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　　黄石东方哈佛项目投资可行性分析报告

第一部分 项目概况 2
第二部分 用地质素分析 4
第三部分 市场分析及项目定位 8
第四部分 开发策略 10
第五部分 经济效益预计 11
第六部分 项目开发经营风险分析 11
第七部分 综合评价及建议 12

8月
第一部分 项目概况
1.1 项目位置:
项目位于昌明路与大泉路交汇处, 总面积345亩, 由南北两块组成, 南边地块292亩, 北边地块约53亩。地块现为农村住宅, 南面为池塘, 北面为山地。
南面地块东至规划路, 东面为待开发土地; 南至延安路延长段、 锁泉路, 南面为青港湖居住区; 南边为西至大泉路, 对面当前是空地; 北至昌明路, 与花湖水厂、 东方时代装饰城隔街相望。北面地块基地东至东方时代装饰城 , 南临昌明路, 西临花湖水厂, 北临东方装饰城。

1.2 用地指标:
原用地指标:
• 建筑面积: 323385
• 公建面积: 14160
• 多层住宅: 207405
• 高层面积( 点式) 72420
• 高层面积 ( 板式) 29400
• 幼稚园 1500
• 会馆面积 2900
• 容积率: 1.57
• 绿地率: 45%
• 建筑密度: 22%
• 户数: 2432户
• 停车率: 14%
• 地面车位: 160
• 地下车位: 180
以上数据由原先规划提供,根据实际情况予以调整。
建议用地指标:

说明:
( 1) 容积率为3.0, 总建筑面积为690000平方米, 商住比1: 9, 商业面积69000平方米, 住宅面积621000平方米; 住宅中小高层与高层面积比为7: 3, 小高层面积为434700平方米, 高层面积为186300平方米。
( 2) 根据规划要求: 需要在小区内配套公交车站、 垃圾站及公共厕所等。
1.3 土地获取方式及现状: 现有建筑约18,000平米, 主要为1~3层的砖结构住宅建筑。

第二部分 用地质素分析
2.1项目选址: 从黄石市、 黄石经济开发区( 团城山区) 规划和发展情况来分析项目的优势。
新城区的西南移, 团城山区将成为未来黄石的政治文化中心: 规划建设黄石高新技术产业开发区、 大冶经济技术开发区和大冶灵成工业园区、 阳新富池工业园区等四个省级园区。重点抓好三大物流园区建设, 完善扩大花湖物流园区, 重点建设罗桥物流园区, 规划建设棋盘洲物流园区。重点实施上窑综合市场改造、 胜阳港商贸中心区建设、 超市配送中心、 东方装饰城二期、 温州鞋城、 大冶矿山( 工程) 机械交易城、 阳新古兴国州商城等主要项目。花湖物流园区作为南北、 东西干线公路的汇合点, 独具优势。
行政区划
从行政区划来看, 黄石港和花湖开发区分属不同的城市主体, 存在两个城市竞争的前沿, 可是从地理位置来看, 花湖距离鄂州城区比较远, 更像是黄石城区的一部分。从相关渠道信息来看, 鄂州面临被武汉、 黄冈、 黄石三个城市瓜分的命运, 其中花湖和杨叶两个建制镇划归黄石, 如果这种情况在未来5年内能够出现, 那么黄石港和花湖片区将构成黄石北部新区, 对于黄石港和花湖地区来说, 都是一个重大的利好。
区域定位
鄂东交通枢纽、 仓储物流基地: 花湖地区位于中国南北大动脉大广高速和东西大动脉沪蓉高速交汇处, 东临长江, 具有港口物流和公路物流的双重身份, 属于鄂东地区的重要交通枢纽, 同时也是重要的仓储物流基地, 具有很好的发展前景。
发展规划
从政府规划来看, 政府把该区域规划为城市对外公路客运中心、 物流中心、 重要商贸区, 对整个鄂东地区具有重要的影响。
黄石城市发展规划表明黄石城市发展的重点, 特别是其城市定位的明确, 给东方哈佛的支持也是非常明确的, 该区域是规划中的物流中心, 也是交通客运中心, 这一支点对整个片区是一个强大的支撑。
黄石城市定位需要各种配套来支撑, 而相应的交通和物流配套同样需要居住、 商务、 商业等相关产业来与之相配套。
东方哈佛项目处于规划物流中心与客运中心的核心地带, 交通方便, 具有先天的资源优势, 如与客运、 物流相结合配套发展, 前景非常可观。
如果本项目能够依托物流和交通的重要资源, 在北部新区构建成为黄石的门户, 成为黄石在大广高速和沪蓉高速上的城市形象代表作, 将真正提升本项目的价值。

