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衡宇登记一百问
衡宇登记一百问
目 录
第一章 登记簿的性质和功效
1、什么是衡宇登记簿？………………………………………1
2、衡宇登记的作用是什么？…………………………………1
3、衡宇登记簿和衡宇权属证书之间有何干系？……………2
4、衡宇登记簿包罗哪些内容？………………………………3
5、衡宇登记簿与衡宇登记档案有何区别？…………………3
6、衡宇登记簿应怎样进行查询？………………………………4
7、签定购房条约并经公证能否替代衡宇登记？………………5
8、哪些衡宇登记需要发证？哪些衡宇登记只需发登记证明？
………………………………………………………………5
第二章 衡宇登记根本原则
9、衡宇登记步伐为什么要求当事人提出申请后才气启动？
…………………………………………………………………6
10、权利人提出衡宇登记申请时，登记机构将对哪些
事项进行审查？………………………………………………………7
11、什么是房地权利一致原则？………………………………8
12、衡宇登记为什么要实行属地治理？………………………8
13、在衡宇登记中为什么要求当事人配合提出申请?………9
第三章 登记申请人
14、哪些情形可以由当事人单方提出衡宇登记申请？………9
15、共有衡宇，怎么由共有人配合提出衡宇登记申请？……10
16、 未成年人的衡宇，如何治理权属登记手续？……………11
17、未成年人申请衡宇登记，如何包管未成年人的利益？…11
18、外籍人士如安在我国境内治理衡宇产权登记？………12
19、衡宇登记是否可以由当事人委托署理人申请？…………13
第四章 登记步伐
20、衡宇登记的一般步伐是怎么划定的？……………………13
21、衡宇登记机构将申请事项纪录于衡宇登记簿之前，
申请人是否可以撤回登记申请?…………………………………14
22、衡宇登记步伐中，登记机构将在哪些情形下进行
实地检察？…………………………………………………………15
23、衡宇登记的类型包罗哪些？………………………………16
24、当事人申请衡宇登记时，登记机构将对哪些事项
进行审查？…………………………………………………………16
25、遗失补证步伐在《衡宇登记步伐》中有何新划定？……17
26、登记步伐中“纪录于登记簿”有什么重要意义？………18
27、衡宇权利人怠于申请衡宇登记是否可以由他人代
位申请? …………………………………………………………… 18
第五章、衡宇根本状况登记
28、什么是衡宇登记的根本单位？……………………………19
29、登记机构为什么要以楼盘表为焦点创建登记制度？……20
30、权利人能否对阁楼、车库、地下室等作为衡宇主体
的隶属设施进行产权登记？………………………………………21
31、在衡宇权属登记中，对申请登记的衡宇面积有无最小
的限定 ? ……………………………………………………………21
32、衡宇登记时所纪录的面积是套内面积照旧修建面积?
………………………………………………………………22
33、在治理初始登记时，衡宇自然状况和《建立工程筹划
许可证》上纪录的内容不一致怎么办？…………………………23
34、业主共有部分包罗哪些部分？…………………………24
35、业主共有部分如何登记？…………………………………25
36、衡宇登记时，确定衡宇用途的依据是什么？分哪几种？
………………………………………………………………26
37、联合建房历程中，建立单位和土地使用权人不一致能
否登记？……………………………………………………………27
第六章 衡宇权利状况登记
38、购买衡宇不治理衡宇登记有何风险？……………………28
39、新建商品房为什么要治理初始登记以后才气治理
转移登记？…………………………………………………………28
40、哪种情形的衡宇不能予以登记？…………………………29
41、衡宇所有权证书遗失后未实时补领，该衡宇所有权
人去世后如何治理补证手续？……………………………………30
42、购房人可否借用他人的名义购房？………………………30
