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衡宇登记步伐释义

目 录
· 第一章　总则

· 第二章　一般划定

· 第三章　国有土地范畴内的衡宇登记
第一节　所有权登记
第二节　抵押权登记
第三节　地役权登记
第四节　预告登记
第五节　其他登记
· 第四章　团体土地范畴内的衡宇登记

· 第五章　执法责任

· 第六章　附则

第一章　总则
第一条 为了范例衡宇登记行为，维护房地产生意业务宁静，掩护权利人的正当权益，依据《物权法》、《都市房地产治理法》、《村镇筹划条例》等执法、行政规矩，制定本步伐。

【要旨】立法目的和依据

【释义】本条是关于《步伐》的立法目的和立法依据的划定。

一、立法目的

范例衡宇登记行为，维护房地产生意业务宁静，掩护权利人的正当权益，是《步伐》的立法目的，也是《步伐》的指导思想，贯串于《步伐》整个条文中。衡宇是重要的财产，属于民法上的不动产的领域。房地产登记是公示房地产物权变动情况，保障房地产生意业务宁静的一项底子性执法制度。动产以占有作为权利归属的判定尺度，以交付转移占有来认定所有权转移而衡宇不可移动，其所有权归属和转移难于以占有来判定，其认定尺度和动产一定有所区别。衡宇的权利状况不能通过占有来进行判定，其生意业务风险自然高于动产，为了制止生意业务历程中可能出现的风险，当事人就要对衡宇权利状况进行详细观察，而这种由生意业务各方自行进行的观察，势须要耗费大量的时间和精力，大大增加生意业务本钱。因此，需要创建衡宇登记制度来明确衡宇的权利状况，这样既可以保障衡宇权利人的权利得到登记机构的公示，也方便相关的利害干系人对衡宇权利现状进行了解，有利于掩护房地产生意业务的宁静。具体讲，《步伐》的立法目的有三：

1．范例衡宇登记行为。通过《步伐》的实施，确立衡宇登记机构及其事情人员开展衡宇登记事情的具体尺度，明确衡宇登记机构应当严格遵守的登记步伐和履行的职责，包管登记机构在衡宇登记录践中能够准确地进行衡宇登记。

2．维护房地产生意业务宁静。通过《步伐》的实施，包管公示的衡宇权利状况等衡宇登记纪录事项的准确性和有效性，有利于维护当事人之间衡宇生意业务的宁静和便捷。《物权法》专节划定登记制度、赋予登记以公信力，目的就是掩护生意业务宁静。同时，掩护生意业务宁静，也就意味着对善意第三人权益的掩护。

3．掩护权利人的正当权益。《步伐》应当从方便权利人进行登记和切实保障其权利出发来设计衡宇登记步伐。登记是不动产物权的法定公示手段，《物权法》划定，“不动产登记簿是物权归属和内容的凭据”，这确立了登记的权利推定规矩，通常纪录于登记簿的权利人即被推定享有该项权利。因此，在我国房地产市场生长迅速、房地产生意业务执法干系和权属变革庞大的情况下，登记执法制度的完善对付维护当事人的正当权益，具有重要的作用。登记为民，包管衡宇权利人和利害干系人的权益是《步伐》十分重要的立法目的。

二、立法依据

《步伐》的直接立法依据大抵可以分为两个条理，第一条理是根本民事执法规矩对衡宇权利归属和变动所作的划定，如《物权法》、《民法通则》、《条约法》等民事执法。第二条理是有关房地产
治理的部分法中的对衡宇产权产籍治理所作的划定，好比《都市房地产治理法》、《村镇筹划条例》。其中，《物权法》、《都市房地产治理法》和《村镇筹划条例》是其主要立法依据。

2007年10月1日起施行的《物权法》是《步伐》的重要立法依据。《物权法》中有近二十条划定涉及到不动产登记，包罗：不动产登记的性质和效力，明确原则上不动产物权变动非经登记不产生物权效力，也划定了不动产物权变动无需登记即产生效力的特殊情况，如正当制作衡宇等事实行为的产生；不动产登记的属地统领原则以及不动产实行统一登记；根本的登记审查要件以及登记机构的审查职责；登记机构不得进行的行为；确立了不动产登记与变动不动产物权的条约效力之间的区分原则；不动产登记簿和权属证书的性质以及二者辩论的解决规矩；预告登记、改正登记、异议登记等新的登记类型；登记资料的查询和复制；确立了登记机构对登记错误的不对赔偿责任。《物权法》还对小区内种种大众修建、大众设施的归属进行了比力明确的划定，对不动产抵押权、地役权等不动产物权类型进行登记等也都进行了全面的划定。

