各城市房地产市场情况研判(楼市走势预判).doc

近期各城市房地产市场情况
2012年3月
一、近期各地土地市场：供应低迷，成交略有回升，多以底价成交
1、供应情况：土地市场正值年初低谷期，本月仍延续前期低迷状态，市场供应乏力，全国多个城市土地供应量环比、同比均有所下滑，住宅用地市场同样难有起色。
2、成交情况：受春节后周期性市场回暖影响，全国多个城市土地成交面积及住宅用地面积环比略有回升，较上月均有10%左右的涨幅。成交价格方面，受资金压力影响，多数以底价成交。
n 广州：表现平平，价格持续走低
2月份，广州共 成交12 宗土地，较上月有所增加；成交面积202.57 万㎡。其中仅1 宗住宅用地，位于萝岗。本月溢价率依旧未能摆脱长达一年的低迷状态，均为底价成交。
n 深圳：市场持续冷清，前景依然惨淡
2月份，深圳共成交3宗土地；成交9万㎡。其中住宅用地0成交，已连续3个月空白。在调控不放松，土地紧缺的大背景下，前景依然不容乐观。
n 佛山：受政府“反季节推地”影响，罕有的出现一波成交小高潮
2月份，佛山共成交12宗住宅用地，其中禅城区5宗，南海区4宗，顺德区3宗，三水、高明0成交；成交面积约49㎡，同比增长超过30倍。其中南海23万㎡，禅城约15万㎡，顺德约11万㎡；
2012年2月份各城市土地市场供求情况一览
城市
总数

其中：住宅用地
宗数
面积（万㎡）
价格（元/㎡）
宗数
面积（万㎡）
价格（元/㎡）
推出
成交
推出
成交
推出
成交
推出
成交
推出
成交
推出
成交
广州
10
12
26
183
1099
1006
0
1
0
12
-
816
深圳
3
3
9
9
1561
1561
0
0
0
0
-
-
江门

佛山
1
12
36.7
49

6316
1
12
36.7
49
-
6316

二、近期各地住宅市场：节后回升，但仍未走出低谷，楼价开始下降
1月楼市历经春节与调控双重因素影响，成交陷入历史性低点。元宵节过后市场虽然逐渐恢复，各地楼市开盘、促销大幅增加，成交量开始回升，但仍远不及去年同期，总体仍未能走出低谷。
另外各地开发商虽火爆促销降价，但主要是郊区楼盘，中心城区均价仍然坚挺，城市整体均价并未出现大幅下滑，刚需购房者也并未大规模出手购房。由此可见，虽然楼市压力与日俱增，但市场各方博弈还处于胶着状态。成交价格方面，表现出稳中有降的态势。
（一）广州市场情况：
1、总体市场情况：供应及成交均以3房及以下户型为主，成交价格跌幅10%
2月，广州住宅市场供应15.15 万㎡，集中在90-125 ㎡3房。成交53.03 万㎡，总价100万以下、90㎡以下最热销，占成交总量的50%左右；其次为90-125 ㎡3房，占34.58%。成交价11522 元/㎡，环比跌9.27%。

2、各区域市场情况
A、南沙：各盘楼价开始跳水，成交量开始回升
南沙楼市去年受“十二五”规划及省政府搬迁等消息的刺激，区域均价一度飙升至1万元/㎡以上。但受市场大环境影响，自去年年底开始楼价逐步下探。目前市场已出现4字头单价。
率先掀起打折风的是时代南湾，春节前夕出现100多套均价8200元/㎡带装修的一口价，最低7200元/㎡起。之后，万科也推出团购价6800元/㎡。今年2月，越秀地产将打折风进行到最高峰，旗下一系列楼盘全部88折出售。南沙滨海隽城也推出96套内部员工团购单位，只要是该集团内部员工的亲朋好友都可以买，最低只要5050元/㎡，而早前该项目报价毛坯6600元/㎡起，均价7500元/㎡米，优惠幅度超过20%，据称当天早上就被抢空。随后，南沙拉开了大幅度降价潮，南沙奥园直接跳水至6680元/㎡，珠光南沙御景最低5000多毛坯。
伴随着价格的跳水，成交量也随之回升。2月南沙共成交392套住宅，相比1月大增64%；成交均价7754元/㎡，相比1月下跌8%。这也是南沙楼市自去年11月成交均价达10353元/㎡上升至顶峰以来，连续3个月下跌。

