厦门市某医院代建项目监理大纲.doc

目 录

1代建项目概况 1
1.1建设项目简介 1
1.2项目前期工作完成情况 2
1.3项目业主对代建的要求 2
2代建工作依据和工作职责 2
2.1代建工作依据 2
2.2代建范围和义务 3
2.3 代建管理工作主要职责 4
3 项目代建管理机制 5
3.1 代建管理组织机构 5
3.1 1.代建管理机构组建原则 5
3.1.2.代建机构工作关系 5
3.1.3代建机构组织机构框图 6
3.1.4.代建机构职责与工作重点 6
3.1.5设置顾问组 错误！未定义书签。
3.2 与业主的工作联络机制 7
3.3 与各合同单位的工作联络机制 8
3.4 造价管理机制 8
3.5 财务管理机制 12

3.6设施、设备配置计划 13
4 项目代建管理目标 14
4.1 代建管理总目标 14
4.2 各阶段工作控制目标 14
4.2.1初设、施设阶段目标控制 14
4.2.2招投标阶段目标控制 15
4.2.3施工阶段目标控制 15
4.2.4竣工验收阶段目标控制 15
5项目代建管理工作内容 16
5.1项目前期建设手续报审和开工准备代建管理 16
5.2 设计阶段代建管理工作 17
5.3招投标阶段代建管理工作 21
5.4 项目施工阶段代建管理工作 23
5.5 竣工移交阶段代建管理工作 27
6本项目代建对项目重点和难点的对策和措施 31
6.1把握建设项目前期工作进度 31
6.2重点抓好设计质量 33
6.3确保主要单项工程、系统工程的管理措施 34
6.4质量保证措施 36
6.5投资控制措施 42
6.6工期控制措施 46
6.7 确保真实完整预决算控制措施 52
6.8基建档案资料管理措施 53
7对造价、财务管理及项目优化建设性建议 56

51

1代建项目概况
根据厦门**医院代建具体要求以及《厦门市市级财政性投融资社会事业建设项目代建管理实施办法》等相关规定，结合我公司实际情况，编制了本代建大纲。本代建大纲针对本代建项目的建设特点，按招标文件规定，提出了从施工图设计到工程竣工验收移交使用，包括设计阶段、施工阶段，工程验收阶段全过程建设管理代建工作的管理目标、工作要点、管理机制、控制措施等，通过履行业主赋予的职责、权力和义务发挥代建工作计划、组织、协调和控制的管理职能，使项目投资、工期和质量目标达到最优化，确保本代建项目建设总目标按业主要求圆满实现，切实做到让业主满意，让政府满意。
1.1建设项目简介
1.1.1建设单位（业主）名称： 厦门**医院
1.1.2项目名称： 厦门**医院外科病房大楼
1.1.3建设地点： 厦门市**北路**号
1.1.4建设规模及内容
建设规模：建筑面积约5万平方米，地下1层，地上20层
结构类型：框架剪力墙结构
工程建设投资：约2亿元
建设工期：至2005年12月基本完成部分交付使用，2006年底全部竣工交付使用。
工程质量标准：全部工程项目必须全部合格