2.1.1 城市发展: 武汉”8＋1”城市圈中, 黄石是8个卫星城市中最有竞争优势的城市之一。

2.1.2 区位条件: 项目的交通配套情况, 交通网线发达, 周边规划有物流中心。
北面距沪蓉高速公路约300米;
北邻昌明路, 转入湖滨大道、 黄石大道, 连接老城区;
西邻大泉路, 转入磁湖路、 杭州路, 连接开发区;
东面和南面为规划道路, 连接黄石港区;
基地距离武黄高速入口300M, 距离长途客运站2KM, 昌明路上有16路, 迎宾大道上有9路、 14路、 2路, 延安路延长线上有1路车经过。基地交通便捷, 可迅速到达武汉、 黄石市区、 开发区、 下陆、 大冶等地。

2.1.3 周边区域现状
临近的花湖片区开发项目较多, 但普遍的定位为高端低密度住宅, 本项目与其形成差异;
项目所在的团城山片区项目虽然比较多, 可是实际并不在一个片区。
2.1.4 周边规划:
本项目周边规划: 东北面为规划中的市场用地( 现东方装饰城已经在建设中) 、 商业金融用地( 昌明路临街两侧) , 南面为规划中的住宅用地, 西南面为规划中的物流中心, 为东方装饰城提供物流配套。

2.2 项目开发条件:
2.2.1 地形、 地貌: 场地相对比较平整, 标高低于道路标高约1~3米。
2.2.2 四至及景观: 场地内有大片的鱼塘, 西北角有一山体( 约15米左右) , 东南角分布有少量藕塘。

2.2.3 生活配套: 项目自身可解决部分小区生活配套, 大型配套需依靠黄石港老城区, 但按照团城山规划, 周边的生活配套建设将逐步完善。
商业、 金融: 规划中的昌明路临街的商业金融用地的开发
教育: 项目的南面欲建设中学一所, 昌明路小学一所
医疗: 东方装饰城旁有医疗规划用地
行政机构: 临近的昌明路有市地税局、 人事局、 气象局等多家政府机构、 市委、 市政府、 黄石经济开发区管委会和团城山街道办位于与大泉路相连的杭州路, 交通非常便利。
文体娱乐设施: 南面临近青港湖近郊公园
公交配套: 昌明路设有14路公交车起点站( 终点站)

2.2.4 市政综合配套: 各市政配套设施接口主要接口位于昌明路, 较为完善。
北面紧邻60万吨的花湖水厂, 周边的管线设施较为齐全;
北面水厂附近规划建设变电站( ) KW一座。
2.3 与周边成熟楼盘质素的比较: 重点是花湖片区, 和本项目共用生活和市政综合配套, 对项目的有一定的比较价值, 目的是借鉴其成熟的项目经验和营销策略; 项目客户来源、 产品定位、 开发模式的借鉴。
项目
东方装饰城
航宇香格里拉
九通江天城
宏维山水名城
福星惠誉
区位
规划区位
昌明路
振兴大道168号
黄石大道客运站
杭州西路
延安路中段
区域发展趋势
发展前景良好
当前开始工业化, 差
旧城改造, 前景尚可
新区开发前景好
旧城改造, 前景一般
周边环境
当前环境好, 配套差
环境较好, 配套差
环境较乱, 配套不错
环境良好
环境旧、 乱、 脏
自然条件
地形
地形平整, 便于开发
地形平整, 便于开发
地形平整, 便于开发
山坡地, 易造景
土地平整
自然景观
山体景观
山体景观、 花马湖
高层能看到江景
湖光山色
高层能看到湖和山
交通
干线
湖滨大道、 迎宾大道
迎宾大道、 振兴大道
黄石大道、 迎宾大道
杭州路、 大泉路
黄石大道、 延安路
周边道路
昌明路、 规划中兴大道
重庆路
规划路、 区间路
无
公园路、 纺织二路
指标
综合容积率
2.07
0.9
待定
1.4
待定
完整性