B、从化：供过于求，300㎡以下300万以内别墅市场接受度高
n 供应量月度不均;2011年别墅共供应25.17万㎡、874套，基本集中在元旦、两会期间、金九期间、年底等节点。2012年1-2月份，别墅“零”供应。
n 供过于求，成交前升后跌：2011年别墅共成交19.33万㎡、713套。全年处于供过于求的状态，供销比1.3。前5个月成交量逐步走高，并于5月创年内新高。自4月份明确“不限购”之后，成交量从6月份一路走低。
按照10个在售的别墅项目算，平均每个项目全年销售1.9万㎡、71套，平均每月销售0.16万㎡、5.9套。实际上，富力泉天下（165套）、方圆明月山溪（110套）、珠光流溪御景（66套），以及我司东方夏湾拿（144套）、珠江国际城（83套）已是全年成交量排行榜前5名，合计成交568套，占了全市成交量的80%。
n 成交均价稍有波动，整体回落7%左右：2011年，成交均价在9151-11401元/㎡之间波动。自2月份创年内新高后，全年成交均价震荡下行，下半年比上半年整体回落7%左右。
n 从成交结构看，300㎡以下的别墅最受欢迎，占77%。2011年从化共销售别墅713套。其中，250-300㎡的别墅销量最好，共销售316套，占总量的45%。其次，200-250㎡、200㎡（含）以下的别墅分别占17%、15%。
n 从单价段看，成交主力单价集中在1.1万元/㎡以下，占71%。其中，9000元（含）以下的别墅最畅销，占33%；其次9000-10000元，占20%；1-1.1万的别墅占18%；三者合计占71%。
n 从总价段看，成交主力总价集中在300万元以下，占68%；350万以下的占82%；400万以下的占92%；400万以上的成交量少之又少。其中，250万（含）以下的别墅最受欢迎，共成交334套，占47%；其次是250-300万㎡，占21%。
n 小结：
2011年，从化别墅成交集中在250-300㎡，占45%；单价集中在1.1万/㎡以下，占71%；总价集中在350万元以下，占82%。

（二）江门：
1、总体市场情况
n 供应量：新增供应仍旧低迷，以90㎡以下刚需产品为主
市场持续低迷的成交量使开发企业信心不足，导致新增供应维持在相对较低的水平。直至2月下旬才开始出现新批预售，江海区依旧是供应的重点区域。2月 ，蓬江、江海区批准预售项目4个,面积3.68万平方米，其中住宅面积3.27
万平方米，环比下降43.8%；住宅套数312套，环比下降30.4%。新增供应户型中，90㎡以下的比例近半（48%）。
n 成交量：节后开始回升，但同比仍显低迷
2月，蓬江、江海区新建商品房网签面积6.82万㎡，其中住宅面积5.80万㎡，环比上涨64.8%，同比下降33.5%；住宅网签套数486套，环比下上涨63.1%，同比下降27.0%；其中公寓476套，环比上涨65.3%，同比下降21.8%。

（三）佛山：春节后，楼市供需均有所上升
1、总体市场情况
2月份，佛山住宅市场供应37万㎡，环比上涨129%；成交49万㎡，环比上涨44%。虽然成交量较上月有所回暖，但距离去年同期水平相比，仍相差甚远；成交价格约7760元/㎡，较上月有小幅下调。

2、各区域市场情况
A、禅城区：推新货欲望不强，新增供应少；价格开始下调，成交迎来小高峰
n 新增供应少：年后禅城供应量仍处于较低水平，由于受春节因素及限购影响，目前市场上存量较多，导致各开发商推新货的欲望不强。2月仅保利香槟有新增供应，约1万㎡，环比涨110%，产品以刚需的中小户型为主。
n 成交迎来小高峰：经过春节的成交低谷后，进入2月，部分开发商为了提升业绩，拉开了新一轮降价风暴，导致成交活跃，成交量大幅回升。2月成交8.3万㎡，环比上涨118%。热销产品多为刚需的中小户型，由于部分楼盘价格的调整出现了限购后罕见的日光盘，如保利香槟、依云上城、碧桂园等。
n 价格开始下调，拉开新一轮降价风暴：2月住宅成交价格8306元/㎡，环比下跌1%。

