世联地产项目住宅项目定位及产品定位全案报告.pptx

Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。协信高九路项目一期住宅部分定位及产品建议报告中原顾问事业部（重庆）ChongQing.11.2010Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010报告逻辑架构一期住宅地块分析核心问题界定区域住宅竞争市场分析项目发展战略方向与定位项目物业发展建议一期住宅地块分析Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010一期住宅用地位于项目南地块中，地块面积不大但容积率较高，相对项目其他地块更靠近大坪石油路板块F FG G地块编号地块编号 用地面积（）用地面积（）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）地块性质地块性质D D124004.555800商住E E159004.571550商住共计共计28300283004.54.5127350127350住宅占地面积不足3万平方米，整体规模不大，不具备强势的规模效应；4.5的容积率，就城市住宅来讲属于偏高的，在重庆普通城市住宅市场较为普遍，但对发展高品质存在一定影响；住宅总建筑面积12.7万平方米，就项目所在的区域来讲，横向比较本项目住宅规模较小，规模效应不明显。Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010一期住宅规模占据项目总建筑规模的四分之一，关系着项目整体开发战略及企业投资收益，在整个项目中有着非常重要的地位地块名称地块名称地块面地块面积（亩）积（亩）容积容积率率建筑面积建筑面积（）（）用地性质用地性质A38-1-1/07 1131.8135540商业B23-1-2/04 5.74.0 15200商业兼住宅B24-5-2/03 5.554.014800商业兼住宅B24-5-2/03 7.954.021200商业兼住宅C16-6-1/05 22.24.5 66600商业D3-1/05 32.74.5 98100商业D3-2/03 18.64.5 55800住宅兼商业D4-2/03 12.154.032400住宅兼商业D4-10-2/02 23.854.571550住宅兼商业合计：合计：241.7241.7511190 511190 项目整体占地面积约240亩，建筑面积约52万方，开发呈中等规模；项目地块分散，高九路贯穿地块内部，难以形成聚集效应；各地块用地性质有一定差异，商业、住宅等多种物业类型复合；高九路一期住宅总建面127350平方米，占项目总建筑面积511190平方米的25%25%，其建筑面积占到了项目总建筑面积的四分之一，在整个项目中有着非常重要的地位。Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010地块内部平整，现状为零时建筑及设施，地块周边主要以中低档居住区和市政道路，对项目品质提升有一定的外部影响，地块内外部无强势景观资源地块内部地块内部地块平整，目前作为零时建筑和驾驶培训基地之用。地块外部地块外部地块周边多为中低档居住区，地块西侧为城市主干道。地块内部地块平整地块内部临时建筑地块内部驾驶训练场地块外部市政道路地块外部中低档居住区地块外部中低档居住区Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010地块属性项目中比重较大、无强势资源，但离区域城市核心板块更近的城市住宅Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010报告逻辑架构一期住宅地块分析核心问题界定区域住宅竞争市场分析项目发展战略方向与定位项目物业发展建议核心问题界定Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010核心问题策略层面问题一期住宅用地整体定位？一期住宅与项目整体之间的关系？技术层面问题住宅产品打造；住宅与商业之间的比例；配套设置；各种产品打造。Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010问题结构化分析一期住宅用地整体定位一期住宅与项目整体之间的关系竞争需求目标竞争市场供应环境需求市场环境企业或项目目标包含住宅产品打造；住宅与商业之间的比例；配套设置；各种产品打造。