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综合性不动产项目策划报告（区域市场住宅篇）

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综合性不动产项目策划报告( 区域市场住宅篇)
　　烟丝发表于搜房社区-王续升论坛
1.本案周边住宅售价表
案名 位置 均价( 元/平米)  装修情况 主力面积( 平米) ㎡
中远两湾城( 三期)  中潭路41号  7720㎡ 毛坯 88.94-165.26
秋月枫舍 中山北路、 镇坪路口  6500㎡ 毛坯 96-135
石泉邮政大厦 石泉路、 光新路口  5500㎡ 毛坯 90—130

( 注: 秋月枫舍在去年就已全部售出, 邮政石泉大厦在今年2月公开, 一经公开就被一抢而空。)

2.本案住宅售价推估( 市场比较法)

最有参考价值的为中远两湾城, 考虑到中远的品牌价值及明星楼盘价值能够有800元左右的价值提升, 因此能够推出附近平均售价在6900元/平方左右。
根据我司多年操盘经验和对市场的掌握度, 小户型住宅由于装修及面积小总价低等原因, 其销售价格比周边楼盘单价高出15%—20%, 因此本案小户型住宅售价按照市场比较法推算为:
周边普通产品销售均价*市场小户型价格高出幅度( 相较普通住宅产品) =7935—8280元/平方
( 注: 计算过程为6900×( 1+15%) ——6900×( 1+20%) )
产品分析篇( 办公)
一、 本案周边中山北路上办公楼售价表
办公楼名称 地址 层高 租金 管理费 租金加物管费后实际每天租金 推算售价( 投资回报率8％)
中星贸易大厦 中山北路 28 1.2－1.3元 4元/月/平方米 1.33—1.43元 6210元／平方米
中联大厦 中山北路、 曹杨路口 26 1.5元 1.5元 6750元／平方米
万千大厦 中山北路、 武宁路口 28 1.25元 1.25元 5625元／平方米
中期大厦 中山北路、 光新路口 28 1.9元 6.3元/月/平方米 2.11元 9495元／平方米
物贸中心大厦 中山北路、 岚皋路口 31 4元 4元 18000元／平方米
从上表看出:
l 撇去最高价与最低价, 本项目所在区域的办公产品均价在7485元/平米;
l 本项目所在的中山北路段, 办公产品的价格变动趋势为: 由西向东价格逐步提高, 从中联大厦的6750元／平方米到物贸中心大厦的18000元／平方米, 增幅在3倍以上! 说明价格空间较为灵活, 产品品质各异;
l 中山北路、 光新路附近的办公楼主要有中期大厦、 物贸中心大厦, 对于本案有较大的参考价值

二、 本案办公楼价格推估

本案价格主要能够参考中期大厦和物贸中心大厦, 但考虑到二者定位较高:
中期大厦的客户有: 上海城市合作银行光复支行、 交通银行静安支行、 中期期货经纪有限公司、 东风汽车电子仪表股份有限公司、 上海海外公司浦东公司、 上海太平洋保险公司普陀分公司、 上海联合贸易公司等。
物贸中心大厦的客户有: 一德期货公司、 上海物资贸易中心股份有限公司、 京泉利电子有限公司、 有色金属交易市场、 上海国际金属交易市场等。
由上看出:
◆ 二者的客户定位于贸易、 有色金属公司, 都是具有较强的消费能力
◆ 二者的装修标准和服务标准也较高

另外参考普陀区的在售小户型办公楼
中环大厦:
地址: 中山北路3880号( 华师大对面)
单价: 6900—8800元/平方( 均价8200元/平方)
主力面积: 39.51--57.23㎡
公开日期: -07-24
物业管理费: 2.50元/平方米/月
层高:  25层

结论: 本案小户型办公房所处位置比中环大厦周边办公氛围要好, 价格应相对有所提高; 同时参照中期大厦、 物贸中心大厦二者本案价格相对要有所下调。初步估计8500元/平方应为本案的顺销价格。