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衡宇买卖知识问答

律师答疑——衡宇综合

1、 买卖双方就停车位权属产生纠纷，如何确权？

修建区划内，计划用于停放汽车的车位、车库的归属，由买卖双方通过出售、附赠大概出租等方法约定。计划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的门路大概其他园地用于停放汽车车位，属于业主共有。
《物权法》第74条划定：“修建区划内，计划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。修建区划内，计划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠大概出租等方法约定。占用业主共有的门路大概其他园地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
修建区划内计划用于停放汽车的车位、车库应按如下分派使用：
1．首先满足业主的需要
修建区划内计划用于停放汽车的车位、车库，是开发商在申办衡宇开发手续时，由开发商提出，计划部分批准用于建立计划区内业主停放汽车的地方，故在建成后应当首先满足业主停放车辆的需要，不得改作他用，更不得为了某种经营的需要而用于停放车辆以外的出租等用途。
2．当事人通过出售、附赠大概出租等方法约定
当事人通过出售、附赠大概出租等方法约定，是指对付修建区划内，计划用于停放汽车的车位、车库应通过条约的方法进行约定，既可以出售、附赠，也可以用以出租。这样划定体现了对当事人意思自治的尊重，同时，通过条约约定的方法，可以将计划好的车位、车库明确归于具体的业主小我私家所有，从而包管计划好的车位、车库所有权明晰，使用方便。通过出售、附赠条约转移所有权的，即归某特定的业主所有，通过出租的方法予以租用的所有权仍归全体业主所共有，但在租用期内归特定的业主所使用，其出租的用度应用于特定的治理开支。
3．占用业主共有的门路大概其他园地用于停放汽车的车位，属于业主所共有
占用业主共有的门路大概其他园地用于停放汽车的车位，是指对付占用业主共有的门路大概其他园地等不确定的共有部分用于停放汽车的车位。对付这部分车位，上述划定确定只能由全体业主所“共有”，即只能用于出租，任何业主都可通过订立条约予以租用，取得使用权，而不能将其所有权出售于某一特定的业主。因为这样的车位和共有门路一样，只有明确划定属于业主共有，才气包管每一个业主都享有使用大众门路停放车辆的权利，同时要在行使该权利的同时包管其他共有人也就是其他业主对共有门路的权利不受影响。
立法配景阐发：
业主的修建物区分所有权中，争议较大的是车位、车库的所有权归属问题。这个问题涉及宽大业主的切身利益，社会普遍存眷。在征求意见历程中，主要有两种意见，一种意见认为，车位、车库应当归业主共有。主要理由是：（1）车位、车库已经摊人修建本钱，开发商将其再次买卖大概出租，侵害了业主的利益；（2）在衡宇销售历程中，开发商处于强势，如果车位、车库的所有权以有约定的凭据约定的原则确定归属，对业主倒霉。另一种意见认为，车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，凭据约定；没有约定大概约定不明确的，属于业主共有。主要理由是：（1）从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属，在商品房买卖条约中都有约定；从其他国度和地域看，车位、车库一般也归业主小我私家所有。（2）车位、车库不像电梯、走廊、水箱、门路、绿地等应当共用，划定业主共有很难操纵。（3）开发商是否把车位、车库摊人本钱，和商品房销售代价的崎岖没有一定联系，并且，也很难证明车库、车位的代价是否包罗在修建本钱之中；目前对代价治理部分是否应当公然开发商的修建本钱仍有差别意见。（4）对车位、车库的制作比例和车位、车库首先满足小区业主需要，应当做出行政治理的强制性划定，但地下车库和地面上的停车场，作为独立设施，如果不允许开发商销售大概出租，可能影响开发商制作车位、车库的积极性，对业主倒霉。
　　经对我国房地产市场的实际做法和存在的问题进行观察研究，并借鉴外洋的通常做法，立法部分认为，属于业主共有的产业，应是那些不可支解、不宜也不可能归任何业主专有的产业，如电梯等公用设施、绿地等公用场合。从房地产市场的情况看，一般来说、专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠大概出租等方法约定归业主专有大概专用的。这样，既容易操纵，也可以制止纠纷。如果划定车库、车位归业主共有，由于车库、车位和住宅的配套比例差别、业主之间享有的住宅面积差别、商品房销售的状况差别等原因，归业主共有很难操纵，据此，本条第二款划定：“修建区划内，计划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠大概出租等方法约定。”同时，对现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库大概车位、车库严重不敷，占用共有的门路大概其他园地作为车位的问题，本条第一款、第三款有针对性地划定：“修建区划内，计划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“占用业主共有的门路大概其他园地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