《都市房地产治理法》的相关划定包罗，“国度实行土地使用权和衡宇所有权登记发证制度”（第六十条），“以出让大概划拨方法取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地治理部分申请登记，经县级以＿上地方人民政府土地治理部分核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成衡宇的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产治理部分申请登记，由县级以上地方人民政府房产治理部分核实并颁发衡宇所有权证书。房地产转让大概变动时，应当向县级以
上地方人民政府房产治理部分申请房产变动登记，并凭变动后的衡宇所有权证书向同级人民政府土地治理部分申请土地使用权变动登记，经同级人民政府土地治理部分核实，由同级人民政府调换大概变动土地使用权证书。执法另有划定的，依照有关执法的划定治理”（第六十一条），“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府划定的部分治理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和衡宇所有权的，应当依照本章划定治理过户登记”（第六十二条）。

《村镇筹划条例》也是《步伐》的重要立法依据，其二十八条划定，“县级以上人民政府建立行政主管部分，应当增强对乡村、集镇衡宇的产权、产籍的治理，依法掩护衡宇所有人对衡宇的所有权。具体步伐由国务院建立行政主管部分制定”。

第二条      本步伐所称衡宇登记，是指衡宇登记机构依法将衡宇权利和其他应当纪录的事项在衡宇登记簿上予以纪录的行为。

【要旨】衡宇登记的界说

【释义】本条是关于衡宇登记界说的划定。
衡宇登记，就是要把衡宇的根本状况、衡宇权利现状、权利变动情况以及其他相关事项纪录在衡宇登记簿上予以纪录。

原《权属登记治理步伐》也划定了衡宇权属登记的看法，将衡宇登记界定为一种行政确权行为。《步伐》对此作了调解，目前的表述说明了衡宇登记是一种不动产物权变动的公示方法。在《步伐》修订历程中，关于是否明确划定衡宇登记的看法，有差别看法。一种意见认为，《权属登记治理步伐》有关于什么是衡宇登记行为的明确划定，并且凭据《物权法》的划定，什么是衡宇登记与之前《权属登记治理步伐》的划定有了很大区别，为了衡宇登记机构可以准确理解和掌握，有须要在《步伐》中予以明确划定。另一种意见认为，《物权法》没有明确划定不动产登记的看法，虽然从其立法本意可以看出不动产登记行为是一种物权公示行为，但并不是说登记行为就不是一种行政行为，在没有明确的立法解释前，《步伐》不宜对衡宇登记的看法做出划定。《步伐》的公然征求意见稿采取第二种意见，划定了衡宇登记的看法。从各地反馈意见来看，要求在《步伐》中对衡宇登记看法加以划定，以便衡宇登记机构准确掌握的意见占了很大比例。因此，《步伐》对衡宇登记的看法作了界定。

 《权属登记治理步伐》适用于“都市筹划区国有土地范畴内的衡宇权属登记”。在立法历程中，对《步伐》的适用范畴如何确定，有差别意见。一种意见认为，《物权法》划定不动产实行统一登记、因此，《步伐》的适用范畴应当是所有衡宇，包罗国有土地范畴内的衡宇，也包罗团体土地范畴内的衡宇。另一种意见认为，《权属登记治理步伐》一直适用于都市筹划区国有土地范畴内的衡宇，关于都市筹划区国有土地范畴内的衡宇登记有许多乐成经验，《步伐》应当仍然适用于都市筹划区国有土地范畴内的衡宇登记。我们考虑到《物权法》划定的不动产登记制度适用于所有的不动产登记，《都市房地产治理法》虽然在总则第二条将适用范畴界定在都市筹划区国有土地范畴内，但同时在附则第七十一条划定了都市筹划区外的国有土地范畴内也参照该法执行。加之新出台的《城乡筹划法》中都市筹划区的内涵已产生了变革，因此，将适用范畴划定为，“国有土地上的衡宇等修建物、构筑物（以下简称衡宇）登记，适用本步伐”。

从各地反馈意见来看，许多地方要求对团体土地范畴内衡宇登记进行划定。《村镇筹划条例》第二十八条划定，“县级以上人民政府建立行政主管部分，应当增强对乡村、集镇衡宇的产权、产籍的治理，依法掩护衡宇所有人对衡宇的所有权。具体步伐由国务院建立行政主管部分制定”。但是由于团体土地范畴内衡宇所有权的历史沿革和权利现状庞大，并且国度出于对农村团体所有土地，尤其是宅基地的掩护，对团体土地范畴内衡宇的流转有严格的限制，因此，虽然一些地方也对开展团体土地范畴内衡宇登记进行了一些探索，但全国统一的团体土地范畴内衡宇登记制度没有全面创建起来。随着《物权法》对财产权掩护的增强，物权意识逐渐深人人心，群众越发体贴对自己私有财产的掩护，团体土地范畴内衡宇权利人要求登记自己衡宇的申请势必会有所增加。加之，《城乡筹划法》的出台要求城乡统筹、协调生长，因此，我们将团体土地范畴内衡宇登记纳人《步伐》调解范畴。同时，考虑到团体土地上衡宇登记事情的庞大性，《步伐》第四章对团体土地上衡宇登记作了专章的划定，尤其对付其特殊性，包罗申请人的身份要求、登记申请质料、转移登记的特别划定、所有权登记的登记时限等问题作了相应的特别划定。