B、南海区：供应及成交均上涨，桂城及里水是成交主力
n 2月新增供应14万㎡，环比上升75%。新增供应主要集中在中海金沙湾
和保 利东语2个楼盘。
n 2月成交11.8万㎡，环比涨35%，同比降57%。节后消费者一改观望态度，纷纷入市，节后不少楼盘均可持续出货，主要集中在东部片区，如桂城及里水2各区就占了总成交面积的60%。其中，桂城2月成交3.6万㎡，里水2月成交3.3万㎡。
n 热销户型是以实用的2、3房为主。
n 2月成交价格为9495元/㎡，同比基本持平。

三、近期各大发展商促销政策一览
表1：各大发展商近期促销策略一览
发展商总体情况
发展商
时间
地区/项目
策略
具体表现
效果
万科
2011年11月至今
全国
1、深圳88-93折网络团购
2、一二线城市新货降价20%或比吹风价低20%以上开盘
3、华南14个城市网上销售10亿房源
4、定价大宗团购降价25%以上
1、深圳万科分别在2011年7、9月份开展了网络“万团大战”后，11月份又启动了第三波的“万团大战”。公园里和清林径各推50套特价，93折起，每销售10套、折扣增加1%，最低88折
2、11月份之后，万科在一二线城市开始降价20%以上推新货，而且价格低于市场预期。
3、12月份，万科还启动了至今最大规模的一次网络销售活动，在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14个城市在线发售10亿元房源
4、在南沙万科府前一号，12月底，华工教职工以6650元（毛坯）的均价团购了约500套住房，南沙区政府以7500-8200元（精装）的均价进行了团购，团购价格降幅25%-34%。近三个月共网签了339套
全集团1月份销售金额环比大涨104%，而且为去年以来第四高的水平，主要由于12月新开盘项目集中在1月份签约所致
保利
2012年1月1日至3月底
全国
1、针对刚需及过年返乡人群，集团牵头“囍春行动，40城百盘10亿大惠战”
2、新货降价20%以上开盘
4、部分项目毛坯改精装销售；5、加入EJU电商平台，实行网上销售
1、在全国40多个主要城市联合促销，共涉及100余个在售项目和2万套房源，涉及金额10亿元
2、在售项目中，例如广州保利公园九里、保利西海岸推出“八重新春置业大礼”，总价减1万，购房额外99折，老带新送3000元油卡等。
3、新推组团中，上海保利叶语从1.9万（毛坯）降至1.7万（送2000元精装），相当于79折；保利香槟国际楼王单位降1.78万元起，比此前的2.4万元降了26%
虽然1月份销售15亿元创去年以来新低，但进入2月份以来销售良好，例如广州芳村的公园九里2月份网签了101套，广州保利西海岸网签了111套
恒大
1、2011年7、8月
2、2012年2月份开始
全国
1、2011年员工内部7折卖房
2、2012年“恒大周年庆，10亿大优惠”，旧货原有折扣后额外92-95折
3、新推组团85折开盘
1、2011年7、8月份，所有项目针对内部员工“7折购房”，即除了在原有销售价格、优惠结扣以及员工付款折扣的基础上，另外再享受7折的优惠，付款方式可以选择一次性付款、按揭付款还有分期付款
2、从2月8日起，全国范围内推出“15周年大庆，10亿大优惠”，涉及22个城市60个项目。旗下项目在优惠幅度上比较保持一致，为特享周年庆95折，前3名享额外97折等
3、新推组团仍然保持85折优惠，例如广州恒大御景半岛江景小户型“御景湾”开盘额外85折，10500元（精装）起，此前售价12700元（精装）起，降幅17%
1月份销售金额环比增73%
发展商
时间
地区/项目
策略
具体表现
效果
招商
2012年2月18日至3月31日
全国
1、推出“真情越百年·春惠大地，利在龙年”活动，优惠活动总量将让利10亿元
2、不同城市的不同项目价格优惠幅度不相同，刚需型产品降价20%-25%
3、部分在售房源特价8-85折
1、2月18日至3月31日之间，活动期间除购房客户自动升级为招商会银卡会员、会员积分双倍积累并赠送招商局收藏品外，多个项目都推出了幅度不等的价格折扣
2、涉及的全国14个城市分别为北京、上海、广州、深圳、苏州、南京、重庆、成都、镇江、厦门、漳州、佛山以及天津。其中深圳有4个项目、重庆和天津分别有3个，其他城市项目数量大都为2个或1个
3、重庆招商江湾城将于2月25日推售，7000元起，此前1月份均价9200元，降幅24%
4、2月25日开始在厦门和漳州推出招商海德公园、招商卡达凯斯、招商假日365以及招商花园城“四盘联动”，四盘联动的最低价为5656元/平方米，部分房源特惠优惠幅度达8.5折；天津招商雍华府项目优惠幅度接近8折
2月份，深圳招商果岭花园网签了128套
富力
2012年春节至2月底
广州
1、“八盘联动，百套特价千万钜礼，诚意回馈”促销活动
2、一口价单位，送2.8万管理费
此次长达一个半月时间的活动期，只要购买富力地产广州地区旗下的楼盘，均可享受百套一口价特惠单位、高达28888元管理费礼包等多重大礼，还可以参加惊喜大抽奖，赢取以超低价秒杀指定洋房的机会，单个优惠高达十几万
1月份销售业绩中，广州区域销售收入占了全集团50%之多
越秀城建
2012年2月18日起，18天内
广州
1、“春促计划”，限时88折起
2、精装改毛坯
旗下五盘金沙洲星汇金沙、南沙区滨海花园隽城、大学城区域星汇文华、荔湾区岭南湾畔、花都区逸泉韵翠全线产品8.8折起售
星汇金沙、滨海花园隽城新货货量当天售罄，分别销售80、130套

