机械停车技术应与投资效益分析.doc

机械停车技术应用与投资效益分析【摘要】本文结合机械停车技术在清枫华景园小区开发建设中的实际应用，对这种技术在房地产开发项目场地有限情况下投资效益进行了分析。对于项目开发投资、停车设备种类选择、规划设计等具有一定的参考价值。【关键词】停车场地 停车方案 投资效益 机械停车随着我国社会经济和城市建设的迅猛发展以及人民生活水平的逐步提高，现代化的社区比比皆是，汽车消费逐年提高，而土地资源也逐步减少，住进高楼大厦的居民在享受现代化带来的便利的同时，也面临着另外一个问题停车难。在寸土寸金的大都市人们总希望把所有的土地都用来建设可使用房屋，同时一个优质的居住生态环境又要求能够尽可能多地增加绿地面积，政府在小区规划审批上对于停车问题都有硬性指标，规定了每个小区需配置的停车位数量，但一般开发用地往往不能同时满足各项用地要求。随着汽车数量不断增长、居住区规划用地有限这个矛盾的逐渐尖锐，机械停车就成为经济实用停车方式的理想选择。以下介绍机械停车解决方案在清枫华景园小区开发建设中的实际应用，并对不同停车方案进行投资效益分析。一、 项目概况与停车方案选择清枫华景园位于北京市海淀区林大北路，北面毗邻逸城东苑，南面距离林大北路100米，西面距离双清路300米，东面距离学院路300米。规划建设用地面积为48323平方米，总建筑面积为15.4万平方米，容积率2.58，建筑密度24.98，绿化率35.02，总户数1116户，其中100平方米以下的户数为641户，100平方米以上的户数为475户。根据规划要求，100平方米以上的户要每户一车位，100平方米以下的户要两户一车位，因此需要机动车停车位共841个。清枫华景园小区建筑总平面布置见附图。停车方案选择是规划设计中非常重要的内容。作为房地产开发建设单位，必须满足规划部门对于建筑容积率、绿化率、停车位等主要技术经济指标要求。在最终确定的规划设计方案中，小区的交通规划引入了“人车分流”的概念，使人行道和车行道分开布置。在建筑物的布置方面，严格按照日照分析的结果去布置楼座的位置，对周边小区不造成任何日照影响，小区内的各个建筑物之间也没有互相的影响。在这样的前提下，只能在2楼和3楼之间放置地下车库，在楼宇的周边放置地面停车位，除去绿化用地及小区道路外，地面可以设置机动车停车位的位置只有很少一部分。仅使用平面停车远远不能满足停车位数量的要求，由此考虑使用机械停车方案。在招投标工作之初，经过详细的市场考察，当时市场上流行的机械停车方式主要有简易升降类机械停车、升降横移式机械停车，巷道堆垛式机械停车、垂直循环式机械停车、多层循环式立体车库等等。经过对比，地下车库中可以应用的比较经济的方式是两层升降横移类机械停车，层高可以满足要求，安装简单，操作方便。而地上的部分平面停车可以采用简易升降类机械停车，这种停车方式投资较少，操作方便，也易于施工。考察工作完成后，招投标工作便可以展开，从当时的市场中经过考察，筛选出8家综合实力较强的单位参加投标。从最终的报价结果看，各家在技术力量和报价上基本相差不大。综合比较，某些厂家的钢结构加工能力稍差，某些厂家在PLC（可编成控制器）控制方面稍弱，某些厂家的安装力量稍低，各有各的优势和缺点，但整体实力相差甚微。在报价上，升降横移类机械停车基本是1.61.8万元/个，简易升降类机械停车基本是1.51.7万元/个，差别亦不大。这充分说明目前国内的机械停车市场比较规范，各厂家实力相当。最终选择了一家综合实力相对较强的单位中标。二、 清枫华景园小区机械停车技术方案与工程成本分析清枫华景园的实际情况，决定在地下采用升降横移类机械停车，地上采用简易升降类机械停车。二层升降横移机械式停车设备，传动方式为链条传动、四点同时提升，一机一板。停车设备电机采用原装进口品牌电机，为停车设备专用电机，电机自带制动系统从而确保在动力和控制电源失电的情况下，使载车板保持静止状态，同时设置的防坠落安全装置使车板在定位后更加安全。载车板为轧制成形镀锌波纹板，厚度2.3mm，采用螺栓拼接，无需焊接，外形美观、强度高、使用寿命长。链条链轮采用国优名牌产品，便于*，钢架采用型钢并经镀锌处理；框架结构采用跨梁结构，使驾驶员出入库更加方便。