43、继承的衡宇是否一定要经公证才气治理衡宇转移登记？
…………………………………………………………………31
44、哪些事项必须经公证才气治理衡宇权属登记？…………33
45、权利人委托他人治理产权登记，委托书是否一定要公证？
………………………………………………………………34
46、继承、赠与等行为能否由“律师见证”取代“公证”治理
衡宇转移登记手续？………………………………………………34
47、孙子女继承爷爷奶奶遗留的衡宇有几种方法？…………35
48、购买衡宇产登记簿上是否可以纪录未成年人的名字？
………………………………………………………………36
49、怙恃以未成年人名义购买商品房的能不能治理抵押
或转移登记？………………………………………………………37
50、衡宇拆迁赔偿时，如原产权人已去世，该衡宇的产权
如何登记？…………………………………………………………38
51、对属于伉俪共有的房产，登记在单方名下有什么毛病？
………………………………………………………………38
52、伉俪在婚内购买的衡宇登记在一方名下属于小我私家财
产照旧伉俪配合财产？……………………………………………39
53、伉俪在婚姻存续期间应如何治理衡宇转移或抵押登记？
………………………………………………………………40
54、是否可以凭“伉俪约定衡宇产权归单方所有的答应
书”治理衡宇登记？这种答应书是否要经过公证?………………41
55、伉俪干系存续期间，配偶中一方死亡，衡宇能由未亡
的一方直接治理衡宇转移登记吗？………………………………42
56、衡宇登记在伉俪一方名下，出现倒霉于另一方的情形
时，怎么办？………………………………………………………42
57、离婚协议或离婚判决上写有“将某某衡宇给某人”的
条款时，申请人应当如何治理衡宇转移登记？…………………43
第七章、衡宇其他状况登记
58、什么是期房按揭？…………………………………………44
59、申请衡宇抵押权登记是否需要提供土地使用权证？
……………………………………………………………45
60、衡宇抵押权登记中对提交的抵押条约和主债权条约
有哪些要求？………………………………………………………45
61、当事人可否约定衡宇抵押权的存续期限并要求登记
机构予以纪录？……………………………………………………46
62、衡宇已设立抵押权后，是否还能再设定抵押权？………46
63、什么是最高额抵押？……………………………………47
64、以衡宇设立最高额抵押权申请登记应当注意哪些事项？
……………………………………………………………48
65、什么是在建工程抵押？…………………………………48
66、什么是预告登记？ ………………………………………49
67、哪些情形可以申请预告登记？…………………………50
68、预告登记的有效期是多长？……………………………50
69、预告登记期限届满能否直接转为本登记？……………50
70、治理预购商品房预告登记应提交哪些资料？…………51
71、什么是地役权？…………………………………………51
72、什么是改正登记与异议登记？…………………………52
73、申请改正登记应提交哪些资料？………………………52
74、衡宇登记机构是否可以依职权进行改正登记？………53
75、利害干系人认为衡宇登记簿纪录事项错误而权利人
差别意改正应当怎么办？…………………………………………53
76、人民法院查封衡宇是否要到衡宇登记机构治理登记？
……………………………………………………………54
77、人民法院是否可以对未进行衡宇所有权登记的衡宇
进行查封？…………………………………………………………54
78、正式查封与预查封的期限是多长？……………………55
79、什么是轮候查封登记？轮候查封登记的顺序如何确定？
……………………………………………………………55
第八章 团体土地上衡宇登记
80、团体土地范畴内衡宇转让不能违反哪些限制性划定？
……………………………………………………………56
81、团体土地上衡宇初始登记应提交什么资料？应如何治理？
