中青旅控股景区开发年度报告.doc

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关于中青旅控股景区开发的相关资料

中青旅控股年报节选:
经营情况——
, 乌镇景区被评为国家5A 级景区, 世博会期间, 公司作为为数不多以江南名镇为题材的参展单位, 凭借其具有的独特格局风貌和深厚文化内涵以及特有的保护和开发理念成为”世博会推荐服务供应商”的一员, 并分别在世博中国馆和城市最佳实践区的未来探索馆搭设展台, 让世博会成为了解中国、 了解乌镇的窗口。
乌镇继续秉承以”整体产权开发、 复合多元运营、 度假商务并重”为核心的经营模式, 一方面加大自主营销力度, 另一方面提高综合接待能力, 为景区培育新的业绩增长点。沪杭高铁的开通, 亦有利于乌镇景区进一步稳固华东市场, 特别是上海、 杭州、 温州、 南京等重点客源地。 年, 直接受益于世博会巨大客流的拉动, 乌镇景区累计接待游客575 万人次, 较 年同期增长77.5%, 其中东栅435 万人次, 西栅140 万人次; 实现销售收入4.88 亿元, 较 年同期增长61%; 实现净利润1.85 亿元, 较 年同期增长104 %。报告期内, 乌镇旅游股份有限公司已启动申请在香港分拆上市工作, 当前尚处于审批过程中。
公司在景区开发经营中坚持”文化旅游化”的市场发展方向, 致力于”类乌镇模式”的异地拓展。 , 公司投资设立北京古北水镇旅游有限公司, 注册资本2.1亿元, 报告期内已完成该公司的登记备案手续, 项目已进入前期准备阶段。古北水镇项目作为调整优化首都产业结构、 落实完善文化创意产业聚集区发展扶持政策的重点项目之一, 已正式列入北京十二五发展规划。
经营计划——
在景区投资与建设方面, 公司将持续提升乌镇接待能力, 增加新的利润增长点; 将按计划推进古北水镇项目的建设工作。公司还将经过”文化旅游化”理念的推进实践, 继续寻找合适的投资项目, 吸引整合有利资源, 以”类乌镇模式”的成功经验, 积极拓展景区经营业务。
主要控股、 参股公司经营情况——
乌镇旅游股份有限公司
业务性质: 景区
主要产品或服务: 桐乡市乌镇景区开发管理经营以及相关酒店、 餐饮业经营
注册资本: 294,120,000.00元
资产规模: 1,315,181,949.21元
净 利 润: 185,087,660.25元
经过设立或投资等方式取得的子公司——
公司名称: 北京古北水镇旅游有限公司
公司类型: 全资
注册地点: 北京
业务性质: 景区旅游
注册资本: 21,000万元
经营范围: 景区经营、 酒店经营、 产品生产与销售
实际出资: 21,000万元
持股比例: 100%
表决比例: 100%
合并报表: 是
非同一控制下企业合并取得的子公司——
公司名称: 乌镇旅游股份有限公司
公司类型: 控股
注册地点: 桐乡
业务性质: 景区旅游
注册资本: 29,412万元
经营范围: 景区经营、 酒店经营、 产品生产与销售
实际出资: 35,500万元
持股比例: 51%
表决比例: 51%
合并报表: 是

天相投资顾问有限公司公司深度研究报告:
中青旅( 600138) : 决胜乌镇
报告日期: 年5 月7 日
投资要点:
乌镇: 中青旅的致胜王牌。水乡古镇已并不稀奇, 但乌镇却自有它的不同之处, 不但缘于它的历史和文化, 更因为它前瞻性的规划定位, 休闲景区不同于观光景区, 它的要求更高, 核心吸引力也就更难以轻易打造, 乌镇正得天利、 地利、 人和之便, 恍然间已成中国休闲度假旅游景区的先行者和样板, 它也必将成为一直寻求突破的中青旅之致胜王牌。
乌镇的天时、 地利和人和。经过十年的开发建设, 乌镇已打造出东栅、 西栅两个相对成熟的景区, 上海世博会必将为乌镇带来一次爆发性增长的良机, 其地理位置得天独
厚, 而领头人又具有非同一般的眼界和领导力, 天时、 地利加上人和, 乌镇成为中国一流的会议休闲度假景区的目标不已不再是个梦想。
报告节选——
2.乌镇: 打造中国最佳休闲度假旅游景区
2.1 一样的水乡, 不一样的乌镇
在江南水乡, 有很多向乌镇一样的古镇, 一样的小桥流水人家, 一样精巧雅致的民居建筑, 但乌镇却凭其更为悠久的历史和文化而独秀其中。乌镇有1300 年的建镇史, 自古商贾云集, 文风兴盛, 从一千多年前中国最早的诗文总集编选者梁昭明太子, 到著名的理学家张杨园、 著名藏书家鲍廷博, 到近、 现代的文学巨匠茅盾、 漫画家丰子恺、 著名作家孔另境、 海外华人文化界传奇大师孙木心等, 她们使乌镇的历史充满了文化的韵味。
差异性是一个景区的生命力所在, 乌镇的悠久历史、 人文积淀是其不同于其它水乡古镇的特别之处。但仅凭这一点, 乌镇还难以成为一个优秀的景区, 在古镇保护与开发上, 乌镇已经走出了一条自己的路, 很好地实现了保护、 传承与创新的完美结合, 这是乌镇与其它古镇不同的另一处。
2.2 古镇开发: 科学地保护与艺术地创造
乌镇的保护规划始于10 年前。1998 年, 乌镇委托上海同济大学城市规划设计院编制《乌镇古镇保护规划》, 规划明确了乌镇古镇保护和旅游开发的整体发展方向, 并将整个古镇划分为绝对保护区、 重点保护区、 一般保护区和区域控制区四个不同等级的保护区域, 提出不同等级的保护措施, 保护范围和缓冲面积达198 公顷。
1999 年, 乌镇保护与开发一期工程开始实施( 东栅景区) , 在全国古镇、 古城保护中, 乌镇首创了和成功运作了”管线地埋”、 ”改厕工程”、 ”清淤工程”、 ”泛光工程”、 ”智能化管理”等保护模式, 使古镇不但很好的保护了原古风貌, 且焕发了新的光彩。
年, 古镇保护二期工程( 西栅景区) 开始实施, 相对一期保护开发工程, 二期西栅景区的保护开发有了更多经验, 定位也与一期完全不同。一期是个与其它古镇类似的”观光型”景区, 而二期则是一个”观光加休闲体验型”的景区, 景区内保存有精美的明清建筑25 万平方米, 并巧妙利用部分老建筑改建出各类风格的民居特色客房和各种档次的度假酒店、 会议中心和商务会馆, 使古镇景区不再仅仅是一个”活化石”、 ”博物馆”, 而是完美的融合了观光与度假功能, 成为一块远离尘嚣的安谧绿洲。
在实地调研中, 我们能够真切感受到乌镇在保护基础上的开发颇具匠心, 住宿、 餐饮和商辅经营等基本都与古镇保持了风格的统一和格调的一致, 从而避免了过度的商业开发对古镇风貌的破坏。
2.3 乌镇规划: 休闲度假天堂, 江南水乡梦想
从1999 年古镇一期保护工程开始, 乌镇的保护与开发工作已经进行了十年, 东栅和西栅景区相继对外开放, 但景区开发工作尚远未完成, 乌镇的目标是要打造一个国内一流的集观光、 休闲、 商务、 会奖旅游为一体的大型休闲度假景区, 而不只是一个观光的景点, 这一点将是决定乌镇景区未来发展的关键。
