世纪华辰休闲购物广场.docx

世纪华辰休闲购物广场

世纪华辰休闲购物广场

负一楼：华辰超市

一楼：时尚精品馆（鞋靴、黄金珠宝、箱包、化妆品、生活服务、手表）
1、鞋靴：
（男）沙驰、1960欢腾、骆驼、公牛巨人、卡帝乐鳄鱼、琦角龙、圣大保罗、BN.PIPE、瓦萨琪、鳄鱼恤、大自然骆驼、欧罗巴、千百度、百丽、金利来、哈森
（女）卡莱莉尔、兰波儿、查吉斯、达芙妮、VL、泰和源、APPLE、莱斯佩斯、艾西、甘蒂、星期六、太阳舞、may venus、巨派、cameido、富贵鸟、好利时、B.E.X.S、金利来、卓之雅、红蜻蜓、皮皮娜拉、杰豪、步贤、卓雅、DIBO
2、黄金珠宝：六桂福黄金、CF珠宝、大福缘珠宝、瑞丰银店
3、箱包：金利来、皮尔保罗、沙驰、稻草人、布兰施
4、化妆品：谜尚、高夫、珀莱雅、美膳媛、深蓝彩妆、相宜本草、自然堂、悠莱、梦妆、韩束、olay、dhc、calvin、klen、韩雅、泊美、美肤宝、欧诗曼、za、卡姿兰、膜世界、迪奥、化妆品集合店（迪奥、香奈儿、CD）
5、生活服务：电器飞利浦、温馨礼品、生活用品玻璃器皿、莲荷佰丽日化用品、帮手店（充手机话费）、皇宇（皮具护理）、华辰大药房（外店）、农村信用社（外店）
6、手表：飞亚达、天王表、卡西欧、汉密尔顿，依波表，CITIZEN，瑞士名爵、宝齐莱、雷诺、天梭、浪琴、美度

二楼：青春丽人馆（少女装、少少淑装、时尚配饰、精品美食、美甲SPA）
阿依莲、太平鸟、木九十、三COLOUR、DJEANS、三COLOUR leisure、飘雷、VEROMODA、ONLY、民族印象（围巾、帽子、首饰）、IAM27、伊韵儿、播、VIVIdion、shangshe、ES、艾格、曼娅奴、MECITY、Y.SING、海贝、私人衣橱、betu、SeasonWind、Tune&TUne、G&F、PageOne、pancoat、Bt boy、Lily、太平鸟、适度、designice、kaxiwen、bayilu、helloKitty,幻走、Ledin、朵以、cache、sanmiao、韩菓惑、CCDD、小资SPA（美甲）、seeYourStory、布同、OYLL、ID、AIANGEL、SALIX

三楼：都市名媛关（时尚女装、淑女装、精品配饰、内衣家居、时尚小栈）
米珂拉，迪图，饰品岛柜，依维妮，丝奥菲，君帛，非尚，UIZIFAN，BROINA巴蒂娜，永恒颜色，哥弟，阿玛诗，恒泽，粉红玛琍，纽方，Aquamotrice，玖姿，婓朗思，采轩，香榭诗尚，HONRN，外滩故事，AISIWEN，lianiche，INICKOO觅可国际，水映，山之钻丝巾，HPLY，秋水伊人，AIVEI，CAROLINE，容子木，恩曼琳，DF冰淇淋，疯笛，名典屋，TGGC，DGVI，MEEMILEID，逸阳、LaBabite、Candie's、拉夏贝儿、伊丝艾拉、7.Modifier、、HON.B、TGGC、名典屋、风笛、恩曼琳、黑森、OdBo、shies ser、天梭、DGVI、ZARILA、MEEmILEID、卡洛琳、内衣：纤妍，婷美，怡兰芬，imi's,曼妮芬，爱慕，夏娃之秀、莱特妮丝；
化妆品集合店、秋鹿家家居，