2、 开发商迟延交房，可否以“不可抗力”而主张免责？

凭据《条约法》划定，不可抗力是指不能预见、不能制止并不能克服的客观情况。例如，地动、水灾、风暴等自然现象和战争、政变等社会现象。《条约法》同时划定，当事人一方以不可抗力为免责抗辩理由时，应当在公道期限内向对方当事人提供产生不可抗力的证明。
开发商迟延交付如果是由于不可抗力造成的，可以凭据不可抗力的影响，部分大概全部免除责任。不可抗力一定影响到条约的正常履行，因此，其必须产生在条约依法创建后至条约正常履行结束之前，如果在条约创建之前或当事人迟延履行之后产生不可抗力，不能援引不可抗力条款免责。产生不可抗力后，因不可抗力影响条约继承履行的，当事人免于负担违约责任。正常的市场代价颠簸不属于不可抗力，实务中可以约定哪些事情不属于不可抗力。如约定条约甲方（售房人）不能要求免责：（1）甲方不能实时采购本条约所列建材、设备或同类、同级产物的；（2）市政配套工程不能与衡宇同步建立、同时竣工交付的；（3）该建立工地四周有重大施工，该衡宇建立不得不绝止的；（4）其他不列入免责范畴的事项。

3、 开发商逾期交房的，违约金如何盘算？

房地产开发商应当将切合交付使用条件的商品房定期交付给买受人。未能定期交付的，房地产开发商应负担违约责任。当事人可以在条约中约定违约金数额也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的盘算要领。违约金不以实际损害为条件，具有处罚性，当事人可以自由约定其数额。同时违约金还具有赔偿性，国度可凭据实际情况要求对违约金数额支付后不能免除支付方的条约履行义务。

4、 商品房楼顶及墙面告白牌的收益应当归谁享有？

商品房所在楼宇的屋面使用权（即楼顶天台）、外墙面使用权属于开发商与购房者约定的内容，即双方可以约定楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归谁享有，使用权归谁所有其楼顶及墙面告白牌的收益就归谁所有。（1）如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装告白牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的告白费的主要部分归业主委员会所有，由业主委员会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的治理费。但如果开发商是为本小区做宣传用的告白牌，只要征得业主委员会同意，并不影响业主的生活，是不需要向业主委员会交告白费的。（2）如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装告白牌就不需要经过业主委员会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，告白的内容不会低落本小区的整体形象，开发商就可以安装告白，并且所收取的告白费就全部归开发商所有了。所以，购房者在签订条约时，一定要注意把楼宇的屋面和外墙面的使用权约定归全体业主所有，特别是对付在中心城区以内那些临街的楼宇，因为这干系到每个业主的切身利益。但是如果双方对楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归谁享有没有约定，该如那边置惩罚呢？目前尚无明确划定。不能固然地认为归开发商大概物业治理公司享有。

5、 配合出资买房却无证据证明的，能被确认为衡宇的配合所有人吗？

共有衡宇，应当由共有人配合向衡宇登记机构申请登记，以衡宇登记簿上纪录的所有者为衡宇的配合所有人。衡宇登记机构应当凭据衡宇登记簿的纪录，并向权利人发放衡宇权属证书。一般情况下，衡宇权属证书是权利人享有衡宇权利的证明，包罗《衡宇所有权证》、《衡宇他项权证》等。申请登记衡宇为共有衡宇的，衡宇登记机构应当在衡宇所有权证上注明“共有”字样。但衡宇权属证书、登记证明与衡宇登记簿纪录不一致的，除有证据证明衡宇登记簿确有错误外，以衡宇登记簿为准。如果双方或多方配合出资或以合资经营期间的资金收益配合购置的衡宇，产权经其配合申请登记的，应由出资人配合所有。但如果一方在申请登记时放弃衡宇权利的，应认定产权归登记一方所有，并由登记方退还放弃登记一方的购房款。如果一方在登记时未明确表现放弃产权，只登记在另一方名下，但多年来双方配合居住、使用、治理，登记方既未退款又恒久无异议的，产生纠纷后，可凭据事实认定产权归出资方配合所有，并应将衡宇所有权证变动过来。如果一方出资购置衡宇后，将产权登记为自己和他人所共有，双方又恒久配合治理使用该衡宇的，可视为出资方赠与他方，产权归双方共有，出资方忏悔的，不予支持；如出资方因某种原因在所有权证上登记了他人的姓名，但既无赠与他方的表现，又恒久不让他方知道的，多年后，他方知道并主张产权的，一般不予支持。