1.2项目前期工作完成情况
1.2.1项目建议书已批复
1.2.2工程可行性研究报告已通过专家评估
1.3项目业主对代建的要求
负责工程建设从施工图设计到工程竣工验收移交使用全过程建设管理，履行建设单位赋予的职责、权力和义务，保证本建设项目在投资控制范围内和建设工期要求内，按规定的质量标准建成交付使用。
2代建工作依据和工作职责
2.1代建工作依据
2.1.1工程建设相关的国家法律、法规、规范及标准
2.1.2本代建项目审批文件、设计文件和技术资料
2.1.3《厦门市市级财政性投融资社会事业建设项目代建管理实施办法》
2.1.4《厦门市建设工程设计招标投标管理办法》
2.1.5《厦门市建设工程招标投标实施办法（试行）》
2.1.6《 厦门市建设工程施工招标投标管理办法》
2.1.7《厦门市财政性投融资建设项目工程预决算审核管理暂行办法》
2.1.8《厦门市财政性投融资建设项目工程预决算审核管理有关问题的补充规定》
2.1.9厦门市现行工程建设管理规定
2.1.10本代建项目招、投标文件、代建大纲、代建合同、设计合同、监理
合同、工程施工承包合同及协议以及与本代建项目相关的合同文件
2.1.11本公司通过ISO 9001：2000质量管理体系贯标文件
2.1.12其他相关规定。
2.2代建范围和义务
2.2.1业主委托代建管理范围
业主委托代建管理范围为招标文件要求的全部工程项目全过程管理。
2.2.2代建管理义务
根据业主授权、本公司可承担以下全部或部分代建管理义务：
（1）按合同的约定组建代建管理项目部，制定工程代建大纲，报甲方认可及有关部门备案。
（2）建设项目前期管理，包括办理项目建设手续和现场准备工作。
（3）项目的招标管理，包括对勘察、设计、施工总包、专业分包、材料设备的招标组织、投标评审、优选中标单位等多项管理工作。
（4）项目的设计管理，包括图纸审查、投资概预算、对设计的深度和质量的要求等。
（5）项目管理工作的监督管理。
（6）项目的合同管理。
（7）项目施工的监督管理，包括现场管理、文明安全施工、总体质量、进度控制、投资控制等。
（8）业主授权范围内的建设资金管理和结算管理。
（9）协助业主做好授权范围内的建设项目财务管理。

（10）组织竣工验收，办理竣工结算。
（11）项目的信息、统计和档案资料管理。
（12）及时向业主办理工程竣工和工程建设档案移交手续。
2.3 代建管理工作主要职责
（1） 按合同约定派出代建工作项目部，制定代建规划、项目建设计划,报甲方备案。
（2） 代表业主办理有关建设手续。
（3） 在工程实施的初步设计阶段，进行设计招投标选择设计单位，审查初步设计图纸和投资概算满足审核或审核部门要求的深度、质量。
（4） 配合业主选定地质勘察设计单位并签订合同，与设计单位共同下达详勘任务书。
（5） 进行监理招投标、选择监理单位，报业主和有关部门备案。
（6） 在工程实施的施工图编制阶段，审查施工图纸和预算文件是否满足施工图审查或审批部门要求的深度、质量。
（7） 进行施工招投标，选择施工单位，报业主和有关部门备案。
（8） 检查监理规划；审定施工单位报送、经监理审查通过的施工组织设计。
（9） 检查智能化弱电系统、空调等各项专业分包设计、施工方案。
（10） 完成现场拆迁、场地三通一平等业主应办的开工准备工作，配合、协助监理单位开展施工准备检查督办工作。
（11） 协助甲方加强工程建设资金管理，按月进度签署支付工程建设
进度款的初步意见，并由业主报送财政部门审核拨付。
（12） 审查项目建设所有建设合同、协议，经业主认可后，签定合同、协议。
（13） 组织竣工验收，办理竣工决算的审核、审批工作及竣工资料的存档手续。
（14） 向业主办理工程移交手续，提交完整竣工资料，工程价款结算资料、项目财产移交清单，使用说明书。
3 项目代建管理机制
3.1 代建管理组织机构
3.1 1.代建管理机构组建原则
本建设项目周期长，各阶段管理内容变化大，本代建机构组建及人员配备，将按保证代建项目工作需要固定一批，并根据项目进展不断情况充实的原则进行。
3.1.2.代建机构工作关系
勘察、设计单位
监理单位
代建机构工作关系见图3.1.2

承建单位
单位
协调
代建单位
建设单位（业主）

质监部门

有关部门及单位

图3.1.2 代建机构关系图
3.1.3代建机构组织机构框图

代建机构、部门设置及管理内容框图见图3.1.3
项目代建机构

技术顾问组

项目总负责人

造价管理负责人
技术负责人

综合组
工程组
造价组
招标组

图3.1.3 代建机构、部门设置及管理内容框图

3.1.4.代建机构职责与工作重点
代建机构职责与工作重点见3.1.4附表

各组职责与工作重点

3.1.4附表
名称
职责与工作重点
项目总负责人
全面负责工程的组织领导，对工程前期工作、进度计划、资金管理、现场管理全面负责
顾问组
解决工程技术疑难问题，定期对工程的特点、难点及投资、进度等方面的工作提出建议
技术负责人
全面负责并指导技术问题，对工程的前期工作（含设计）、现场管理等提供技术保障并把关
造价管理负责人
全面负责工程的造价管理
招标组
负责本项目各阶段的招标代理工作，主要有设计招投标、监理招投标、施工招投标等
造价组
负责工程的投资控制工作。
工程组
负责工程的进场协调，主要为进度控制、质量控制，现场签证、竣工验收
综合组
负责协调各单位关系，做好后勤保障，合同信息管理、统计档案和财务会计等工作，建立各项工作制度并严格执行