产品建议支撑Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010报告逻辑架构一期住宅地块分析核心问题界定区域住宅竞争市场分析项目发展战略方向与定位项目物业发展建议区域住宅竞争市场分析Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010项目竞争市场筛选：就重庆房地产市场特征，项目面临的竞争市场更多是在区域内部南岸南岸版块版块渝中渝中版块版块杨家杨家坪版坪版块块石石二版二版块块茶园茶园版块版块三北区域版块三北区域版块李家李家沱版沱版块块华岩华岩版块版块大渡大渡口版口版块块大大学学城城版版块块沙坪沙坪坝版坝版块块主要房地产版块主要房地产版块主要客源辐射范围主要客源辐射范围重庆房地产市场是典型的版块市场，因城市发展格局带来的房地产市场格局，呈现以各自为中心、辐射周边区域客户，自成体系发展，相互之间直接影响不明显重庆各个板块市场客户构成：重庆各个板块市场客户构成：三北区域：主要以区域内客户为主，辐射渝中及周边区域吸引大量东部郊县客户置业；渝中版块：住宅市场客户以区域内客户为主，部分外地投资客户；沙坪坝版块：主要以区域内客户为主，其次为对子女教育敏感的区县客户南岸版块：以区域内客户为主，部分南部区县客户；杨、石、二版块：以区域客户内为主；大、华、李、茶版块：以承接相邻区域价格溢出客户和高端改善客户为主。Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010项目竞争市场筛选：就区域内项目特征及主要客户构成来看，主要竞争对手以君临盛世、恒大名都及万科锦城为主富洲新城立安半山公馆协信阿卡迪亚君临盛世协信云栖谷在云端万科锦程恒大名都本项目图：项目所在区域主要在售项目项目名项目名称称容积容积率率产品形态产品形态主力产品主力产品主要客户构成主要客户构成富洲新城3.3高层97-123平米建材市场、机电城、联方花园客户半山公馆2.09洋房、高层135-153平米大坪、九龙坡居多，部分沙坪坝区协信云栖谷3.49高层65-80平米大坪、石桥铺周边客户，有部分江北区客户阿卡迪亚君临盛世4.16高层90-109平米大坪、石桥铺居多，部分沙坪坝区，江北区及渝西改善型客户恒大名都3.53高层、小高层102-138平米大坪区域改善型客户为主，少量外区客户万科锦程5高层58-90平米大坪区域改善型客户为主，少量外地客户君临盛世恒大名都万科锦程Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010区域竞争市场供应市场分析区域竞争市场供应市场分析Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010主要竞争项目分布在项目周边，规模整体较大，且都由知名开发商打造，市场供需两旺，表现良好，尤其是品牌开发商项目协信阿卡迪亚君临盛世万科锦程恒大名都项目名项目名称称开发商开发商占地面积占地面积（平米）（平米）容积容积率率建筑面积建筑面积（平米）（平米）首次开盘首次开盘时间时间君临盛世协信集团130004.16630002010-9-24恒大名都恒大地产1900003.538400002009-8-30万科锦程万科地产10000056300002010-10-2本项目项目名称项目名称推出体量推出体量（约平米）（约平米）销售体量销售体量（约平米）（约平米）存量体量存量体量（约平米）（约平米）君临盛世16500150001500恒大名都2740002700004000万科锦程12400010200022000数据来源：重庆中原市场部目前在售楼盘整体销售情况比较良好，契税政策影响不大，如：万科锦程10月2日推出约1400套房源已经售出约1000套.Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010主要竞争项目整体规划高层低密度，充分利用内部打造景观或外部景观资源，规划了多种功能性和档次性的配套，整体立面档次一般项目名称项目名称整体规划整体规划配套配套建筑风格建筑风格外立面档次外立面档次君临盛世别墅享受江景资源最大化的同时利用高层建筑屏蔽项目与外界的不利因素，2万方商业街，公寓、新加坡查尔斯幼儿园，3个会所现代简约风格现代简略风格，3楼下钢挂石材，黑色大理石，3楼以上浅黄色涂料，品质感一般恒大名都三大主题水景公园+园林景观分布项目中心，周围建筑围合享受中庭景观水景资源养生会所，恒温游泳池、乒乓球室，台球室桑拿中心、酒店、公寓、商业等欧式新古典主义风格米黄色石材，与周边建筑物形成鲜明对比，较为有档次万科锦程高层以双层倒L型方式排列分布，中间穿插观景，入户大门大量中式园林吸引客户眼球商业、游泳池、会所、幼儿园新亚洲风格略带白色石材+涂料，时间久不懒脏恒大名都恒大名都万科锦程万科锦程君临盛世Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010竞争项目都配套了高端会所，作为项目的高端配套，以支撑项目中高端项目形象项目名称项目名称会所面积会所面积会所配置会所配置君临盛世约2000共享阿卡迪亚别墅区会所，尚武会所、生活休闲会所、运动健身会所，室内泳池，内有会馆、游泳池、桑拿恒大名都5200按照恒大一贯的标准配置，会所内规划有商务中心、室内恒温游泳池、桑拿中心、老年人活动中心、文化活动中心等万科锦程约3000多功能互动泳池的高端社区商业及3个主题泛会所恒大名都万科锦程协信阿卡迪亚君临盛世Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