核心竞争力，同时根据对目标客户访问所取得的倾向性意见，锁定项目的目标客户群，并在此基础上分析目标客户群的消费特点，设定本项目的产品定位和形象定位，同时进行产品规划建议，并以此为基础参与甲方的方案设计。提交成果：《项目发展策划报告》工作时间：40个工作日提交形式：PowerPoint演示具体内容： 1、市场分析：宏观经济环境分析 ▌ 区域经济发展水平概述 ▌ 居民生活水平与消费结构 ▌ 人口的增长、分布与结构 ▌ 政府未来的商业发展计划及对本项目的影响区域商用物业市场情况分析 ▌ 区域商业物业的总体发展概况 - 区域商业环境分析 - 区域主要商圈分布及消费群体分析 - 区域商业物业的租金/售价水平分析 - 区域商业物业的市场发展前景分析 ▌ 区域办公物业的总体发展概况 - 区域办公物业分布 - 区域办公物业的租金/售价水平分析 - 区域办公物业消费群体分析 - 区域办公物业的市场发展前景分析 ▌ 主要个案分析（商业及办公物业） - 规模及档次 - 规划特色 - 经营类别及经营方式 - 辐射范围及消费群体构成 - 租金/售价水平 - 主要商户/客户 - 物业管理目标客户特征分析（商业及办公物业） ▌ 区域消费者消费特征分析（问卷调研及专家访谈） - 消费者的收入层次分析 - 消费者消费力分析 - 消费者消费习惯 - 消费者结构分析 - 消费心理分析 - 消费者消费模式分析 ▌ 区域办公物业消费特征分析 - 需求分析 - 支付能力分析 - 消费心理分析 - 消费模式分析结论：项目市场机会的判断 2、项目分析：项目概况 ▌ 项目的发展背景 ▌ 项目概况及相关经济技术指标 ▌ 项目发展工程进度 ▌ 已获批准的有关文件和图则项目竞争力分析 ▌ 区位条件分析 ▌ 区域发展前景分析 ▌ 项目SWOT分析：优势、劣势、市场机遇点、市场威胁相关案例借鉴 3、发展定位：项目产品定位 ▌ 目标市场定位 - 目标消费者定位 - 目标经营者定位 ▌ 项目产品定位 - 商业功能体系 - 办公功能体系 ▌ 项目形象定位（设计理念） - 社会形象 - 产品形象 - 广告形象 ▌ 项目价格定位 - 价格定位的原则 - 租金/售价测算及定位 4、规划定位：项目规划及建筑建议 ▌ 整体规划建议 - 规划目标、原则 - 商业体系规划建议 - 各商业组团规划建议 - 各商业板块商品组合及目标商家 - 办公体系规划建议 ▌ 环境规划建议 - 办公环境 - 购物环境 - 人文环境 - 休闲环境 ▌ 人流引导 - 交通设施 - 步行区域 - 地下人流引入 - 地面人流引入 - 垂直交通组织 - 平面交通组织 - 无障碍通道 ▌ 物流输送 - 仓库的预留 - 货梯的设置 - 运输通道 - 卸货区 ▌ 配套设施 - 休闲区 - 娱乐区 - 门口广场 - 停车场 - 洗手间 - 通讯设施 - 智能化设施 - 自助式售货机、柜员机 ▌ 物业间隔 - 商铺间隔思路 - 不同业态的商铺间隔建议 - 办公间隔思路 - 办公间隔建议 ▌ 装修建议 - 装修风格 - 总体档次 5、收益测算：项目的投资构成与开发成本估算 ▌ 项目开发建设进度计划 ▌ 基本参数 ▌ 项目开发成本估算项目销售收入测算 ▌ 项目各类物业的租金/售价测算 ▌ 项目收益进度预测经济效益分析结论：项目是否可行及应规避的不利因素处理（二）项目营销代理服务依据项目的特点、定位，及对市场机会的判断和把握，就如何包装、宣传推广、销售策划而制定一系列相关的营销策略。同时根据营销策划的指导，建立专案销售队伍，按照销售计划的要求，开展销售推广活动，接触跟进目标客户，完成销售工作，并根据现场销售进展情况、工程进度以及客户反馈信息即时调整营销策略及销售计划，使本项目的利益最大化。