3.2 与业主的工作联络机制
3.2.1.根据合同，界定业主与代建单位职责和权限范围。
3.2.2.认真履行代建合同义务，承担相关责任，摆正受业主委托为业主服务的工作位置。
3.2.3.按业主要求并结合实际工作需要，制订与业主工作联络方式、联络办法、明确联络人。
3.2.4.代建单位与业主的关系原则
⑴ 既密切联系，又明确分工。工作不等不靠、相对独立、主动地开展工作。
⑵ 日常事务主动处理，重大事件请示报告。
⑶ 本项目代建管理工作全方位、全时段主动接受业主监督检查。
⑷ 阶段工作计划、月计划、专项工作计划须报业主审批。
⑸ 符合有关法规、不违背合同原则的业主各项指令，应遵照执行。
⑹ 制订工作联系单，以书面形式体现业主意见。
3.2.5.按建设管理要求，下列工作必须做到：

⑴ 每月提供项目管理工作进展情况向业主报告。
⑵ 各项主要材料设备验收，各项隐蔽工程验收，各分部工程验收以及使用功能测试验收等，应事先书面通知请业主到场。
3.3 与各合同单位的工作联络机制
（1）制定联络办法，明确各单位专人负责。
（2）依据合同，督促各合同单位按合同要求严格实施。并采取协商办法和经济法律手段进行制约。
（3）注意协调各合同单位矛盾，保证关键性工作线路的实施。以实现工期计划、质量和投资控制目标。
（4）注意信息沟通，开好设计成果中间审查会，施工前交底会，施工期间各种例会，及时准确整理各方意见。
（5）与各合同单位的联络机制是为保证较高工作效率，在业主授权下大胆负责开展工作，并及时将有关情况向业主汇报。
3.4 造价管理机制
根据本代建项目建设特点，我公司将抽调对项目建设有丰富经验的造价师与项目技术人员组成管理班子，加强和严格执行合同管理和投资控制。
3.4.1工程项目管理中的中间支付
造价管理工程师将根据承包人的投标文件及承包合同，对每个月的计量支付严格把关，审查后上报，对合同内已完合格工程且符合支付条件的分项工程，通过监理单位审查上报后进行审核，按实计量签发支付证书报业主审定；对审核不符合计量支付条件的分项工程一律
不给计量支付。
中间支付证书的报送程序流程图见图4.4.1

承包人填报支付月报

驻地监理审核及总监审签

造价组审核、项目总负责人审签

业主单位审批

、财政审核部门审批

3.4.2设计变更的控制及计量支付
（1）工程变更若因承包商提出经批准的，属施工安全或方便施工原因，或其它非业主单位原因而造成的变更，其产生的变更增加费用一律不予计量。
（2）若因设计原因或业主、政府等原因而产生设计变更，经市有关部门批准后将根据承包商原投标文件及承诺条件给予办理计量及支付。
（3）变更设计处理应坚持以下原则：不降低工程标准和使用功能；不延长工期；不随意增加费用，做到不扩大建设规模；不随意增加建设工程项目；尽量不变更或少变更；不提高设计标准。
（4）严格审批工程变更程序，按合同界定的权限审批，未经审批，
无监理工程师变更令并经项目代建和业主确认的不予支付；
（5）设计变更审核程序见图3.4.2
提出设计变更