010产品配置特征-入户大堂都挑高设计精装，较为大气，电梯都采用国际品牌，层高多数3米，讲求居住舒适度，精装房逐步面市项目名称项目名称大堂特点大堂特点电梯电梯层高层高梯户比梯户比交房标准交房标准协信阿卡迪亚君临盛世3大堂连通设计，1500平米，5.4米挑高，墙、地面石材铺装，顶贴金箔日本富士达3.15米2T4户清水恒大名都挑高5.6米，墙、地面石材铺装，中央空调奥迪斯3米2T6户精装，1200元/平米万科锦程重庆首创泛大堂日立2.8米4T12户精装Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010户型特征君临盛世和恒大名都以舒适居住定位，满足改善性客户需求，万科锦城通过控制户型面积来控制销售总价，利于提升单方售价项目名称项目名称主力户型面积主力户型面积户型赠送方式户型赠送方式赠送比例赠送比例亮点亮点阿卡迪亚君临盛世90-109平米飘窗+双阳台半赠送10%客厅与餐厅和阳台相连，空间最大化，踩光好，主卧与次卧分离，隐私好恒大名都102-138平米双阳台+飘窗半赠送9%-11%7米以上超长景观阳台，转角入户增加私密性万科锦程58-90平米双阳台+飘窗半赠送6%-8%客厅、餐厅和阳台一体，空间最大化，踩光好在售产品基本赠送面积占总平方10%左右以舒适性居住为主多以阳台半面积赠送为主，并且客厅与餐厅或阳台一体连接，加大空间使用与采光万科锦城万科锦城2 2房房68 68 恒大名都恒大名都3 3房房102 102 Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010园林景观特征-对社区景观的打造越发重视，讲求社区环境，前期销售时都将核心的园林景观精心打造以实景形式呈现项目名称项目名称主入口特点主入口特点社区内部园林社区内部园林风格风格特点特点阿卡迪亚君临盛世现代简约风格的入户门临立街道中间渝派中式园林风格法国梧桐排列迎宾大道两侧，小区遍植银杏树，围绕“坐”、“卧”、“停”、“留”四大理念打造的中式园林，将江景、山景的融入恒大名都标致性的古典托斯卡拉风格拱门皇家园林设计 16000平米水景，三大主题水景公园，100000平米森林景观，涌泉、森林树阵、喷水雕塑、戏水广场万科锦程中式风格入户大门，一条中式长廊步行入户，做到人车分流新亚洲园林风格中心景观步道把各层次绿地衔接，高大树种、灌木、草坪围合成中央景观万科锦城万科锦城恒大名都恒大名都万科锦城万科锦城万科锦城万科锦城Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010产品单价与总价关系项目名称项目名称两房面积两房面积（平米）（平米）两房单价两房单价(元元/平米平米)两房总价两房总价(万万元元)三房面积三房面积（平米）（平米）三房单价三房单价(元元/平米平米)三房总价三房总价(万万元元)协信阿卡迪亚君临盛世70-781000070-8590-1091200090-130恒大名都102（三房）12000（精装）100-120128-138（四房）11000（精装）130-168万科锦程58-6812000（精装）65-7574-9011000（精装）79-92大坪区域，万科和恒大为直接竞争对手，但两楼盘之间的户型面积差异化，避免直接冲突，恒大名都以舒适三房和四房为主打产品，而万科以紧凑型两房为主，无论是单价还是总价示直接对位高九路区域，君临盛世与云栖谷，其产品打产定位不同品，吸引不同的人群，君临盛世以改善性住房为主，云栖谷更多是刚性需求，社会圈成不同富洲新城主要面向的是改善置业Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010单价、总价与销售速度项目名称项目名称两房单价两房单价(元元/平米平米)两房总价两房总价(万元万元)近近2 2月销售速度月销售速度三房单价三房单价(元元/平米平米)三房总三房总价价(万元万元)近近2 2月销售速度月销售速度推出量销售量推出量销售量协信阿卡迪亚君临盛世1000070-85200套约190套1200090-130194套约170套恒大名都12000（三房）100-120178套约150套11000（四房）130-168358套约300多套万科锦程1200065-75855套约750套1100079-92466套约350套对于改善性需求，房屋总价因素与面积有一定关系，3房在100万以下销售难度不大刚性需求客户，更多对总价较为敏感，2房需求为主Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010区域竞争市场需求市场分析区域竞争市场需求市场分析Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010大坪区域客户地域情结明显，高九路路段依托便利交通干线辐射更多区域人群，高新区域更多是引吸周边商业人群p来源区域 