……………………………………………………………56
82、伉俪只有一方是农村团体经济组织成员，能否将其在
村团体土地上配合制作的衡宇登记在伉俪双方名下？…………57
83、请问团体土地上衡宇转移登记与国有土地上衡宇转
移登记有什么差别？………………………………………………58
84、应由什么单位出具申请人需提交的“属于衡宇所在地
农村团体经济组织成员的证明”？………………………………59
85、农村团体土地上的宅基地使用权及该土地上制作的
衡宇，能否设立抵押?………………………………………………59
86、团体土地上衡宇治理初始登记，为何要进行通告？
……………………………………………………………60
第九章、历史遗留问题
87、以前购买的商品房，现在开发商已不存在，如何办证?…61
88、原郊区政府核发的衡宇所有权证能否直接治理转让、
抵押等手续？………………………………………………………62
89、企业改制前按房改出售给职工的衡宇但未办证，现在
企业已经改制，职工的产权证应如何治理？……………………62
90、《都市筹划法》颁布实施前一直未治理衡宇权属证书
的衡宇，如何补办产权登记手续？………………………………63
第十章 登记提交资料、治理流程、收费和时限
91、申请国有土地上衡宇所有权初始登记，应当提交哪
些质料？……………………………………………………………63
92、申请国有土地上衡宇所有权初始登记，具体流程是
怎样的？需要缴纳哪些用度？……………………………………64
93、申请衡宇所有权转移登记，应当提交哪些质料？………65
94、申请衡宇所有权转移登记，具体流程是怎样的？需要
缴纳哪些用度？……………………………………………………66
95、申请衡宇抵押权登记，应当提交哪些质料？……………68
96、申请衡宇抵押权登记，具体流程是怎样的？需要缴纳
哪些用度？…………………………………………………………68
97、申请人的身份证明包罗哪些？……………………………69
98、继承衡宇的，继承人是否应交纳契税？…………………71
99、已登记为伉俪共有的房产，现伉俪双方要求重新登记
为一方独占的，申请人治理此种登记是否应交纳契税？…………72
100、执法划定登记机构的办证时限是多久？………………72
第一章 登记簿的性质和功效
1、什么是衡宇登记簿？
答：衡宇登记簿是指由衡宇登记机构用来纪录衡宇自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项的专用簿册。创建衡宇登记簿是贯彻执行我国《物权法》提出创建不动产登记簿的制度要求，物权法实施以前，我国的衡宇登记只是发表衡宇权属证书和证明登记，而并未创建衡宇登记簿。衡宇登记簿具有以下几个特征：（1）法定性。衡宇登记簿纪录内容、样式、治理等由国度统一划定；（2）权威性。衡宇登记簿是衡宇权利归属和内容的凭据，登记机构非经法定步伐不得擅自变动已纪录的内容；（3）统一性，指一个登记区域内只能有一个衡宇登记簿；（4）永久性，衡宇登记簿应该永久生存。
2、衡宇登记的作用是什么？
答：衡宇登记是指经衡宇权利人向登记机构申请，登记机构将衡宇权属及权利人等相关事项纪录于登记簿的历程，它是一种衡宇物权变动的公示方法。依我国《物权法》的相关划定，动产以占有作为权利归属的判定尺度，以交付转移占有来认定所有权转移，而衡宇不可移动，其所有权归属和转移难以通过占有来判定，其认定尺度和动产一定有所区别，需要创建衡宇登记制度来明确衡宇的权利状况。好比，我们购买手机时，付费后从商场取得手机，即可以成为手机的所有权人。但是，购买衡宇时，纵然付清全部房款，并且入住该衡宇，也不能说取得了衡宇的所有权，而必须申请衡宇登记后，才气拥有衡宇的所有权。
因此，衡宇登记的作用主要体现在以下几个方面：（1）产生公信力。衡宇登记簿纪录的人便是该衡宇的权利人，衡宇登记具有定分止争、明晰产权、防备产生纠纷的作用。如出现衡宇权属纠纷，除能证明衡宇登记确有错误外，均以登记簿纪录为准；（2）维护生意业务宁静的作用。衡宇权属干系到第三人利益和生意业务的宁静，生意业务人需要通过查询登记簿来判断生意业务风险，决定是否生意业务，因而衡宇权属一定要通过登记簿公然才气维护生意业务宁静；（3）可以提高衡宇的利用效率。衡宇登记越完备就越能使衡宇权利透明化，促进权利人充实地、有效地利用衡宇。
