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江苏太仓上海国际广场项目营销策划方案

111
2020年4月19日
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市场篇

一、太仓市场情况
(一)一级市场
1、分布位置

2、基本数据
◇当前供应量( ~ )
土地位置
土地面积
(㎡)
用途
规划指标要求
建筑面积
(㎡)
容积率
建筑密度
绿地率
太仓经济开发区娄江路西、上海路南、常胜路西、世博小区北
40986.9
商业
≤2.2
≤35%
≥20%
90171.2
太仓经济开发区太平路西、北京路南
99996
商业
1.0≤
≤1.5
≤35%
≥30%
149994
太仓市城厢镇204国道西、东古路北侧
18735
商住
≤1.6
≤35%
≥30%
29976
太仓经济开发区郑和路南、常胜路西侧
12634.4
商住
≤3
≤40%
≥25%
37903.2
太仓经济开发区太平路东侧、上海路南侧
8442.9
商业
≤3.9
≤40%
≥20%
32927.3
太仓经济开发区东仓路西、富阳路北侧
6947.5
商业
≤2.5
≤40%
≥20%
17368.8
新区郑和路北侧、柳园路东侧
2754
商住
≤2.2
≤35%
≥30%
6058.8
合计
190496.7

364399.3

另:由于在 前已开发的部分项目还在销售,合计建筑面积约1127986㎡,因此,当前整个太仓市场的总体供应量约为:1492385.3㎡
◇未来供应量( ~ )
土地位置
土地面积
(㎡)
用途
规划指标要求
建筑面积
(㎡)
容积率
建筑密度
绿地率
太仓经济开发区北京路南、半泾路东
18628.8
商业
≤2.5
≤40%
≥20%
46572
太仓经济开发区太平路西侧弇山路北侧
2304.7
商业
≤2
≤35%
≥20%
4609.4
太仓市城厢镇北城河南侧、人民路东侧、中医院北侧
12925.2
商住
≤1.8
≤30%
≥35%
23265.4
太仓经济开发区东仓路西、富阳路北侧
6947.5
商业
≤2.5
≤40%
≥20%
17368.8
太仓经济开发区郑和路南、东仓路东
16252.3
商业
≤2.2
≤20%
≥35%
35755.1
太仓经济开发区郑和路南、东仓路东
13124.4
商业
≤2
≤20%
≥35%
26248.8
太仓经济开发区郑和路南、东仓路东
12193.8
商业
≤2
≤20%
≥35%
24387.6
太仓经济开发区郑和路南、东仓路东
14625.5
商业
≤2
≤20%
≥35%
29251
太仓市城厢镇长埭北弄19号
13757.6
商业
≤3
≤40%
≥20%
41272.8
太仓经济开发区花园街12号
26508.4
商住
≤2
≤30%
≥30%
53016.8
太仓经济开发区郑和路北、东仓路西
101668
商住
≤2.1
≤25%
≥35%
213502.8
城厢镇东古路以北、中心2号路以西、3号路以东
12930.8
商住
≤1.15
≤30%
≥30%
14870.42
城厢镇盐铁塘东侧、南园路南侧、人民南路西侧
50333.9
商住
≤2.5
≤22%
35%≤
125834.8
城厢镇339省道南侧、规划1号路西侧、顾港北侧
53351.5
商业
0.8≤,≤1.8
≤35%
≥20%
96032.7
城厢镇南园东路北侧、太平路西侧(原师范地块)
27153.9
商住
≤2.2
≤23%
≥35%
59738.6
新区郑和东路北、洛阳路南侧(原印染厂)
88837
商住
≤1.6
≤25%
≥40%
142139.2
新区上海东路北侧、东亭路东侧
14269.8
商业
≤4
≤30%
≥30%
57079.2
新区郑和路南、东亭路西
8440.5
商业
0.8≤,≤3
≤40%
10%≤
25321.5
新区城北花苑西侧
24342.3
商住
0.8≤,≤3
≤35%
30%≤
73026.9
新区上海东路北侧、东亭路东侧
14000.1
商业
0.8≤,≤2.6
≤30%
25%≤
36400.3
新区城东路南、东亭路东
99911.6
商住
≤2.2
≤28%
35%≤
219805.6
新区城东路南、东亭路东
97575.3
商住
≤2.2
≤28%
35%≤
214665.7
新区太平路西侧、弇山路北侧
2304.7
商业
≤2
≤35%
20%≤
4609.4
新区东亭路东侧、上海东路北侧
105063.4
商住
≤2.2
≤27%
35%≤
231139.5
新区东仓路西侧、弇山路北侧
8325.4
商住
≤1.6
≤30%
30%≤
13320.6
新区四通路东侧、美固龙路南侧
31450.3
商业
≤1.4