p年龄层次p职业特点p置业次数p购房目的恒大名都协信阿卡迪亚君临盛世万科锦程大坪区域为主导，有部分区县客户，如：长长寿、铜梁，少量外区客户，20-50岁医院工作者，通讯行业：电信、联通等事业单位人员年青人与老人购买自住，中年人多用作投资首次置业与多次置业比例相当大坪区域为主，少量外区客户中青年客户，35岁以上的为主医生、公务员、事业单位人员大部分以多次置业改善居住为主大坪、石桥铺居多，部分沙坪坝区，江北区及渝西客户中年客户居多医生、公务员、私营业主多次置业为主改善居住为主Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010对于改善需求客户更多的看小区品质、观景资源，对于生活配套、公交线路不敏感，刚性需求客户对交通和生活配套有要求p观注点p抗性恒大名都协信阿卡迪亚君临盛世万科锦程品牌效应，生活配套、交通便利、价格对于总价有一定要求交通条件、小区规模、环境、户型需求面积享受别墅品质生活社区、江景资源，对生活配套、公交线少基本无抗性对外产品立面不认可万科锦程恒大名都阿卡迪亚.君临盛世Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010区域潜在竞争市场分析区域潜在竞争市场分析Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010高九路区域在销项目后续基本无多少存量，大坪区域两盘后蓄待发，高新区富洲新城还有很大的供量后续推广量2007-2008推出体量（方）时间（年）201050000100000200000300000以上以上阿卡迪亚君临万科锦程11700036000350002009570000153000102000恒大名都53700047000Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010市场分析总结针对以大坪为核心的区域改善市场，竞争项目产品品质已具有相当高的水平，且竞争项目品牌强势度非常高，但真正满足改善型功能需求且总价控制适度的产品供应缺失。供应市场总结需求市场总结带有强烈区域情节的改善型客户或裂变型客户，看重区域便利的生活环境，希望有功能满足但总价控制适度的产品。Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010报告逻辑架构一期住宅地块分析核心问题界定区域住宅竞争市场分析项目发展战略方向与定位项目物业发展建议项目发展战略方向与定位Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010项目一期住宅发展方向竞争需求目标针对以大坪为核心的区域改善市场，竞争项目产品品质已具有相当高的水平，且竞争项目品牌强势度非常高，但真正满足改善型功能需求且总价控制适度的产品供应缺失。带有强烈区域情节的改善型客户或裂变型客户，看重区域便利的生活环境，希望有功能满足但总价控制适度的产品。本项目须2011年实现10亿的销售额供需之间的错位是本项目的机会点：高品质在满足改善型功能需求同时总价控制合理的产品是本项目的发展方向Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010项目一期住宅发展方向一期住宅虽作为创新金融总部基地的中的高端住宅，但总部官邸作为项目启动产品，就目前来讲，大坪区域主力客户对项目所在的高九路还存在一定的抗性，项目明年入市，须面临销售问题，因此，项目总部官邸的发展方向为：抛开高九路的概念，向大坪的城市方向靠拢，做一个大坪区域满足改善型需求的高端项目，从而弱化区域对高九路的抗性Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010项目一期住宅市场整体定位重庆城市中心总部国际生活区重庆城市中心：重庆城市中心：大坪作为重庆城市的几何中心，是重庆名副其实的城市中心，随着区域龙湖、英利、康德以及本项目的强势开发打造，未来将名副其实地承担重庆城市中心的功能；总部国际生活区：总部国际生活区：总部官邸位于创新金融总部基地中，作为总部基地的高端居住功能承担区，演绎的必是非传统社区能承载的国际化的生活方式。Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010项目一期住宅形象定位国际国际开放开放精品社区精品社区Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010客户定位核心核心客户客户重要客户重要客户边缘客户边缘客户核心客户核心客户：大坪区域改善型客户：大坪区域改善型客户职业：职业：公务员、企事业单位职员、生意人置业目的：置业目的：改善居住条件置业特征置业特征：有着强烈的地域情节，其主要关系圈都在大坪区域；置业看重社区品质和开发商品牌，对价格的抗性特征不明显重要客户：大高新区、九龙坡、沙坪坝等相邻区域改善型客户重要客户：大高新区、九龙坡、沙坪坝等相邻区域改善型客户职业：职业：公务员、企事业单位职员、生意人置业目的：置业目的：改善居住条件置业特征置业特征：看重区域良好的发展前景，预期区域未来良好的居住氛围和生活环境，同时交通便利，与工作生活的圈子相距不远边缘客户：区县及外地客户边缘客户：区县及外地客户职业：职业：公务员、企事业单位职员、生意人、职业投资客置业目的置业目的：区县客户的主城住所、为子女购置，外地客户投资置业特征置业特征：区县客户看重区域成熟的配套，投资看重区域良好的发展前景带来的升值空间Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010产品定位建筑风格Art