批准后的变更图纸、清单

综合单价审查

复核

项目负责人审批

业主审查同意

市主管部门审核批准

计量支付

图3.4.2设计变更审核程序

3.4.3工程施工中的索赔处理程序

工程施工索赔处理程序见图3.4.3

承包人提出索赔事件的具体原因、事件、金额、工期

驻地监理调查了解索赔事件真相及提出处理意见

代建项目总负责人召集相关人员及监理提出具体处理措施及意见

业主审查并同意

财政审核部门审核

图3.4.3工程施工索赔处理流程图

3.4.4工程竣工结算程序
工程竣工结算程序见图3.4.4
承包商整理汇总竣工数量及变更数量汇总表

监理审查通过

代建单位、造价工程师审核

业主审定同意

市财政审核部门审查通过

代建单位填报付款申请并按合同规定预留

业主审定同意

付款

付款

3.5 财务管理机制
建设项目的财务管理主要指建设项目的建设资金财务管理。协助业主做到：
（1）设立本建设项目专门的财务管理机制，有专人管理财务资金帐目。
（2）建立内部会计核算制度；
（3）设立独立资金帐户，专项核算、专款专用；
（4）设立建设项目总帐和建设内容明细帐；
（5）按开支范围标准严格执行；
（6）按规定定期做好概预算和工程决算的审核、报审工作；
（7）按规定编制上年度基建财务报表和年度财务决算报告；
（8）配合其他管理人员处理有关法律程序。
3.6设施、设备配置计划
仪器或设备名称
型号、规格
数量
备注
1汽车
丰田
1辆

2计算机
联想
2台

3打印机
EPSON
1台

4复印机
佳能
1台

5数码相机
索尼
1台
信息、内业资料管理
6固定电话
步步高
1台
含传真
7手机
诺基亚
1部/每人

8办公家具

人手一套

9资料柜

10检测工具

1套

11管理软件

1套

12其他相关配备

1套

4 项目代建管理目标
4.1 代建管理总目标
通过项目代建管理，发挥参建各方积极性，确保按业主要求，控制建设项目投资不突破概算，施工做出精品工程，并按业主要求时间建成交付使用。
4.1.1工程质量控制目标
确保按业主招标文件要求，各工程项目全部符合国家施工质量验收规范的质量标准，全部工程项目全部达到合格标准。
4.1.2总工期控制目标
总工期按业主和招标文件要求的建设工期建成或提前完成交付使用。
4.1.3总投资控制目标
以业主批准的投资概算为控制目标，控制各分项建设项目的决算不超过概算，确保竣工总决算不突破投资总概算。
4.2 各阶段工作控制目标
为确保本代建项目实现代建管理总目标，达到投资建设目的，满足项目使用要求，应针对以下具体阶段实施目标进行控制。
4.2.1初设、施设阶段目标控制
（1）确保设计质量达到：确定的功能完整配套、有发展余地；选择的结构安全可靠，施工方便；采用的技术先进合理，便于操作；选定的材料美观实用，质优价廉。

（2）促进各专业设计工作协调开展。
（3）造价控制在批准投资总概算的90%以内。
4.2.2招投标阶段目标控制
（1）确保招投标程序符合招投标法和厦门市有关管理规定。
（2）确定由一家设计单位进行设计总承包。
（3）确定由一家施工单位进行施工总承包。
（4）经代建单位审查、业主同意，对某些专业进行分包招标。
（5）对主要材料、设备进行采购供应招标。
4.2.3施工阶段目标控制
（1）实现合同管理目标，严格实行合同管理。
（2）发挥监理三控制两管理一协调的监管作用，实现质量、进度、造价的有效控制。
（3） 实现总承包单位对专业分包项目的一体化管理。
（4）加强代建管理，监督参建各方按计划实现合同目标。
（5）加强代建管理，保障参建各方按计划实现合同目标。
（6）确保工程施工任务在招标文件规定的时间内建成交付。
4.2.4竣工验收阶段目标控制
（1）按照竣工验收程序，积极代业主组织做好各参建单位和各相关单位参加的竣工验收工作，全面考核项目建设成果应达到设计规定和业主的使用要求。
（2）严格执行财务结算审核、审查制度，做好竣工结算的审核工作；
（3）协助业主按照国家有关规定编制竣工决算报告并报政府相
关主管部门审查。
5项目代建管理工作内容
5.1项目前期建设手续报审和开工准备代建管理
（1） 将通过各主管部门审批的项目建议书、选址意见书、用地许可证、规划许可证、环境影响报告以及地震安全性评价和抗震设防标准等提供给设计单位。
（2） 申办征地、拆迁、地勘、水电、通信、宽带、电视、煤气等建设手续，将审批手续提供设计单位。
（3） 按批准的工可报告，控制初设建设规模、投资和工期，提出初设内容设计要求，上报业主批准。
（4） 组织设计招标，优选综合设计能力强、有实力的设计单位中标承包初设任务。
（5） 委托地勘设计部门进行地勘设计，提出地勘报告经审查符合委托要求后送设计单位。
（6） 委托设计单位进行施工图设计，严格审查设计质量，控制设计进度和设计预算，控制建设项目的建设规模和建设投资，督促催办按要求时间提前出图。
（7） 组织监理招标，选择监理单位，组织合同谈判，签订监理合同，要求监理单位尽早组建项目班子进驻现场，开展监理工作。
（8） 委托办理施工招标，确定中标施工企业，组织合同谈判，签订施工合同，要求施工单位尽快做好施工准备，准备开工。