对付《步伐》划定的衡宇登记看法，可以从行为主体、行为内容、行为工具、行为结果等四方面来认识：

首先，衡宇登记是衡宇登记机构依法进行的行为，即衡宇登记的行为主体是衡宇登记机构。凭据《步伐》第四条的划定，衡宇登记机构是指直辖市、市、县人民政府建立（房地产）主管部分大概其设置的卖力衡宇登记事情的机构。

其次，衡宇登记是一种纪录行为，既行为内容是纪录行为。对付衡宇登记的行为内容存在不少争议，我们认为，登记的本质就是将应当登记的物权设立、转移、变动和消灭等变动情况和其他事项登录、纪录于衡宇登记簿上，以备民众查阅的行为，因此衡宇登记的行为内容就是将行为工具予以纪录。

再次，衡宇登记的工具是衡宇权利和其他应当纪录的事项。这里所称衡宇与《都市房地产治理法》第五条划定的“衡宇”范畴一致，指土地上的衡宇等修建物及构筑物，即广义的衡宇看法。衡宇权利比力好理解，凭据《物权法》的划定，在衡宇物权设立、变动、转让和消灭的情形，所登记的衡宇物权包罗衡宇的所有权、包管物权和用益物权。包管物权在这里便是指衡宇抵押权，而用益物权则是指地役权。对付其他应当纪录的事项是否是衡宇登记行为的工具，在立法历程中存在争议。我们认为，虽然《物权法》划定了衡宇物权的设立、变动、转让和消灭经依法登记产生效力，但是并没有划定衡宇登记仅能就上述事项进行纪录。好比《物权法》划定的预告登记、异议登记等登记类型，这些登记类型不是物权变动的状况，预告登记是为了保障未来实现物权，而异议登记的内容则是对登记簿纪录事项的异议。因此，衡宇登记纪录的工具不能仅限于衡宇权利，也应该包罗其他应当纪录的事项。

最后，衡宇登记是在衡宇登记簿上予以纪录的行为，即登记行为的结果是将登记内容纪录于衡宇登记簿。衡宇登记以登记机构将有关登记事项纪录在衡宇登记簿作为登记完成的标记。衡宇登记簿是执法划定的证明物权状况的重要凭据，在将登记事项纪录于登记簿以后，登记机构应当向登记申请人发放权属证书大概登记证明。但是，凭据《步伐》本条的划定，纵然申请人未领取权属证书大概登记证明，并不影响衡宇登记行为的完成。

衡宇登记机构将衡宇权利状况和应当纪录的其他事项纪录于登记簿的衡宇登记行为，是一种物权公示要领。衡宇登记的目的在于将衡宇权利状况对外公然，包管衡宇生意业务的宁静和便捷。衡宇登记由申请人提出申请来启动，通过登记簿将物权现状、变动等情况向社会公然，不是用行政权力对物权的实际状况进行确权。

第三条 国务院建立主管部分卖力指导、监视全国的衡宇登记事情。

省、自治区、直辖市人民政府建立（房地产）主管部分卖力指导、监视本行政区域内的衡宇登记事情。

【要旨】主管构造

【释义】本条分两款，是关于衡宇登记监视治理体制的划定。

本条划定了对衡宇登记运动的指导、监视，由各级政府有关主管部分凭据事权实施。衡宇登记指导、监视体制是指由衡宇登记的监视机构及其职责、步伐、相互干系等组成的有机整体。

本条第一款划定了国度一级的衡宇登记主管机构及其职责。国度一级的衡宇登记主管机构是指国务院住房和城乡建立主管部分，其职责是卖力全国衡宇登记事情的指导、羁系事情。凭据《步伐》的划定，国务院住房和城乡建立行政主管部分的监视治理职责主要包罗制定关于衡宇登记审核人员持证上岗制度（第六条）和衡宇登记簿治理的具体步伐（第九十四条）、统一制定衡宇权属证书及登记证明式样并统一监制（第九十五条）等方面内容。

本条第二款划定了省级的衡宇登记事情的指导、监视机构及其职责。各地衡宇登记事情主管机构是指省、自治区、直辖市人民政府建立（房地产）主管部分，其职责是指导、监视本行政区域内的衡宇登记事情。指导、监视本行政区域内的衡宇登记事情主要体现在指导登记机构正确执行本步伐和相关执法规矩的划定，结合本地实际情况制定衡宇登记录施细则，监视登记机构及其事情人员的登记事情，对登记机构及其事情人员衡宇登记中的违法行为依法赐与相应处分。