6、 擅自出售未经共有人同意的房产的行为有效吗？

配合共有人对共有产业享有配合的权利、负担配合的义务。在配合共有干系存续期间，部分共有人擅自出售未经其他共有人同意的房产的行为无效。买卖生意业务中所谓正当出售方即产权证上所有权利人，如衡宇产权为多人共有，在进行生意业务时所有产权人必须亲自签署居间协议，该居间协议才真实有效，产权证上的任一权利人如不能亲自签署居间协议，必须有公证委托署理权限且权限明确的受托人签署居间协议。如共有产权人未全部加入签署居间协议，而签署了居间协议，该协议只能算部分有效。为了制止所购房产为未经共有人同意而擅自处分的房产，购房人一定要特别注意衡宇产权证中的纪录，如果确为共有产业，则要查明是否有其他共有人的书面同意，如果说共有权人中有因特殊情况无法签署书面同意证明的，必须有公证委托署理权限明确的受托人代为签署 。

7、 以伉俪名义享受优惠而取得的公房，离婚后衡宇归谁所有？

以伉俪名义享受购房补贴，且优惠购得的公房在伉俪干系存续期间为双方配合居住、使用，纵然衡宇权属的最终取得在双方离婚后，则该衡宇仍为伉俪共有产业，一方出售配合产业的所得应由两人共有。国度将公有衡宇优惠出售给职工是我国都会住房制度革新逐步推向住宅商品商品化的产物，优惠出售公有衡宇产权是指企、事业单元和国度构造，凭据国度有关城镇公有住房制度革新的政策精神，将原出租给单元职工的旧房或新建衡宇在国度划定的建房尺度代价底子上，实行一系列优惠政策，将衡宇产权出售给单元职工。公有衡宇产权形式多样：（1）职工以市场价购置的住房，产权归小我私家所有，可依法进入市场；（2）职工以本钱价购置的住房，产权归小我私家所有，一般住用5年后可以依法进入市场；（3）职工以尺度价购置的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，产权比例按售房当年尺度代价占本钱价的比重确定。一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单元或房产治理部分有优先购置、租用权。

律师答疑——衡宇销售

1、 商品房预售告白有执法约束力吗？

商品房的销售告白和宣传资料为要约邀请，没有执法约束力；但是出卖人就商品房开发计划范畴内的衡宇及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖条约的订立以及衡宇代价简直定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺纵然未载入商品房买卖条约，亦应当视为条约内容，具有执法约束力。一般情况下，商品房预售告白和其他商业告白一样，除了纳入条约而成为条约的内容外，都属于要约邀请，在执法上有拘束力。在实务中可按以下尺度来区分哪些预售告白为要约，哪些为要约邀请：（1）销售告白的内容属于开发商为了宣传需要所作的夸大性语言，或商品房效果图等文字和图片资料。如：“理想居所” “精装修”、“高等社区”、“文化居所”等，只是归纳综合性宣传，目的是为了引起注意，增加宣传的效果，吸引客户，一般认为是一种要约邀请，没有执法上的约束力。（2）销售告白中标明了位置、装修条件、物业及配套设施等，实际上这些告白已经组成了要约，具有执法效力，切合最高人民法院《关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用执法若干问题的解释》划定的内容。虽然些告白答应未写入条约中，开发商也要负担责任。（3）开发商在告白销售中的某些许诺已经写到购房条约中，那么些这就不是告白而是条约条款，具有明确划定的执法效力。