（9） 对监理、施工各中标参建单位，进行资格审查，对进场单位项目班子组建，建立质量管理体系和管理制度进行审查。
（10） 抓紧办理政府采购材料设备项目有关报审招标工作，对不需一次办理采购的，可分标段组织进行。
（11） 加快办理现场拆迁，场地清运和三通一平等业主负责办理的现场准备工作，尽快创造工程开工条件，保证工程按计划开工。
（12） 申报办领施工许可证，督促监理、施工单位按开工要求时间尽快办理开工备案。

5.2 设计阶段代建管理工作
5.2.1本项目代建管理工作从初步设计阶段开始介入
加强项目代建设计管理，是准确实现业主决策意图和加快建设进度最重要的环节，是代建管理的核心。
5.2.2.确定本项目初设、施设的设计方向
通过对各阶段设计成果的审查和组织必要的专家论证，本项目设计成果须达到：外观优美、与环境协调，功能完整配套、有发展余地，结构安全可靠、施工方便，采用的技术先进合理、便于操作，材料美观实用、质优价廉，造价在控制指标内并留有足够的调整空间。
5.2.2.提出本项目初设、施设的设计要求
依据本项目建设特点，组织本单位有关专家并会同业主单位和设计单位，针对业主选定的总体设计方案，实际工程条件，对本项目的定位要求，以及工程可行性研究报告，政府对投资规模的有关批复等，
对本建设项目进行详细、深入的调查研究，提出全面、详细、合理的设计要求。
5.2.3.加强对设计过程、中间阶段进行管理
（1） 检查设计班子组成、督促设计单位制订各专业分工配合及时间分配计划：
① 根据项目特点及特殊要求，检查设计班子的人员组合及专业分工是否合理；
② 督促设计人员认真学习、消化本项目有关要求，尽快熟悉掌握项目背景及需求情况；
③ 督促设计班子制定业务工作、专业配合及时间分配计划；
④ 审查、并会同设计单位讨论“计划”的可行性。
（2） 对质量与进度的矛盾进行协调管理
根据经验，设计工作常出现的问题主要有：
① 为保进度而轻质量；
② 拖延出图时间；
③ 设计单位内部专业配合不善，没有及时交流各自资料；
④ 设计深度不够、把关不严；
⑤ 未能进行多方案比选、优化设计，虽然可行但不一定合理
因此，仅仅在设计阶段的后期对设计成果进行审查是不够的，往往比较被动，在设计阶段对设计单位内部协调、进度调整是关键。本项目将强调对设计阶段进行过程管理。主动跟踪、注意平衡进度情况，避免以牺牲质量换取进度现象的发生；监督、协调其内部矛盾和专业
间信息资料的及时交换，确保设计质量和进度的“双赢”。
（3）开展专题讨论：
① 专题讨论的内容：对涉及全局的重大技术问题、技术难点、标准不太明确和容易产生争议的问题，需要组织专题讨论。本项目在设计阶段拟开展专题讨论的主要问题有：复杂地基处理、总体结构方案、外装修材料、智能控制系统总集成要求及其工程的组织形式、总电力需求、景观、绿化等配套工程。
② 专题讨论的方式：由项目总工（即代建项目部技术总负责人）召集项目顾问组和我单位其他有关专家、参建单位主要技术人员共同参与；并请业主参加；
③ 专题讨论的目的：主要是防止设计走向偏差或与项目需求、实际情况脱节，帮助设计人员拓展对技术难点问题的思路，为更好地发挥设计单位的技术优势提供良好的背景平台，促进本项目难点及重大问题的顺利解决。
（4）组织中间会审
① 在施设过程中，我们拟选择几个关键节点及时介入，配合设计单位组织中间会审。重点对设计时间分配是否合理、各专业配合设计有没有脱节、投资控制多方案比选把关如何、关联影响比较大的关键性指标进行审查、提前控制，避免事后发现问题造成大量返工；
② 为加强本工程设计的“过程管理”，我们拟安排若干次中间会审，促进各专业目标统一、同步进行。
5.2.4.审查设计成果