提交成果：营销建议书/销售执行工作时间：自项目开工建设至项目交付运营提交形式：PowerPoint/定期交流会具体内容：项目的营销策略 ▌ 项目价格定位策略 - 整体售价水平及各销售阶段的价格控制策略 - 价格表的制定 - 付款方式及折扣设定 ▌ 项目销售策略 - 推售时机建议 - 推售步骤建议 ▌ 项目销售策略 - 推售时机建议 - 推售步骤建议项目的推广策略 ▌ 项目优势挖掘 ▌ 项目推广主题提炼 ▌ 项目推广策略 - 推广策略总体思路 - 品牌策略 - 广告策略（广告主题、风格、手法建议，广告诉求点提炼，各阶段诉求点提炼，广告投放配合措施） - 媒体策略（媒体选择） - 促销策略（地盘包装、卖场布置、示范单位设计、促销活动安排、优惠措施等） - 公关推广策略（定向营销、有关媒体公关活动） - 销售推广计划及预算 - 销售/招商工具组合建议 - 销售/招商物料设计与制作建议项目资金回笼计划及预算项目销售筹备 ▌ 项目LOGO及VI形象设计建议 ▌ 销售手册设计建议 ▌ 宣传单张海报设计建议 ▌ 网页设计及网站建设建议 ▌ 现场包装设计 ▌ 平面系列稿设计 ▌ 现场接待中心布置设计 ▌ 销售相关合同厘定 ▌ 销售管理表单设计项目销售执行 ▌ 筹备成立专案销售队伍 ▌ 推盘进度制定 - 销售阶段设定 - 推广区域设定 - 销售区域划分 - 销售工作目标计划制定 ▌ 目标客户接触及招商洽谈 ▌ 来电、来访客户接待 ▌ 目标客户渠道开拓 ▌ 目标客户跟进及商业谈判 ▌ 下手合同签订及协助收取款项 ▌ 合同登记手续办理 ▌ 分阶段销售活动组织与实施 ▌ 即时营销策略调整 ▌ 促销手段建议 ▌ 工程进度协调以及商户进场安排 ▌ 装修期业主、商户、物业管理、工程队协调 ▌ 每日销售小结会议 ▌ 每月实际销售情况分析及对策建议（三）项目物业管理服务依据本项目的特点、定位，及我司对该类物业的管理经验，从工程咨询介入，提出具有项目特色之先进的管理理念、管理系统，确立本项目在市场中独特、卓越之品牌形象。同时，利用本司的管理资源，可协助本项目达致国际品质ISO9002之要求，使物业管理工作标准化、规范化、系统化，通过ISO9002质量体系的运行，保证服务质量、服务水平长期稳定在高水平上，有助提高管理水平及物业价值。提交成果：建议书/管理文件/培训/物业管理执行工作时间：自项目启动至项目交付运营后2年提交形式：书面文件/定期交流会具体内容：物业交付前物业管理顾问服务（至物业交付运营前一个月） ▌ 物业工程 - 大厦设计建议从后期使用者的角度向发展商提供有利于未来管理之改善建议，诸如人流车流控制，交通控制，绿化的布局；提出将来大厦保养维修可能产生的问题，并能在建筑期内做出相应的增删。 - 机电设备建议按我司曾管理众多不同类型，不同组合之物业经验，可提供最适用于本项目之机电设备咨询建议，再加上本司对该等机电设备之实际操作经验，肯定可为贵司在选用最合适之机电设备时提供物业管理上的专业意见。 - 合约文件对设备采购文件提出建议，尽量减少可能产生之矛盾，同时亦于合约条款内对有关的商户做出公正的监控，确保发展商得到应有的保障。 ▌ 物业管理 - 物业包装（xx物业品牌支持） - 保安系统于详细考虑莘庄商业大厦之整体设计组合后，本司将对项目之保安要求做出评估，并建议详细之未来保安系统安排，以配合大厦智能型的硬件设计。 - 清洁要求 - 管理预算参照上海地区及周边其他物业管理费用收支，生活指数，物价幅度，提供一准确及合理之未来管理支出预算案予发展商，配合市场推广策略。 - 人事管理 u 草拟各级管理员工之岗位职责及权限； u 安排员工招募及聘用，包括制定招聘要求及人员面试、考核及挑选等工作； u 制订人事制度、员工守则及协助编制员工之劳动合同； u 与当地劳动局联络，安排一切有关员工聘用之登记、转职等手续； u 安排整个管理队伍之制服设计，务求为队伍塑造一个专业、热忱的服务形象。 - 员工招聘／培训 - 厘订契约联同发展商之律师事务所，共同订定一符合发展商及共同业主利益之物业公共契约，使各方面都有一个公平合理及具有约束力的法律文件，清楚阐释大厦内的公共部分，共同业主的权利义务，以及物业经理的职权和责任等等。 - 物业交接 - 保险估值 - 规章制度的订立 u 管理公约：包括为物业拟订份额之分配、管理费收支及所提供服务之范围、管理公司及业主之权利及义务、管理酬金及管理费订定之标准。 u 业户手册：包括管理费之缴付方式及盈亏、联络途径，包括填报紧急联络资料等；加建及改建、装修守则、如装修承造商、施工保险及责任、施工期间注意事项等； u 清洁服务：如公共地方清洁及垃圾清倒安排； u 保安服务：防火及防风须知、停车场须知；各项服务之说明和注意事项； u 业户守则：如室内维修保养责任、招牌及告示海报等规定。 u 员工工作指引：内容包括管理工作、保安工作、公共卫生、电梯、电力系统、消防、给排水、楼宇结构及维修、防洪及防火、各项服务之流程、投诉处理、各项紧急突发事件预案、防止贿赂条例等。 u 员工手册：包括公司组织架构明细表，薪津福利安排及计算，入职、升迁及解雇等公司守则。 u 管理工作使用表格之汇总：包括入伙、收楼、装修规定、制订大厦机电、消防之管理、保安、车场、会所之管理、管理公司、管理处及员工之管理、各项服务、清洁卫生、财务等使用表格。 u 各岗位之责任制度物业交付后物业管理顾问服务 ▌ 二次装修管理二次装修管理的规范与否直接影响到后期物业管理正常运作，影响到物业的增值、保值，故对届时的管理将会有较高的要求，本司将根据本项目的实际情况，制定相关操作流程、管理制度和二次装修管理手册。 ▌ 保安管理 - 配合物业要求，拟订适当的人员安排及保安服务计划； - 透过良好之保安培训，确保物业在意外发生时，能采取紧急应变补救措施； - 与发展商定期检讨物业保安事宜，并安排夜间突击检查，发现问题及时纠正汇报； - 如遇大量物品搬离，有关人士必须事先通知管理处做好登记； - 做好人员及车辆进出管理，确保物业的正常运作，以免不良分子有机可乘； - 拟订制定保安制度及编制各相关巡逻路线表等。 ▌ 清洁保洁 - 拟定物业清洁各岗位服务之标准； - 制定日常清洁以及大型设施保洁之工作计划； - 对清洁服务之日常运作进行监督，保证物业的服务水准； - 定期的员工操作培训，强化操作技能； - 清洁员工之安排，包括岗位分配及当值时间等； - 详列每一清洁服务内容及安排，如清洁频度及清洁标准等。 ▌ 绿化养护 - 绿化区域进行清扫，树木、花草浇水、除虫，剪草、施肥；草坪养护补种，树木及花草调整、以及室内摆放。 - 布局适应建筑功能需要，无明显病、虫害，无药害，及时处理绿化与其他公用设施的矛盾，保持绿化景观的完整，布局合理、无枯枝败叶。 - 专业的绿化管理，浇水，修剪养护树木、花草等，行使正常的养护和管理工作。范围包括大厦区域内的公共草坪、树木，定期做养护草木工作。 - 提供时花、苗木、盆栽及室内摆花等服务。 ▌ 设备维护 - 根据本司过往之经验，协助挑选适当之保养承包商定期处理大型设备之维修保养计划，及参与整个招标程序。 - 本司将在日常不间断的物业维修保养的基础上，定期对物业内所有设备进行检查，指导处理各项维护及定期保养工作； - 编制中长期修缮计划，维护所有设备之基准及品质定位，并制定各类保养报表，范围：房屋维修养护、配电系统、电梯、大厦/会所中央空调系统、消防系统、机电及自动化系统、给排水系统、污水管理、停车场设备、弱电系统。 ▌ 法律事务 - 草拟各项符合法律规定之文件。 - 代表全体业主执行大厦内及政府的规章制度。 - 进行各种诉讼，由证据搜集及准备至上庭聆讯。 - 保存各项法律性之文件。 - 其他一切法律事务。 ▌ 财务管理 - 订立财务制度，包括各级管理人员之财务权限及支出批准之程序，务求有效控制管理收支； - 按中国现行之法规及管理公约，制定处理欠缴管理费及其他费用之程序，以确保稳定之管理收入； - 安排制订电脑化会计程序，包括教导会计员操作； - 编制财务文件； - 根据中国现行税法，与税务局联系及协商有关管理本物业所需缴付之税项及税率； - 订立完善之稽核制度； - 安排国内持照会计师作年度审核； - 建立财务及业户之资料储存库，以提供准确资料及财政状况预算，作为未来发展之根据及参考； - 为物业开设必须之银行户口，制订有关收取费用之安排。 ▌ 人事、行政及公共关系 - 与各业户保持紧密之联络。 - 为本项目投购第三者责任险及一切财产险之保险赔偿，同时亦提供劳工赔偿给各员工。 - 解答及处理业户之投诉。 - 及时通知业户一切突发事件，如电力中断、台风警告等。 - 代表业户与政府联络。 - 处理各项投标及合约。 - 委托律师处理涉及法律问题之事件。 - 制定及修改公共守则。 - 融洽外部环境，沟通与融洽与社区有关的供电、供水、供气、市政、环卫、防疫、居委会、房管局、公安、消防、邮政、交通、绿化及委托服务保养单位等。与政府管理部门建立日常联系网络及和谐的工作关系，使本项目的运作及管理取得良好物业管理外部环境。 ▌ 节能能源约占管理开支百分之四十至五十，因此在节减管理开支中，节能便是最有效的方法。具体节能方法需视乎现场设备及安排成立小组专题研究及监管，由物业经理协调。四、xx物业提供服务的收费标准序号服务项目服务形式 /提交成果服务期限收费标准 1 项目发展策划服务《项目发展策划报告》 40个工作日人民币20万元 2 项目营销代理服务营销建议书/销售执行自项目取得预售许可开始至项目完成销售止销售佣金：按完成销售金额的2.5%收取；招商佣金：按照完成招商单位年租金的10％收取 3 项目物业管理服务建议书/管理文件/培训/ 物业管理执行自项目正式启动至项目交付后2年前期顾问：每月人民币1.5万元后期管理酬金：具体待完成物业管理预算后再定。备注： 1 以上服务内容和收费标准是基于常规操作而拟出的初步方案，具体执行将会因应贵司提出的深度要求和合作形式进行调整； 2 以上各项前期工作的时间安排将交叉进行，以配合发展商的要求为准。五、为何委任『xx物业』 u 品牌资源优势 xx物业自成立以来，励精图治，至今服务过的地产项目逾100余个，面积超过280万平方米，项目遍布香港、上海、成都、天津、南昌、郑州、南京、福州、苏州等地，获得业界广泛好评。 xx物业年销售金额逾10亿元，管理面积超过100万平方米，为众多项目提供品牌支持，提供增值服务。xx物业已获得ISO9001质量认证，国家物业管理二级资质，品牌实力卓著。 u 技术资源优势 xx物业自成立以来，将香港先进的地产操作经验引进内地，结合内地的不同市场状况，进行总结、创新、结合，为发展商提供全面的物业服务，同时获得相当多的成功的经验。 xx物业分设销售策划部、物业管理部、中介代理部，业务范围涉及营销企划、项目推广、销售代理、物业管理、工程咨询及其它的专业服务，为发展商提供一条龙的物业顾问服务，为物业的保值、增值提供全面的解决方案。 u 人力资源优势 xx物业90%以上的员工为大学本科以上学历，在业界均具有3年以上的专业工作经验，公司高级管理层皆为国内最早从事房地产策划、市场推广、物业管理的精英，能提供发展商专业的、创新的、优质的服务。 u 客户渠道优势 xx物业在近几年的业务发展过程中，本着“以人为本，以客为尊，以质为先”的服务精神，获得了客户一致好评，并形成了境内外客户网络，能提供发展商相当的目标客源。 u 敬业专注投入 xx物业重视开发商给予合作的每个项目，并为其成立独立的专案小组，专注投入，统筹各项细节，助发展商把握先机，共创佳绩。六、『xx物业』曾参与的商业项目 1. 通海中华城商业街 “通海中华城”项目由通海建设有限公司发展，位于黄浦区中华路，项目北至紫霞路，南至东江阴街，西靠中华路，东临南仓街，整个项目建筑面积约60万平方米，共分三期开发。“通海中华城”商业部分沿中华路呈带状分布，整个商业项目建筑面积约8万平方米，沿街面宽达800米。该商业项目依托董家渡高档聚居区强劲的消费潜力，立足社区，外向辐射，力图通过该商业项目的建设逐步完善董家渡地区的居住环境，营造良好的生活氛围。同时，亦希望使该商业项目成为黄浦区乃至整个上海社区商业的典范。