Deco建筑风格项目项目建筑风格建筑风格市场表现市场表现阿卡迪亚现代恒大名都托斯卡纳万科锦城新亚洲富洲新城海派表：区域项目的建筑风格与市场表现结合区域市场项目的建筑风格与表现，同时考虑本项目生态写字楼采用的现代建筑风格，为了使总部官邸与总部生态写字楼能较好的协调又能体现出良好的品质感，建议本项目采用建筑风格为：特点：特点：多采用塔楼式退台、对称的构图、刚柔并济的横竖线条、流畅的圆形舷窗和圆弧形转角、丰富的浮雕、强调材料的高贵质感与光泽；色彩设计中运用鲜艳的纯色、对比色和金属色Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010产品定位户型面积与配比注：以上面积均为销售面积，不包含赠送空间面对区域改善型客户，总部官邸户型以适度舒适型产品为主推荐户型物业形态：高层：114430（板式高层）洋房：12920（7F9F电梯洋房）户型户型面积区间（）面积区间（）套数配比套数配比户型说明户型说明两房两房657025%以两房两厅一卫一厨双阳台的配置方式，强调主卧尺度舒适性707515%以两房两厅双卫一厨双阳台的配置方式，突出主卧舒适度三房三房859020%以三房两厅双卫一厨双阳台的配置方式，突出主卧舒适度，强调客厅尺度感909530%以三房两厅双卫一厨双阳台的配置方式，同时可增设入户花园或阳光房等形式的灰空间Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010产品定位园林景观Art Deco建筑风格需要沉稳、大气的园林相搭配，同时也要考虑重庆本地市场的偏好，因此，建议总部官邸采用园林风格为：东南亚皇家园林既不失皇家园林的沉稳、端庄、大气，也蕴含了东南亚园林风格的放松、舒适Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010产品定位产品价值提升方向总部官邸产品价值提升方向建议：建筑风格：建筑风格：Art Deco建筑风格户型面积：户型面积：保证舒适的基础上适当控制面积园园林林：东南亚皇家园林，既能体现沉稳、端庄、大气，也蕴含了放松、舒适硬硬件件配配置置：层高建议3.1米左右，梯户比建议3梯6户形成部分户型假板，大堂调高五星级装修配套：配套：五星级企业家会所、国际商业街、铂金五星级酒店Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010价格定位总价单价90W80W70W8000850090009500君临盛世恒大名都万科锦城总部官邸图：两房价格定位示意图图：三房价格定位示意图总价单价80W70W60W85009000950010000君临盛世万科锦城总部官邸注：1、万科锦城、恒大名都价格按除去装修后的单价计算；2、此图标仅为项目价格与周边项目价格的关系示意图，不代表最终执行价格，根据项目入市时的市场价格适当上下调整。Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010项目配套建议项目配套建议Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010项目周边10分钟车程范围内大型商业供应巨大，未来市场竞争激烈，本项目虽有一定的商业指标，但须严格控制体量，以减小市场风险653241本项目本项目重庆天地重庆天地世纪金源世纪金源英利七牌坊英利七牌坊中新城上城中新城上城万科锦城万科锦城龙湖时代天劫龙湖时代天劫项目项目商业体量商业体量面市时间面市时间英利七牌坊英利七牌坊约20万方2013年龙湖时代天劫龙湖时代天劫约30万方2013年万科锦城万科锦城约10万方2013年中新城上城中新城上城约21万方2008年重庆天地重庆天地约8万方2010年（一期）世纪金源世纪金源约45万方2007年合计合计约约134134万方万方表：项目周边10分钟车程范围内大型商业分布表大坪区域作为重庆几何中心，交通四通八达，近年来囤积了大量的商业开发项目，未来区域商业市场竞争必将非常激烈。Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010项目周边配套缺乏，主要是汽车4S店/汽车美容店及部分社区配套，区域价值不明显，但未来发展价值提升较大本项目本项目大坪医大坪医院院万友万友康年康年酒店酒店百盛百盛电信营电信营业厅业厅移动营移动营业厅业厅红楼红楼医院医院永辉超永辉超市市中国中国银行银行临街临街商业商业王王德德中中医医大坪小大坪小学学大坪中大坪中学学农业银农业银行行浦发银浦发银行行临街商临街商业业社区社区商业商业车险理车险理赔中心赔中心东风本东风本田田4S4S店店马自达马自达4S4S店店华府酒华府酒店店临街区域汽车维修、临街区域汽车维修、美容为主，背街区域美容为主，背街区域主要以餐饮，便利店、主要以餐饮，便利店、药房为主，整体空置药房为主，整体空置率高率高餐饮一条街，餐饮一条街，少量社区超市，少量社区超市，药房药房农贸市农贸市场场离本项目最近的集中式区域型商业配套集中在大坪，离本项目不到5分钟车程离本项目最近的集中式商务市场主要集中在石桥埔，离本项目10多分钟车程社区医社区医院院本项目本项目Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010项目配套建议区域市场未来商业竞争非常激烈，因此，本项目须严格控制体量，以减小市场风险。项目周边项目周边就近区域配套缺乏，影响项目未来业主的生活，将直接影响项目一期销售。12建议项目整体商业尽量控制体量建议项目整体商业尽量控制体量一期规划设置社区配套商业，完善一期住宅生活配套一期规划设置社区配套商业，完善一期住宅生活配套建议打造五星级商务会所，部分作为商务配套，部分作为项目住宅配套，提升项目住宅社区档次建议打造五星级商务会所，部分作为商务配套，部分作为项目住宅配套，提升项目住宅社区档次项目一期写字楼周边配套严重缺乏，需打造一定的商务配套。3Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010项目配套建议高端会所商业街铺集中式综合商业铂金五星级酒店商业街铺图：总部官邸周边配套建议示意高端会所：五星级高端会所，建议面积控制在3000以内，既能为总部基地商务区服务，也能为住宅区服务。集中式综合商业：作为项目乃至辐射周边区域型的大型综合商业，为总部官邸提供全方位的购物配套体验。铂金五星级酒店：作为项目的形象型产品，全面提升区域形象和区域价值。商业街铺：作为总部官邸地块沿街区域设置临街商业街铺，体量控制在0.3万方左右，形成开放式的国际商业街，为总部官邸和总部基地商务区提供更加完善的配套。Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010报告逻辑架构一期住宅地块分析核心问题界定区域住宅竞争市场分析项目发展战略方向与定位项目物业发展建议项目物业发展建议Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010产品设计建议建筑风格ArtDeco（阿戴克）建筑风格根据本项目客群特征、结合项目产品形象，并协调项目住宅、写字楼、商业、酒店等物业类型风格协调，因此，建议本项目可采用：Art Deco最早起源于上世纪20、30年代的法国，介于新古典主义与现代主义之间，代表一种摩登的曲线、高贵的气质。Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010Source：Centaline Research杭州钱塘梧桐公寓北京龙湖唐宁one上海保利叶上海别墅北京龙湖唐宁one产品设计建议建筑风格典型案例：典型案例：Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010Source：Centaline Research多采用塔楼式退台、对称的构图、刚柔并济的横竖线条，顶部阶梯形退台处理、局部的简洁浮雕、明亮且极富装饰性的金铂配件等。外立面常用面面砖砖、石石材材，重视整体装饰性，会尝试钢铁、玻璃等新元素使用，强调材料的高贵质感与光泽。强调外立面的横竖向线条使用，体现高耸、挺拔高耸、挺拔的建筑外形。色彩设计中运用鲜艳的纯色、对比色鲜艳的纯色、对比色和金属色金属色，追求强烈、华美的视觉印象。产品设计建议建筑风格风格特点：风格特点：Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010Source：Centaline Research产品设计建议建筑风格高层外立面：裙楼采用面砖和石材，塔楼采取纯色的涂料。运用横竖线条，体现高层挺拔、高耸的特点，体现楼盘的档次。Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010Source：Centaline Research产品设计建议建筑风格商业街外立面：商业街采取石材，简洁大气的视觉感觉。局部采用简单的浮雕，打造带点浪漫风情的商业街，和整个项目品质相呼应。Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010Source：Centaline Research利用楼栋之间空地，采取现代园林设计，利用水、树、小品修建连接每栋楼的林荫步道，营造：公园里的家的感觉。充分体现项目国际开放精品社区形象。产品设计建议园林设计林荫步道林荫步道林荫步道Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010Source：Centaline Research产品设计建议园林设计水：在景观节点处，修建以水景为主题，通过喷泉、跌水、流水营造多变的主题景观，迎合客户的亲水性。