3、衡宇登记簿和衡宇权属证书之间有何干系？
答：衡宇登记簿是衡宇登记机构用来纪录衡宇自然状况，权利状况以及其他依法应当登记的事项的专用簿册。衡宇权属证书是登记机构发表给权利人作为享有该衡宇权利的证明。凭据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，衡宇物权的归属和内容应以衡宇登记簿为凭据。衡宇权属证书只是衡宇登记簿所纪录内容的外在体现形式。衡宇权属证书纪录的事项，应当与衡宇登记簿一致，纪录不一致的，除有证据证明衡宇登记簿确有错误外，以衡宇登记簿为准。由于我国《物权法》颁布不久，衡宇登记制度有待进一步完善，衡宇登记簿的治理和查询事情需要增强和重视，在实际当中，仍然普遍存在重视衡宇权属证书和轻视衡宇登记簿的现象，这样将削弱衡宇登记簿的公示性，影响衡宇生意业务的宁静。在生意业务历程中，衡宇权利人为了证明自己的权利状况，可以出示衡宇权属证书，衡宇生意业务人则还应当查阅衡宇登记簿，审查两者纪录的权利状况是否一致，以制止生意业务风险。
4、衡宇登记簿包罗哪些内容？
答：衡宇登记簿包罗以下内容：（1）衡宇根本状况部分。主要纪录衡宇编号、衡宇坐落、所在修建物总层数、修建面积、筹划用途、衡宇结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方法、团体土地使用权类型、地号、土地证号、土地使用年限房地产平面图等；（2）衡宇权利状况部分。主要纪录衡宇所有权、他项权利等有关情况。其中，衡宇所有权的内容，主要纪录衡宇所有权人、身份证明号码、户籍所在地、共有情况、衡宇所有权取得方法、衡宇所有权证书号、补换证情况、衡宇性质及注销事项等；衡宇他项权利的内容，以衡宇抵押权登记为例，该部分主要纪录抵押权人、抵押人和债务人、被包管主债权的数额、包管范畴、债务履行期限、衡宇他项权利证书号、补换证情况。该部分还用于进行最高额抵押、在建工程抵押及地役权登记等；（3）其他状况部分。以预告登记为例，主要纪录预告登记权利人和义务人、身份证明号码、预告登记证明号、补换证情况等。别的，该部分还用于进行异议登记及查封登记等。
5、衡宇登记簿与衡宇登记档案有何区别？
答：衡宇登记簿是衡宇权利归属和内容的依据。衡宇登记档案是权利人在申请衡宇登记时向登记机构提交的反应其产权来源的原始凭证以及登记历程中形成的相关质料。因此，登记档案是登记历程中的原始质料，是判断登记是否存在错误的最底子的证据质料。衡宇登记簿与衡宇登记档案有以下区别：（1）内容差别。衡宇登记簿是登记机构制作的，是纪录衡宇权利状况、自然状况和其他状况的法定簿册。衡宇登记档案则主要是指登记案卷。登记案卷内除了当事人向登记机构提出的登记申请外，另有当事人提供的种种登记文件资料，以及登记机构在批准该项登记时审核历程的纪录；（2）公然的水平差别。登记档案中有一些涉及当事人小我私家隐私的内容，诸如婚姻、收养、遗嘱、诉讼等，不宜向民众公然查阅。而设置登记簿的目的是为了公示，应当允许公然查阅，当事人或利害干系人可以对衡宇的自然状况和权利状况以及衡宇是否设定抵押和地役等情况进行查阅。因此，创建衡宇登记簿后，衡宇生意业务人或利害干系人欲知悉衡宇权利状况，通过查询登记簿即可，而无须查询衡宇登记档案。
6、衡宇登记簿应怎样进行查询？
答：创建衡宇登记簿的目的是保障衡宇生意业务宁静，掩护衡宇权利人及相关当事人的正当权益，因此衡宇登记簿应当是可以依法定步伐进行查询的。衡宇登记簿由衡宇登记机构生存，单位和小我私家申请查询的，应当到衡宇所在地的衡宇登记机构查询。依《株洲市衡宇登记步伐》划定，查询人可以自己查询，也可以委托他人查询。查询人查询衡宇登记簿所纪录的信息，应当向登记机构提供有效的身份证明。查询人须填写《衡宇登记簿纪录信息查询申请表》，提供所查衡宇的座落或衡宇权属证书编号。委托他人查询的，受委托人应当出具载明查询事项的授权委托书和本人的有效身份证件。国度宁静构造、公安构造、查抄构造、审判构造、纪检监察部分、证券羁系部分、公证机构、仲裁机构、律师事务所申请查询的，需出具本单位的载明查询事由的查询证明以及执行查询任务的事情人员的事情证件。登记机构可以依据查询情况出具书面查询证明或提供衡宇登记簿的复制件，大概出具无查询结果的书面证明。