四楼：绅士运动馆（商务男装、男正装、时尚休闲、运动休闲、户外服饰、牛仔）
狼爪、牧高笛、探路者、思凯乐、哥伦比亚、生活无限、乐斯菲斯、匡威、安踏、迪亚多纳、耐克、李宁、耐克生活、诺迪克、阿迪达斯、阿迪三叶草、B.t.boy 、精致牛仔、ME&CITY、MENSEYE、杰克琼斯、马克华菲、MARCCASNE、NORTH LATITUDE30、BURNETIE、SELECTED、ALTFINEISM、mogao高邦、NINE WAY、爱登保、路易杰克、TRIES才子、鹿王WORTHY、WZIDINI、DEON、JOEONE九牧王、ROMO 、雅戈尔，Aquamotrice、金利来、jeep、报喜鸟、袋鼠、尼诺里拉、JOSFOND、周织男装、恒源祥、柒牌、卡迪利、利郎、富贵鸟、劲霸、seluch、七匹狼、男包、皮带

五楼：休闲娱乐馆（影院、休闲体验、美食、家居、台球、电玩）
爱家生活馆、华辰美食广场（约2500平米）、嘉纳影院（不到2000平米，5厅）、台球（约420平米）、华辰电玩（约670平米）、啡茶勿扰水吧、哈根达斯冰淇淋、STARBULES咖啡（影院大堂部分外租）、浊品窝饰品、电信（充值、手机配件）、彩票站、ICE CREAM冷饮、三猫时袋

美食广场：（约2500平米）
1、档口：面皮大王、土豆粉、天名缘米粉、西部大盘鸡、百年水饺、阿婆蒸菜、天成饭包、阅味（砂锅、川辣捞）、铁板炊饭、北京麻辣香锅（朝鲜冷面、石锅拌饭）、烤肉拌饭、上海香炸鸡柳、北李妈妈菜、安徽板面、特色冷面、兰州拉面（山西刀削面、肉夹馍）、杨国富麻辣烫、好劲道刀削面、竹桶饭、黄焖鸡、金牌卷饼、豆豆麻辣面、云南过桥米线、串串香、烤冷面、铁板烧、鲜榨果汁、水吧
2、店中店：过锅瘾火锅、旋转小火锅

绥化唯一一个购物中心项目，占据核心位置，也是我们项目最大的竞争项目。项目拥有影院、餐饮、流行品牌服装，大型超市、美食广场等主力业态，设有中庭，缺少儿童，主题餐饮，休闲娱乐业态，没有地下停车场，属于初级阶段的购物中心。

在经营的嘉纳影院是城市唯一一个影院，设置在五层，面积不足2000平米，共5个厅，最大厅能容纳200人，其余均为70多人小厅，目前经营非常好。影院等同于没有设置候影区，而是将主要区域出租给咖啡、电信、冰淇淋等商家，赚取租金。影院设有3D影厅，但面积和层高均受限，整体装修效果一般。

美食广场：面积约2500平米，共有30多个档口，品类齐全，装修一般，就餐客流非常大。与小商户之间采用联营扣点模式，基础扣点点位为20%，视营业情况向上调整扣率，客单价在10元左右。美食广场的主要缺点为排烟效果非常不好，就餐区油烟味非常大。

台球和电玩生意较好，客流量不断；曾经也经过网吧，但生意一般，目前已经关掉。我们走访绥化学院，在院校周边的网吧非常多，说明网吧在绥化有一定的市场，但是此项目位置不合适引进业态。

大润发
1、一楼：大润发超市、KFC（外铺）、美国加州牛肉面（外铺）、四海银宝、塞飞洛（包）、植物医生、宝岛眼镜、童年阳光（儿童娱乐）、启迪（儿童玩具）、伶俐（饰品店）、休闲吧、翡翠男装、老中医化妆品、摩奥（服饰）、欧梦达女装、特百惠、泰和源老北京布鞋、木果果木、电玩体感中心、松霖园蜂蜜
2、二楼：大润发超市，超外：zippo、耐克换季优惠店、达芙妮、黑龙礼品、阿香米线、稻草人、三耳兔（家居服）、伊思男装、沃尔莎琪（皮具）、古堂香茗茶

大润发超市位于城市东南部，建筑面积2万平米，2013年10月底试营业，购物环境非常好，通道宽敞，分区明确，货品齐全，属于标配项目。外租区以家庭生活零售业态为主，外铺引进肯德基和加州牛肉面，室内的儿童乐园经营情况非常好。与华辰超市对比，大润发物价偏高，但凭借品牌优势、良好的购物环境和超大的停车位仍得到消费者的青睐， 19:00到20:00时段人流量约1000人。