从小区主入口打造横跨整个小区的主景观轴。Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010Source：Centaline Research产品设计建议园林设计树：通过乔灌草植被合理搭配,打造错落的立体绿化。通过坡度的变化、台阶等方式实现园林的层次感。骨干树种选择枝叶茂密的常绿乔木，例如榕树等。Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010Source：Centaline Research产品设计建议园林设计小品、雕塑：选择简单而有个性的小品，增强园林的趣味空间。贴合主题的情景化小品，打造精致社区。设置自然主题的室外座椅等小品，即可观赏又可使用，强化绿色生态宜居主题，增强整个社区的宜居感。Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2010Source：Centaline Research产品设计建议园林设计采取面砖、石材的小区围墙，体现小区品质感与高贵感。小区围墙：Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010产品设计建议产品设计推荐户型套内65 小两房套内75 两房套内95 三房注：以上面积均为销售面积，不包含赠送空间户型户型面积区间（）面积区间（）套数配比套数配比户型说明户型说明两房两房657025%以两房两厅一卫一厨双阳台的配置方式，强调主卧尺度舒适性707515%以两房两厅双卫一厨双阳台的配置方式，突出主卧舒适度三房三房859020%以三房两厅双卫一厨双阳台的配置方式，突出主卧舒适度，强调客厅尺度感909530%以三房两厅双卫一厨双阳台的配置方式，同时可增设入户花园或阳光房等形式的灰空间面对区域改善型客户，总部官邸户型以适度舒适型产品为主Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2010产品设计建议产品设计楼型选择建议：高层：高层：“品品”字形板式字形板式洋房：纯板式洋房：纯板式住宅楼型选择板式高层采取品字型排布，2梯3户。电梯井两端为三房，中间为两房。采取两联及三联的布局。洋房采用纯板式结构，南北通透。图：板式高层建议选择楼型“品”字形图：洋房楼型推荐Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010产品设计建议电梯品牌项目名称项目名称电梯电梯协信阿卡迪亚君临盛世日本富士达恒大名都奥迪斯万科锦程日立表：竞争项目电梯电梯选择建议：上海三菱或广州日立等同上海三菱或广州日立等同档次电梯档次电梯Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010产品设计建议产品设计住宅层高建议住宅层高建议：层高建议层高建议3.13.1米左右米左右项目名称项目名称层高层高协信阿卡迪亚君临盛世3.15米恒大名都3米万科锦程2.8米表：竞争项目层高Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2010Source：Centaline Research产品设计建议商业配套规划布局：沿市政路高层规划1层连通的商业底商。建筑形态以临街商业门面形式出现，通过统一规划，形成项目社区配套的生活商业街区。总建筑面积约0.3万方。门面进深不大于15米，平均为12米，开间不小于3.6米，可自由组合。一层层高5.1米，塔楼部分设设备转换层。考虑到临街门面业态调整的灵活性，建议每个门面设置烟道、上下水通道。商业街：商业街铺图：总部官邸周边配套建议示意Code of this report|60 Copyright Centaline Group,2010产品设计建议装修标准大堂内部过道楼栋入口大门以清水房为交房标准，公共部分为精装修，体现项目品质和性价比。门禁系统公共部分：采取精装修（包括门禁系统、入户大堂、楼梯、过道等）室内部分：清水图：精装修效果图项目名称项目名称大堂特点大堂特点协信阿卡迪亚君临盛世3大堂连通设计，1500平米，5.4米挑高，墙、地面石材铺装，顶贴金箔恒大名都挑高5.6米，墙、地面石材铺装，中央空调万科锦程重庆首创泛大堂Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2010产品设计建议会所配套表：竞争项目会所会所配置建议：面积：建议面积控制在3000以内；档次：五星级高端会所服务范围：既能为总部基地商务区服务，也能为住宅区服务设置项目：商务中心、室内恒温游泳池、桑拿中心、老年人活动中心、文化活动中心等Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010项目物业管理建议Source：Centaline Research在前期可以通过优良的物管服务，为企业项目树立品牌口碑。加强物业管理对客户的关怀，举办社区文化活动