（1）由项目总工会同项目专家组，组织对初设、施设文件进行审查。
（2）审查的主要内容：是否满足设计任务书要求；重大问题开展方案比选情况；专题讨论有关结论的落实情况；概算、预算的控制情况。
（3）根据审查的初步结果，提出委托进行专业复核的建议报业主。
（4）委托专业复核，提出委托的内容、深度及要求。初步确定：
拟对基础和主体结构的优化方案委托审查复核，对投资概预算委托重新编制。
（5）根据审查情况，要求设计单位对设计成果进行必要的复查、调整。
（6）由项目总工主持对设计成果的评价通过，请业主确认。
（7）报市建设主管部门审批。

5.2.5.实行限额设计
鉴于本建设项目标底大项目要求较高、材料品种规格多、设备种类多、不可预见因素多、产生变更的可能性比较大等综合情况，为实现投资控制目标，我们拟严格推行限额设计。要求各分项设计均应同时体现造价及经济指标，便于审查，并以合同条款约束。本项目拟以批准概算的各分部分项指标的90%作为施工图设计阶段的限额设计控制指标。

5.3招投标阶段代建管理工作
建设项目是否能“保质、保量、按时”完成，对参建各单位和工程主要设备进行严格、客观的优化选择，是建设管理最重要的工作环节之一。本项目拟针对设计、监理、施工、材料、设备等主要环节，通过开展招投标、政府采购及各种活动（以下统称招投标），确保达到优化方案、优选队伍、优选产品和保证质量、缩短工期、节省投资的目的。
5.3.1确定招投标工作的原则和依据
依据现行招投标及政府采购的有关规定，体现“公正、公开、公平”原则，严格按规定执行，择优录取。
5.3.2工程拟实行招标的主要项目及推荐招标方式
（1）工程监理-----------------公开招标
（2）建筑安装工程施工总承包-----公开招标
（3）主要材料及设备--------政府统一招标
（4）二次装修设计与施工------公开招标
（5）智能化系统设计与施工-----议标、专家评审
（6）消防工程------------------公开或邀请招标
（7）室外绿化及景观工程设计与施工-----公开招标
5.3.3中标单位将允许某些专业实行专业分包，要求：
（1）单位工程的主要专业内容须由中标单位自行完成，某些专业（非中标单位自身强项）允许分包；
（2）分包项目、内容、形式及分包单位的选择须经项目代建单位
审查并报业主批准；
（3）主要分部分项工程的分包须由代建单位牵头，会同总承包方、业主组织议标择优选定分包单位，必要时请有关专家参与把关。
5.3.4招投标阶段代建单位的主要工作
（1） 作出招标计划报告业主；
（2） 编制招标文件报业主审批；
（3） 委托具有相应资质的单位编制招标标底并代理招标；
（4）配合业主发布公告，代理业主组织各项标前活动；
（5）认真审查投标单位资质、业绩情况，对内部管理、技术、机械等综合实力以及拟派项目部主要人员素质应进行深入的实地考察；
（6）会同业主组织评标委员会评标、报审、确定中标人；
（7）合同谈判、合同审查，由业主签定合同。
5.3.5招标文件的编写（以施工标为例）
本项目施工招标文件编写时应注意以下主要问题：
（1）标段的具体划分及与其它标段界面交叉情况的处理方案；
（2）业主提供的施工条件情况；
（3）工程施工的主要难点、可供选择的施工工艺、环境对施工的制约；
（4）工期、分阶段工期目标，本标段进度与其它标段的衔接；
（5）质量、进度、造价等各重要环节的控制方案；
（6）工程管理总体组织机构设置情况及工作程序；
（7）安全、环保、文明施工要求；
（8）材料、设备采购控制；

