洛阳碧桂园项目投资可行性报告.doc

洛阳碧桂园项目可行性研究报告洛阳碧桂园项目可行性研究报告 第I页目录1. 总论11.1 项目概况11.2 编制依据11.3 研究范围21.4 主要经济技术指标21.5 结论32. 业主简介53. 项目建设背景及必要性63.1 建设背景63.2 建设必要性74. 洛阳市房地产市场宏观环境分析104.1 城市经济整体运行状况104.2 洛阳市房地产市场环境研究114.3 相关房地产产业政策115. 销售价格预测155.1 周边典型楼盘分析155.2 项目定位195.3 本项目SWOT分析205.4 商品房销售价格预测226. 建设地址及建设条件256.1 建设地址256.2 建设条件257. 建设规模及建设内容297.1 建设规模297.2 建设内容298. 建设方案308.1 总平面规划设计308.2 总平面布置318.3 给排水设计说明358.4 电气设计说明399. 建筑节能4410. 环境保护4510.1 设计依据4510.2 设计范围4510.3 环境保护4511. 项目建设周期及招投标、组织机构4711.1 项目建设周期4711.2 工程招标4711.3 项目组织机构4812. 投资估算与资金筹措5012.1 投资估算依据及范围5012.2 投资估算说明5012.3 投资估算结果5212.4 资金筹措及使用计划5213. 结论及建议5413.1 主要结论5413.2 建议55附表57附表1：投资估算表57附表1-1：工程建设其他费投资估算分解表57附表2：投资计划与资金筹措表57第62页1. 总论1.1 项目概况（1） 项目名称：洛阳碧桂园（2） 项目业主：洛阳碧桂园房地产开发有限公司（3） 建设地址：洛阳市伊滨区（4） 主要建设内容及规模：项目总用地面积399.97亩，总建筑面积为522482.55平方米，包括计入容积率建筑面积435292.19平方米，公建建筑面积为19800.00平方米；车库建筑面积87190.36平方米。本项目建设内容主要为住宅及公建建设，配套建设给排水、电气、绿化、室外道路等公用工程。（5） 项目总投资项目总投资为166363.40万元，其中：工程费用106803.64万元，工程建设其他费用42149.51万元，预备费11916.25万元，建设期利息5494.00万元。（6） 项目建设期项目建设期为2013年8月-2017年10月。（7） 项目资金筹措业主自筹74772.55万元，银行贷款50000.00万元，滚动开发资金41590.85万元。1.2 编制依据（1） 国家发改委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2） 建设部房地产开发项目经济评价方法；（3） 国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（4） 洛阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（5） 2012年洛阳市国民经济和社会发展统计公报；（6） 洛阳市2012年政府工作报告；（7） 业主提供的相关基础资料；（8） 洛阳市工程造价信息及有关配套文件；（9） 国家和洛阳市其它相关规定和要求；（10） 其他各种来源的相关资料。1.3 研究范围本报告通过对项目的建设背景和必要性进行论证，通过市场预测与分析，结合项目周边竞争楼盘的对比分析，确定建设项目建设规模与方案、销售价格及销售方案，研究本项目的技术经济可行性，并对项目的经济效益和风险进行了分析和评价，提出结论性意见。