2、 商品房订购协议书约定定金而产生纠纷的，应当如那边置惩罚？

出卖人通过认购、订购、预订等方法向买受人收受定金作为订立商品房买卖条约包管的，如果因买方原因未能订立条约的则买方无权要求返还定金，如果因出卖人原因导致条约未订立的则出卖人应当双倍返还定金；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖条约未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。相对商品房预售条约来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约条约。订立预约条约的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表现以条约条款的形式牢固下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约条约的意义，是为在公平、诚信原则下继承进行商量，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继承进行的商量中，如果一方违背公平、诚信原则，大概否定预约条约中的已决条款，大概提出令对方无法担当的不公道条件，大概拒绝继承进行商量以订立本约，都组成对预约条约的违约，应当负担预约条约中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继承进行了商量，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款告竣一致的意思表现，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约条约所指的违约情形内。这种情况下，预约条约应当解除，已付定金应当返还。

3、 出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售条约是否有效？

商品房预售许可证是商品房预售条约生效的条件，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售条约，应当认定为无效。凭据我国执法划定，进行商品房预售必须满足以下四个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建立工程计划许可证；（3）按提供预售的商品房盘算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产治理部分治理预售登记，取得商品房预售许可证明。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。在认定商品房预售条约的效力时，对出卖人的法定预售资格认定应只从形式上进行审查，对出卖人未取得预售许可证明签订的预售条约应认定无效，出卖人取得预售许可证明的，可以认定预售条约有效。出卖人如在起诉前取得商品房预售许可证明的，预售条约有效。

4、 双方签订了商品房认购书之后，是不是必须签订商品房预售条约？

双方签订了商品房认购书之后，是否必须签订商品房预售条约的问题，即在认购书签订以后，若一方当事人未能签订商品房预售同，是否意味着要负担违约责任的问题，此时应当视差别的情况作差别的处置惩罚。如果双方当事人在认购中明确约定买受人应当在某一具体的时间到来时与预售方签订商品房预售条约的，则买受人就有在日后订立商品房预售条约的义务。若买受人在划定的时间没有与预售方订立商品房预售条约，则买受人就要负担违约责任。但是如果双方当事人只是进行了协商但未告竣协议的，则不一定组成违约，大概双方就认购书之外的事未告竣协议的，也不组成违约。因为凭据条约自由原则，条约的签订必须创建在双方当事人自愿协商一致的底子上，不能告竣协议的，双方当事人就都不组成违约。需要注意的是，因为认购书是预约，预约的目的是为了签订本约，所以如果说作为本约的商品房预售条约已经签订了大概因协商不成无法签订时，认购书都应终止其效力。

预购人能否将预售商品房再转让给他人？

在我国现行的执法中，并没有禁止商品房预售条约的预购人将自己所预购的商品房转让给他人的行为。《都会房地产治理法》第46条划定，凭据条约一般划定处置惩罚不施加特别限制。如商品房是预售的，商品房预购人将购置的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院划定。但到目前为止，国务院没有任何划定。有关预售商品房转让的划定主要是一些地要领例和规章，但也不是完全一致，主要有三种做法：第一，凭据条约法的一般划定处置惩罚不施加特别限制。如《上海市房地产转让步伐》。第二，不允许预购人转让其预购的商品房。如《成都市关于增强商品房预售治理的通知》。第三，允许预购人转让预购衡宇，如《北京市都会房地产转让治理步伐》第四十四条划定：预购人在预售条约登记存案后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，凭据下列划定治理：（一）未付清预售商品房预售条约约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；（二）已付清预售商品房预售条约约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面条约，并在条约签订后15日内依照本步伐第四十条的划定到原登记构造申请变动预售条约登记存案。

5、 出卖人一房二买的应如那边置惩罚？

出卖人就同一套衡宇分别与两个以上的购置人签订衡宇买卖条约的，除执法另有划定，当事人另有约定外，两份条约都有效，但只有将衡宇在房产治理部分登记的购置人才享有衡宇的所有权。另一购置人可以要求出卖人返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人负担不凌驾已付购房款一倍的赔偿责任。在我国不动产物权的变动接纳意思主义与登记主义相结合的形式。即不动产物权的变动，仅双方条约的表现一致，告竣条约是不敷的；还必须在房地产治理部分进行登记，才气切合执法的生效要件。