44030.4
合计
877226.7

1873265
◇供应量比较( ~ )
小结:
(1)地块开发缓慢

(2)无论商业用地还是商住用地,多以商住形式开发出现

(3)截止当前,各年有尚未开发的地块有: 12幅,合计建筑面积530120.92㎡; 9幅,合计建筑面积835378.8㎡; 5幅,合计建筑面积507765.6㎡;

(4)商住及商业用地多集中在中心城区板块,未来竞争激烈;

(二)二级市场
1、房地产市场情况
1)太仓市 ~ 房地产投资情况

(数据来源:瑞联行数据库)
析:从上表我们能够看出太仓房地产投资整体呈上涨趋势,可是在 和 有一定的下滑趋势,可是到 又呈现飞速上涨的趋势,从 的21.61亿元上升到39.24亿元,上涨了17.63亿元,上涨幅度达到81.6％。
2)太仓市 ~ 商品房施工、竣工、销售面积

(数据来源:瑞联行数据库)

析:从上图我们能够看出从 到 太仓市商品房施工面积有所减少,从 的279.9万平方米到 的171万平方米,下降了108.9万平方米,降幅为38.9％,从 到 又有所上涨,涨幅为16.9％;商品房竣工面积从 的99.54万平方米到 的121万平方米,上涨了22.6万平方米,涨幅为22.7％;商品房销售面积从 的98.4万平方米到 的52.19万平方米,有明显的下降,下降了46.21万平方米,降幅达到47％。

3)太仓市 - 商品房销售金额

(数据来源:瑞联行数据库)
析:太仓 到 商品房销售金额有明显的下降,从 的34.99亿元下降到 22.07亿元,下降了12.92亿元,降幅为36.9％。

总结:
Ø 和 商品房施工面积基本保持一个量,可是到 商品房施工面积持续下降,这主要是由于 下半年房地产新政的出台,严重阻碍了房地产市场的持续高涨,开发商对房地产开发也比较谨慎,手中的土地也不急于马上启动开发,因此导致 整体商品房施工面积的下降。
Ø 随着 下半年政策的放宽,开发商也相继把手中的地块拿出来开发,因此 商品房施工面积有所增长。
Ø 从上图我们也能够看出,太仓市经过几年的大发展和市场大环境不景气的影响,太仓商品房销售面积从 开始与商品房销售面积就有很大的差距,到 差距越来越大,因此说太仓当前商品房空置率较高,还需要一段时间的消化。
Ø 太仓市商品房销售金额的下降,主要因为大的市场环境的影响和太仓本身房地产市场的原因。最终导致商品房销售面积的下降。

(三)太仓项目信息
1、太仓项目位置图

2、太仓个案
1)通达财富广场
参考个案
通达财富广场
电话号码
53111066/53112100
基地位置
长春北路38号
产品类型
酒店式公寓
开 发 商
通达房地产开发有限公司
代 理 商
亿阳房地产投资顾问有限公司
占地面积
0.97万㎡
总建面积
1.59万㎡
容 积 率
1.59
物业费用
2.5元/㎡/月
总 户 数
341套
在售户数
210套
开盘时间
08.3
交房时间
08.10
价格范围
5500-5800元/㎡
销售均价
5650元/㎡
交付标准
精装
面积配比
面 积
38.97㎡
36㎡
46.02㎡