1.4 主要经济技术指标表 1项目主要经济技术指标序号项目计量单位数值备注一项目概况1总用地面积266647.11 2居住户（套数）户（套）27093居住人数 （每户按3.2人计算）人86694总建筑面积522482.554.1按功能性质划分住宅建筑面积415492.19公建建筑面积19800车库87190.364.2按地上地下部分划分地上建筑面积（计容）435292.19地下车库及设备用房、消防控制室87190.365容积率1.63 6建筑密度%23.53%7绿地率%36.35%8停车泊位个32638.1住宅地面停车位个6588.2住宅车库停车位个23608.3商业及配套机动车停车位个245二投资数据1工程费用万元106803.64 2工程建设其他费万元42149.51 3预备费万元11916.25 4建设期利息万元5494.00 5项目总投资万元166363.40 三筹资数据1业主自筹万元74772.55 占总投资的44.95%2银行贷款万元50000.00 占总投资的30.05%3滚动开发资金万元41590.85 占总投资的25.00%4贷款利率（年）6.15%三年期贷款上浮30%1.5 结论目前，洛阳市正处于中部崛起的机遇期，经济发展进程正在加快，能否抓住这个难得的历史机遇，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着至关重要的作用。2012年房地产面临巨大挑战，国家宏观调控力度的加大使房地产行业受到巨大的冲击，因此对项目进行的必要性与可行性分析是至关重要的。在机遇与挑战共存的情况下，本项目享有的得天独厚的区位优势等外部条件为项目的成功开发奠定了坚实的基础。通过研究本项目的技术经济可行性，分析和评价本项目的经济效益和风险。本项目在技术上和经济上可行。2. 业主简介洛阳碧桂园房地产开发有限公司系碧桂园集团下属公司。碧桂园集团是中国驰名商标，中国房地产十强企业。碧桂园成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团。碧桂园在房地产领域开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，奉行“过程精品，人居典范”质量方针，为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。高品质产品、优美园林环境、完善生活配套、国家一级资质物业服务等元素构成了碧桂园家园模式的基础。迄今，碧桂园已在中国大陆及马来西亚拥有逾百个高品质地产项目，服务约50万业主，“碧桂园，给您一个五星级的家”享誉国内。以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为企业核心理念；碧桂园及创始人杨国强先生热心于社会公益慈善事业，历年捐赠超16亿元，为构建和谐社会做出积极贡献。3. 项目建设背景及必要性3.1 建设背景河南位于中国中东部，是中华民族的发源地。河南省常驻人口9400万，是中国第一人口大省，GDP总量连续多年列全国第五位。国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见中指出，以河南为主体的中国第四大经济区中原经济区正乘着时代的东风飞速发展。洛阳位于河南省西部，是河南的第二大城市，有“天下之中”之称，是国家首批历史文化名城、著名古都。总面积1.52万平方公里，其中市区面积694平方公里、建成区面积170平方公里。总人口685万，其中市区人口207.7万。图 1 洛阳区位图中原经济区的发展带动洛阳市经济的快速发展，洛阳在中部城市排第7位，仅次于长沙、武汉、郑州、合肥、南昌、芜湖。2011年洛阳全市GDP总量2723亿元，仅次于郑州。本项目规划地块位于洛阳市伊滨区，洛偃一体化的中间地带拓展区。伊滨区（伊洛工业园区）管委会）由洛阳新区直接管辖，管委会成立于2007年3月，辖诸葛、李村、庞村、佃庄、寇店5个镇，106个行政村，总面积280平方公里，总人口26万人。是未来10年洛阳城市发展的主要方向。图 2 项目区位图因此，本项目在洛阳经济快速发展的背景下，抓住发展机遇，将洛阳伊河南岸项目打造河南区域集商业、娱乐、高档住宅为一体的高尚社区。3.2 建设必要性3.2.1 是顺应国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见的需要促进中部地区崛起战略实施以来，在党中央、国务院正确领导下，中部地区抢抓机遇、开拓进取，经济实现较快增长，总体实力大幅提升，经济总量占全国的比重逐步提高。