6、 出售公房承租人有优先购置权吗？

出售出租公有衡宇的，承租人可以优先购置。优先购置权是指在相同的代价、支付方法、期限等同等条件下优先于他人购置的权利。享有优先购置权的人包罗衡宇共有人和衡宇承租人。衡宇的共有人在出卖自己共有衡宇份额时，应先征得其他共有人的同意，在同等条件下，其他共有人有优先购置的权利。当其他共有人表现不肯意购置或不肯按同等条件购置时，共有人可将衡宇出卖给他人。不然，其他共有人可以请求打消该衡宇买卖条约和赔偿损失。衡宇所有人出卖出租衡宇，应当提前15日通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购置的权利。衡宇所有人未按此划定出卖衡宇的，承租人可请求法院宣告该买卖条约无效。如果房中屋的共有人和承租人同时主张优先权的，应首先由共有人购置。当共有人表现不买时，可由承租人优先购置。但是，具有下列情形之一，承租人主张优先购置衡宇的，人民法院不予支持：（一）衡宇共有人行使优先购置权的；（二）出租人将衡宇出卖给近亲属，包罗配偶、怙恃、子女、兄弟姐妹、祖怙恃、外祖怙恃、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表现购置的；（四） 第三人善意购置租赁衡宇并已经治理登记手续的。

律师答疑——购房贷款及代价

1、 因开发商原因不能治理银行按揭贷款，可以解除衡宇预售条约吗？

商品房买卖条约约定，买受人以包管贷款方法付款，后因开发商原因不能治理银行按揭贷款并导致商品房买卖条约不能继承履行的，购房人可以解除衡宇预售条约。如果双方在预售条约中明确约定由房产开发商治理按揭贷款，且在事实上房产商已与银行就按揭贷款签订过协议，并明确划定了贷款比例。那么，客观上按揭贷款乐成与否直接干系到商品房预售条约的履行。因此在此种情况下，如未办成按揭贷款而导致购房者无法履行付款义务的，房产商应当负担责任，购房者可以请求解除条约和赔偿损失。

2、 申请公积金贷款购房一般遵循哪些步调？

第一步：到贷款银行提出借款申请。
第二步：银行审核。
第三步：到贷款银行签订借款条约。
第四步：到产权部分治理贷款包管手续。
第五步：治理住房抵押保险手续。
第六步：签订还款协议和划款。
第七步：银行划款。

3、 商品房预售条约签订后，开发商还能要求增加房款吗？

预售房的代价，除了国度划定的“微利房”、“解困房”等必须执行国度订价以外，条约双方凭据房地产市场行情约定的代价受执法掩护，预售条约签订后，开发商不能随便要求增加房款。若开发商以政府调解与房地产有关的税费为由要求变动条约代价的，可以予以支持。但是如果开发商仅仅以修建质料或商品房市场代价变革等因素要求变动条约约定的代价或解除条约的，一般而论不予支持。这是正常的商业风险，由当事人自行负担。

胡礼新答疑——衡宇面积测算

1、 如何盘算商品房的销售面积？

商品房销售面积=套内修建面积+分摊的大众修建面积；
套内修建面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台修建面积；
分摊的大众修建面积=大众修建面积分摊系数x套内修建面积。
注意：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用修建面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用修建面积。

2、 商品房交付面积与条约约定面积有差别应如那边置惩罚？

凭据《条约法》第一百零七条划定：当事人一方不履行条约义务大概履行条约义务不切合约定的，应当负担继承履行、接纳调停步伐大概赔偿损失等违约责任。那么是不是只要有面积差别就属于违约并负担违约责任呢？这要凭据具体情况而定，如果有约定依双方的约定处置惩罚，没有约定就凭据《关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用执法若干问题的解释》第十四条划定：出卖人交付使用的衡宇套内修建面积大概修建面积与商品房买卖条约约定面积不符，条约有约定的，凭据约定处置惩罚；条约没有约定大概约定不明确的，凭据以下原则处置惩罚：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），凭据条约约定的代价据实结算，买受人请求解除条约的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除条约、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继承履行条约，衡宇实际面积大于条约约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人凭据约定的代价补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人负担，所有权归买受人；衡宇实际面积小于条约约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比凌驾3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。为了更好地掩护您的权益，发起在条约中明确约定面积出现差别的处置惩罚要领。

3、 共用分摊面积增加，购房者需要负担增加部分的房款吗？

共用分摊面积增加，购房者是否需要负担增加部分的房款，主要看当事人之间是如何约定的。凭据《商品房销售治理步伐》第二十一条划定：按修建面积计价的，当事人应当在条约中约定套内修建面积和分摊的共有修建面积，并约定修建面积稳定而套内修建面积产生误差以及修建面积与套内修建面积均产生误差时的处置惩罚方法。