交通
商业设施
东方装饰城
小型店铺
佳美商业、 黄石港商业
自身商业, 中百等
金港等, 商业成熟
教育设施
无
花湖小学、 中学
七中、 十四中
二中、 外国语学校等
七中、 十四中等
公共交通
9、 14、 16、 2路公交
16路
9、 3路
7、 11、 18路等
2、 3、 14、 9路等
第三部分 市场分析及项目定位
市场前景判断: 由于项目所在区域位于黄石和鄂州交界处,
3.1.1 宏观调控下, 黄石市场分析:
本项目由于占地面积和总建筑面积都属于超级大盘, 因而应该考虑宏观调控对本项目的影响, 其中最重要的两条是: 一、 宏观调控关于开发商贷款的有关项目; 二、 90平米以下占70%。这两个条款直接影响到开发商的资金运作和产品运作, 因而在策划过程中因重点考虑资金流的问题, 防止资金流连接不上形成资金断裂, 还要考虑产品户型配比, 一方面是适合居住同时又符合政策。90平米的规定是针对城市总体, 能够根据实际情况来对项目进行调整。

3.1.2 未来黄石港区市场的发展分析:
总体开发量: 在开发和运作的项目大概在100万方以上( 九通17万, 惠誉31万, 东方装饰城33万, 湖滨国际10万……)
开发类型: 主要以小高层电梯房为主
市场规模: 黄石港区23万人口市场理论规模为690万方, 当前大概有住房370万方, 缺口320万方, 可是市场规模与当前的消费力不成正比。如果没有大动作, 经济没有大跨越, 市场冷清依然。
产品价格: 黄石港区当前价格偏低, 除了个别项目外普遍在1600左右, 花湖则更低( 别墅、 洋房除外, 滨都丽园1108起, 小城故事1200左右)
市场特征: 开发速度太快, 开发规模大, 消费力不足支撑, 虽然价格较市内低, 可是依然很多人买不起。

3.1.3 团城山区的区域市场分析:
团城山区域属于新开发区, 区内地产市场竞争激烈, 当前主要有宏维、 丽岛、 嘉泰等公司在开发运作。该市场由于政府因素和城市发展走向因素而呈上升态势。当前本区域开发量大概在60万方左右, 可是很多开发报建还在酝酿中, 后期应该有较多楼盘出现。
市场特征: 开发速度逐步在加快, 消费主体为城区人口较多, 价格相对其它区域略高。
3.1.4 花湖片区的区域市场分析:
花湖片区属于鄂州管辖, 其地价便宜而导致房价能够以低价冲击黄石市场。受其影响, 花湖聚集了大批开发商, 即便是产品做的不错可是价格也相对比较低。从当前发展走势来看, 该区域市场也同样面临内忧外患, 一方面本区域内开发太多了消化不良, 另一方面又要对抗黄石港的还击。
市场特征: 价格低, 可是运作相对缓慢, 瞄准中低或高端人群。
3.1.5 竞争性分析:
从板块竞争来看, 由于政治资源和山水资源优越, 团城山处于比较优势地位; 黄石港由于靠近传统城市中心和商业中心而且拥有良好的配套基础, 也有一定的发展优势; 花湖片区位于黄石地区门户地段, 具有开放的优势和交通物流优势。三个区域如果都找准自身的定位, 这样才能协调发展。
反之, 如果各板块脱离自身特点和优势, 盲目发展, 可能导致内部竞争加剧, 形成恶性竞争, 阻碍发展。
3.2 项目定位:
确立核心地位:
黄石副中心核心位置核心大盘
鄂东物流中心核心配套居住区
确立大盘地位
高度: 以黄石少有的高度面对市场
形象: 以黄石的门面形象提升黄石
大盘: 以黄石第一大盘来吸引消费
产品出类拔萃
请国内外知名设计公司对产品进行设计, 应对未来几年的市场。
3.2.1 吸引客户
产品: 建议启动时规划少量的廉价小高层产品, 吸引客户关注, 引爆市场。
价格: 超低价入市, 小高层卖多层价格!
套型: 以小三房为主和少量四房结合, 产品套型提倡多元化。
面积: 主力区间80-105, 以小三房小总价能够打击105以上的三房。
3.2.2竞争性定位
市场领导者
以黄石第一大盘、 黄石新的高度、 城市形象代表、 地标的概念, 全力塑造项目形象, 使项目成为消费者关注同时也成为竞争者关注的焦点。让项目成为市场领导者, 引导市场走向成熟。
走群众路线
让居者有其房, 是本项目需要重点考虑的问题, 作为大盘需要大量的消费者来承接, 因此如何在产品单价和总价上引导客户同时又能够使项目实现预定的赢利目标, 是一个需要重点考虑的问题。因此我们认为本项目必须走群众路线, 以中高品质楼盘、 中低价格入市赢得消费者, 聚集人气, 使项目总体运作成功。
组合型定位
产品应采取多元化组合型定位, 因为本项目盘量巨大, 市场面应该比较广, 如果产品单一化必然会导致消费量的不足, 因而需要在产品设计前研究其它项目的户型配比, 优化本项目的户型配比, 进行最佳的产品组合, 使产品符合消费者的需求。