随着工业化、城镇化深入发展和扩大内需战略全面实施，中部地区广阔的市场潜力和承东启西的区位优势将进一步得到发挥；国际国内产业分工加快调整，为中部地区有序承接国内外产业转移、推动产业结构优化升级创造了良好机遇；我国改革开放深入推进，综合国力不断增强，为中部地区加快发展提供了强大动力和有力保障。国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见指出要促进城乡一体化发展。打破城乡分割的制度障碍，推动城乡之间公共资源均衡配置和生产要素自由流动，加大城市支持农村的力度，促进城乡协调发展。完善覆盖城乡的公共财政体系，创新城乡基础设施共建共享机制，推动城市基础设施和公共服务向农村延伸。加强城乡规划统筹协调，提高以城带乡发展水平。本项目位于洛阳市伊滨区，洛偃一体化的中间地带拓展区。建成后，将加强偃师与洛阳市区的经济交流，促进洛阳市整体城镇化发展。因此，项目的建设是必要的。3.2.2 是促进洛阳市房地产行业发展的需要洛阳房地产目前缺乏大品牌成熟社区，市场化程度不高，且对大品牌房企的进驻开发有一定的追逐喜好。符合该需求定位至高品质社区，将地块发展成为当地的核心居住区域。当地市场目前处于房地产开发的发展阶段，客户需求还没有完全得到有效引导，尚未完全满足高端买家的别墅情结。本项目规划有钻石墅、双拼等别墅产品，能够较好地满足洛阳及周边市县对于高端住宅产品的需求。且目前知名房企中仅有恒大落户洛阳瀍河区，本项目的入驻将进一步带动洛阳市房地产市场的发展，进而促进区域经济发展。因此，本项目的建设是必要的。3.2.3 是促进区域经济发展的需要本项目的实施，将进一步改善投资环境，加快沿线区域的建设与开发，引导该区域产业结构和产业布局的调整，促进城乡贸易的流通，使丰富的农副产品，林业资源，矿产资源转化为商品，进入市场。带动商业、建筑业、运输业、加工业、养殖业及特色农业和旅游业等的迅速发展，从而促进项目影响区域的经济繁荣。因此，本项目的建设是必要的。小结：在中原经济区快速发展的背景下，本项目的入驻能够为洛阳市经济发展带来较大动力，项目是顺应国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见的需要；是促进洛阳市房地产行业发展的需要；是促进区域经济发展的需要。因此，本项目的建设是必要的。4. 洛阳市房地产市场宏观环境分析4.1 城市经济整体运行状况4.1.1 洛阳市GDP增长情况全年生产总值3001.1亿元，比上年增长10.0%。其中，第一产业增加值223.8亿元，增长4.6%；第二产业增加值1808.1亿元，增长11.3%；第三产业增加值969.2亿元，增长8.7%。三次产业结构为7.5：60.2：32.3，三次产业对经济增长的贡献率分别为3.4%、70.1%和26.5%。据财政部门统计，全年地方财政总收入379.0亿元，比上年增长10.1%。地方公共财政预算收入205.3亿元，增长15.1%。其中，税收收入148.5亿元，增长13.2%，税收占地方公共财政预算收入的比重为72.4%。地方公共财政预算支出345.1亿元，增长16.2%。其中，教育支出79.2亿元，增长25.1%；社会保障与就业支出31.8亿元，增长18.1%；医疗卫生支出26.0亿元，增长5.8%。洛阳市经济持续高速增长的预期为未来几年内区域内房地产市场的持续健康发展奠定了坚实的基础。4.1.2 城镇居民家庭人均可支配收入增长情况2012年全年城镇居民人均可支配收入22636元，扣除物价因素，比上年实际增长9.5%；城镇居民人均消费性支出14927元，实际增长4.8%。农村居民人均纯收入7777元，实际增长11.3%；农村居民人均生活消费支出5979元，实际增长10.4%。收入的不断增加，使城乡居民购买力不断增强。有利于城市房地产行业长远持续发展。4.2 洛阳市房地产市场环境研究4.2.1 洛阳市固定资产投资情况分析2012年全年全社会固定资产投资2343.7亿元，比上年增长22.7%。