表2：重点城市个盘促销策略一览
地区
时间
发展商
地区/项目
策略
具体表现
降价前价格
降价后售价
效果
广州
2011年
纵横
纵横国际公寓
直降，精装改毛坯
由2.3-2.8万/㎡带精装，直接降至1.38万/㎡起，毛坯
产品销售不佳，2011年国庆曾推出过一批1.6万元/㎡（毛坯）的特价产品。此后又恢复了市场报价，销售仍然不畅。到了12月初，团购专场惊现1.38万元/㎡（毛坯）起的大特惠，成为中心区楼价“跳水”第一盘。
2.3-2.8万/㎡带装修
1.38万/㎡起毛坯，但加900元/㎡即可获得简单装修
当天售出近百套单位，其中1.5万/㎡以下被抢购一空。原本当天只计划推出60套单位，但在一个半小时内即告售完，开发商随即又加推了40套，当天也基本售完。
广州
2011年
-　
淘金峰景
直降，装标不同。打折单位均在22层以下
11年11月5日开盘，50-144㎡。12月开始发送促销短信：东山楼7折！铁底！直降1万！两房1.8万元起，三四房2.2万元起，仅限三天
北向均价2.8万/㎡，南向均价3.5万/㎡，带装修。
12月底降价，北向1.8万/㎡起，南向2.2万/㎡起
促销单位当晚被抢购一空，客户过多，晚上8时开始加价，每㎡加500元，晚上10时加800元，晚上11时半加2000元
广州
11年12月
万科
柏悦湾
比吹风价2万元低20%-25%
推T10、T11栋83㎡两房，120㎡三房，最低1.3万，主力1.5-1.6万元，精装
吹风价2万
1.5-1.6万
当天推150套，全部售罄
2011年12月底
府前一号
华工、南沙政府集中团购，降价25%以上
华工教职工以6650元（毛坯）的均价团购了约500套，南沙区政府以7500-8200元（精装）的均价进行了团购
9000-10000元（精装）
华工团购：6650元毛坯；南沙政府团购：500-8200元精装
近三个月共网签了399套，均价7400-8200元
今年2月
越秀城建
星汇金沙
精装改毛坯
2月18日，推售全新G7栋，2-21层，货量共80套。户型93-116平方米两至三房
1.3-1.4万
（精装）
9400-9800元（毛坯）
当天推出80套，
全部售罄，去化率100%；
财富世纪
降价
主推前期滞销产品114㎡，价格降至2.4-2.5万
3万（精装，送家电）
2.4-2.5万精装送家电
降价后销售情况比较好
南沙滨海花园
员工团购名义
2月27日，以员工内部价团购的名义在城建大厦推售，上午推两栋共96套，下午加推34套，合计130套
去年10月份，9000元，今年1月份7900元
5050元起，主力6500-6700元，（毛坯）
2月27日推出130套，
全部售罄，去化率100%
江门
今年2月
越秀
星汇名庭
直降
2月21日，新推货量约90套，105-175㎡，靠近路边或望园景
2月22日，加推一栋相同产品
路边7300元；
园景8500元；
（毛坯）
6000-7000元毛坯
2月21日推出90套，全部售罄，
2月22日加推一栋共90套，去化60%-70%
广州
今年2月
越秀
逸泉映翠
特价，精装改毛坯
2月底开始，推新一批特价单位，靠近荔枝林9-11栋，134、137、140方的大3至4房，货量51套
5900元/㎡起，带装修
4950元/㎡起，毛坯
2月网签17套
地区
时间
发展商
地区/项目
策略
具体表现
降价前价格
降价后售价
效果
佛山
12年2月
中海
中海金沙湾
特价
庆贺楼盘五周年，续5天特价，其中东区二期、中区三期部分尾货售价为“9字头”，东区C11、C12栋新货售价为“万元出头”
1.25-1.45
（精装）
9000多-10000多（精装）
当天推出400套，成交300套，约5亿元，去化率75%
广州
2012年3月2日
保利
东江首府
降价，在原折后价基础上多了2万抵10万
120㎡左右大3房，120套
8500-9500元/㎡带装修
7800-8800元/㎡
　3月10日开盘当天售出72套，之后几天又售出几套，共约80多套
深圳
今年2月
-
东门港澳8号
首付一成
2月25日开盘，只需付1成，其它两成由开发商垫付，一成为免费的优惠，另外一成购房者在1年内分三次无息还清
报价3.1万（精装）
主力2.7-2.9万（精装）
截至25日下午16点，564套住宅及商务公寓已售出408套，去化72%
11年11月
招商
果岭花园
比预期价低22%
10月29日，招商果岭花园开售，带装修售价由预计的1 .8万元/平方米下调至1.4万元/平方米起，
1.8（精装）
1.4万（精装）
开盘至今年2月份，累计成交536套
广州
12年3月2日
金山谷
降价，新品低价策略
40-70㎡公寓，最低1万/㎡起带装修
洋房1.3-1.4万/㎡（精装）
公寓新品：1万/㎡毛坯