胡礼新答疑——验收与质量包管

1、 衡宇交付时，用户有哪些注意事项？

衡宇交付时，用户应注意以下事项：（1）开发商在向用户交付销售的新建商品房时，必须同时提供《住宅质量包管书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量包管书》对销售衡宇的结构、部件、设施、配套、维修等方面向购房者做出质量包管和答应。《住宅质量包管书》必须作为购房条约的附件，与购房条约具有同等的效力。《住宅使用说明书》应对修建结构特点和种种设施容量、配置、性能、尺度等做出使用说明和提出注意事项；（2）开发商交付衡宇时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝吸收此衡宇，由此产生的延期交房的责任由开发商负担。
入住时用户还应注意：（1）购房人持条约就可以到物业治理公司拿钥匙，拿钥匙之前，要求签订物业治理条约，条约划定的内容不应当侵害业主权利；（2）在签约前，购房者要对条约仔细研究，充实了解自己应享受的权利和负担的义务，如果不属于买卖条约中划定的义务，业主有权拒绝。

2、 商品房交付使用后，购置人可否以质量不及格而要求退房？

在商品房存在质量问题时，预购人并非在任何情况下都可以要求解除条约，要害在于这种质量问题是否足以影响正常的居住使用。衡宇主体结构质量不及格的，或是因衡宇质量问题严重影响正常居住使用的，购置人可以要求退房。衡宇主体结构质量不及格的不能交付使用。交付使用后才发明问题的，经查对确属不及格的，买受人可以要求解除条约并要求赔偿损失。纵然是非主体结构的质量问题，但严重影响正常居住使用的，买受人同样可以请求解除条约和要求赔偿。在质量保修期内，衡宇产生质量问题的，出卖人应该修复，拒绝修复大概在条约期限内不修复的，买受人可以自行修复大概委托他人修复，但由此产生的修复用度和由此造成的损失由出卖人负担。

3、 公房买卖中存在质量问题如那边置惩罚？

公房买卖条约存在默认的住房质量条款，即住房现状。因此，出卖的公房纵然存在明显的瑕疵，单元也不组成违约， 不负担责任，职工无权请求法院判决单元赔偿损失或支付违约金。但所买卖的公房属于严重损坏房、危险房、浅易房、违章修建、产权有争议的住房等不可售公房，则应认定买卖条约无效，单元负担全部责任，除退还职工购房款外，还应赔偿职工损失，如利息和已缴纳的用度，同时职工可继承承租该住房。住房确有质量问题需要处置惩罚的，可进行调解，由对方凭据公房今后维修治理的划定协商解决。

4、 衡宇转让住宅专项维修基金如那边置惩罚？

住宅专项维修基金应随衡宇转让而一并转让，不应接纳由物业公司先退还原业主，再要求新业主交纳的做法。衡宇所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修基金和结余情况并出具有效证明，该衡宇分户账中结余的住宅专项维修基金随衡宇所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修基金过户的协议、衡宇权属证书、身份证比及专户治理银行治理分户账更名手续。住宅专项维修基金，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改革的基金，不得挪用。

胡礼新答疑——衡宇抵押包管

1、 设有抵押权的衡宇出售后再解除抵押权，是否影响衡宇出售的效力？

不会影响衡宇出售的效力。在买卖条约执法干系中，出卖人对买受人负有瑕疵包管义务，这种瑕疵包管义务包罗两方面内容，即物的瑕疵包管义务和权利的瑕疵包管义务。卖方的物的瑕疵包管义务是指卖方包管其所出售的标的物不存在可能使其代价或使用代价低落的缺陷或其他不切合约定的品质问题。而所谓权利瑕疵包管则是卖方应包管其对所交付的标的物享有正当的权利，任何第三人不能对其主张任何权利。
卖方的权利瑕疵包管义务包罗三方面内容：（1）卖方包管对其交付的标的物享有正当的权利。这里的正当权利不一定是所有权，只要是正当的出卖权即可。如署理人、寄售人受委托人出售享有的是出卖权而不一定享有所有权。（2）卖方应包管在其交付的标的物上不存在任何未曾向买方披露的包管物权，如抵押权、质押权等。如果卖方未见告买方则视为欺诈。（3）卖方还应包管他所出售的标的物没有侵犯任何第三人的知识产权等权利。
违反权利的瑕疵包管责任有以下几个条件：（1）权利瑕疵须于买卖条约创建时存在。（2）权利瑕疵应于买受条约创建后仍然存在。（3）买受人须不知道有权利瑕疵的存在。（4）须因权利瑕疵而使买受人遭受损失。