其中，固定资产投资（不含农户）2294.0亿元，增长23.2%；农户投资49.7亿元，增长3.3%。在固定资产投资（不含农户）中，第一产业投资164.1亿元，增长37.7%；第二产业投资1067.2亿元，增长11.7%，其中工业投资1064.5亿元、增长11.9%；第三产业投资1062.7亿元，增长34.9%。固定资产投资的稳步增长，势必会将进一步推动房地产投资的连续的增长，预示着房地产市场投资的稳定性发展。4.2.2 洛阳市房地产市场分析全年房地产开发投资274.5亿元，比上年增长14.8%。其中，住宅投资204.3亿元，增长12.8%。房屋施工面积3660.0万平方米，增长28.9%。其中，住宅2758.8万平方米，增长25.7%。房屋竣工面积555.0万平方米，增长23.1%。其中，住宅432.5万平方米，增长9.2%。商品房销售面积494.2万平方米，下降10.6%。其中，住宅440.2万平方米，下降14.0%。商品房销售额199.3亿元，增长0.4%。其中，住宅164.2亿元，下降6.5%。4.3 相关房地产产业政策4.3.1 金融货币政策2011年，按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，央行进一步执行差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。国土部、国资委、住建部、监察部及银监会等部门从行政措施到经济手段联合并用，综合调控力度空前。4.3.2 土地政策国务院办公厅2008年1月7日下发国务院关于促进节约集约用地的通知指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。国家打击囤地冲击最大的是实力较弱的中小房地产企业，特别是一些产品线单一的公司。这些企业可能被淘汰或不得不出让“存地”。对于资金实力较强的大型企业集团来说：一方面，土地成本将会增加，增值收益将会减少，加速开发也会提高对资金流的要求；但另一方面，收购和兼并的机会也在增加，合适的投资将有望帮助公司获得更快的发展。4.3.3 房地产调控政策2013年2月20日，国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。具体措施有完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管。其中增加普通商品住房及用地供应措施中指出2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。4.3.4 市场影响分析自2009年末以来的宏观调控政策，从中央到地方、从财政政策到货币政策、从金融到税收、从限制到保障，全方位多角度出击对房地产市场造成深刻影响，以实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”为目标的调控政策，促进形成一个多层次的综合性房地产市场体系，进一步细化分解住房需求与供给，引导房地产市场平稳健康发展。2012年，房地产市场仍在较为严厉的宏观政策环境中继续运行，当前投资建设、市场销售和资金保障增长放缓的市场趋势难以扭转，但预计2013年洛阳市房地产市场或将在以下有利因素影响下，仍能保持小幅增长态势。从2011年12月5日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为近三年以来的首次，是货币政策在保持紧缩状态下的一次小幅调整，但2011年全年GDP增速放缓，CPI指数回落的国内宏观经济环境，以及国际经济形势的严峻背景，为货币政策的进一步微调创造了空间。作为资金密集型行业的房地产开发业，资金环境有望较2011年略好，从而为房地产投资建设提供资金保障。5. 销售价格预测洛阳伊河南岸项目位于地块位于洛阳市伊滨区，洛偃一体化的中间地带拓展区。伊滨区（伊洛工业园区）管委会）由洛阳新区直接管辖，管委会成立于2007年3月，辖诸葛、李村、庞村、佃庄、寇店5个镇，106个行政村，总面积280平方公里，总人口26万人。