别墅项目销售前景分析.doc

***别墅市场前景分析

一、项目概况
1. ***小区规划总建筑面积约40万平米，平均面积为200平米左右（联排别墅220、260、290平米，双拼别墅320、360、600平米，叠拼别墅250平米，小高层135、150、175平米），总计约为1738户，绿化率达到48％以上，整个住宅区有低密度的空间布置、合理景观组团、山水石的园林景观规划、小区智能化配置系统、生活功能配套一体化、人车分流组织系统、会所文化设施、运动场地、开放式的戏水广场，充分体现现代的、生态的、休闲的风格，充分表达了该项目创建“山水生态居住社区”的理念。
2. 小区位于***外商贸城的中心地段，是***外商贸城总体规划“一心、两轴、三园区”功能结构中的三园区之一，距市区约11公里。有46米宽的***大道，60米宽的**路与市区相连。并有36米宽的***大道与绕城高速全立交互通，交通便利，距离***国际高尔夫球场约3公里。

二、别墅项目经济技术指标
序号
建筑指标
单位
数量
备注
1
用地面积
平方米
447118

2
联排别墅建筑面积
平方米
148980

2.1
双拼别墅建筑面积
平方米
27280

2.2
叠拼别墅建筑面积
平方米
7000

2.3
空中别墅建筑面积
平方米
148980

3
容积率

0.93

总体容积率

1.0

三、建设期及销售计划
别墅项目计划按四期滚动开发，总建设期5年（含前期工作），第一期计划于2007年8月开工，于2009年3月底一期竣工并交付使用。楼盘销售设想：
在市场稳定的情况下，估计实现销售均价4500元/平米，80％的销售率；
在市场需求旺盛的情况下，估计实现销售均价6000元/平米，90％以上的销售率；
在市场需求不太景气的情况下，估计实现销售均价4000元/平米，70％以上的销售率；

四、产品定位
1．产品定位
小区的产品形象定位为塑造山水生态居住社区的楷模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区。
2．产品特性：
a、建筑形态：双拼别墅、叠拼别墅、联体别墅（3-4层）。
b、建筑环境：高绿化、山水式、生态化。
c、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美。
d、建筑使用率：建筑使用率很高。
e、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。
f、内部空间：宽敞、立体感强，灵活、自由、随意。
g、自然通风采光优良。
h、停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。
i、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、品位的、文化的。
.3. 园林及环境定位
园林的定位为自然山水石，以自然绿化和自然水景点缀，一切绿化及景点只须自然、随意的布置，石文化园林景观，人文涵义、亲和自然、精致、追求内在涵义胜于外表，有山、水、石之美， “山之美”，就是通过地势的起伏、落差来营造的一种自然之美。当然这里的“山”是指社区现有的自然地貌加以人工修整，以此来表达一种绵延起伏、庭院深深、引人入胜的美感。 “水之美”是以水之柔情衬托建筑的刚性之美，达到刚柔并蓄的环境效果，巧妙地借“水”选景或应用上述“水”的艺术表现手法，使整个小区环境充满动感，充满生机，达到一种美的境界，园内布局有明确的功能分区和清晰的浏览路线，主要设置花木、草坪、水面、花架、凉亭、雕塑、健身休憩设施和园林石铺装地面等。。，绿化景点的设计固然重要，但灯饰的布置也是非常重要，特别是在晚上小区的灯光从不同的角度不同的景点自然发放，会让客户置身于大自然的感觉，所以建议小区内部的灯光摆设位置要自然，如在花草丛中、水底下、树干或树伞上，水景和喷泉用多彩灯光映射。

五、卖点提炼
别墅的卖点有如下几方面：山水生态居住社区、健康生活中心、开发商品牌、旅游度假圣地、田园风光、智能化物业配备、一体划的配套。
卖点的概念转化：
1. 旅游概念：高尔夫一日游
2. 生态概念：回归自然、返璞归真、天人合一
3. 品位概念：现代建筑元素、大面积开间
4. 景观概念：亲光、观景的全景社区
5. 生活概念：商业、会所、医疗、娱乐休闲，配套齐全
6. 舒心概念：智能化配备和贴心物管服务

六、目标客群定位
别墅针对的目标客群主要为南京退休、文化人（和横梁有人际、亲属、地缘关系的外地人），这部分客源在这里或者有人际、亲属关系，或者在当地生活过和工作过，有一定的经济购买能力，职业上较为自由，多为二次置业；在外做生意的横梁人，以私营业主为主，该部分客源为有一定的经济收入，因乡土观念的缘故，功成名就回乡置业是他们最大的梦想。本地的高收入人群包括公务员、大学教师等行政事业单位人员、企业高级管理人员，这部分客源收入较高，具备相当的购房能力，会较多考虑本案。

七．别墅的价格定位
别墅的价格定位的原则为市场比较法，用成本法计算本楼盘均价，再用市场比较法来修正价格，这样确定下来的价格，既能保证收益，也不至于偏离市场太远。市场比较法用评估项目均价时，应考虑如下一些因素，分别为：推售时机、区位因素、自然环境、生活环境、升值潜力、交通（通达程度、道路状况）、配套（文化设施、学校、生活配套）、物业因素（规划户型、项目规模、园林设计、外观设计、独立花园、容积率）、景观（开阔性、园林景观、水景）、设备（智能化、小区配套、车位、活动场所、会所设施、设施档次）。成本法影响因素分别为：地价、建筑安装成本、所缴税费、营销成本、开发周期、融资成本、管理费用、其它费用等。

1、定价步骤
a.比较法
1） 选择比较楼盘及制定比较权重
选择一批档次及开售时间较为类似的物业，收集各项资料，然后人为比较，并根据它们与本项目的可比性，分别制定出与本项目比较的权重。
2） 拟定比较因素，并制定权重
本项目与比较楼盘，将会在如上所述的影响因素之间进行比较，且根据项目的特性，制定不同的影响权重。
3） 对比较楼盘和评估楼盘进行评估
4） 对其评估数进行处理，得出本项目均价
b.成本法
1） 根据上述影响因素，分别计算其成本。将计算之成本的10%作为不可预见费。
2） 根据最低利润率20%，计算本项目之均价。
【结论】：
1. 目前高尔夫球场旁的“绿城.青竹园”别墅
2. 据目前估算，小区景观建设成本约为1000元/平米，土建成本约为1300元/平米，综合成本（包括土地、营销、办公等）约为1000元/平米，按成本法计算出本项目销售均价为4500元/平米。