中国别墅市场形势分析报告-27页.doc

2009年6月中国别墅市场形势分析

一、全国高端房地产市场运行状况
房地产投资有所恢复，住宅投资额占房地产投资额及高端物业投资比重比较稳定。
2009年1-5月，全国商品房投资额增长6.8%，增速较1-4月提高1.9个百分点，但较上年同期仍回落25.1个百分点，表明开发企业投资信心逐步恢复。2009年1-5月住宅投资占房地产开发投资比重为69.9%,但较2008年下降3个百分点。

2008年二季度以来，全国高端物业投资占住宅投资的比重出现下滑，09年一季度高端物业投资比重为9.18%，与08同期相比，减少了近0.87个百分点。

企业投资信心逐步恢复，高端物业新开工、施工、竣工降幅均超过住宅整体水平，占住宅比重达到07年来最低点。
2009年1-5月，全国高端物业新开工面积为1144.01万平方米，同比降幅达39.2%，下降幅度明显快于住宅类新开工面积（-18.67%）；全国高端物业施工面积为1144万平方米，同比下降2.91%，（同期住宅施工面积同比上涨10.25%）；全国高端物业竣工面积774.99万平方米，同比下降5.59%，（同期住宅施工面积同比上涨23.65%）。

2009年1-5月，全国高端物业新开工面积占住宅新开工总面积的3.99%，处于200７年以来最低水平；与去年同期相比，比重减少1.35个百分点；全国高端物业施工面积占住宅施工总面积的6.32%，处于2007年以来的最低水平，同比2008年，比重减少0.86个百分点；全国高端物业竣工面积占住宅竣工总面积的5.82%，与去年同期相比，占比减少了1.8个百分点，且从2008年以来占比基本上处于下滑的态势。

高端物业需求回升，销售面积和销售额增长显著。
2009年1-5月，全国高端物业需求明显回升，累计销售面积为1123.69万平方米，同比增长11.8%，低于住宅26.7%的同比增长速度；全国高端物业实现销售额959亿元，同比2008年增长27.95%，涨幅位居2008年以来最高水平，低于住宅49%的同比增长速度；全国高端物业销竣比由2008年同期的1.22：1增长到1.45：1,供应略显不足。

二、全国主要城市别墅市场行情
1、北京
新增供应明显回落，市场需求大幅增长。
2009年1-5月，北京新批准上市别墅套数和面积分别为996套、34.1万平方米，同比分别下降35.0%和68.9%；与2007年同期相比，分别下降了3.9%、5.2%。需求方面，2009年前五个月北京累计成交别墅套数和面积分别为1319套、42.1万平方米，同比分别增长69.9%和70.3%；与2007年同期相比，分别下降41.3%、33.2%。同时，受北京别墅成交逐月回升，供应回落的影响，2009年1-5月销供比由去年同期的0.51:1增长至1.32：1，供求关系出现转变，但仍未达到2007年水平。

区域供应集中，部分区域供应略显不足。
2009年1-5月北京新增别墅主要集中在中央别墅区、亦庄开发区、通州运河别墅区，三个区域累计供应比重达62.7%，新增套数同比去年增长33.5%。成交方面，1-5月北京别墅成交主要集中在中央别墅区、城南阳光别墅区、潮白河别墅区，三个区域成交比重达42.7%，成交套数同比去年增幅高达73.5%。受供应相对集中影响，通州运河、京承高速、亦庄开发区、中央别墅区销供比小于1，其他区域销供比均大于1。

经济型别墅仍占市场主导。
2009年1-5月，成交价格在13000元/平方米以下别墅占61.2%，同比增加了近37个百分点；而22000元/平方米以上的别墅仅占7.4%,同比降幅超过12个百分点。

2009年1-5月，成交主要户型面积集中200(含）-300平方米，比重占38.5%,同比增加16个百分点；500平方米以上大户型别墅成交比重仅为3.5%，同比减少2.4个百分点。