是未来10年洛阳城市发展的主要方向。根据洛阳市房地产市场特征以及各个楼盘的情况，本报告主要对本项目周边的“盛世新天地”、“开元壹号”、“恒大绿洲”、“百汇城”四个典型楼盘进行分析。5.1 周边典型楼盘分析5.1.1 盛世新天地项目概况：盛世新天地位于洛阳市洛南新区南部，东临永泰街，西临金城寨街，南至伊洛路，北至香山路，坐拥600亩城市中轴景观带，与洛阳龙门高铁站近在咫尺，交通条件便利，冠冕新区核心位置。本项目占地约115亩，建筑面积约37万平方米，规划建设9栋高层建筑。本项目预计总投资约为7亿元共分为两期开发，其中一期4栋正在如火如荼建设中，并且基础设施独立配套使用不受项目后期开发限制。盛世新天地景观由街道景观、庭院景观、滨河景观组成，流水潺潺，两岸绿树成行。本项目景观规划以贯穿南北的中心绿地为核心轴，以蜿蜒的“水系”为骨架，加上建筑的前后错落，绿树掩映，形成了一幅有着“果岭山水”景观风韵的风景长廊。盛世新天地35%的绿景覆盖率，50米-200余米超宽楼间距，为业主精心打造“最宽最美”的风景。销售情况：目前2013年3月30日开盘，推出1#、2#、3#、5#楼共计900余套房源，全部为31层的高层住宅，户型面积为66293。开盘当天共成交519套，目前折后均价5400元/平米。5.1.2 开元壹号项目概况：项目位于开元大道一号，开元大道与长厦门街交汇处。总占地面积600余亩，项目业态丰富，集合了高档住宅、写字楼、商务公寓、商铺、专属会所、学校、市政湿地公园等于一体，是一个大型城市综合体。项目的一期，规划占地98.88亩，总建筑面积32.9万平方米。一期规划有住宅、商业、商务办公及商务公寓，其中住宅11栋，都是30-33层的高层住宅，总户数1697户，计划一期2014年交付使用。项目地理位置优越，出行方便快捷，临近二广高速出口，到高铁龙门站10分钟车程，29路、33路、57路公交线路穿梭其间。周边配套成熟完善，钱江商贸城、关林商贸城、大张超市、宝龙商圈等，轻松满足日常生活、购物需要。洛阳新区五院、关林医院、洛龙医院、仁和医院等医疗机构均在附近，医疗条件便利。在教育上，附近有洛阳师范学院，广播电视大学等众多高等学府，更有洛阳八中、四十七中、国际学校等名校，教育条件优异。项目内部规划有国际双语幼儿园、与知名学府合作共建的小学、中学，业主子女可以不出家门就享受到最先进的教学设施和接轨国际理念的教学模式，让孩子赢在起跑线上。项目有众多历史古迹和绿地公园环绕，隋唐遗址公园、定鼎门和长厦门遗址公园、关林庙都在附近，人文底蕴深厚。距离开元湖音乐喷泉仅10分钟车程，体育公园也在附近，东侧紧邻伊洛河湿地公园，南有龙门山公园，是天然氧吧城市之肺，也是最佳的居住地。销售情况：项目于2013年3月31日开盘开盘，销售状况良好。目前，项目在售户型137-189，均价5100元/。5.1.3 恒大绿洲项目概况：恒大绿洲项目位于洛阳市瀍河区洛阳市东出口，洛河以北、中州东路两侧、二广高速以西，项目独享洛河北岸3500多米河岸线，且处于洛阳市城市东西中轴线中州路东段，临中州路街面长2000余米，项目地理位置十分优越，有多路公交车直达，交通十分便捷，是理想的居住地。全部项目占地面积约1338亩，规划建筑面积近 301万平方米，居住单位2.06万余户，除居住建筑外，项目内还配置了运动中心、综合楼（会所）、幼儿园、小学 、中学、商业配套、五星级酒店等，整个项目建成后，将形成约6.6万人的居住规模。恒大地产集团以开拓进取的气魄向世界宣告经典建筑的质感和张力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。现已建立完备的“国际精品标准”，实行“固化精品流程”、“过程管理贯穿全局”等全新管理体系，打造环节精品。销售情况：53#、54#、61#、62#楼在售，在售户型为83、98、118、149，项目前期已交房，目前在建五、六期。均价6000元/。5.1.4 百汇城项目概况：百汇城项目是由河南百通置业有限公司开发建设. 