当前, 东栅景区以观光为主, 西栅景区则定位于休闲度假和商务、 会奖旅游, 不同的定位体现在不同的规划设计上。东栅景区保留原有居民, 内有江南百床馆、 江南民俗馆、 三白酒作坊、 宏源泰染坊、 茅盾故居、 古戏台等景点, 游客以团队游、 一日游为主; 西栅则搬迁出了原住居民, 景区在保护原有风貌的基础上, 改建出各类风格的民宿和酒店, 可供一千余人住宿, 并有配套齐全的五星级商务会所和会议中心, 更加符合休闲度假和商务会议所需。
2.4 乌镇未来: 深度开发, 价值提升
当前的乌镇还只是处在开发的初始阶段, 一方面尚有很大的未开发区域, 包括南栅区域, 另一方面, 已经开发的区域还有进一步深度开发的空间, 包括提高景区消费附加值、 提升景区管理水平、 对东栅和西栅进行一体化经营等。
国内当前在休闲度假、 商务会奖旅游景区开发上刚刚起步, 如何满足该类消费者完全不同于观光游的心理需求是这类景区最终能否成功的关键, 乌镇在开发建设之初对此就已经有了长远的谋划, 这是我们特别看好乌镇的理由之一。
从长远来看, 引进战略投资者, 借以提升景区的品牌和服务价值及拓展海外市场, 将是乌镇景区的一个重要选项, 在资本运作上, 乌镇景区也可能借助资本市场实现分拆上市, 成为公司拓展景区业务的一个平台。
2.5 区位优势: 长三角腹地, 两省三市交界之处
乌镇位于浙江桐乡市北部, 地处江南六大古镇的中心位置, 长三角腹地, 距上海140 公里, 距杭州、 苏州均为80 公里, 距周围嘉兴、 湖州、 吴江三市分别为 27 公里 、 45 公里和60 公里, 为二省三市交界之处, 地理位置十分优越。

招商证券公司点评报告:
中青旅 600138.SH: 类乌镇模式扩张启动, 发展进入快车道
报告日期: 0年6月3日
公司公告投资北京”古北水镇综合度假区”, 我们认为这是公司”类乌镇”模式扩张的起点; 在平台发展的战略思想指导下, 在良好业务平台支撑下, 公司新型旅游服务、 景区等业务的发展将进入快车道, 未来发展空间广阔。
事件
公司公告: 与北京密云全方位战略合作, 开发”古北水镇国际旅游综合度假区”, 公司及乌镇旅游分别持股42%、 18%, 另外40%引入战略投资者; 项目注册资本10 亿元, 力争13 年5 月营业, 成熟运营, 年接待游客400 万, 旅游综合收入10亿元。项目主要包含: 景点、 老北京特色商业街、 作坊及文化体验点、 民宿、 露天剧场、 体育运动设施、 度假会议酒店, 重点突出古北文化、 明清风格。
点评
􀂉 借鉴乌镇经验, 项当前景值得期待。( 1) 项目与乌镇的商业模式类似, 且乌镇旅游也参与其中, 能够充分借鉴乌镇的经验; ( 2) 项目地处北京和承德的中间地带, 北京1 小时经济圈内, 而北京的市场需求很大, 项目有较好的市场基础。
􀂉 开启乌镇模式扩张之路。项目的意义在于: ( 1) 项目本身前景值得期待, 将提升公司价值; ( 2) 经过北京的布局, 提升”中青旅”品牌在北京乃至全国的影响力; ( 3) 作为乌镇模式扩张的起点, 对公司未来景区业务的发展意义重大。
􀂉 中长期看, 公司景区、 新型旅游服务业务发展空间很大。( 1) 公司是治理结构最好的旅游公司之一, 业务平台打造很成功, 整合旅游资源能力很强; ( 2) 此次的”类乌镇”扩张是平台发展思路的必然, 也是业务平台打造日益成熟的体现; ( 3) 中长期看, 景区、 新型旅游服务等业务将有很大发展空间。