2009年1-5月，成交套总价在500(含）以下的别墅项目比重达59%，同比去年增加近6个百分点。

受经济型别墅成交比重加大影响,1-5月成交均价出现下滑。
2009年1-5月北京别墅成交均价为14957元/平方米，同比下降14.4%，主要由于城南阳光、京石高速低端别墅区成交比重上升，而中央、城西传统高端别墅区成交比重下降，以及整体经济型别墅成交比重加大，从而引起整体价格结构性下调，但仍高出2007年同期水平(11224元/平方米)。从各月成交价格来看，2009年1-5月北京别墅价格呈现环比上涨；但与2008年同期相比，各月成交价格均有所下降。

从区域成交价格来看，与去年同期相比，大部分别墅区成交价格下降，其中京石高速、密云、怀柔三个别墅区成交价格降幅超过20%，西山、潮白河、亦庄开发区、北六环及京承高速别墅区降幅都在10%以上，一定程度上拉低了别墅的整体价格。

2、上海
新增供应同比下滑，成交量明显上涨。
2009年1-5月上海别墅批准上市套数和面积分别为3094套、74.3万平方米，同比分别下降5.8%和17.1%；与2007年同期相比，分别增长17.7%、13.6%。需求方面，1-5月上海累计成交别墅套数和面积分别为3656套、85.9万平方米，同比分别增长73.9%、55.8%；但与2007年同期相比，分别下降5.8%、13.7%。受成交量逐月回升的影响，2009年前五个月的销供比由去年同期的0.64:1上升至1.18:1，供求关系有所转变，但仍低于与2007年同期水平（1.48：1）。

别墅区域供、求集中度逐年提高。
2009年1-5月，上海供应主要集中于松江、青浦两个传统别墅区，占供应总量的61.8%，同比增加了21个百分点；成交主要集中于松江、青浦、嘉定，占成交总量的62%，同比增加了10个百分点；值得关注的是，1-5月上海大部分别墅区域均表现为供不应求，其中普陀、闵行、浦东销供比都在2：1以上。

经济型别墅成为市场需求主流。
2009年1-5月上海别墅市场成交主要集中在中低价位，其中单价13000元/平方米以下成交套数比重为44.8%。

2009年1-5月上海别墅成交以中小套型为主，套均成交面积为235平方米，其中300平方米以下的别墅成交比重高达89.1%。

2009年1-5月成交套总价主要集中在300万元以下，占市场成交总套数的55.1% ，可以看出上海经济型别墅需求旺盛。

成交结构下调拉低别墅整体成交均价。
2009年1-5月上海别墅成交均价为19308元/平方米，受经济型别墅比重的加大的影响，同比下降14.7%，与2007年同期相比，上涨42.2%；从各月价格情况来看，环比呈先抑后扬走势；同比2008年，1月涨幅超过35%，2月同比持续上涨，3-5月同比出现下降，降幅分别为25.46％、29.61％、8.92％。

从各行政区成交价格看，2009年1-5月浦东、松江同比分别下降25.5%、22.0%，而南汇、青浦别墅成交价格下降幅度均超过14%，直接拉低了上海别墅市场的整体价格水平。

3、深圳
供求双双大幅增长，供求差距逐年加大。
2009年1-5月，深圳累计批准上市套数和面积分别为554套、10.8万平方米，同比分别增长244.1%和197.4%；与2007年同期相比，新增套数增长9.9%，新增面积下降18.9%。市场需求方面，1-5月深圳累计成交别墅套数和面积分别为405套、11万平方米，同比分别增长185.2%和217.9%；与2007年同期相比，成交套数下降11%，成交面积增长0.5%。1-5月深圳别墅市场销供比由去年的0.88：1下降到0.73：1，供求差距进一步加大。

区域供求更加集中。
2009年1-5月，深圳新增供应主要集中在宝安、龙岗，新增套数比重达97.1%，两个别墅区累计新增供应套数同比上涨589.7%。成交方面，1-5月深圳别墅成交主要集中在宝安、龙岗，占成交总套数的72.4%，两个别墅区累计成交别墅总套数同比上涨195%。深圳六大别墅区域中南山、盐田和宝安三个区域销供比大于1；而龙岗由于别墅新增供应集中，销供比仅为0.35：1。

成交主力由高档别墅转向中档别墅。
2009年1-5月深圳别墅成交主要集中在20000（含）-30000元/平方米的中档别墅，成交套数比重占30.6%，同比增加了10个百分点。