受通海建设有限公司的委托，我司担任“通海中华城”商业项目的全程营销顾问，由于该案面临商业体量巨大以及开发周期较长的困境，我司从市场研究、竞争项目研究、产业导向研究着手，将该项目定位于“立足社区配套，发展特色商业”的社区商业升级版模式，引进“体验式消费”理念，在营销策略方面，建议采用“只租不售”的模式，积极寻找商业合作伙伴，在成功经营商业物业的前提下进行资本运作，品牌运作。 2. 新时代广场 “新时代广场”位于上海市静安区南京西路881号（吴江路188号），北靠高尚地段南京西路，南靠上海时尚步行街吴江路休闲街，西临地铁2号线石门一路站。项目紧临“梅、泰、恒”商务金三角，地铁上盖物业。地上5层，总建筑面积约为6700平方米。受业主委托，我司担任“新时代广场”商业项目的独家营销代理，由于该案停业较长时间，虽然位置优越，但是市场影响较差。我司从市场研究、竞争项目研究、产业导向研究着手，将该项目定位于“面向周边年轻商务女性、经营具有日本时尚风格服装和饰品的特色购物休闲商场”，并引进“尚海风企业管理公司”进行经营，同时赴日本进行招商，并取得丰硕成果，为后期销售打下坚实基础。在营销策略方面，采用“整体包租，统一经营”的模式，积极赴长三角地区进行推广销售。 3. 丽景天成商业街丽景天成位于成都市武侯区，由小天北路、小天西路、小天南路、小天东路围合而成。该项目是区政府大力推进的旧区改造项目，项目占地23万平方米，总建筑面积达13万平方米，其中沿街有35000平方米的商铺以及一个5000平方米的商场。由于将丽景天成定位为成都城南地区高级居住社区，因此，考虑到客户对小区高档生活配套存在迫切的要求，并成为其置业购买的主要考虑因素，我司将丽景天成的商场定位为高级会所，采用“会员制模式”经营，同时将其余临街商铺按照每条街所处的位置，进行专业的商业街塑造，小天北路为时装旗舰一条街，小天南路为酒吧一条街，小天西路为美容美发一条街，通过“造街造市”的定位，保证小业主的经营空间，并与住宅销售相互带动。在销售策略方面，我司提出了“先租后售”的策略。先期，通过我司的客户资源引进行业“领头羊”与开发商合作，达到旺市的目的，其次吸引目标买家跟进，同时，亦吸引了大批投资客进场炒作。 4. 苏州锦华苑第五期苏州“锦华苑”项目由香港新继集团发展，位于苏州新区主干道狮山路，北至金山路，东至滨河路，西靠“狮山花园”，整个项目占地13.2万平方米，共分五期开发。 “锦华苑”一、二、三、四期建成以来，由于其优雅的环境、齐全的配套设施、知名的物业管理，已成为菲声苏州的著名高档住宅项目，是苏州外商租赁的首选，入住率一直保持在95％以上。受香港新继集团委托，我司对锦华苑五期的商业项目做前期规划建议，第五期项目位于整个地块的南端，占地面积约18541.232平方米，预计可建建筑面积40000平方米左右，分裙楼和塔楼两个部分。根据项目所在地的实际情况，结合苏州新区未来发展规划前景，我司建议裙楼定位可以从以下几方面着手：一站式餐饮娱乐中心、家居生活广场、展示中心、电脑咨询广场；塔楼部分定位为：酒店服务式公寓、产权式酒店。我司的规划建议具有充分的市场依据，具有科学的前瞻性，经过实践的检验，符合苏州新区的经济及社会的发展规律，具有很强的操作性及发展潜力。 5. 濮阳昆濮商业城昆濮商业城位于濮阳油田商贸区，总建筑面积11万平方米，规划为集酒店、餐饮、娱乐、购物为一体的大型综合商业物业。我司获委任为全程营销顾问，我司接手时该项目处于场地平整阶段。我司通过周密的市场调研以及当地商业格局分析研究,对该项目产品建议为大型百货与特色风情街相结合的“中原都市Mall”,并对产品的建筑分布、业态布局做出合理调整。 6. 盐城文化广场 “盐城文化广场”位于江苏中部重点发展区域－盐城，城市新兴开发最新板块－盐都新区内。总建筑面积约70,000万平方米，属于以商业为主的房地产项目。我司接手时，该项目处于施工前期

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