7、签定购房条约并经公证能否替代衡宇登记？
答：依我国执法划定，购房条约和衡宇登记的执法效力是差别的。购房条约生效后，只是表明衡宇买受人取得了请求出卖人交付衡宇并配合治理衡宇登记的权利，如果未经衡宇登记，纵然购房人已经入住该衡宇，也不能说明其已经取得衡宇的所有权。好比，甲将衡宇以20万元卖给乙后，乙因故未能实时要求甲配合申请衡宇所有权转移登记，后房价上涨，丙并不知道该衡宇已被乙购买，以25万元购得该衡宇，并治理了衡宇登记。此时，丙经衡宇登记依法取得了衡宇的所有权，乙不能以自己签约在先为由主张该衡宇的所有权，只能凭购房条约请求甲包袱违约责任。
上述案例中，纵然甲乙签订购房条约后，申请治理了公证，公证只是增强了购房条约的执法效力，乙对甲的反抗效力增强了，但乙并不能反抗丙。因为衡宇登记簿具有权威性、法定性、统一性，衡宇所有权的转移只有经纪录于登记簿才气产生执法效力，甲乙之间的衡宇买卖未经登记，乙并未取得衡宇所有权。丙在购买甲的衡宇时，其完全可以相信衡宇登记簿上纪录的权利状况是真实的，执法再要求丙去了解登记簿以外的信息是不公正的，因此，丙购甲的衡宇并无任何不对，乙并不能以购房条约经公证为由主张自己已经取得了衡宇的所有权。可见，购房条约并经公证并不能替代衡宇登记。
8、哪些衡宇登记需要发证？哪些衡宇登记只需发登记证明？
答：《衡宇登记步伐》第二十五条划定，衡宇登记机构应当凭据衡宇登记簿的纪录，缮写并向权利人发放衡宇权属证书。衡宇权属证书是权利人享有衡宇权利的证明，包罗《衡宇所有权证》、《衡宇他项权证》等。申请登记衡宇为共有衡宇的，衡宇登记机构应当在衡宇所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及执法、法例划定的其他事项在衡宇登记簿上予以纪录后，由衡宇登记机构发放登记证明。值得注意的是，《衡宇登记步伐》实施后，对付共有衡宇，基于各共有人的执法职位平等考虑，划定向每一个共有人各发表一本《衡宇所有权证》，并在证书上注明“共有”字样，在每一本证上均纪录所有的共有人，并注记“持证人”。另外，预告登记和在建工程抵押登记以及执法、法例划定的其他事项登记，因按通常理解，权利人并未取得衡宇物权，因而只发表登记证明。
第二章 衡宇登记根本原则
9、衡宇登记步伐为什么要求当事人提出申请后才气启动？
答：申请是衡宇登记申请人向衡宇所在地的登记机构，提出登记申请，并提交相关证明质料的行为。凭据我国《物权法》的相关划定，不动产物权的设立、变动、转让和消灭，经依法登记，产生效力；未经登记，不产生效力。由此可见，现行执法划定了登记的执法效力。但是否进行登记从而得到物权法上的效力，必须通过当事人的意思来体现，这个意思体现就是登记申请。申请将引起登记机构受理、审查、决定等行为。除执法划定的特殊情形外，登记依申请进行，不申请不能启动步伐，这是衡宇登记步伐确立的一个重要原则。原《衡宇权属登记治理步伐》划定衡宇登记必须在一定时限内进行，例如，申请新建衡宇登记的，应当在衡宇竣工后3个月内向登记构造申请衡宇所有权初始登记，对未定时限申请的还可以加收逾期登记费。因此，《衡宇登记步伐》实行的依“申请登记原则”是对原来登记制度的重大厘革。
10、权利人提出衡宇登记申请时，登记机构将对哪些事项进行审查？
答：审查是登记机构对受理的登记申请事项进行审核，以做出予以登记大概不予以登记决定的行为。审查是整个登记步伐中的要害环节。凭据登记机构审查的水平差别，大抵可以将登记分为形式审查和实质审查两种情况。大概来说，形式审查指对付登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记申请质料上纪录的权利事项是否真实及有无缺陷，则不予干涉。而实质审查，登记机构不但应对当事人提交的申请质料进行形式要件的审查，并且应当卖力审查申请质料内容的真伪，甚至要审查登记事项的底子执法干系。《物权法》和《衡宇登记步伐》没有接纳形式审查和实质审查的观点而是强调登记机构在登记审核时，重点在于审核哪些具体内容。登记机构登记审核的内容，主要是查阅登记簿、审查申请人提交的种种质料等。《步伐》第二十条具体划定了登记审核的内容，即申请人与依法提交的质料纪录的主体是否一致；申请初始登记的衡宇与申请人提交的筹划证明质料的纪录是否一致，申请其他登记的衡宇与衡宇登记簿的纪录是否一致；申请登记的内容与有关质料证明的事实是否一致；申请登记的事项与衡宇登记簿纪录的衡宇权利是否存在辩论；是否存在本步伐划定的不予登记的情形。