项目地处洛阳市新区开元大道与汇通街交汇口西北角，总占地面积44.74亩，建筑面积为20万平方米。规划有住宅，商务办公，商业三大功能。据目前开元大道南段的开发与建设未来将占据了金融、旅游、商业、办公、休闲娱乐等几大要地，从而大幅度提高了我们地块的增值潜力。从本项目出发10分钟就可到达高速公路口，5分钟到达国际购物批发中心（宝龙城市广场），8分钟可到新区市政府和音乐喷泉，10分钟可抵达高铁龙门站，15分钟就可到达世界文化遗产、国家5A级风景区龙门石窟。我们的项目今年是作为新区重点工程之一来操作，所以公司要以高品质，精心打造出一个最具代表性地标性的建筑。公司计划于2011年7月1日开始施工，至2013年10月30日可完美交工。社区共设有2个出入口，主出入口设在街上。小区内部形成“人车分流”的体系，使居民通过步行道可以方便安全的到达住宅内部。小区绿化高达40%，设有贯穿整个小区南北方向的水系景观，并且还设有地上、地下停车场，健身器材，小区服务中心，治安联防站、双语幼儿园等，为居民提供了更多的方便，满足您对品质生活的想像。社区建筑规划共4栋高层，其中最南端临开元大道的楼为商务办公楼。其余3栋为住宅，沿街是二层的商铺，设有超市、药店、美容会所、干洗店等，为您的生活带来无限的方便。住宅的户型面积分布为：57-64平方米一室、87-97平方米的两室以及126-142平方米的三室，可充分满足客户的不同需求。销售情况：项目目前均价4660元/，在售户型面积为59135。5.2 项目定位为充分发挥优美的自然环境，得天独厚的气候条件，洛阳碧桂园将打造成河南区域集商业、娱乐、高档住宅为一体的高尚社区，成为洛阳各阶层人士心中的理想家园。1、住宅主要定位为当地至高品质大型生活社区、目标中高端市场及常住人口的改善性需求挖掘。分析如下：（1）洛阳房地产目前缺乏大品牌成熟社区，市场化程度不高，且对大品牌房企的进驻开发有一定的追逐喜好。符合该需求定位至高品质社区，将地块发展成为当地的核心居住区域。（2）当地市场目前处于房地产开发的发展阶段，客户需求还没有完全得到有效引导，尚未完全满足高端买家的别墅情结。（3）当地房地产开发项目主要面向当地高端的客户群体，诸如公务员、商人及大型国企职工。该客户群体亦是目前在售项目的目标客户群。2、商业定位定位为对内服务自有业主商业，主要基于以下因素：该地块可开发面积1000亩，距离洛阳市中心14公里，周边为村庄，整体消费水平低。该区域非中心地块缺乏聚集大量消费人流的商业价值。该地块所在区域为伊滨新区，该区域自有规划核心商圈，距地块约3公里。规划设想：以引入购物超市为主辅以社区餐饮店、洗衣服务、娱乐设施、服装及银行ATM等。5.3 本项目SWOT分析5.3.1 SWOT分析决策图图 3 SWOT分析决策图通过对本项目的SWOT分析，目的在于利用项目目前拥有的机会，来强化项目自身的优势与弱化项目存在的劣势，最终达到消除威胁的目的。5.3.2 项目优势（strengths）分析（1）碧桂园为国内著名开发商，大品牌房地产企业；（2）该项目目标市场为洛阳市区及周边辐射县市市场，土地价格（68万/亩）存在一定竞争优势；（3）伊滨区景观资源丰富，未来将成为洛阳新的城市中心，目前该区域房地产市场处于起步阶段，周边在建均为高层项目，品质一般，且整个洛阳市低层产品少，规模小；公司进入后以高品质低层产品可快速占领市场并回笼资金。5.3.3 项目劣势（weakness）分析（1） 与主城区有一定距离，市政配套短期内无法跟上；（2） 周边多村庄，没公交车接驳项目，出行相对不便；（3） 伊河河堤高出地块6米左右，一定程度上影响小区景观。5.3.4 项目机会（opportunities）分析（1） 地块处在洛阳的发展方向上，交通便利；规划体育公园及高尔夫球场，前景看好；（2） 洛阳市区别墅项目仅一个且剩余货量少，别墅市场存在较大机会；（3） 洛阳市以及伊滨新区不限购；（4） 洛阳市为中部大城市，经济实力较为雄厚，且矿产资源丰厚，是公司进军中部的好选择。