户 数
248
44
47

户 型
一室一卫
一室一卫
一室一卫

已售户数
94
17
20

推广通路
展板,短信,网络,参加房展活动,引导旗
优势分析
1、景观绿化配比合理
2、每套的建筑面积小,总价低,针对工薪阶层白领是一大购买力
3、周边学校,医院,休闲娱乐设施齐全
劣势分析
1、商业型公寓,对于居住来讲,水电费用为民,不能写入合同,得不到保障
2、对于300多套的公寓来说,100多的机动车位是远远不够的
销售说明
客源分析
区域:本地为主,上海等外地为副
年龄:30-45岁为主
客层:公务员白领为主
动机:投资为主,自住为副
销售状况
去化率达到58%
小套去化率较快
2)华威商都
参考个案
华威商都
电话号码
53106599、53331820
基地位置
长春北路57号
产品类型
酒店式公寓、沿街商铺
开 发 商
太仓华威房地产开发有限公司
代 理 商
自销
占地面积
1.16万㎡
总建面积
1.8万㎡
容 积 率
1.5
物业费用
未定
总 户 数
166套
在售户数
129套
开盘时间
08.7
交房时间
09.6
价格范围
8500元/㎡-11000元/㎡
销售均价
9000元/㎡
交付标准
毛坯
面积配比
面 积
75-98
103-119
150以上
47-54
71-87
96-107
223-293
户 数
6
47
17
54
28
6
8
户 型
商铺
商铺
商铺
写字楼
写字楼
写字楼
写字楼
已售户数
0
15
17
1
0
0
4
推广通路
太仓电视台,太仓日报,看板,FM96.7等一些市面上常见的手段
优势分析
紧靠高薪技术开发区,周边配套齐全,消费档次较低。减轻在次置业的业主生活压力。
劣势分析
1、 公寓不采用精装修出售,以毛坯的形式出售
2、 此案以找一些大型商家批量销售,显然销售难度很大
销售说明
客源分析
区域:本地为主(60%),外地为副(40%)
年龄:酒店式公寓:25-30为主,商铺:35-50岁位置
客层:酒店式公寓:新太仓人、外地,商铺:本地、上海等其它地区
动机:酒店式公寓:自用、投资,商铺:自用投资
销售状况
去化率80%

3)太仓国际物流城
参考个案
太仓国际物流城
电话号码
5666888
基地位置
339省道和204国道交汇处
产品类型
商业
开 发 商
亿立商贸物流投资有限公司
代 理 商
苏州成蒙房地产有限公司
占地面积
3.9万㎡
总建面积
7万㎡
容 积 率
1.79
物业费用
1.5元/月/㎡
总 户 数
364
在售户数
223
开盘时间
07.7
交房时间
08.8
价格范围
3000元/㎡-7000元/㎡
销售均价
5000元/㎡
交付标准
毛坯
面积配比
面 积
40㎡-70㎡
90㎡
100㎡-140㎡
150㎡
250㎡
户 数
15
88
174
44
43
户 型
商铺
商铺
商铺
商铺
商铺
已售户数
6
34
68
17
16
推广通路
POP引导旗,派单,报纸,TV,
优势分析
地处204国道旁,南道上海,背上常熟,苏中,西去苏州,四面交通网密集,复合业种业态的定位

1、
劣势分析
市场形成还需要一段较长的时间给销售带来很大抗性
销售说明
客源分析
区域:本地为主(60%),外地为副(40%)
年龄:40-50岁为主
客层:私营企业为主
动机:投资为主
销售状况
当前去化率在39%