11、什么是房地权利一致原则？
答：房地权利一致原则是我国执法的划定，也在实践事情中一直得到遵循。我国《都市房地产治理法》划定，房地产转让、抵押时，衡宇的所有权和该衡宇占用范畴内的土地使用权同时转让、抵押。这是对衡宇所有权登记和衡宇占用范畴内的土地使用权利登记一致性原则的划定和体现。 我国《物权法》也沿袭了这条原则。例如：建立用地使用权转让、互换、出资大概赠与的，附着于该土地上的修建物、构筑物及其隶属设施一并处分。修建物、构筑物及其隶属设施转让、互换、出资大概赠与的，该修建物、构筑物及其隶属设施占用范畴内的建立用地使用权一并处分。这些都体现了“房地权利一致”原则。
12、衡宇登记为什么要实行属地治理？
答：衡宇登记录行属地治理就是房产登记的属地统领原则。我国《物权法》划定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构治理。之所以强调衡宇登记要实行属地统领，主要是由于衡宇登记本质上是衡宇权利的公示要领。为了便于当事人和利害干系人查询，充实发挥衡宇登记掩护衡宇生意业务宁静、节约生意业务本钱的功效，客观上需要在每一行政统领区域内，由同一机构治理登记，对本行政区域内所有衡宇统一治理登记，创建统一的衡宇登记簿。强调这一原则，对付解决现实衡宇登记录践中的问题具有重要意义。例如：如果不实行衡宇登记的属地统领原则，将会出现同一市县内相邻的两栋衡宇，一栋到本县治理房产证而另一栋到外县治理房产证的情形。这种做法对付房地产市场的统一和生长，对付维护生意业务宁静是十分倒霉的。
13、在衡宇登记中为什么要求当事人配合提出申请？
答：建立部出台的《衡宇登记步伐》要求当事人提出衡宇登记申请时，应当由有关当事人双方配合申请。配合申请是申请的一般方法，主要适用于因执法行为而产生的衡宇产权变动的情形，如衡宇买卖、互换、赠与、抵押等。这些行为都属于民事执法行为中的双方行为。例如，条约是衡宇产权变动的原因行为，仅具备债权效力，条约签订后，还须治理相应的衡宇登记，才气产生物权变动的效力。基于这些行为的衡宇登记，如果当事人不配合申请，登记机构就无法完整了解当事人的真实意思，登记结果的正确性也就无法包管，从而影响登记的公信力。所以，衡宇买卖、互换、赠与、抵押等基于民事执法行为的衡宇登记，应当由当事人双方配合向登记机构提出申请。这也是衡宇登记中的“配合申请原则”。
第三章 登记申请人
14、哪些情形可以由当事人单方提出衡宇登记申请？
答：《衡宇登记步伐》划定了以下情形可以适应当事人单方申请：（1）因正当制作衡宇取得衡宇权利；（2）因人民法院、仲裁委员会的生效执法文书取得衡宇权利；（3）因继承、受遗赠取得衡宇权利；（4）有本步伐所列变动登记情形之一；（5）衡宇灭失；（6）权利人放弃衡宇权利；（7）执法、法例划定的其他情形。由于配合申请是登记启动的一般方法，单方申请是特殊方法，且类型有限，因此，步伐接纳了列举的方法对可以单方申请衡宇登记的情形进行了划定。单方申请主要适用于非因执法行为产生的物权变动情形，可归纳为四类：（一）是基于事实行为而引起的物权变动，如正当制作、拆除衡宇，衡宇自然属性变动，权利人名称大概姓名变动，衡宇灭失，权利人放弃权利等；（二）是经过国度公权力确认的物权变动，包罗司法行为和政府行政行为；（三）是因继承或受遗赠取得衡宇物权的；（四）是执法、法例划定的其他情形，例如：《物权法》划定权利人可以申请改正登记，利害干系人可以申请异议登记。别的，另有一种单方申请登记的一种特殊情形，即预售人和预购人订立商品房买卖条约后，预售人未凭据约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。这是因为一方面预告登记本质上照旧一种针对请求权的登记，并不是真正意义上的物权登记；更重要的是，预告登记的目的是限制开发商等债务人处分其权利，保障债权人未来实现其债权，如果在预售人不凭据约定与预购人配合申请预告登记的情形下，不允许预购人单方申请预告登记，则势必极大限制了预告登记制度功效的发挥，无法到达掩护债权人利益的目的。