在立法历程中，有人提出，《物权法》划定了国度对不动产登记录行统一登记制度，统一登记其具体寄义就应当是统一的执法依据、登记机构、主管部分和登记步伐等，在执法、行政规矩没有对不动产登记的主管部分做出划定时，省、自治区、直辖市人民政府建立（房地产）主管部分对衡宇登记进行指导、监视的执法依据还不敷充实。我们认为，其一，《都市房地产治理法》明确划定了国务院建立行政主管部分、土地治理部分依照国务院划定的职权分别，各司其职，密切配合，治理全国房地产事情；县级以上地方人民政府房产治理、土地治理部分的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。《物权法》没有否定《都市房地产治理法》的划定，因此，对付全国不动产登记事情指导、监视体制和职能分工的原则并没有产生变革。其二，虽然《物权法》要求创建统一的不动产登记制度，但这个制度的创建和完善需要一个历程，并且统一的不动产登记执法大概行政规矩也还没有出台，衡宇登记的指导和羁系事情也不能出现真空。在这个过渡时期内，在不违反现行执法和行政规矩的前提下，《步伐》可以对衡宇登记事情的指导、监视体制做出相应划定。

第四条 衡宇登记，由衡宇所在地的衡宇登记机构治理。

本步伐所称衡宇登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建立（房地产）主管部分大概其设置的卖力衡宇登记事情的机构。

【要旨】衡宇登记机构

【释义】本条是关于从事具体衡宇登记事情的衡宇登记机构的划定。

1．衡宇登记录行属地统领原则。《物权法》第十条划定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构治理。”本条重申了这一原则，即衡宇登记的属地统领。之所以强调这一原则，主要是由于衡宇登记本质上是衡宇权利的公示要领。为了便于当事人查询，充实发挥衡宇登记掩护房地产生意业务宁静、节约生意业务本钱的功效，客观上需要在每一行政统领区域内，由同一机构治理登记，对本行政区域内所有衡宇统一治理登记，创建统一的衡宇登记簿。强调这一原则，对付解决现实衡宇登记录践中的问题具有重要意义。实践中仍然存在对同一行政区域的衡宇依据权利人的行政级别大概行政统领分别要求到差别的衡宇登记机构治理登记的问题。个别地方除了凭据《都市房地产治理法》设立的衡宇登记机构之外，其行政区域内的铁路部分、农垦部分对其所属的衡宇自行治理登记，从而出现同一市县内相邻的两栋衡宇，一栋到房管局治理房产证一栋到铁路局治理房产证的情形。这种做法对付房地产市场的统一和生长，对付维护生意业务宁静是十分倒霉的。实践中还存在行政区划调解时，有的都市撤县设区，对此，由原县级人民政府建立（房地产）主管部分独立卖力的登记事情，也应遵循属地治理的原则，由行政区划调解后的市级政府建立（房地产）主管部分履行登记职责。

2．直辖市、市、县人民政府建立（房地产）主管部分主管登记事情。具体到都市，作甚衡宇登记机构，登记录践中不尽相同。有的地方直接由县（市）房产行政主管部分作为登记机构卖力衡宇登记事情，尤其在一些县级都市；有的地方是房产治理部分卖力本行政区域内都市衡宇权属登记治理事情，具体事务可以委托其所属的衡宇权属登记机构治理，这是最普遍的情况，绝大多数地级以上都市都采取这种方法。如某市登记机构是房地产治理局，具体登记事务委托该市产权生意业务中心包袱。本条所称衡宇登记机构包罗了以上几种情况。登记机构的设置另有一种较为特殊的情况，即有些地方是由地方人民政府指定相关部分卖力衡宇登记的具体事情。如某市由直属于市政府的房地产产权生意业务中心包袱衡宇登记事情。

在《步伐》实施前，一些设区的都市由区属的建立（房地产）治理部分进行一些登记发证事情，有的都市的开发区也要求进行登记发证事情，有些地方为了风物名胜区的统一治理，把房地产等治理职能交由风物名胜区行使。如何确定这些地方的衡宇登记职责由哪个部分包袱，争论较大。我们认为，一个地方的衡宇登记事情，应当由该地方都市人民政府建立（房地产）主管部分行使，这是《都市房地产治理法》确立的根本原则，《步伐》也应当遵循这一原则。

需要说明的是，本条所称建立（房地产）主管部分，是一种立法表述用语。建立主管部分是泛指，可能包罗筹划、房地产、市政、园林等部分，这种表述方法目的是为了表述的统一，各部分均属于大的建立主管部分的领域。括号内则是具体包袱登记职能的主管部分。因此，本条明确说明，直辖市、市、县人民政府房地产主管部分或其下设的包袱房地产登记业务的机构是衡宇登记机构。