4)骏园·时代广场
参考个案
骏园.时代广场
电话号码
53586222
基地位置
东仓路西,富阳路北
产品类型
商业
开 发 商
骏园房地产开发有限公司
代 理 商
自销
占地面积
0.69万㎡
总建面积
1.7万㎡
容 积 率
2.49
物业费用
未定
总 户 数
335套
在售户数
284套
开盘时间
/
交房时间
09.9
价格范围
5.6米7500-8000元/㎡ 平层6300起上一层加100元/㎡
销售均价
6500元/㎡
交付标准
挑高1300元/㎡ 1000元/㎡普通层高装修
面积配比
面 积
30-33
37-39
40-41
58-60
74

户 数
84
147
13
14
64

户 型
一室一卫
一室一卫
一室一卫
两室一厅一卫
双拼三室两厅两卫

已售户数
12
22
3
4
10

推广通路
展板,宣传册,广告牌
优势分析
1、户型南北朝向采光好。
2、采用双层中空隔热,保暖好。
3、5.6米挑高两层空间不压抑。
4、精装修以小户型为主,总价低
劣势分析
1、户型动静不分。2、单价很高。3、挑高的夹层没有窗户
销售说明
客源分析
区域:本地客户占90%,外地客户占10%
年龄:35-50岁
客层:私营业主
动机:投资的占95%、自住5%
销售状况
去化率15%(主要为跃层的去化)

5)塞纳丽舍
参考个案
大唐时代(塞纳丽舍)
电话号码
53111666
基地位置
郑和路北侧,洛阳路南侧
产品类型
普通住宅,商业
开 发 商
万鸿房地产开发有限公司
代 理 商
南京唐采置业有限公司
占地面积
6.6万㎡
总建面积
12.5万㎡
容 积 率
1.77
物业费用
未定
总 户 数
469
在售户数
195
开盘时间
09.1
交房时间
09.10
价格范围
4800元/㎡-5300元/㎡
销售均价
5050元/㎡
交付标准
毛坯
面积配比
面 积
31-49
53-54
86
106-108
113-117

户 数
150
230
26
30
32

户 型
一室户
一室户
两房
三室两厅一卫
三室两厅两卫

已售户数
88
135
16
16
19

推广通路
展板,广告牌,网络,报纸
优势分析
1、地处新工业繁华辐射核心。2、周边商业,教育,医疗配套齐全。3、小区绿化率达到40%
劣势分析
1、相对于开发区南边楼盘单价偏高。2、紧靠一家工业发电厂,避免不了有污染和辐射。
销售说明
客源分析
区域:主要是本地
年龄:本地30岁-50岁占65%,上海客户:40岁-45岁占到35%
客层:白领、公务员,私企老板
动机:自住为主
销售状况
住宅去化率在59%,小面积的,带装修的房型去化较快达到了45%

6)金谷府邸
参考个案
金谷府邸
电话号码
53535333
基地位置
郑和路南,长途汽车站东
产品类型
普通住宅
开 发 商
太仓市金建房产开发有限公司
代 理 商
自销
占地面积
1.2万㎡
总建面积
3.08
容 积 率
1.95
物业费用
0.8或1.2/㎡/月
总 户 数
700
在售户数
220
开盘时间
05.7
交房时间
07.8
价格范围
4483元/㎡-5030元/㎡
销售均价
4756元/㎡
交付标准
毛坯
面积配比
面 积
49
121-125
130-139
142-147
179-189
207-209
217-284
户 数
10
87
200
56
56
36
67
户 型
一室一卫
两室两厅一卫
三室两厅一卫
三室两厅一卫
三室两厅两卫
四室两厅两卫
五室两厅两卫
已售户数
10
81
187
51
55
34
62
推广通路
广告牌,单页,网页广告,短信,高炮
优势分析
1、周边有学校,医院。2、小区内配套已经相对成熟
劣势分析
靠204国道,经过车辆都是大型车辆噪音大,平率高,外出危险性高
销售说明
客源分析
区域:本地人
年龄:28岁-45岁所占比率是90%
客层:本地私营业主
动机:自住
销售状况
由于开盘时间比较早去化率在94%