15、共有衡宇，怎么由共有人配合提出衡宇登记申请？
答：共有衡宇，应当由共有人配合提出衡宇登记申请。凭据我国执法划定，财产可以由两个以上的百姓、法人共有。所谓共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体配合享有所有权，换言之，是指多个权利主体对某一物配合享有所有权。例如，两小我私家配合所有一栋衡宇。共有作为所有权的一种形态，是与单独所有相对而言的。共有的主体称为共有人，客体称为共有财产或共有物。共有包罗按份共有和配合共有两种形式。共有衡宇，应当由共有人配合提出衡宇登记。建立部《衡宇登记步伐》也划定：共有衡宇，应当由共有人配合申请登记。共有衡宇所有权变动登记，可以由相关的共有人申请，因共有性质大概共有人份额变动申请衡宇登记的，也应当由共有人配合申请。
16、 未成年人的衡宇，如何治理权属登记手续？
答：近几年来，我国以未成年人名义购买衡宇的现象越来越多见。未成年人是可以买房的，也可以领取衡宇权属证书。但购房行为和治理衡宇权属登记是一种重大的民事行为，执法要求行为人应具备相应的民事行为能力。我国《民法通则》划定，十八周岁以上的百姓是成年人，具有完全民事行为能力人，可以独立进行民事运动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的百姓，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。由于未成年人不是完全民事行为能力的人，因此未成年人购房治理权属登记时应由其法定署理人（一般为怙恃）署理，这种署理属于法定署理，并不需要委托或授权。在登记时，衡宇所有权人为未成年人，而由其法定监护人作为署理人在登记文件上签字就行了。
17、未成年人申请衡宇登记，如何包管未成年人的利益？
答：我百姓法明确划定，监护人应当履行监护职责，掩护被监护人的人身、财产及其他正当权益，除为被监护人的利益外，不得处置惩罚被监护人的财产。《未成年人掩护法》划定，国度保障未成年人的人身、财产和其他正当权益不受侵犯。因此，监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益，这里的“不得处分”我们理解应当是指广义的处分行为，具体针对衡宇而言，应当包罗转让、抵押等在衡宇上设定包袱的行为。但是如何判断监护人是否为了未成年人利益一直以来都是存在较大争议的问题。关于“为未成年人的利益”的体现方法，《民法通则》第18条只大略地划定了：“……除为被监护人的利益外，不得处置惩罚被监护人的财产”，我国相关执法法例对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设界说务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设界说务而没有设定权利大概权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。但怙恃出于未成年子女康健生长或受教诲等须要，如子女上学、治病需要大笔用度，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿用度，未成年人的衡宇被列入拆迁范畴，怙恃代签协议等应该认为也是属于为了未成年人的利益。除上述情况之外，怙恃不得以任何理由出卖、赠与、支解、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。所以，凭据《衡宇登记步伐》的划定，在治理监护人处分未成年人衡宇而申请的登记时，应当要求监护人提供其处分衡宇行为是为未成年人利益的书面包管，由监护人包袱相应的执法责任。
