建筑物巡查管理要点【物业管理经验分享】.doc

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建筑物巡查管理要点【物业管理经验分享】
1.0目的:规范家庭居室装修,确保楼宇安全及公共设备设施的正常使用和房屋外观的统一美观。
2.0范围:适用于物业管理处的物业巡查管理工作。
3.0职责
3.1管理处主任负责物业巡查的组织、管理工作;
3.2客服中心管家实施物业巡查的管理工作。
4.0基本内容
4.1物业巡查的时间:
4.1.1装修巡查自装修施工开始至装修竣工验收,物业管家至少每天到装修单位检查一次,并填写《房屋装修巡查记录表》;
4.1.2管家对公共配套设备设施等巡查,应至少每周填写一次《物业巡查记录表》,特殊情况除外。
4.2楼宇巡查方法应包括”看”、[[“听”、”摸”、”调查了解”等:
4.2.1”看”:通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。
4.2.2”听”:从设施设备运行时的声音判断是否有故障。
4.2.3”摸”通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。
4.2.4”调查了解”:向客户或员工了解调查楼宇及公共设施设备的使用状况。
4.3楼宇巡查的频次:
4.3.1一般情况下,管家对楼宇状况巡查每日一次;绿化保洁状况巡查每日一次;空置房巡查至少每周一次。对装修单位巡查每日至少一次。
4.4公共地方巡查的工作要领:
4.4.1巡查楼梯间:
4.4.2.1检查走廊灯、楼梯灯是否正常,门、窗是否处于完好状态;
4.4.2.2检查梯间墙身、天花墙皮是否了现剥落、脱漆,墙、地面瓷片是否完整无损;
4.4.2.3检查卫生状况是否良好。
4.4.3巡查逃生天台:
4.4.3.1检查逃生天台门是否能随手打开(严禁上锁);
4.4.3.2检查天台护栏是否完好,避雷针、电视天线,隔热层是否完好;
4.4.3.3检查有无违章占用逃生天台现象;
4.4.3.4检查雨水管是否通畅;
4.4.3.5检查卫生状况是否良好。
4.4.4巡查电梯
4.4.4.1检查电梯的运行是否平稳,是否有异常响动;
4.4.4.2检查安全标识是否完好,电梯按钮等配件是否完好;
4.4.4.3检查照明灯及安全监控设施是否完好;
4.4.4.4检查卫生状况是否良好。
4.4.5巡查大堂、门厅、走廊
4.4.5.1检查各类安全标识是否完好;
4.4.5.2检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好;
4.4.5.3检查卫生状况是否良好;
4.4.6巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查,当原因不明时应立即告知维修部进行检查。
4.5公共配套设施设备巡查的工作要领:
4.5.1巡查水、电、气、通讯设施:
4.5.1.1巡查室外设施有无破损现象,各种管线有无渗、漏、滴、冒现象;
4.5.1.2检查室外设施有无生锈、脱漆现象,标识是否完好;
4.5.1.3检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好;
4.5.2巡查公共文体设施:
4.5.2.1检查雕塑小品是否完好,是否有安全隐患;
4.5.2.2检查儿童游乐设施是否完好,有无安全隐患;
4.5.2.3检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象,是否有黄土裸露现象,长势是否良好。
4.5.3巡查道路、广场、公共集散地:
4.5.3.1检查设施设备是否完好,是否有违章占用现象;
4.5.3.2检查标识、路牌、警示牌是否完好;
4.5.3.3检查各类雨、污水井盖是否完好,照明灯、装饰灯是否齐全;
4.5.3.4检查卫生状况是否良好、绿化是否被破坏。
4.5.4巡查地下车库
4.5.4.1检查各类标识是否完好无损;
4.5.4.2检查卫生状况是否良好。
4.6巡查周边环境。
4.6.1检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。
4.6.2检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。
4.6.3检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。
4
.6.4检查卫生状况是否良好、绿化是否被破坏。
4.7对巡查中发现问题的处理要领
4.7.1保安员巡查时发现有上述问题出现时,可本人能进行规劝、阻止、处理的,应予以立即解决;否则及时将问题记录在《物业巡查记录表》备注栏中,找相关部门解决。
4.7.2管家视情况按下列情况处理。
4.7.2.1属公共设施设备破损丢失的,应按《客户请修单》处理。
4.7.2.2属管理处其他部门工作不力造成的,应通知其他相关部门前往处理。巡查中发现的问题一般情况下应在周内解决(有特别时效要求的,必须按时效要求处理);特殊情况需经上级同意后可适当延长。
4.7.2.3属客户违章造成的问题,应按《违规通知单》处理。
4.7.3对巡查中发现的重大问题,管家应及时向管理处主任汇报,由管理处主任处理。
4.7.4巡查中发现问题处理完毕后管家应现场验证,处理的过程和验证的结果均应有完整的记录,并经相关人员签字认可。
4.8装修巡查的内容(装修巡查标准见《装修管理规定》)
4.8.1房屋承重结构;
4.8.2燃气管道;
4.8.3给排水系统;
4.8.4电气线路;
4.8.5安防系统;
4.8.6房屋外观;
4.8.7空调安装;
4.8.8消防器材;
4.8.9施工环境。
4.9装修巡查发现问题的整改
4.9.1装修巡查发现问题物业管家联系业主或装修负责人协商整改;
4.9.2物业管家发出《违章通知单》知会装修承建商限期整改;
4.9.3公共设备设施的整改由客服中心填写《客户请修单》知会维修部整改。
4.9.4属于保修期范围内的整改由管家开《保修期房屋缺陷整改单》通知相关单位整改。
5.0支持性文件和记录
5.1KH-23《装修管理规定》
5.2KH-22-R01《物业巡查记录表》
5.3KH-05-R07《房屋装修巡查记录表》
5.4KH-05-R01《违章通知单》
5.5KH-21-R02《客户请修单》
5.6PF-25-R01《保修期房屋缺陷整改单
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