第五条 衡宇登记机构应当创建本行政区域内统一的衡宇登记簿。

衡宇登记簿是衡宇权利归属和内容的凭据，由衡宇登记机构治理。

【要旨】衡宇登记簿

【释义】本条分两款，是关于衡宇登记簿创建、效力以及治理机构的划定。

1．衡宇登记簿的看法。衡宇登记簿是指衡宇登记机构纪录衡宇自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项的专用簿册。具有几个特征：一是法定性。衡宇登记簿纪录内容、样式、治理等由国度统一划定。二是权威性。衡宇登记簿是衡宇权利归属和内容的凭据，登记机构非经法定步伐不得擅自变动已纪录的内容。三是统一性，指登记区域内应当创建统一的登记簿。四是永久性。衡宇登记簿应该永久生存。诸多国度或地区不动产登记立法均创建了登记簿制度。日本《不动产登记法》划定：“登记簿分为土地登记簿及修建物登记簿两种”；“登记簿中，就一宗土地或一个修建物备一用纸。但是，对付区分一栋修建物的修建物，就属于该一栋修建物的全部修建物备一用纸”。《德领土地登记簿法》划定：“地要领院（土地登记局）体例土地登记簿，该登记簿也能以活页的方法体例。”台湾2007年修订的《土地登记规矩》划定：“登记簿应按地号或建号顺序，采取活页装订之，并于页首附索引表。”“登记簿用纸除第八十一条第二款划定（指区分所有修建物的共享部分—作者注）外，应分标示部、所有权部及他项权利部，依次排列分别注明页次，并于标示部用纸记明各部用纸之页数。”但上述这些国度和地区并没有对登记簿赐与明确的执法界说。总的来说，采取登记簿看法的，一般都是采权利登记制的国度和地区，以普鲁士—德国为肇始，其出现的历史并不太长。在此之前欧洲的“不动产登记”，实际上是一种文件登记，登记的目的就是公然，登记机构相当于图书馆，关于不动产的文件在此向民众提供查阅，文件按当事人的姓名字母顺序体例索引以供检索。这时谈不上“登记簿”，因为作为“图书馆”，显然不可能将作收存的文件编订为统一的簿册，而是按人姓名体例的索引具备“簿册”的形式，“人的编成主义”由此而来。随着土地不动产对社会和小我私家重要性的日益体现，以及包罗丈量技能在内的科学技能的生长，在大陆法系的普鲁士（以后是德国）和英美法系的澳大利亚，两种相类似的登记制度分别生长起来。其前提都是对土地的丈量和编号，以每一幅土地为底子，纪录与其有关的内容，被称为“物的编成主义”。差别的是，德国式登记，创建了严谨的类似账簿式的书面簿册，在统一编号的每一幅土地项下，将种种权利或包袱的详细内容全面、具体地纪录在册，并定时间顺序将这些权利或包袱变动的情况均加以纪录，以国度的公权力包管纪录的正确性；而澳大利亚式（以其首创人的名字托伦斯而闻名于世）登记，或称托伦斯登记，则保存了传统的“图书馆”的精神遗存，登记官将土地上现时的主要的各项权利内容摘要制作“产权证”，并将“产权证”副本连同当事人申请登记时提供的文件收存保管。为便于理解，采取一个不是非常准确的比喻，如果均冠以“登记簿”的称呼的话，德国式登记簿是官方“制造”的，托伦斯登记簿主要是官方“收集”的。因此，德国式登记簿是与原始登记凭证相区分的，而托伦斯登记簿则没有这种分野。其实，在托伦斯制度下，“登记簿”的原文是“register"，本意就是“登记”，而没有“簿”，其寄义望文而知。

2.衡宇登记簿的效力。《物权法》划定，不动产物权的设立、变动、转让和消灭，依照执法划定应当登记的，自纪录于不动产登记簿时产生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的凭据，不动产登记簿由登记机构治理。衡宇作为不动产，其物权的设立、变动、转让和消灭，除执法划定外，必须经登记才气产生效力，即物权设立、变动的情况纪录于衡宇登记簿后，衡宇物权的设立、变动、转让和消灭才气生效。衡宇物权登记生效的原则确立，使衡宇登记簿具有了统一性、权威性、长期性等特征，也自然成为衡宇物权的执法凭据，这是物权公示原则的自然体现，也是保障物权变动宁静的须要手段。在创建衡宇登记制度的情况下，衡宇登记簿纪录的物权归属情况和内容由国度公权力确保其权威性，推定其纪录是衡宇物权真实现状的反应，即在衡宇登记簿上纪录某人享有某项衡宇物权时，就推定该人享有该项权利，而其权利内容也以衡宇登记簿的纪录为准，无需提交其他证据证明。将衡宇登记簿作为衡宇权利归属和内容的凭据，对创建客观、公平的衡宇生意业务秩序有极为重要的意义。正因为衡宇登记簿有此效力，第三人才气对衡宇登记簿纪录内容的公信力产生足够的信赖，依据登记簿内容进行的生意业务才气受到执法的掩护，衡宇生意业务宁静才有了保障。对付这种信赖的掩护，使得人们从事衡宇生意业务时可以基于衡宇登记簿的纪录做出生意业务决定，有利于勉励衡宇生意业务，提高生意业务的快捷和便利。