7)之江国际
参考个案
之江国际
电话号码
53100011,53108290
基地位置
昆太路北侧,五洋路西侧
产品类型
商住
开 发 商
太仓永泰房地产开发有限公司
代 理 商
香港宝隆
占地面积
13.5万㎡
总建面积
25.7万㎡
容 积 率
1.62
物业费用
商铺1元/ ㎡
总 户 数
1329
在售户数
569
开盘时间
07.9
交房时间
09.9
价格范围
6200元/㎡-15000元/㎡
销售均价
10600元/㎡
交付标准
毛坯
面积配比
面 积
50-60
58-70
80-90
100-150

户 数
40
239
452
598

户 型
一室户
商铺
商铺
商铺

已售户数
0
141
267
352

推广通路
太仓日报,派单,太仓电视台,城区各处看板
优势分析
1、周边配套:金融农村商业银行、农业银行,商业,五洋商城,餐饮
2、交通便利,五洋商城成功的招商使在次置业的客户后顾无忧。
劣势分析
商铺多为出租为主,本想在次置业的客户就不能购买,没有配套的仓储,需到别处借用别人的仓库,无形中给在次经营的业主带来投资成本的提高。
销售说明
客源分析
区域:本地占35%,昆山占25%,常熟占20%,上海占20%
年龄:30-45岁
客层:个体户
动机:自用,投资
销售状况
去化率59%

8)上城国际
参考个案
上城国际
电话号码
56689000,56689111
基地位置
太平南路18号
产品类型
商住
开 发 商
太仓美豪房地产开发有限公司
代 理 商
昆山金利行投资顾问有限公司
占地面积
1.99万㎡
总建面积
4.5万㎡
容 积 率
2.3
物业费用
1.8元/㎡/月
总 户 数
358
在售户数
257
开盘时间
08.1
交房时间
08.8
价格范围
5800元/㎡-7000元/㎡
销售均价
6400元/㎡
交付标准
毛坯
面积配比
面 积
42-45
55
65-75
80-100

户 数
29
240
33
56

户 型
一室户
一室户
两室户
两室户

已售户数
8
68
9
15

推广通路
大型看板,POP引导旗,太仓日报,
优势分析
1、周边的商业系统,生活系统齐全。
2、挑高设计,一层价格两层享受。
劣势分析
1、产品分四个朝向的房子,东面的房型没有窗户,不透风。
2、对于太仓市场,单价相对来讲就比较高了
销售说明
客源分析
区域:本地占60%,新太仓人占40%
年龄:30岁-45岁
客层:企业高层职工,私营业主
动机:自用为主
销售状况
商住楼去化率50%,住宅楼去化率98%

9)南洋丽都
参考个案
南洋丽都
电话号码
53287888,53280888
基地位置
人民路19号
产品类型
商业,住宅
开 发 商
南洋房地产置业发展有限公司
代 理 商
深圳市星联地产顾问有限公司
占地面积
6万㎡商
4万㎡住
总建面积
14万㎡商
10万㎡住
容 积 率
2.27商
2.8住
物业费用
8元/㎡/月商
1.5元/㎡/月住
总 户 数
980
在售户数
76
开盘时间
07.6
交房时间
08.10
价格范围
5000元/㎡-60000元/㎡
销售均价
住5500元/㎡,商55000元/㎡
交付标准
毛坯
面积配比
面 积
80-140
30-10000

户 数
600
380

户 型
住宅
商铺

已售户数
600
304

推广通路
动画看板,POP引导旗,太仓日报
优势分析
产品品质好,档次高,交通便利,在市中心繁华地段,周边配套设施齐全,强大的区位优势完全覆盖了她的劣势。
劣势分析
忽略
销售说明
客源分析
区域:本地占60%,外地占40%
年龄:30-45岁
客层:事业单位公务员和个体户
动机:自住,投资
销售状况
住宅去化率100%,商业去化率85%