3.2.3 与竞争楼盘的开发周期的错开
攻击
攻击东方装饰城商住混合严重和产品结构差, 攻击九通江天项目环境, 攻击福星惠誉产品价格, 攻击香格里拉项目的区域。
防御
防御东方装饰城的价格攻击, 做好性价比比较分析工作; 防御九通江天项目地段攻击, 做好地段价值资料; 防御福星惠誉配套攻击, 对自身配套进行完善而且增加外部配套关联度; 防御香格里拉项目的品质攻击, 做好项目品质差异化解说文件。

第四部分 开发策略
4.1项目规划指标

4.2 开发节奏:
4.2.1 分期情况:

说明:
( 1) 项目开发分五期进行: 第一期开发小高层, 占总住宅面积的10%; 第二期开发小高层, 占总住宅面积的23%; 第三期开发小高层, 占总住宅面积的37%; 第四期开发高层,占总住宅面积的20%; 第五期开发高层, 占总住宅面积的10%。
( 2) 商业开发比例情况: 第一期建会所, 面积占10%, 第五期建设90%。
4.2.2 开发年限:

说明:
( 1) 工程进度: 准备期6个月, 一期15个月, 二期15个月, 三期18个月, 四期18个月, 五期18个月, 实行滚动开发; 总工期为月六年零一个月( 73个月) 。
( 2) 销售进度: 每期开盘时间为主体封顶前3个月。
( 3) 回款进度: 为便于计算, 在预售许可证取得前,销售回款为当期销售额的30%,剩余70%在预售许可证取得后一季度全部收回,商品房预售许可证取得后, 当期应收款回收70%,剩余30%在下一季度回款。

4.2.3 售价预计: 利用市场竞争情况, 以及对所在片区的价格走势, 作出本项目的价格预测。

第五部分 经济效益预计
5.1 总销售收入预计

说明:
( 1) 为计算方便, 所有商业和公建部分全部以底商形式表现, 主体成本按比例分别记入小高层与高层成本。
( 2) 地价支付方式: 前期先支付60%, 其余款项在一年后支付;
( 3) 未考虑外墙节能产品增加的成本, 约100元/㎡。
( 4) 财务费用见筹资计划;

说明: ( 1) 流入: 加上在每期末发展新型墙体材料专项费用的返还款;
( 2) 按黄石市标准, 企业所得税的征收从项目的确认第一笔收入开始按月预征收, 预征比率为销售收入的2.5%, 在项目所有销售确认收入后, 再按税前利润的33%核算, 对于前期预征的所得税多退少补, 为计算方便, 本报告按季度征收;
最后一期缴纳所得税计算公式如下: 应缴所得税＝累计净现金流量×33%－累计每季已预缴所得税＝57322×33%－( 0＋0＋……265＋212＋……303) ＝14982万元。
( 3) 根据企业自有资金情况, 考虑于第一年第二季度向银行贷款8000万元, 为期一年, 单利年利率7.34%( 现行贷款利率6.12%上浮20%) , 第二年第二季度一次性还本付息;
5.2利润预计:
5.1.1 总体利润预计