（9）工程保险方案。
投标人将根据招标文件，在明确其责任、权利、义务的背景下，结合投标人自身实际，制订合理的竟标策略，做出承诺。中标后，业主、代建、监理、承包人之间的责、权、利已经明确，工期目标、有待进一步研究解决的主要问题也已明晰，参建单位可各行其责。
5.3.6本项目招投标工作应注意的问题
（1）对采取招投标方式的，代建单位须做出相应的计划并提出申请，由业主核准后报有关领导和市有关部门审批；
（2）招投标及其准备工作其间，其它各项工作应交叉进行，缩短总体可节省的时间；
（3）本工程标的大，为增加招标工作的透明度，建议由市监察、工商和公证部门组成监督机构，并由监督部门对招标全过程实行监督。
5.4 项目施工阶段代建管理工作
5.4.1施工阶段代建管理的工作目标
在施工阶段，通过加强代建管理，保障参建各单位能够按计划实现安全、低耗、优质、高速运转，质量、工期、造价实现合同目标。具体应做到：
（1） 加强计划与管理工作，促进施工各工序有条不紊按计划推进。
（2）建立并完善与业主、各参建单位（含监理）的联络工作机制，使业主、代建和各参建单位形成一个目标统一、分工不同、责权明确的有机联合体。
（3）与业主紧密配合，确保资金、甲供材料设备能及时到位。

（4）合理简化审批程序，保证各种批复、指令能准确快速传达，质量、进度、造价、安全等各项管理性手续科学规范、快速办理。
5.4.2施工阶段代建管理工作内容和主要做法
（1）实施并完成房屋拆迁、场区清理平整、现场三通一平、测量放线等前期准备工作。
（2）设计交底与图纸会审：交底会由项目总监主持，代建单位、设计、监理、施工等有关参建单位项目负责人和主要技术、管理人员参加。要求：设计交底用书面材料并形成会议纪要，对有关技术问题的答复须用文件形式。
（3）监理规划的审查、监理班子的考核、与监理班子协调工作机制的建立。结果报业主备案。
（4）对经监理审查通过的施工组织设计的审核。施工组织设计主要由监理、总监负责审查，代建单位监督审核。审核内容主要是：工期计划的合理性、施工项目班子配备情况、工作联络方式、工程款安排计划、安全进度的保障措施等方面是否符合合同条款、是否满足业主要求符合实际情况。结果报业主备案。
（5）重要施工环节督促监理旁站、代建项目部适时跟班：地基处理、混凝土浇注、其它重要节点隐蔽过程、二装、涉及重大安全隐患的操作工序、影响文明施工形象开工阶段等。
（6）组织、参与各有关例会、重要技术的交底会：业主组织的例会、监理例会、分部分项工程验收、专题讨论、竣工预验收、竣工验收等。
（7）材料、构配件和设备的采购质量由项目监理部逐项检查控制，
代建项目部复核抽查。
①审核、材料供应商的资质及材料是否具有市场准入证明；
②审查材料的出厂合格证及出厂检验证书；
③对进场材料进行复核，实行见证取样；
④采用实测、观察等手段，对进场材料的外观、尺寸进行抽样检查。
（8）组织各分包专业的设计图纸会审。会审工作由代建项目部及项目专家组会同相关联的总设计、施工单位、监理等共同参与，就分包设计内容的功能完整性及与土建、其它分项工程的衔接是否合理等问题进行会审。通过会审，促使各分包的设计方案达到优化可行，避免或减少在施工中造成浪费和“扯皮”推委现象，缩短工期；
（9）隐蔽签证管理。隐蔽签证是在施工内容满足设计、规范要求的前提下，由施工方提出申请、监理把关、代建方监督完成（重要内容须报请业主代表参加）的局部验收签证工作。特殊分项须请设计、市质监参加。加强隐蔽签证管理，是确保质量、控制造价的重要手段，须严格按照施工规范执行；
（10）设计变更管理。单项工程变更由代建方审查、报业主审批后方可实施；涉及方案、主要功能或投资规模等重大变更，必要时须组织专家进行论证。
本项目工程量大，可能产生的设计变更量将会比较大，设计变更管理是本工程代建管理的重点之一；
（11）工程款支付。协助业主，依据厦门市财政项目资金管理规定和本项目合同规定，根据进度情况支付各类预付款、备料款、进度
款、特殊设备采购的订金、结算款，政府各项规费按规定缴纳。按本次代建招标的实际要求，代建单位主要应做好：提前计划、严格审查、按程序办理。
（12）隐蔽工程和中间验收
地基及基础、主体结构等分部工程及涉及结构安全和使用功能的中间验收，严格按施工规范和质量检验标准的要求，由施工单位提请，监理单位组织、代建方、业主方、勘察设计单位，质监站参加验收。代建方参与各分部分项工程质量验收。
（13）组织竣工验收。在工程完工后，由监理单位组织各参建方对工程质量进行竣工预验收，提出工程质量评估报告。在通过竣工预验收后，代建项目部即代表业主，依据设计文件及合同内容，在业主的监督下和参建方要求有关部门、市质监站及各参建单位对工程竣工进行验收。检查合同规定内容是否全部完成并符合设计和规范要求，各项系统、设备调试、测试、运行是否正常，工程内业资料是否完整、规范。竣工验收符合要求后，参验各方签署竣工验收报告。
5.4.3创建文明工地的措施
为做好文明施工，保证施工场地的整洁有系序，符合城市建设管理的总体要求，创建文明工地，在合同中对施工单位提出要求，并对文明工地现场进行抽查监督。
5.4.4创建安全无事故工地的管理
代建单位积极支持和监督监理单位对施工全过程的安全管理工作。将定期和不定期开展全面检查或重点抽查，依据《安全规范》，要求定人、定岗、定责。