10)皇家丽晶
参考个案
皇家丽晶
电话号码
8 555/8 666
基地位置
东仓路惠阳路口
产品类型
商业
开 发 商
太仓盛世置业有限公司
代 理 商
自销
占地面积
5690㎡
总建面积
1.66万㎡
容 积 率
2.5
物业费用
2.5元/㎡/月
总 户 数
293
在售户数
21
开盘时间
07.6
交房时间
08.9
价格范围
5500元/㎡-5800元/㎡
销售均价
5650元/㎡
交付标准
精装
面积配比
面 积
28-39
40-41
121
614-623

户 数
129
64
35
65

户 型
商住
商住
商住
商住

已售户数
120
60
32
60

推广通路
看板,太仓日报,路灯旗杆,DM单页,电视,短信
优势分析
1、处于新区中心,周边配套齐全,交通便利。2、外墙包装采用木制与玻璃相结合,看上去时尚年轻
劣势分析
1、周边生活设施较差,距离超市较远
2、单价相对较高,有一定的抗性
销售说明
客源分析
区域:本地、上海
年龄:30岁-45岁
客层:白领、小老板
动机:投资占90%,自住占10％
销售状况
此案开盘时未出现相似产品,加上广告做的好,去化率90%

11)东盛商业广场
参考个案
东盛商业广场
电话号码
53598888
基地位置
上海东路南侧篓江路东侧
产品类型
公寓、商业
开 发 商
尼盛置业有限公司
代 理 商
自销
占地面积
4万㎡
总建面积
9.2万㎡
容 积 率
2.2
物业费用
未定
总 户 数
1076
在售户数
883
开盘时间
08.7
交房时间
10.6
价格范围
8000元/㎡-2 元/㎡
销售均价
15000元/㎡
交付标准
精装
面积配比
面 积
54-58
62-68
78
99-116
121-129
142
221
户 数
247
279
183
108
215
25
18
户 型
一室户
两室一厅两卫
两室两厅卫卫
两室两厅两卫
商铺
商铺
商铺
已售户数
45
50
33
21
39
3
2
推广通路
项目周边的大型看板,POP引导旗帜,网络
优势分析
此案产品主要以商铺为主,有400套左右的酒店式公寓作为商业辅助,增加了可客户的信心
劣势分析
项目的主要劣势在于太靠东边,周边没有什么生活设施、商业设施、配套设施的依托
销售说明
客源分析
区域:本地占60%,外地40％
年龄:25-45岁
客层:白领,私营业主,商人
动机:自住为主,部分投资
销售状况
当前去化率18%

12)锦绣新城
参考个案
锦绣新城
电话号码
53188888
基地位置
太仓滨河路1号
产品类型
普通住宅
开 发 商
太仓市轩麟置业有限公司
代 理 商
自销
占地面积
42.2万㎡
总建面积
74.6万㎡
容 积 率
1.59
物业费用
高层1.36元/㎡/月,多层0.7元/㎡/月
总 户 数
6406
在售户数
2358
开盘时间
07.9
交房时间
现房
价格范围
3400元/㎡-4200元/㎡
销售均价
3800元/㎡
交付标准
简装
面积配比
面 积
68
85
90-99
100-109
120-129
130-139
140-149
户 数
320
832
2050
1089
1153
384
577
户 型
一室一厅
两室一厅
两室两厅一卫
两室两厅一卫
三室两厅一卫
三室两厅两卫
三室两厅两卫
已售户数
202
526
1296
688
729
243
364
推广通路
短信,参加房展会,报纸,楼书
优势分析
1、全盘都以现房销售,对于客户有一个直观的感受。
2、价格优惠,相对与市区的期房价格还要便宜。
3、房型设计合理,动静分布清晰。
劣势分析
1、当前小区没有大型的停车场,车子都停在楼下过道,给在此置业的居民带来生活和出行上的不方便。
2周边配套还没有形成
销售说明
客源分析
区域:本地
年龄:25-35岁
客层:企业员工,本地中产阶层
动机:自住占80％,投资占20%
销售状况
去化率达到了64%