阳光地下购物广场
项目全长710米，宽16米，设有16个出入口，8部电梯，约200个商铺，总建筑面积15600平方米，堪称黑龙江北部最大的人防地下商业街。
动线规划为一条4米通道，两侧为商铺，每个单元商铺开间3米，进深6米。1平方米的商铺每年租金8万元，物业费1万元。
美食广场：24个档口，约950平米。

正大广场
占据核心商圈的核心位置，位于十字路口处，沿街展示效果非常好，项目共四层，商品主要为传统的零售百货业态，即化妆品、钟表、鞋靴、女装、一小部分男装、运动户外服装、童装及家居家饰业态，品牌并不齐全，档次中端偏低，其中儿童百货、家居和床品业态商品较多，占据整个四层，另外在四层设有电玩城，由于品类搭配并不协调，消费人群定位也不匹配，故电玩非常冷清。一层引入时尚流行服装GXG，因定位与整个项目不符，该店生意很一般。除在路口的外铺设有德克士快餐和地下一层的美食广场外，无其他餐饮业态，德克士生意比较好，美食广场位置较偏，主要为商场工作人员提供。地下一层规划有电子城，电子城是区域内唯一一个电子卖场，客流量比较好。

华辰商都
华辰商都是绥化传统的老牌商场，收购中央商城后，华辰商都成为绥化最大的百货商场项目，营业面积5万多平方米。业态主要有家用电器、手机数码、钟表、化妆品、男装、女装、鞋靴、家居饰品、床品、儿童百货、儿童淘气堡、美食广场业态。商场商品齐全，档次由地摊货到中端的知名零售品牌，符合绝大多数消费者的定位，应该是绥化人气最旺的项目。
项目面积的利用率非常高，通道宽度仅为2.5米，除了一层的化妆品、部分品牌男装、黄金珠宝和四层的美食广场采用联营扣点外，其他均采用租赁的形式，并且租金非常高，如手机售卖、手机维修、针织品区域，均按照“米”计租。
项目引进肯德基，正在装修。

美食广场位于项目4层，共1800平米，客单价在10元左右，生意非常好。
由于项目改建扩建，在动线设置和业态划分方面较差，尤其在一楼，品牌服装和低端品牌混在一起，明码标价与讨价还价混在一起，大大降低项目品质感。一层的小租户租赁区与化妆品区域相邻，商品展示和销售形象方面均较差，整个项目处于传统服装市场向百货商场的过渡阶段。项目无中庭无休憩区域。二楼设有一个儿童娱乐区，以软体游乐设施和玩沙、DIY手工为主，面积约300平米。
一层手机：柜台1.4米长，租金14000元，电费另算
二层男装：30㎡，租金：6—7万

华辰超市
购物中心店：华辰超市：2500㎡（不包含外租区）
独立店：华辰超市：每层1800㎡*2=3600㎡
两个超市距离100米，占据了城市最核心的商业区。并且在城市内，还开设多个大小不一的华辰超市，可以说在绥化具有垄断地位，也正是依靠这两个核心位置的超市和散落在各街区的华辰超市，迫使开业不到一年的北京华联超市退出绥化市场。大润发超市的强势进驻，分流了华辰超市的部分客流，但是凭借华辰超市的位置优势，在超市行列，仍是绥化市场的老大。通过走访比较可以得出，华辰超市的商品价格整体偏高，有些商品单价甚至高出市场很多，但奶制品价格明显低于其他城市的同种商品。两个超市均没有停车位，购物环境一般，货架间通道较窄，没有休闲体验的氛围，目的性消费较强。

供销大厦
绥化老牌商场项目，设施陈旧、无动线规划。项目共四层，一至三层以日杂、小百、男装、女装、鞋靴低端商品为主，符合老百姓购物需求，客流量大；四层经营家具，面临闭店。

南方大厦
位于中兴东大街南侧，紧邻茗盛时代广场项目地，开业时间比较久远，商品以批发零售和家用电器为主。其中百货业态引进义乌小商品批发城、一东日用百货批发城、温州服装批发城，其中位于三层的义乌小商品批发城已经撤场；电器引进国美电器和供销大楼家电卖场，受负一层供销大楼家电卖场的竞争影响，位于二层的国美电器已经闭店。四层的美食广场在经营中，主要以商场营业人员居多。