3．衡宇登记簿的设立。在登记机构所在的行政区域内应当创建统一的衡宇登记簿。凭据《物权法》的划定，衡宇登记簿由衡宇登记机构治理，这种治理也包罗登记簿的设立。登记机构所在行政区域内应当创建统一的衡宇登记簿，只有这样该区域内的衡宇物权变动的种种情况才气准确的得到反应，物权生意业务的秩序才气良好创建。创建统一的衡宇登记簿，有利于解决目前各地登记资料疏散的问题。需要指出的是，这里的行政区域限于衡宇登记机构所在的行政区域，而衡宇登记机构，凭据《步伐》第四条第二款划定，是指直辖市、市、县人民政府建立（房地产）主管部分大概其设置的卖力衡宇登记事情的机构。只有衡宇登记机构才有权创建、保有统一的衡宇登记簿。

4．衡宇登记簿的治理。由于衡宇登记簿对付掩护衡宇物权有重要作用，必须由具体部分妥善治理。在立法讨论历程中，有人提出衡宇登记簿是否可以由城建档案馆进行治理。但凭据《物权法》第十六条第二款划定：“不动产登记簿由登记机构治理。”因此，衡宇登记簿的治理机构只能是衡宇登记机构，由其他机构治理衡宇登记簿不切合《物权法》的划定，因此，《步伐》也明确划定了衡宇登记机构作为衡宇登记簿的治理机构，履行治理衡宇登记簿的职责。

登记簿看法的引人，是登记根本制度的重大厘革。在原来的制度下，对付全国绝大多数地区而言，登记的焦点是“发证”，以衡宇权属证书作为物权的唯一正当凭证，因此对付登记簿的看法相当陌生，对登记簿为何物、登记簿应当纪录什么、登记簿的形式如何、怎样纪录录入及保管等都不十分清楚。不外，在实践中，各地登记机构一般都对颁发的衡宇权属证书有一个“底根”，对权属证书的内容以及审核发证的相关情况加以纪录留存，这可以说是登记簿的一种雏形，并且在相当多的地区，“底根”已经采取电子化的形式，因此，广义上的登记簿实际上己经存在。但也有一些登记机构没有这种“底根”，往往只是将登记历程中收取的以及生成的文件归人档案袋，至多有一个档案索引罢了。

第六条 衡宇登记人员应当具备与其岗亭相适应的专业知识。

从事衡宇登记审核事情的人员，应当取得国务院建立主管部分颁发的衡宇登记上岗证书，持证上岗。

【要旨】对衡宇登记人员的要求

【释义】本条是对衡宇登记人员，特别是衡宇登记审核人员的要求。

衡宇登记事情是一项专业性、技能性、执法性都比力强的事情，被登记的衡宇的代价量较大，是权利人重要的财产之一。登记事情的质量，直接影响到衡宇权利人的权益和衡宇生意业务的宁静，如果产生登记错误，不光给衡宇权利人和利害干系人造成损失，登记机构还要面临赔偿。因此，可以说，不动产登记制度作为保障不动产权利的一种重要制度，其目的、意义及功效是通过不动产登记机构事情人员的具体行为来实现的。近年来，我国在不动产登记步队建立方面做了大量的事情，并取得了一定的成效。《权属登记治理步伐》第三十条划定：“从事衡宇权属登记的事情人员必须经过业务培训，持证上岗”，要求衡宇登记人员应当做到持证上岗； 《房地产生意业务与权属登记范例化治理考核尺度》将登记人员进行业务培训情况作为一个量化考核尺度。土地登记人员实际上一直也在强调登记人员的专业化。国度土地治理局1996年宣布的《关于实施土地登记持证上岗制度的通知》，划定只有加入土地登记上岗资格考试及格，并取得《土地登记上岗资格证》的人员方可从事土地登记事情。通过这些事情，不动产登记人员的素质已经得到了较大的提高。但实事求是地说，我国衡宇登记人员的现状还不能令人满意。登记人员的任用无需严格的执法专业配景和专门的职业训练，登记人员录用门槛偏低，登记机构临时事情人员偏多，登记机构事情人员报酬不稳定，缺乏相应的登记人员的自我约束、外部监视和责任追究机制。衡宇登记人员整体素质离不动产登记制度的内在要求另有一定差距。因此，有人提出，应当比照外洋不动产登记官制度，通过创建我国不动产登记官制度，创建一支专业化、职业化的高素质衡宇登记人员步队。虽然目前实现这一目标尚有很大的困难，但登记人员专业化是一个生长偏向。为了进一步提高登记人员的素质，本步伐对衡宇登记人员提出了原则性要求，衡宇登记人员必须要具备与其岗亭相适应的专业知识。