2009年1-5月，深圳别墅300平方米以上户型面积成交比重由去年的14%上升到27%；200（含）-300平方米成交套数比重达64.9%，同比去年减少了8.4个百分点。

2009年1-5月，1000万以上别墅成交套数比重由去年的45%下降到22%，而500（含）-1000万元之间成交套数比重达48.4%，同比增加了9.4个百分点。

受区域成交结构变化影响，整体价格回落,部分区域价格有所上涨。
2009年1-5月深圳别墅平均成交价格为30453元/平方米，同比下降10.2%，与2007年同期相比，略降3.8%。深圳别墅价格下降的主要原因是由于福田和罗湖两个高端别墅区无成交，而龙岗、宝安中端别墅成交比重加大，从而拉低市场整体价格；从各月价格情况来看，2009年深圳别墅价格波动较小，受关外中档别墅成交比重加大影响，各月成交价格均低于2007年月度水平。

从各区域成交价格来看，各城区别墅成交价格涨跌互现，别墅成交价格同比只有南山区下降了19.4%，盐田、宝安和龙岗分别上涨了123.9%、3.2%、22.6%，虽然价格上涨的区域较多，但福田和罗湖没有交易量，因此整体价格发生结构性下调。

4、京、沪、深别墅市场对比
京沪深别墅成交同比明显上涨，价格不同程度下降。
受供应结构影响，2009年1-5月，京、沪、深别墅市场价格出现不同程度下降。其中，深圳别墅价格相对较高，北京偏低。市场供求方面，1-5月，京、沪别墅市场新增供应下滑，深圳大幅增长。成交方面，京、沪、深别墅成交量同比均呈现明显上涨。从三大城市别墅销供比情况来看，京、沪销供比分别为1.32和1.18，市场需求稍显旺盛；深圳销供比为0.73，市场压力相对较大。

京沪深别墅产品特征对比来看，京成交套均面积最大，深套均总价最高。
从三大城市的别墅产品特征来看，2009年1-5月，北京成交套均面积最大，为319平方米；上海平均套型最小，为235平方米。价格方面，深圳平均套总价最高，达到827.1万元；北京、上海平均套总价相近。

京沪深热销别墅以经济型别墅为主，产品特色较为突出。
1-5月，京、沪、深热销别墅项目均以300平方米以下的产品为主，在京、沪、深别墅市场成交前十位项目中分别占50%、100%、80%。价格方面，北京、上海热销别墅成交均价以1.3万元以下为主，套总价集中在500万元以下；而深圳成交均价主要集中在2万元以上，套总价集中在500-1000万元之间。从产品特色来看，京、沪、深热销别墅项目中品牌开发企业的别墅项目居多，品牌效应突出；生态资源丰富，园林环境优越。其中，北京热销别墅品质突出，深圳热销别墅多具备完善配套，上海热销别墅营销策略较为活跃。

5、全国主要城市别墅市场趋势
适度宽松的货币政策将刺激市场需求，一定程度上带动价格上涨。
目前我国实施适度宽松的货币政策及积极的财政政策，货币供应大量投入，流动性充裕；另一方面，银行信贷政策松动，有利于刺激市场需求，一定程度上带动房地产市场的价格上涨。与此同时，随着别墅用地的限制，后期别墅市场供应将会更加不足，产品稀有特征更为明显,别墅市场存在价格上涨预期。
在市场因素影响之下，经济型别墅将继续占据市场主流。
2009年上半年京、沪两地多以500万元以下的别墅产品成交为主；深圳别墅市场成交的主力产品已从高档别墅逐渐转向套总价在500（含）-1000万元中高档别墅。随着别墅可售量的进一步去化，别墅产品稀缺性更强，未来经济型别墅将是市场主流。
长期来看，别墅存在供不应求的预期，且供求差距将逐渐拉大。
随着市场可售量的不断去化，京、沪、深别墅供应将会逐渐缩小，且市场潜在需求依旧旺盛，别墅产品的稀缺性越来越强。长期来看，别墅将会形成供不应求的市场预期，且供求差距将逐渐拉大。