华联商厦
位于城市南部区域，毗邻城市主干路中直南路，周边以平房和新建楼房居民为主，主力店设有北京华联、肯德基、大地院线（未开业），目前除了肯德基、泰华医药和蛋糕烘焙店以外，均已闭店。其主要原因：一是绥化为单商圈城市，想要打破消费者的购物习惯需要一个长期的过程；二是华联商厦项目位置比较尴尬，项目客群定位不清，没有针对性进行业态设置；三是北京华联的品牌在北方市场影响力非常小，消费者并不买账；四是普遍大众反映商品价格高，丧失口碑。

茗盛时代广场项目分析
绥化的商业项目基本都位于中兴东大街南北两侧，北侧以正大广场、正大鞋城、华辰商都、华辰休闲购物中广场、华辰超市（2家）、供销大厦为主要代表；南侧以南方大厦和在建的茗盛时代广场项目为主。
绥化的商业项目非常集中，主要聚集在中兴东大街北侧，其客流明显多于南侧。中兴东大街宽约20米，除一排公交车道外，余下为自东向西的单行车道，车流量从早至晚非常拥挤，基本处于打不到出租车的情况。受中兴东大街的阻断，客流能否实现引入南侧，存在不确定性。

绥化商业市场租金非常高，核心区域基本没有空铺，并且在较好的商业项目中，有一铺难求的现象，通过“好处费”才能租到商铺，说明绥化商业市场确实具有良好的商业环境和强劲的消费能力。从绥化城市商业市场的现状和城市特点来看，本项目可以从两个方向考虑操作该项目。
一、 顺应区域商业市场大局，追求高回报率，定位为以零售业态为主的商贸城，划分中小铺，以当地商家为主，不要求档次和舒适度，以略低于华辰商都的租金，直接导入竞争对手的商家。优势：物业和工程要求相对较低，客户群集中，招商较为容易，租金回报高。劣势：容易与竞争项目产生恶性竞争。小商家稳定性不够，抗压能力弱，多变性不易把控。没有起到填补绥化商业市场空白的作用，市场说服力弱。百货业态受电商冲击，行业整体大趋势下行。
二、避开市场竞争，填补市场空白，以餐饮、娱乐、休闲等体验式商业业态为主，引入连锁品牌商家，以口碑、品牌、服务和稳定作为亮点，吸引城市消费者。优势：城市第一家引入体验式消费的商业项目，先入为主，直入人心。符合商业发展大趋势，电商难以冲击。占据品牌商家资源，使项目在市场具有唯一性。劣势：物业和工程条件要求较高，规划设计要求严格。必须引进有号召力的品牌商家，招商难度大，洽谈周期长。体验式业态租金收益低于零售业态，回报率相比不占优势。

几项需重点引进的业态和品牌：
影院（星美、万达、CGV、嘉纳）
自助烤肉、火锅（鑫海汇、金汉斯、比尔森、东来顺）
儿童娱乐（大白鲸、朵朵童世界、哈动园、宝贝渡口）
洋快餐（麦当劳、必胜客、汉堡王、吉野家、比格披萨）
甜品糕点（茗记甜品、香芒山甜品、好利来、85度C、面包新语）
负一层：大型生活超市（建筑面积1万平米，使用面积约8000平米左右，须引进特色超市才能与对面的2家华辰超市抗衡，商品价格和装修环境将是取胜要点）

世纪华辰
男女装、休闲装、鞋均是租金保底扣20%，超额部分扣5个点。
化妆品租金保底扣16-20%，均3900元/㎡
黄金珠宝租金2800元/㎡
钟表是租金3100元/㎡
餐饮：租金保底扣20%，超额部分扣15%。
影院：租金1.1元/㎡（不含其他费用），15年合同，前五年租金不变，中间5年递增15%，后5年递增20%。
营业额：华辰商都：12.5亿元
世纪华辰：1.9亿元
正大广场：9.67亿元

一层：洋快餐、匹萨、面包烘焙、咖啡、化妆品集合店、黄金珠宝、数码体验店、眼镜、时尚流行服装
二层：时尚潮流男女服装服饰、运动休闲服装服饰、休闲餐饮
三层：儿童乐园、儿童摄影、美容、孕婴用品、家居生活馆、户外运动服装、休闲餐饮
四层：茶餐厅、大型自助烤肉、火锅、主题餐厅、特色餐厅
五层：电影院、台球、美食广场、电玩、健身