13)森茂国际
参考个案
森茂国际
电话号码
53513333
基地位置
太平路与宁波路交叉口
产品类型
商业,办公楼
开 发 商
太仓森茂汽车城开发有限公司
代 理 商
上海世联房地产顾问有限公司
占地面积
10万㎡
总建面积
15万㎡
容 积 率
1.49
物业费用
未定
总 户 数
219
在售户数
96
开盘时间
08.11
交房时间
09.9
价格范围
4500元/㎡-5000元/㎡
销售均价
4750元/㎡
交付标准
毛坯
面积配比
面 积
43
50-58
60-68
70-77
85-89
90-100

户 数
5
33
21
122
25
13

户 型
办公
办公
办公
办公
办公
办公

已售户数
2
18
22
62
12
7

推广通路
墙体,报纸,网页,电视
优势分析
1、良好的商业定位。
2、商业设施配套齐全,智能化系统一应俱全。
3、低总价高回报
劣势分析
在新建的汽车站旁,噪音污染严重
销售说明
客源分析
区域:本地占60%,外地占40%
年龄:35-50岁
客层:企业老板,商人
动机:自用,投资
销售状况
两幢办公楼去化率51%

14)五洋广场
参考个案
五洋广场
电话号码
53566222
基地位置
新区上海路南,东仓路西
产品类型
商业,办公楼
开 发 商
江苏五洋房产有限公司
代 理 商
自销
占地面积
2.3万㎡
总建面积
9万㎡
容 积 率
3.05
物业费用
1.5元/ ㎡
总 户 数
391
在售户数
214
开盘时间
08.9
交房时间
10.3
价格范围
5500元/㎡-6700元/㎡
销售均价
6100元/㎡
交付标准
毛坯
面积配比
面 积
50-58
89-92
100-102
113-118
130

户 数
109
188
16
51
27

户 型
一室户
两室户
三室户
三室户
三室户

已售户数
50
85
7
23
12

推广通路
城市各路段的大型看板,墙体广告,参加房展会
优势分析
作为一个复合型的商业,多业种,多业态,统一的规划,管理,良好的招商引资,又地处上海路与东仓路交叉口新老城区住宅密集区
劣势分析
太仓人口数量有限,消费力有限,而南面又是一个大型的商业广场,形成一个相正确竞争。
销售说明
客源分析
区域:本地占60%,上海昆山占40%
年龄:30-45岁
客层:白领,私营业主
动机:投资客为主,自住少
销售状况
去化率46%

15)太仓发展大厦
参考个案
太仓发展大厦
电话号码
53592828
基地位置
郑和东路南侧,喽江路西侧
产品类型
商业
开 发 商
太仓工投置业有限公司
代 理 商
苏州汇佳房地产咨询有限公司
占地面积
1.5万㎡
总建面积
5.6万㎡
容 积 率
3
物业费用
2.8元/㎡/月
总 户 数
285
在售户数
243
开盘时间
09.2
交房时间
09.11
价格范围
5100元/㎡-5600元/㎡
销售均价
5350元/㎡
交付标准
毛坯
面积配比
面 积
51-59
60-66
80-86
102-116

户 数
168
34
51
32

户 型
办公
办公
办公
办公

已售户数
24
5
7
6

推广通路
横幅,参加房展会,短信,墙体广告,高炮
优势分析
周边规划将来都是商业性的办公楼,市场前景很好,给不少客户带来投资的信心
劣势分析
市政规划虽然已经落实,只是时间上无法确定,又由于金融危机的到来,更是无法预测
销售说明
客源分析
区域:外地占位置,本地较少
年龄:35-50岁
客层:私营业主,商人
动机:投资客90%
销售状况
去化率14%