作为一名及格的衡宇登记人员，应当具备多方面的专业知识。
首先，登记人员应当具备较强的执法方面的素质。衡宇登记人员无论是治理衡宇所有权转移登记、抵押权登记、地役权登记，照旧协助法院查封、执行，实际上都要依托底子性执法干系。包管登记行为的正确，要创建在对底子执法干系正确理解的前提下。衡宇登记人员需要较好地掌握民事（特别是条约、房地产、婚姻、继承）、公证、行政、执行等方面的执法、规矩等。其次，衡宇登记人员应当具备较为专业的房地产方面知识。衡宇登记人员登记的工具是衡宇，纵然执法干系较为简朴的所有权初始登记，当事人提交的资料也包罗土地、筹划、修建施工、测绘等方面的证明质料，衡宇登记人员需要对这些方面的专业知识有所了解，还要熟悉房地产政策、房地产开发流程以及房地产治理的各个环节。另外，房地产登记人员凭据其事情岗亭的差别，还应当具备相应的盘算机、档案治理，甚至是外语方面的能力和知识。尤其是随着近年来房地产生意业务与权属登记一体化治理的推进，房地产治理信息化水平逐步提高，衡宇登记事情越来越多的需要依托房地产信息系统，需要衡宇登记人员具有较强的信息化水平。近年来，外国人购房的情况增多，相应地出现了为境外人士治理房产登记的情况，还需要一些衡宇登记人员具备一定的外语水平。衡宇登记机构事情应当具备很强的责任心和多方面的业务能力，这就需要组织多方面的定期培训来提高登记人员的综合素质，以切合衡宇登记事情的要求。

衡宇登记的审核环节是衡宇登记事情中的焦点环节，直接干系着是否赐与申请登记的衡宇登记，其事情的准确性及有效性与申请人和利害干系人的权益密切相关。因此，从事衡宇登记审核事情的人员，应当比一般登记人员在资质上具备更高的要求，应当在经过培训考核后持证上岗。需要说明的是，衡宇登记审核人员持证上岗与行政许可的资格考试差别，只是行政构造对从事相应事情的内部事情人员的要求，并不属于一种行政许可。这里的衡宇登记审核人员，应当做广义的理解，只要在衡宇登记机构从事具有衡宇登记受理与审核性质事情的人员，包罗前台受理和背景审核的事情人员，都属于衡宇登记审核人员的领域。衡宇登记审核人员的持证上岗，主要通过培训考核的方法进行取得上岗证书。

开端的考虑，衡宇登记审核人员培训考核内容，应当结合登记审核人员的事情性质和事情内容设计，主要包罗房地产登记制度与政策和房地产登记录务两部分。一般来说，各级房地产治理部分、各地衡宇登记机构从事房地产治理、房地产登记、房地产生意业务等事情的在岗人员，切合专业、事情资历的要求的，可报名申请加入衡宇登记审核人员培训考核，实行全国统一培训考核大纲、统一考核题库、由国务院建立主管部分颁发统一的及格证书。

另外，本条只划定了从事衡宇登记审核事情人员的考核，并不是说对付其他事情岗亭的登记人员就没有培训和考核的要求，只是对其不再进行全国统一的考试要求。地方建立（房地产）主管部分和衡宇登记机构可以从增强机构内部治理、提高登记事情准确性和效率的要求出发，制定相关的培训和考核要求。通过定期的培训和考核，包管全体登记机构事情人员具体和登记事情相适应的知识和事情能力。并且培训应当不但是初次上岗前的岗亭培训，应该还包罗面向在岗事情人员的定期培训，以便使事情人员能够实时掌握最新的执法、房地产等方面专业知识，包管其具备切合事情要求的综合素质。

第二章　一般划定

第七条 治理衡宇登记，一般依照下列步伐进行：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）纪录于登记簿；
（五）发证。

登记机构认为须要时，可以就登记事项进行通告。

【要旨】登记的一般步伐

【释义】本条作为归纳综合性划定，第一款列举了衡宇登记的一般步伐，包罗申请、受理、审核、纪录于登记簿、发证等步调。第二款作为一项特别划定，说明了须要情况下，登记机构可以就登记事项进行通告。