5.3.5 项目威胁（threats）分析（1） 区域定位为洛阳市行政副中心，但湿地公园、体育公园、高尔夫均未正式启动，项目周边荒芜，短期内很难体现项目价值，受制于区域发展速度和建设力度；（2） 洛阳市高层及伊滨新区新增货量大，整体价格较低，毛坯均价仅4484元/，地块按2.5容积率算，项目所配高层产品与周边项目同质化严重，利润率低；（3） 伊滨新区安置小区及公务员配置房都已经建好，后期当地需求量已被分流（4） 周边楼盘的竞争威胁本项目极为重要的几个竞争对手“盛世新天地”、“开元壹号”、“恒大绿洲”和“百汇城”在自然条件、区位交通、物业定位等方面非常接近，而且其开发商实力不容小觑，占尽品牌先机，项目将面临着高水平的同业竞争。同时，还存在众多本地的潜在进入者也觊觎洛南地产蛋糕，为了分得一杯“羹”，纷纷蓄势待发，竞争威胁加大。本项目应该较快速的进行开发，有望能够避开部分竞争。为此建议开发商遵循“人无我有，人有我优”的原则，吸取对手的优点，避免自己的弱点；同时突出自我特色，争取主动竞争。5.4 商品房销售价格预测本项目商品房销售收入采用市场比较法进行测算，具体测算过程如下：5.4.1 商品房销售价格预测本项目商品房销售价格采用市场比较法进行测算。（1） 本项目与参考项目综合对比评估表 2 一次评估表评估项目设定分值盛世新天地开元壹号恒大绿洲百汇城本案区位107.57.577.57.5地段周边107.57.57.57.57.5环境周边107.57.577.57配套交通107.57.57.57.57.5条件价格107.57.577.57.5市场定位107.57.587.58规划设计1088888园林景观107.57.5878物业管理544444品牌形象5444.544.5项目规模107.57.5878合计得分100767676.57577.5表 3评估加权表项目名称一次评估得分评估加权加权评估得分盛世新天地76交通繁华+0.5；76.5开元壹号76定位合理+0.576.5恒大绿洲76.5园林景观效果好+0.5；77百汇城75定位合理+0.575.5本案77.5品牌形象好+0.578备注：以上价格均为各项目目前套内销售均价，修正因素根据各项目自身主观条件以及客观因素确定。（2） 评估与价格修正修正公式：参考项目修正均价参考项目评估得分/本项目评估得分参考项目均价修正过程：盛世新天地：76.57854005296.15元/平方米开元壹号：76.57851005001.92元/平方米恒大绿洲：777860005923.08元/平方米百汇城：75.5784660= 4510.64元/平方米修正结果：(5296.15+5001.92+5923.08+4510.64/45182.95元/考虑到项目销售期于2014年5月开始，根据前述洛阳市房地产市场分析及SWOT分析成果，结合稳健性原则，同时在一定程度上简化计算过程，本项目高层在整个销售期内拟采用同一价格。确定高层均价为5200元/。双拼和钻石墅均价测算同多高层住宅测算过程，确定双拼均价为10000元/，钻石墅均价为15000元/。5.4.2 商业用房及车库销售价格预测本项目商业用房销售收入均采用市场比较法进行测算，根据项目周边类似项目商业销售情况，通过综合近期房地产商业价格，预计商业的销售均价为15000元/。本项目车库暂不考虑销售。6. 建设地址及建设条件6.1 建设地址地块位于洛阳市东部伊河南岸，总占地约3000亩，规划2000亩体育公园及高尔夫球场。首期400亩，容积率1.548。地块距洛阳市政府14公里，路况良好（双向8车道），车程约15分钟，距离洛阳市旧城核心商圈22公里，车程约25分钟。洛阳碧桂园地块范围内为农田，比较平整；北侧为原有河堤，河堤外侧体育公园用地范围内为农田、3个采沙场和1个混凝土搅拌站；南侧为牡丹生态园。图 4 项目区位图6.2 建设条件6.2.1 自然、水文、地质概况（1）气候条件洛阳气候属亚热带地区海洋性季风气候。夏长冬短，气温高，雨季长，光照充足，雨量充沛。