加强投资控制-提高房地产投资效益.doc

加强投资控制 提高房地产投资效益中国加入WTO后，全国的建筑市场和房地产市场得到了不断完善和规范有序的发展。如何抓住机遇，迎接新的挑战；如何持续地提高房地产的经济效益，提高市场的竞争力；如何降低房地产的开发成本，最大限度地发挥投资效益等等。这是房产商们关心的焦点。本文结合我国建筑市场和房地产市场的现状，从加强投资控制的角度，探索房产商如何提高房地产投资效益。重点介绍投资控制的主要措施和方法，对合理地确定和有效地控制工程造价，降低工程成本，提高投资效益的重要性。投资控制的措施与方法主要有以下几点：一、吸引造价专业的精英人才市场的竞争，说到底是人才的竞争。房产商要想控制好工程投资，提高投资效益，首先要吸引优秀的专业人才。如：造价工程师、房地产估价师、监理工程师、审价师、预算师等。房产商有了这些专业人员，并能为之提供良好的专业舞台和建立相应的具有竞争性、风险性的激励机制，发挥其特长；当专业人员的专业能量达到充分释放时，项目的投资控制工作必定能够卓有成效。值得注意的是，如吸引专业人才过多，管理成本的幅度也会因此上升。决策时，要正确地把握好引进人才“度”的最佳“配合比”方案。明智的房产商也应学会善于借用“外脑”来为自己进行咨询服务，寻求资质高、信誉好、经验丰富的专业中介机构进行长期合作，不断完善自身的管理。二、建设项目全过程投资控制1项目可行性研究从项目的可行性研究开始，就要重视投资控制工作。如项目论证决策、项目投资结算、项目经济评估、资源有效地配置和利用、资金筹集和回收、市场需求预测等。只有合格地通过了可行性研究的项目，才能进行开发。2设计选型、优化设计有关资料介绍，设计方案的优劣对工程造价的影响度占75%。房产商要择优选用信誉好、资质高的设计院。经优化设计后，设计出不断满足市场需求的创新方案和最佳房型。同时，房产商应严格要求设计方，将设计的保险系数在规范允许范围内降至最下限。一般来说，在保证工程质量的前提下，选用砼级别越低，单位平方米含钢量越少，造价越低；加之装饰材料也选用档次适中、价格实惠的材料，工程成本必定会有较大幅度的降低。3工程招投标或委托施工发包代理通过工程招标（一般有费率招标、设计概算招标、施工图招标等形式），确定合理的合同价（工程造价）。房产商应首先考虑签约固定总价合同（闭口合同），要善于将施工期间的系列风险转嫁至中标方（承包商）。其次，再考虑调值总价合同或其它形式的合同。编写投标须知时，须将开办费包干、优惠条件等列入报价范围。应学会利用投标方的心态，在保证质量、工期的前提下争取降低中标价。但并非首选报价最低的为中标者，要借鉴市场的经验和教训，在资质、信誉、经验及技术标全方位的综合考评后，再最终确定中标单位。4严格把好签约工程合同关工程合同的条款格式须规范，文字严谨、精练。文字难以描述的，可用简要的数字计算式表达。以避免留下日后施工索赔的伏笔。合同中应将中标价及有关的优惠条件及承诺等详细注明。5重视其它相关的建设工程合同如：设计合同、监理合同、造价咨询合同、材料供应合同、甲方指定分包合同等。上述合同中均应注明，保证服务质量的条款、供图（货）的具体时间、费用的支付情况、违约的处罚等。6委托施工监理为确保项目的质量、工期如期完成，顺利地通过竣工验收交户使用。房产商须选用资质、信誉、经验等综合评定最佳的监理单位进行施工监理。7委托中介机构进行全过程造价控制房产商在强调内部投资控制的同时，须选用资质高、信誉好、经验丰富的造价资询中介机构，借用“外脑”来加强完善项目的造价控制工作。8甲方指定分包工程通过甲方指定分包的形式（工程合同须注明），要求分包单位适当让利以达到降低造价之目的。