5.5 竣工移交阶段代建管理工作
竣工移交阶段的代建管理主要工作和应注意的问题：
（1）负责监督监理单位实施做好建设工程竣工质量预验收，发现的问题应督促整改；
（2）在业主主持下，代理业主组织建设工程竣工验收；
（3）负责监督审核，办理工程竣工决算；
（4）协助业主办理建设项目竣工财务结算；
（5）协助业主办理建设资产移交；
（6）协助业主办理列为基建投资计划、列入大楼建成使用的设备的政府采购；
（7）协助业主做好电气、设备操作的有关人员培训。对某些特殊设备业主应提前派员在设备安装、调试阶段开始介入跟踪、熟悉操作程序；
（8）负责监督实施竣工后的工程保修；
（9）总结经验，上报业主及有关部门
（10）本项目工程档案的验收与移交流程图见5.5.（1），5.5.（2）图

图5.5.（1）本项目竣工档案的的管理与编制流程总图
工 程

前期资料 经营部 招投标 办公室 收发文 施工 监理 业主
资格预审
预可
单位 单位 项目部
现场资料
监理档案
施工档案
土地征用
来往函件

设计变更通知
工地简报及其他

会议纪要
按编制办法的收集范围收集资料
按编制办法的收集范围收集资料
前期及其他

简

报
会议纪要

补偿清单

红线图
规划许可证
招投标
立项

合同
工可

做好监理内业资料与工程同步进行
做好施工单位内业资料真实程度、签字手续的把关工作及竣工图的审核工作
日常工作收集与保管，与工程同步进行组卷
保存，待各项面工作完成后，与工程同步进行组卷
工程地质水文地质

上级主管部门及业主档案编研人员检查、审核

初步设计

监督施工单位、监理单位内业资料的整理情况

各参建单位、各职能部门进行整改
技术设计
优化设计
施工图设计

移交业主及接收单位
复制、装订
档案行政部门进行档案专项验收
业主档案编研人员进行汇总，编制科技档案分类目录及检索工具
前期工作完后，进入档案室存档由档案人员组卷，与工程同步进行