一、衡宇登记依照的一般步伐
本步伐划定的衡宇登记类型，包罗所有权登记（又包罗初始登记、转移登记、变动登记、注销登记等），他项权登记（又包罗抵押权登记、地役权登记，其中抵押权登记包罗一般抵押权登记、最高额抵押权登记：、在建工程抵押权登记，每种他项权登记又可分为设立登记、转移登记、变动登记、注销登记等），预告登记、其他登记（包罗改正登记、异议登记等）。从所占用的土地性质看，还可所有的登记分为国有土地范畴内的衡宇登记，团体土地范畴内衡宇登记两大种类型。种种型衡宇登记所针对的情形差别，在登记步伐上会有相应的区别。但作为衡宇登记，还要遵循共性的登记步伐，也就是差别的衡宇登记类型所采取的步伐中共通的步调和手续，这就是衡宇登记的一般步伐。这种一般划定的立法模式采取了《德百姓法典》所采取的“抽取公因式”的方法，主要是为了制止在设计各具体登记步伐上重复划定一些相同的步调和手续。

（一）关于申请

申请是衡宇登记申请人向衡宇所在地的登记机构提出登记申请，并提交相关证明质料的行为。

登记的启动步伐依各国立规矩主要有三种形式：申请登记、嘱托登记和径为登记，其中申请登记是最主要的启动形式。《权属登记治理步伐》第十一条即划定，衡宇权属登记由权利人（申请人）申请。但二十一条仍然划定，在依法由房地产行政治理部分代管的衡宇、无人主张权利的衡宇，以及执法规矩划定的其他情形，由登记机构依法直接代为登记。《物权法》第九条划定，“不动产物权的设立、变动、转让和消灭，经依法登记，产生效力；未经登记，不产生效力，但执法另有划定的除外。”由此可见，现行执法虽然划定了登记的执法效力，却并不要求衡宇一定进行登记。是否进行登记从而得到物权法上的效力，必须通过当事人自己的意思来体现，这个意思体现就是登记申请。申请将引起登记机构受理、审查、决定等行为。除执法、规矩和本步伐另有划定外，登记依申请进行，不申请不能启动登记步伐，这是本《步伐》确立的一个重要原则。相比《权属登记治理步伐》，本步伐进一步缩小了登记机构直接代为登记的权力。不但没有对依职权登记进行专门的列举，并且将大量实践中依职权登记的情形转为依申请登记。例如，第七十五条对登记机构发明涉及衡宇权利归属和内容的衡宇登记簿的纪录错误的情形，明确划定应当通知当事人申请，而禁止登记机构依职权径行改正；即便是对不涉及衡宇权利归属和内容的衡宇登记簿的纪录错误的情形，也需先行通知权利人，仅在其无正当理由逾期不治理改正登记的，衡宇登记机构方可依职权改正。有一种看法认为，实践中仍然会有直管公房、无主衡宇等类型的衡宇，登记机构可以依职权直接登记，无需有人提出申请。我们认为，第一，直管公房应当由公房的治理部分如房管所等申请登记，无主衡宇返国度或团体所有的，也应当由国度或团体的代表申请登记，这仍然可以归为依申请进行登记的情形。第二，通过申请启动登记步伐是一般原则，并不排除登记机构直接登记的情况，但必须以执法、规矩以及本步伐的明确划定为依据。

综合本步伐有关申请的内容，有几个问题需要注意。一是由谁来申请登记，即谁是适格的申请人。一般来说，只有与衡宇物权变动有关联的当事人才有资格提出申请。虽然，如果牵涉到未成年人的衡宇登记，应当由其署理人代为申请登记。二是除本步伐特别划定的情形外，原则上应当由当事人双方配合申请，牵涉到共有的情况下应当由各共有人配合申请登记。三是申请提供什么样的质料。《物权法》第十一条划定：“当事人申请登记，应当凭据差别登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等须要质料。”可见，当事人提出申请，应当提供法定的申请质料。本步伐凭据《物权法》的划定，对当事人治理种种衡宇登记应当提交的登记要件做了具体划定（详见对各登记类型做具体划定的条文）。四是既然登记由当事人申请发动，在登记行为完成之前，申请人也完全凭据自己的意思撤回登记申请。《步伐》第二十一条 明确强调了申请人的这一权利。

（二）关于受理

受理是登记机构对切合条件的登记申请予以担当的行为。

《物权法》第十二条划定了登记机构的职责，其中第（一）项、第（二）项分别划定登记机构要查验申请人提供的权属证明和其他须要质料，就有关登记事项询问申请人，这实际上是对登记机构受理环节提出的要求。本步伐第十八条是关于登记机构受理当事人申请的具体划定。

受理的历程实际上也是一个开端审查的历程，主要看当事人提供的登记申请质料是否齐全，权属来源是否清楚。权利人在申请登记时，登记机构事情人员应当凭据执法、规矩以及有关政策划定，查阅申请人提交的证明文件，以及各证明文件之间的逻辑是否一致，并就与登记有关的事项询问申请人，对询问结果应进行纪录并要求申请人签字确认。对提交申请登记质料齐全且切正当定形式的，登记机构