现市场中，常见指定分包的分部工程有：打桩工程、土方工程、门窗工程、防水工程、装饰工程、弱电工程、消防工程等。甲方指定分包工程，应归属于总包管理（合同须明确）。甲方酌情支付部分的总包管理费，列入税前计取。最好在招标时预先要求投标方让利，不再收取总包管理费。至于总包配合费可设法分解由分包方承担。9甲供料或甲方指定供应商通过甲方供应主要材料（砼、钢筋等），或甲方指定材料（设备）供应商的方法，让供应商让利的部分即本可属于施工方的利润，全部或部分地转化为甲方收益，这样直接可以降低工程成本。说明：（1）甲供料或甲方指定供应商，须在工程合同中注明；（2）甲供料的损耗率须注明均按现行的定额标准计取。10甲方确认价的材料（设备）当今，新材料特别是装饰材料层出不穷，凡定额或中准价有的材料均可按现行规定办。遇到定额或中准价缺项的材料，须合同中注明，应首先经甲方签章确认。甲方在掌握材料（设备）市场价格幅度的情况下，再结合工程合同的优惠条件进行确认签字，否则结算时不予认可。11监控设计变更费用一般情况下，从工程开工至竣工，或多或少地会发生一些设计变更费用。归纳有以下两种情况：一是因业主要求或其它非设计方原因造成的设计变更，根据合同的性质，其发生的费用应由业主承担；二是由于设计方未吃透业主的意图，或未完全按业主的意愿进行设计，或设计工作有误等。属于此类性质的设计变更费用，理应由设计方承担相应的经济责任。12监控技术核定单和经济签证费用设计变更通知由设计院发出，而技术核定单则由施工方经办，报设计、监理、业主确认。房产商须保持清醒头脑，首先定性分析，该核定单费用由谁承担。其次，定量分析审核其合理性。经济签证的现象，施工中一般难以避免。房产商确认时，须分析研究。凡合同（招投标）中已明确的内容或费用，或定额中（直接费或综合费率）均已包含的费用，或图纸中能够反映的内容，一律不予认可。否则，易出现签证内容或费用重复的现象。说明：技术措施费（如，施工方要求砼级别提高、掺外加剂等）、安全文明施工措施费等均属于开办费。而开办费一般合同已注明包干，故属于开办费性质的签证等，房产商可均不予确认。13工程预（结）算的控制编制审核工程预（结）算，应按现行规定，结合工程合同、项目招投标的精神办理。要求工程量计算准确，选套定额子目及取费标准正确，主材补差等无误。工程预算与结算的本质区别就是，预算按施工图纸计算，结算按竣工图纸计算；工程结算比工程预算，主要是多考虑了设计变更和签证等费用。重点：预（结）算编制及审核后，如何让施工方确认，这就需要造价控制人员讲究会谈技巧及提高组织协调的综合能力了。14监控备料款及工程进度款合同签约后，需支付施工方备料款。一般备料款按当年计划工作量（施工产值）的25-30%计算（注：安装工程一般为10-15%），房产商应在合同中注明尽量降低备料款的比例。按合同约定，工程进度款以当月（阶段）完成的工作量支付。支付前，业主须进行审核（已委托中介机构的，须经监理、审价单位审核）。为防止超付工程款可以合同约定，进度款按当月（或阶段）审定工作量的适当比例预付。现市场中宜取70-90%。15备料款的扣回备料款起扣点可按公式进行：T=P-M/NT：起扣点，即备料款开始扣回时的累计完成工作量；M：预付款的数额；N：主要材料所占比重；P：承包合同价。为简化计算，一般工程进度达5060%时，开始按合同约定的一定比例逐月抵扣备料款，至竣工前全部扣完备料款。16高度重视反索赔鉴于我国的法制已逐步完善，房产商首先应在合同中明确和引用反索赔的概念。概括地说，反索赔就是非业主的原因（可以是施工、监理、设计、供应商等单位），造成了业主的经济损失。