18、外籍人士如安在我国境内治理衡宇产权登记？
答：不动产适用不动产所在地执法，这是世界各国执法的通例。外籍人士在我国购买私有衡宇、担当衡宇赠与大概互换和继承衡宇的，应当遵守我国执法法例的划定。因此，外籍人士在中国境内治理私有衡宇权属登记，除应当凭据衡宇所有权取得的差别方法，凭据中国执法的划定分别提交相应的证件和证明文件外，还应当提交国籍证明、职业证明。如果衡宇所有权人不能亲自治理上述登记手续时，亦可以委托署理人署理。一般情况下，外籍人士在治理衡宇权属登记和治理委托手续的证件、文书需要经过公证。在外国治理的公证文书，应当经过该外洋交部或其委托的机构和中国驻该国大使馆、领事馆认证，并且治理登记和委托手续的证件、文书应当是正本。如果某一证件或文书是用外文书写的，还应当同时附有经公证和认证的中文译本。
19、衡宇登记是否可以由当事人委托署理人申请？
答：衡宇权利人可以委托署理人治理衡宇登记。衡宇登记步伐划定，委托署理人申请衡宇登记的，署理人应当提交授权委托书和身份证明。 署理是署理人在署理权限内以被署理人（本人）的名义对圈外人为意思体现或受领意思体现，并由被署理人蒙受其执法效果的行为。署理制度是我百姓事执法制度中的重要内容，其具有以下特征：其一，署理人必须在署理权限内实施署理行为，署理人逾越署理权限进行的署理行为，为效力待定行为，必须经被署理人追认才产生署理的执法效果；其二，署理人必须以被署理人的名义实施署理行为；其三，署理人以自己的意志与第三人产生有执法意义的行为；其四，署理行为的执法效果直接归属于被署理人。在衡宇登记中，申请人因为种种原因无法亲自治理衡宇登记时，可以委托他人进行署理，就是前面所述的委托署理。署理人应当在授权委托书授权的范畴内从事房地产申请署理运动。登记构造审查委托书时，应对受托人身份、委托事项、署理权限、委托期间等内容进行核验。
第四章 登记步伐
20、衡宇登记的一般步伐是怎么划定的？
答：建立部《衡宇登记步伐》划定衡宇登记必须申请、受理、审核、纪录于登记簿和发证等五个步调。登记机构认为须要时，可以就登记事项进行通告。申请是衡宇登记申请人向衡宇所在地的登记机构提出登记申请，并提交相关证明质料。受理是登记机构对切合条件的登记申请予以担当的行为。审核是登记机构对受理的登记申请事项进行审查，以做出予以登记大概不予以登记的决定。经过审核，将有两种结果;大概准予登记，大概不予以登记，予以登记的将纪录于登记簿。发证即发表权属证书大概登记证明，是登记机构在做出准予登的决定并将有关登记事项纪录于登记簿后，凭据登记簿上的纪录缮写并向申请人发放衡宇权属证书大概登记证明的行为。
21、衡宇登记机构将申请事项纪录于衡宇登记簿之前，申请人是否可以撤回登记申请？
答:申请人可以撤回衡宇登记申请，这也是登记申请原则的重要体现，同样也充实体现了尊重当事人意思自治原则。登记的完成必须以登记事项纪录于登记簿为登记生效条件。尽管登记步伐庞大，但最实质的要件是纪录于登记簿。登记申请人提出申请以后，登记的申请已经得到有关登记部分的同意但没有完成登录、纪录手续，仍然不组成登记。在未进入登记簿之前，物权的执法效力还未产生，依照申请当事人的意思体现同样可以要求撤回。但撤回申请必须切合一定的条件：（1）撤回申请的时间。当事人撤回申请的时间只能在登记完成之前，即登录于登记簿之前进行；（2）申请人的撤回申请应当接纳书面形式。原则上，在登记完成之前，申请人撤回申请的，登记机构必须尊重申请人的意志，并包袱准予撤回的义务，而不能擅自加以限制。
22、衡宇登记步伐中，登记机构将在哪些情形下进行实地检察？
答：实地检察不是衡宇登记的必经步伐，但《衡宇登记步伐》也划定了一些必须进行实地检察的情形。《步伐》第19条划定，治理下列衡宇登记，衡宇登记机构应当实地检察：（1）衡宇所有权初始登记；（2）在建工程抵押权登记；（3）因衡宇灭失的衡宇所有权注销登记；（4）执法、法例划定的其他衡宇登记。衡宇所有权初始登记必须要进行实地检察，主要是为了
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