5.1.2 分期利润具体体现情况

5.1.3 项目分产品类型收益

5.2 现金流量分析: 现金流量图、 现金流量表及资金峰值占用情况预计

5.3 总体经济效益分析: 重点考虑指标: IRR( 内部收益率) 、 销售净利率; 参考指标: FNPV( 财务净现值) 、 单位面积净利、 销售毛利率、 资金峰值比例、 地价支付贴现率、 各年资金占用回报率等等。

第六部分 项目开发经营风险分析
6.1 盈亏平衡分析:
1、 项目静态投资总额为100,478万元, 销售盈亏平衡点为74.5%;
2、 价格盈亏平衡点为1,725元/㎡ ; ( 100,478×10000÷690,000=1,456元/㎡) 。

6.2 敏感性分析: 从两个角度分析( 成本、 收入) 来分析该项目的影响因素。

如上表的数据进行分析, 有如下结论: 在本方案中, 当物业的价格下降接近35%以上时, 或当成本上升超过55%时, 净利润才有可能出现负值, 同时销售净利率接近为零, 可见物业价格和建安成本对净现值指标和资本收益率并不敏感。因此, 能够认为, 本方案能够满足”盈亏平衡且有盈余”目标。本方案抗风险能力较好。

6.3 项目开发主要经营风险及对策分析
房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险, 政策风险、 市场风险、 资金运作风险、 企业风险等, 根据本报告关于项目开发经营的环境分析、 项目定位、 项目的技术经济分析, 能够看出, 项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。
6.3.1 市场风险
由于该项目的特殊性, 定向销售部分风险较小, 而面向社会销售的部分, 其目标客户对物业的居住要求、 人文环境等等因素考虑更多, 需充分考虑这些目标客户对物业的要求。具体来说, 有两方面需注意: 一方面, 在项目设计中, 如何精雕、 细刻, 使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求; 另一方面, 如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。
任何产品的供给与需求都应该保持相正确平衡, 否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑, 该片区同一区位物业供给量较多, 竞争对手就相对较多, 这是不好的一面。另一方面, 从黄石市居民的住房消费意向看, 项目周边有相当大的潜在居民, 即对该项目同一档次物业的需求量较大, 这是好的一面。因此, 本项目须在同档、 差异、 变化中体现个性以谋求市场。并随着团城山和花湖地区发展、 各项设施的兴建, 将大大促进项目所在地区周边环境的改进, 促使目标顾客量的增加, 密切注意目标顾客群的变化, 跟踪调查, 作出应变。
6.3.2 项目的资本风险
项目的筹资计划中, 绝大部分资金是经过销售收入来实现, 即上期销售收入用于下一期项目投资, 如果这一计划不能实现, 整个项目将比较困难; 反之, 如果所超额完成计划, 将促使整个项目顺利完成。 鉴于上述原因, 首期项目的建设过程中, 小区配套设施建设最好同步进行, 让购房者对本项目有足够的信心。同时, 在首期项目的预售中, 可适当加大营销费用的比重, 以发动销售宣传的强力攻势。另外, 在充分考虑开发商资金的情况下, 利用该项目的特殊性, 由政府部门协助, 进行相关的融资活动。
6.3.3 企业风险: 敏感性分析成本和销售收入对项目的影响, 找出企业运作需注意的问题( 1、 成本敏感的情况下, 企业需在项目的开发经营中, 要认真做好项目的成本控制工作, 同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。2、 收入敏感的情况下, 企业需加强营销策略, 搞好强势宣传工作, 打造品牌效应, 努力提升项目的附加值。)

第七部分 综合评价及建议
l 项目良好的投资环境和政策支持
l 项目突出的优势
l 项目实施的难点
l 需重点注意的问题