此时，房产商就应运用法律保护自己，向有关责任方进行反索赔（工期索赔、费用索赔）。属于设计方的失误，造成了不必要的设计变更，或因设计图纸迟供；属监理方未能尽责，造成工程质量事故；属于施工方的工程质量事故；属供应商的原因，推迟供货或供货质量不符合合同约定的要求等原因，致使质量、工期受到影响并增加费用的，业主都可以进行反索赔。17建筑安装工程造价以外的其他费用（1）建设单位管理费。房产商应规范管理，深挖潜力，努力降低项目的管理成本。（2）设备购置费及工器具、生产家具购置费。在保证质量、效果及供货期的前提下，房产商应货比三家，选用价廉物美的设备和家具等，多渠道地低工程成本。（3）生产准备费和联合试车费。从抓管理着手，尽量缩短生产准备期，降低生产培训费用。联合试车费。要求单机安装质量好，单机试车正常（其调试费属于安装单位承担）。调试前应认真审核联合调试的方案，力争一次性联机试车成功，达到设计要求，降低调试的成本。（4）各种税费。利用政策的优惠条件，尽量争取减税、免税，降低成本。18业主的临时设施费如现场办公、水电费等，设法转嫁至承包商。反之，如业主提供旧房等临时设施给承包商使用，则应扣除此相应费用，因定额的综合费用中已含临时设施费等。19竣工总决算（1）竣工验收及试营业费。竣工验收费用，须本着节约的精神，反对铺张浪费。部分的庆贺费用，可设法寻求赞助商或转嫁至承包商、供货商。验收通过拟试营业时，房产商应合理地投入铺底流动资金。勿盲目大量地投入流动资金，影响利率成本。（2）办好竣工决算。建设项目竣工决算应包括筹建至竣工投产全过程的实际支出费用。即：建筑工程费用、安装工程费用、设备工器具购置费用和其他费用等。严禁不属于项目的有关费用摊入竣工决算。竣工决算由竣工决算报表、竣工决算报告说明书、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分组成。三、同步关心工程质量、进度及安全质量、进度、安全与工程成本有着密切相关的联系。如发生质量或安全事故，或进度不畅，工期延误，势必影响到总工期及竣工验收。工期延长，就会导致成本上升，影响到投资效益。房产商须在合同中注明质量、安全等有关要求，以及相应的奖罚约定。四、规范管理、规范操作1建立完善企业内部有关规章制度加强投资控制，降低工程成本，提高经济效益，是企业的大事。不仅仅是造价专业人员的责任，应该上至总经理（董事长），下至造价专业人员，各个层次（工程部、财务部、材料部、办公室等）共同把关。要建立部门之间、上下之间相互制约的制度，各司其职，职责分明，全方位地进行投资控制工作。目前，需要及时组织有关人员学习一些WTO有关规则和国际惯例，以便于尽快同国际接轨。须加强考核监督制度。凡投资控制工作有突出成绩者，应予重奖。反之，因投资控制工作不力，造成工程成本失控的，则予经济处罚。不论是专业人员、部门经理、总经理（董事长）均一视同仁。2技术与经济相结合从设计、监理到业主施工管理，都应高度重视技术与经济相结合。如只讲究工程质量，欠考虑经济因素，其结果不利于整体投资控制。造价专业人员进行投资控制时，应密切同施工、监理、设计等技术人员的横向和纵向联系，防止技术与经济相脱离。3建立项目的有关外延制度。通过建立项目的有关外延制度，以制度化的形式，明确设计、监理、审价、施工、业主各方的投资控制职责。明确协调及联系（横向和纵向）方式，建立申报（承包商）、审核（监理、审价、业主）、信息反馈等操作流程，要求各方严格按流程规范操作。设法调动设计、监理、审价、施工、供应商等单位的共同积极性。将工程总造价与各自的切身利益挂钩。只要参与建设的各方能做到精诚合作，项目的投资控制一定能够达到预期效果。