2、 衡宇尚欠银行贷款，可否出售？

衡宇尚欠银行贷款，只有将剩余欠款还清后才可以出售。出售有银行贷款的屋子可以接纳以下方法：出售人向银行申请提前还款并将欠款余额还清，拿生产权证，解除抵押后正常出售。如果出售人是一次性付款则可用购置人的购房款还银行贷款，拿生产权证，解除抵押后治理过户手续。但此项操纵风险很大，最幸亏专业人员的陪同或指导下治理。

3、 抵押利用虚假资料骗取抵押登记，该抵押权是否生效？

《物权法》第十四条划定：不动产物的设立、变动、转让和消灭，依照执法划定应当登记的，自纪录于不动产登记簿时产生效力。第二十一条划定：当事人提供虚假质料申请登记，给他人造成损害的，应当负担赔偿责任。因登记错误给他人造成损害的，登记机构应当负担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
因此，如果抵押产业真实存在，债务人或第三人并无处分权但骗取抵押登记的，抵押权自登记之时设立。债权人依据《物权法》第一百零六条关于不动产物权善意取得的划定，取得抵押产业的抵押权，由此对抵押产业的权利人造成损害的，由该债务人或第三人负担赔偿责任。如果抵押产业不存在或抵押产业代价少于包管债务时。组成对债权人利益的损害，由该债务人或第三人负担赔偿责任。登记机构由于事情失误，也应对受到损害的当事人负担赔偿责任。

4、 抵押权人在何种情况下可以要求拍卖抵押产业？

抵押权实现的条件有两类，只要存在其中之一就可以要求实现抵押权：（1）债务人不履行到期债务；（2）产生当事人约定的实现抵押权的情形。
《物权法》第一百九十五条划定：“ 债务人不履行到期债务大概产生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押产业折价大概以拍卖、变卖该抵押产业所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道大概应当知道打消事由之日起一年内请求人民法院打消该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方法告竣协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押产业。抵押产业折价大概变卖的，应当参照市场代价。”

5、 已设立抵押的衡宇被拆迁，抵押权人的权利掩护？

《物权法》第一百七十四条划定：“包管期间，包管产业毁损、灭失大概被征收等，包管物权人可以就得到的保险金、赔偿金大概赔偿金等优先受偿。被包管债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金大概赔偿金等。”
衡宇拆迁并非出于衡宇所有权人自愿，虽然该被拆迁衡宇上设有抵押权，但拆迁的进行是强制的。考虑各方当事人之间利益的平衡，最好的解决方法是三方当事人就抵押权的问题进行协商，抵押人（被拆迁人）和抵押权人可就产权变更后的衡宇作抵押物重新签订抵押条约。

律师答疑——衡宇中介

1、 中介方已向卖方收取了中介费，居间乐成买方是否应付佣金？

居间条约的一个重要特征即为有偿性，居间人促成条约创建的，委托人应当凭据约定支付报酬。二手房买卖中，买方委托中介公司提供居间办事，居间乐成的，无论其是否已收取卖方中介费，都应按条约约定支付佣金。居间办事历程中，中介、买方及卖方三方之间是三个相对独立的执法干系：买方与中介之间的居间委托执法干系，卖方与中介之间的居间委托执法产干系以及买卖双方之间的衡宇买卖执法干系。居间乐成后，买卖双方各自按约支付居间条约约定的中介费，这是两个相对独立的条约义务，不矛盾也不存在重复收费之说。

2、 如何理解和认定“促成生意业务”？居间人应负担什么样的责任？

“促成生意业务”指完成了委托事项，其标记应以委托人简直认为准，以书面形式为妥。中介作为订约的媒介方，促成生意业务的直接结果是房地产生意业务的双方签订了买卖条约或租赁条约。作为完成任务的纪录，居间人可以作为条约的见证人加入买卖条约或租赁条约。
居间人与买卖双方都有委托干系，对双方都有忠实的义务，居间人不得代表任何一方做出有损另一方利益的行为，同时负担居间条约约定的义务。