气温：最高39.2、最低-2.4、平均气温21.7年降雨量：1304.9mm日照时数：1741小时雨季时间每年78月、冬季时间11月15日至第二年3月15日、冬歇期限11月15日至2月15日（2）工程地下水变动情况拟建场地属伊河一级阶地区，实测地下水稳定水位埋深在7.04m7.39m之间，地下水位标高在113.56m113.78m之间。地下水动态类型属气象-水文型，地下水位年变化幅度约2.0m，近几年最高水位约为116.0m（3）水质情况地层中上段为第四系全新统冲洪积形成的黄土状粉质粘土夹粉土、黄土状粉质粘土、卵石层；下段为第四系上更新统冲洪积形成的卵石层。根据地下水埋藏条件及水理性质属孔隙潜水，补给来源主要为大气降水、渠水、农田灌溉水及河水，水量丰沛，地下水主要为人工开采，其次靠地下径流向伊河排泄。（4）地质基本情况和地质构造根据区域地质资料初步揭露，按不同成因类型、岩土层特性、风化程度等将场地勘察深度范围内岩土层初步划分为第四系土层及基岩，其中基岩为白垩系砾岩。各层如下：杂填土黄土状粉质粘土夹粉土，可塑黄土状粉质粘土，可塑软塑状中砂、粉质粘土互层，中砂稍密，粉质粘土软塑卵石层，稍密，局部夹淤泥质粉质粘土卵石，中密。强透水的卵石层一般埋深稳定在地表以下77.5米。第层杂填土不宜做地基持力层，需全部挖除。第、层土为新近沉积，堆积时间短，固结程度低，压缩性高，承载力特征值较低。第、层卵石场地中分布稳定，承载力较高，但第层卵石中存在淤泥质粉质粘土及圆砾透镜体。若该场地进行建设时，3层住宅楼，可用换填垫层法对地基进行处理，增加地基承载力；高层综合楼可采用换填垫层法或采用桩基础方案，桩基础可采用第层卵石作为桩端持力层。6.2.2 市政概况（1）供电本区总负荷约为22500kVA。首期供电拟从偏桥变电站出线，接入两回10kV线路，以双回路环网对供的方式向各10/0.4kV终端配电房供电。再由各10/0.4kV终端配电房配电至各建筑单体。小区中一级、二级负荷设置柴油发电机组作备用电源。当外线停电时即可投入使用，保证小区紧急供电。消防设备的正常电源和备用电源在设备的进线端互投。（2）供水规划区最高日用水量2783.2m/d, 日变化系数kd1.3，平均日用水量为2140.9m/d。给水水源为市政供水，从东西两侧市政各引入DN200市政给水管，保证了供水点不少于两个的要求，成环供水。（3）雨水整体雨水排水方案为由中间向两侧排入市政雨水管井内，然后市政管网排入伊河桥涵内，最终流入伊河。所有单体的雨水逐级汇总到三个“主动脉”出口。（4）污水整体污水排水系统与市政污水排水系统进行对接，流水方向由中间排向两侧市政道路。共有四个排污口。（5）道路桂园路1.23公里，苑区道路以组团路（7.9米宽）和园林路（4米宽）为主干道。7. 建设规模及建设内容7.1 建设规模地块位于洛阳市伊滨区，洛偃一体化的中间地带拓展区。伊滨区（伊洛工业园区）管委会）由洛阳新区直接管辖，管委会成立于2007年3月，辖诸葛、李村、庞村、佃庄、寇店5个镇，106个行政村，总面积280平方公里，总人口26万人。是未来10年洛阳城市发展的主要方向。项目总体规划3000亩，其中体育公园2000亩，房地产用地1000亩，首期位于桂园路东侧，用地面积为266647.11平方米，合407.7亩。首期规划总户数为2709户，总人口为8669人，总建筑面积为522482.55平方米，包括计入容积率建筑面积435292.19平方米（其中住宅建筑总面积为415492.19平方米，公建建筑面积为19800.00平方米）；车库建筑面积87190.36平方米，综合容积率为1.60，建筑密度23.53%，绿地率达36.35%。7.2 建设内容本项目建设内容主要为住宅及公建建设，配套建设给排水、电气、绿化、室外道路等公用工程。8. 建设方案8.1 总平面规划设计8.1.1 项目概况规划地块位于洛阳市伊滨区，洛偃一体化的中间地带拓展区。伊滨区（伊洛工业园区）管委会）由洛阳新区直接管辖，管委会成立于2007年3月，辖诸葛、李村、庞村、佃庄、寇店5个镇，106个行政村，总面积280平方公里，总人口26万人。是未来10年洛阳城市发展的主要方向。项目总体规划3000亩，其中体育公园2000亩，房地产用地1000亩，首期位于桂园路东侧，用地面积为26664