16)嘉禾左岸春天
参考个案
嘉禾左岸春天
电话号码
53119999
基地位置
204国道与东谷口交叉口
产品类型
住宅,商业
开 发 商
嘉禾置业有限公司
代 理 商
成蒙房地产代理销售有限公司
占地面积
1.8万㎡
总建面积
4.1万㎡
容 积 率
2.2
物业费用
1元/㎡
总 户 数
397
在售户数
190
开盘时间
08.5
交房时间
09.7
价格范围
3800元/㎡-4600元/㎡
销售均价
4200元/㎡
交付标准
毛坯
面积配比
面 积
58-77
89
107-113
115
137

户 数
15
185
116
65
16

户 型
商铺
二室二厅
三室户
三室
四室户

已售户数
8
98
60
33
8

推广通路
项目周边的墙体广告,网络,短信
优势分析
价格便宜,能够吸引中低层次的人群在此置业
劣势分析
距离市中心太远,靠204国道,出行不方便,特别对小孩子危险性大
销售说明
客源分析
区域:本地95％,其它区域5％
年龄:25-35岁
客层:白领,公务员,私营业主
动机:自用较多,投资客户少
销售状况
去化率52%

17)锦地水岸
参考个案
锦地水岸
电话号码
56662222
基地位置
城西南路
产品类型
普通住宅,商业
开 发 商
东泰房地产发展有限公司
代 理 商
自销
占地面积
1.4万㎡
总建面积
2.9万㎡
容 积 率
3.1
物业费用
1.4元/ ㎡
总 户 数
226
在售户数
127
开盘时间
08.4
交房时间
09.3
价格范围
3200元/㎡-4000元/㎡
销售均价
3550元/㎡
交付标准
毛坯
面积配比
面 积
40-50
83
90-95
98-120

户 数
86
61
46
33

户 型
一房
一房
两房
三房

已售户数
38
27
20
14

推广通路
单页,楼书,墙体广告,看板
优势分析
小面积,低总价,低单价
劣势分析
距离市中心太远生活,出行都不方便
销售说明
客源分析
区域:上海80％,本地20％
年龄:25-50岁
客层:私企业主
动机:养老,投资
销售状况
去化率在44%

18)曼氏银洲
参考个案
曼氏银洲
电话号码
53540088
基地位置
长春北路东侧,北城河北岸
产品类型
普通住宅、商业
开 发 商
 江苏曼氏置业有限公司太仓分公司
代 理 商
昆山迪赛地产营销机构
占地面积
3.3万㎡
总建面积
7.1万㎡
容 积 率
1.96
物业费用
1.2元/ ㎡
总 户 数
390
在售户数
102
开盘时间
05.1
交房时间
07.4
价格范围
3300元/㎡-3800元/㎡
销售均价
3550元/㎡
交付标准
毛坯
面积配比
面 积
130
150-158
160
185
214
252-260

户 数
70
90
51
113
39
27

户 型
三室两厅两卫
三室两厅两卫
三室两厅两卫
四室两厅两卫
五室两厅两卫
五室两厅三卫

已售户数
52
66
37
84
29
20

推广通路
引导旗,单页,楼书,
优势分析
小区属于高档小区,周边环境和交通比较方便,特别是太仓公园里的风景一览无移,在视觉上给客户带来的了极大生活享受
劣势分析
小区紧靠一坐教堂,对于一些迷信客户来说带来了一定的抗性
销售说明
客源分析
区域:本地占80%,外地占20%
年龄:30-45岁
客层:私营业主,白领,公务员
动机:自住较多
销售状况
去化率74%

19)阳光美地
参考个案
阳光美地
电话号码
53118888
基地位置
长春南路166号
产品类型
普通住宅,商业
开 发 商
太仓鸿裕建设发展有限公司
代 理 商
上海锦得行地产推广机构