广州
2012年
敏捷
锦绣半岛
降价，原折后价基础上多给3万抵15万
年前开始推出3万抵15万优惠
1.1-1.3万/㎡带2000装修
1万/㎡左右。带装修
自2012年元旦以来，至3月2日已签约近200套。
广州
2012年3月2日
瑞安
瑞安创逸
新品低价，后再由豪装改为毛坯
不限购公寓40-140㎡单间-3房；洋房79-200㎡2-4房。洋房3万/㎡均价带豪装，年前公寓新品低价开售，2.5万/㎡带豪壮，年后又直降为2万，精装改毛坯
开盘价直接跳至2.5万/㎡，带装修
年后3月份公寓直降为2万，毛坯
　共200多套单位，一周内收了200多个筹，定于3月18或19日开盘，排队选房
广州
2月
碧桂园
凤凰城
1、直降、精装改为毛坯；2、新品直接一口价，但配合10周年庆，旧业主介绍，新旧业主均可获5年管理费；旧业主自购，可获10年
在售天麓山2期：中小户型楼栋，北向105㎡左右，南向135㎡左右；大户型楼栋，266㎡。
中小户型为新品，实价销售，不打折，符合条件可送管理费；266㎡可以打折
中小户型：9000-1.2万/㎡
大户型：折完1.2万-1.4万/㎡带装修
中小户型：6000-7000元/㎡，毛坯；
大户型：折后望别墅8000-9000元/㎡，望园林6000-7000元/㎡毛坯
自2月中下旬降价及促销以来，每周末可销售100多套
广州
2月
家和集团
东湖映月
家和特惠月，
E1、E2栋余货，81-123㎡，单价1万带2500装修，相当于7500元/㎡，毛坯
1.1万-1.2万/㎡
1万/㎡左右。带装修
2月底周末成交40套

四、后期楼市走势研判
 在“楼市调控”遭遇了“经济放缓”时，08年底政府选择了妥协，但却引发了通胀以及新一轮房价上涨。这次政府选择了强硬，不仅主动将GDP增速调低到7.5%，而且两会期间，一直强调坚持调控不放松。
在调控效果刚显的背景下，政府不可能放松，尤其在两会这个关键节点上，更不可能松口。不过我们认为，政府还是会为了经济而稳定房地产市场。住建部已明确提出，楼市调控不会再出新招。
因此可以说，楼市最艰难时期已经过去了，政策调控已经见底。上半年，市场虽然还将陷入惯性下跌中，但下半年将会有筑底回稳的机会。