导轨采用Q235方钢；控制系统采用日本欧姆龙PLC系统控制，具有编程简单，操作方便、稳定可靠，易于安装调试、维修保养等特点。可与管理计算机进行连接控制，自动化程度高、安全性能好。升降横移类机械停车设备的工作原理是：每个车位均有载车板，所需存取车辆的载车板通过升降横移动作，将所需存取的载车板送达地面层，驾驶员进入车库，存取车辆。主要技术参数为：存取车尺寸5000长（mm）2300宽（mm）1550高（mm），存取车重量2000kg，升降速度5米/分，横移速度7.7米/分，运行噪音60分贝，平均出入库等候时间为42秒。产品的基本功能包括紧急停止按钮装置、防止横移越程保护功能、阻车装置、松链检知功能、防止载车板坠落装置、塑料防护罩、电机安全保护功能、运转中警告装置、控制系统。整个系统的使用寿命在30年以上。三层简易升降类立体停车设备是把上段、中段、下段载车板固联成一个升降体，平时降于地坑中。上段载车板停放的车辆可直接进出；中段、下段载车板需存放车辆时，则需要升起，存放车辆后，再降回原位。存取车尺寸为5000长（mm）2300宽（mm）1550高（mm），存取车重量2000kg，升降速度2.14米/分，提升方式为电机链条方式，载车板为中间凸，两边凹，花纹钢板对焊而成，厚度3.5mm，采用台湾东元电机，取车时间地下一层44-46秒，地下二层88-92秒，链条安全系数大于7倍，操作方式为按钮方式，运行噪音60分贝，产品安全装置有电力过负荷保护装置、车轮定位装置、落下防止装置、上升过时极限装置、断电制动装置、紧急停止装置。整个系统的使用寿命在30年以上。升降横移类机械停车263个车位，单价为1.70万元/车位，简易升降类机械停车357个车位，单价为1.4万元/车位，另外地上简易升降机械停车还需要兴建土建基坑，因此需要投资360万元，总投资约1300万元。采用机械停车技术对于成本控制来讲不会出现复杂问题，若不增加或减少车位，结算将不存在重大变更洽商，投资额基本不发生变化。机械停车由于要使用电力来运行，同时需要人员进行管理，所以会发生一定的运营成本。以下是对运营成本的分析：1.人事费用：每人每月薪资按800元计算，共计20人，每人每年发13个月薪资（含年终奖金），年人事费用支出为800元/月?人20人13月20.8万元；2.电费：在连续出入库的情况下，存取一辆车平均耗电为0.02度/辆，假设每个车位每天存取4次，则620个车位一年（按360天）耗电为0.02度/辆?次?天620辆4次360天1.5元/度26784元；3.保养费用：每车位保养费按25元/月计算，年保养费用支出为25元/车位?月620车位12个月18.6万元。合计上述三项年总支出为20.8+2.7+18.642.1万元。平均每个车位的年运营费用为679元，每月每车位运营费用为56元。三、 机械停车与常用做法技术经济比较目前，国内外比较常用的处理停车位的方法有：机械停车、停车楼和地下停车库。（一）机械停车与停车楼的技术经济比较停车楼需要占用一定的土地面积，目前在国内还没有相关的停车楼用地的优惠政策，因此每兴建一栋停车楼，就意味着需要占用开发商的一部分土地，而这部分土地如果用来建设住宅或商业建筑，将会给开发商带来大量的利润。在目前这种土地极为稀缺，并且房地产回报率较大的市场环境下，相信每个开发商都不会拿出这一大块利润来兴建并不能带来多少投资回报的停车楼。每个停车位的占地面积最少为28平方米，按照一个车位8万元销售，也就相当于停车位的平米单价为2857元/m2；而如果作为住宅销售，平米单价至少可以达到6000元/m2。从成本上讲，停车楼的单方造价基本只包含结构施工的造价和土地价格，至少可以达到2000元/m2；而住宅成本稍高，要包含装饰以及设备价格，可以达到4000元/m2。综合考虑收益和成本，显然，住宅的净收益要远远高于停车楼的净收益。因此停车楼的方案在开发普通住宅时并不可取。（二）机械停车与地下车库的经济效益比较从清枫华景园的实际情况考虑，由于居住建筑有严格的日照要求，不可能再兴建新的停车楼，只能在地下车库上做文章，因此只能将目前的地下车库加深处理。1.实际情况清枫华景园目前的情况是，机械停车地下263个升降横移车位，地上357个简易升降车位，即机械停车共提供620个车位。