3、 中介居间不乐成，委托人能否要求其赔偿损失？

居间不乐成，中介不得向委托人收取报酬，但委托人不能要求其赔偿。二手房买卖中，买方和卖方通常都是通过中介办事而进行生意业务的，因而容易与中介产生纠纷。居间办事是信息和媒介办事，即由其向委托人陈诉订立条约的时机大概提供订立条约的媒介办事，居间办事最显著的特征是“居间性”，即居间人不是上下家任何一方的署理人，其办事行为是事务性行为，不是执法行为，不能决定买卖行为最后能否乐成，固然也不能负担上下家任何一方的权利或义务。但应当注意的是，居间人存心隐瞒与订立条约有关的重要事实大概提供虚假情况，损害委托人利益的，不但不能要求支付报酬并且应当负担损害赔偿责任。

律师答疑——衡宇争议解决

1、 二手房买卖纠纷可以申请仲裁吗？

仲裁是指纠纷当事人凭据事先或事后告竣的仲裁协议或条款，自愿将双方争议提交约定的仲裁机构仲裁，由仲裁机构作出公平的判断和裁决。二手房买卖产生纠纷，切合申请仲裁条件的，当事人可以向仲裁委员会申请仲裁。但接纳仲裁方法需要满足以下条件：第一、当事人之间必须有仲裁协议，一般要求书面形式；第二、提请仲裁一方当事人必须有具体的仲裁请求和相应的事实和理由；第三、提出的请求必须属于仲裁委员会的受案范畴，仲裁委员会的范畴限于平等的民事主体之间的条约和其他产业权益纠纷，当事人在租赁条约中所出现的人身损害纠纷就不能提请仲裁机构仲裁。
二手房买卖中，因履行条约产生纠纷的，属于仲裁委员会的受案范畴，因此只要当事人自愿告竣仲裁协议，产生纠纷时即可向约定的仲裁委员会提起仲裁申请。值得注意的是，下列房地产纠纷不能申请仲裁：（1）人民法院已经受理或审理的房地产纠纷；（2）涉及离婚、收养监护、继承、析产、赠与的房地产纠纷；（3）涉及落实政策问题的房地产纠纷；（4）经过公证构造公证后产生争议的房地产纠纷；（5）依法应当由行政构造处置惩罚的房地产纠纷；（6）构造、团体、企业、事业单元内部分房的衡宇纠纷；（7）驻军内部的衡宇纠纷。

2、 衡宇买卖纠纷的诉讼时效有多长，如何盘算？

购房者与开发商在衡宇买卖中产生纠纷的，其诉讼时效为2年，自当事人知道或应当知道权利被侵害之日起盘算。诉讼时效是指权利人于一定期间不可使请求人民法院掩护其民事权利，那么在诉讼时效事后他将丧失这一请求权利，人民法院对其民事权利不再予以掩护。民事权利受执法掩护，然而法院掩护民事权利是有条件的，权利人只有在执法划定的一定期间内请求法院掩护，法院才予以掩护，不然人民法院对权利人的权利不予掩护。

3、 衡宇买卖纠纷中法院调解书具有什么效力？

调解书是指依据当事人告竣的协议由法院所制作的调解文书，在执法上是对当事人有约束力的文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《民事诉讼法》划定：人民法院应当制作调解书或对不需要制作调解书的协议，应当记入笔录。调解书和调解笔录，在执法上具有同等的效力。当事人的调解协议，是当事人双方对解决他们之间争议的合意，具有契约的性质，但只有经人民法院确认后才具有执法上的效力，双方当事人今后不得对此执法干系再产生争议。这是法院调解书在实体法上的效力。若调解书有给付内容的，一方当事人又不能履行确定的义务，另一方当事人有权通过调解告竣的协议向人民法院申请强制执行。调解书的执法效力同法院生效判决书一样，差别的是当事人丧失了上诉权。当事人如对法院的调解书和调解笔录有异议，也不能提起上诉。调解协议是双方当事人凭据自愿、正当的原则，经过充实协商告竣的，在调解书送达之前和调解笔录依法生效前，还允许双方当事人忏悔。所以对生效的调解书和调解笔录，在执法上不存在当事人上诉的问题。