若采用平面停车，地下车库可提供158个平面车位，地上可提供119个平面车位，这样就还需要建设343个平面车位。按一层地下车库可提供158个平面停车位计算，还需要建设两层地下车库才能满足平面停车的要求。这样，地下车库的基底标高将降到-17.9m，将对周边建筑产生严重影响。由此对地下车库本身建筑增加的施工项目包括地下车库土方工程，地下水排降，基坑支护及处理，新增地下车库建安工程等。2.地下车库增加费用这其中，地下车库土方工程按照25元/立方米计算，工程量为35000立方米，共计875000元；降水按135元/平方米计算，工程量为7895平方米，共计1065825元；由于距离周边建筑物距离较小，且对周边建筑的基础有扰动，所以基坑支护需采用地下连续墙的方式，连续墙长度400米，深度18米，宽度0.5米，套用2001定额，地下连续墙共计花费4802708元；新增地下车库建安费用按照清枫华景园结算2800元/平方米数据套用，新增两层地下车库面积为15790平方米，则建安费用共计44212000元。综上所述，新增两层地下车库共需花费50955533元。3.机械停车增加费用采用机械停车的方式时，机械停车设备花费1054万元，地上为了安装停车设备建造的设备基坑花费了360万元，共计花费1414万元，由此便可明显看出，使用机械停车带来的直接成本节省为3680万元。4.销售收益比较平面停车的售价一般较之机械停车要高，采用平面停车时，地下车库的平面停车位共计620-119501个车位，按照8万元/个销售，共计收益4008万元；而采用机械停车时，所有停车位均可以销售，地上简易升降车位共计357个，按4万元/个销售，地下升降横移车位共计263个，按7万元/个销售，共计收益3269万元。两种停车方式收益仅减少了739万元。由以上分析可得出结论，机械停车带给开发商的直接成本节省将达到3066万元。（三）机械停车技术情况比较在技术层面上，由于目前机械停车技术在国外已经有了多年的发展历史，尤其是在日本、韩国这些国家，更是应用广泛，技术已经相对成熟，不存在技术风险，而且由于机械停车设备本身是成熟产品，可以批量生产，钢结构安装也是十分方便，因此工期可以大大缩短，兴建700个车位的机械停车，现场安装仅仅需要45-50天的时间，厂内加工时间需要190200天，若能够较早确定机械停车合同，将加工时间提前，就能够大大缩短工期，应用的效果十分显著。（四）机械停车使用情况比较在使用方面，机械停车没有平面停车方便，目前市场上的机械停车位宽度多为2.05米，停车入位比较困难，为此，我们在订立机械停车合同时，将停车位宽度定为2.3米，这样停车入位就相对简单一些了，但由于机械停车受到车台板及钢柱的影响，对于没有机械停车经验的小业主来说，还是会存在一些困难。在基本熟练掌握停车技术以后，存取车的时间基本可以在1分钟之内完成，这样的时间还可以承受。在写字楼、商住楼等存取车时间相对密集的地方不建议使用机械停车，因为机械停车本身需要一个运行时间，在前一辆车未停放到位时，下一辆车是不能进入车位的，这样就可能发生拥堵。但在普通住宅区这种存取车时间相对灵活的地方使用是没有问题的。在南方易发生暴雨灾害的地区，不建议使用坑式机械停车，在发生暴雨灾害时，设备基坑内会迅速积水，难以排除，而机械停车设备若不能及时升起，基坑内汽车就可能造成进水事故，对小业主造成极大损失。但是不影响使用其他形式的机械停车。综上所述，采用机械停车方案来解决停车位不足的问题，无论在经济上、技术上还是在使用上都是十分可行的。四、 结论机械停车作为一种已经成熟的技术，在清枫华景园项目中得到成功的应用。这种停车方式首先可以在减小占地面积的基础上满足对规划停车位的要求，其次投资可以得到较好控制，也可以节省大量的建设成本，还可以满足建设方对工期的要求，小业主的使用也很方便，从投资的角度上具有很强的实用性。达到了预期的目的和效果。使用机械停车来处理停车位不足的问题，在目前的国情下，可以解决由于停车位不足带来的种种社会问题，而且并不需要重新兴建停车库或停车楼，完全可以在原有停车位的基础上做改造，这样可以节省大量的投资。即使新建社区，若使用机械停车，同样也可以节省项目成本，带来巨大的社会效益和经济效益，在今后的建设项目中会越来越受到广泛的应用。