资源描述
第一部分 项目分析
一、项目概况（略）
二、项目SWOT分析
（一）优势：
1、本案地处“解放碑正大门”----临江门，地理位置优越；
2、处于解放碑商业繁华地带，投资价值高、消费者认知度高；
3、本案“直通轻轨”的必经通道，带来的超大人流；
5、“世贸” 出众的地标以及“迪康百货”的开业，突显的商业价值；
6、本案的环型布局，容易把握人流动线，且商业使用率较高；
7、内部5米通道布局，有利于产品品质及形象提升，区别于其他一般地下商场；
8、本案8个出入口以及7部扶梯，体现与地面交通连接的便利以及硬件配套优势；
9、项目特殊性（轻轨工程）受到政府扶持；
（二）劣势：
1、对消费者而言“地下工程”，在商业环境上与地面商业物业的“认识差距”；
（三）机会点：
1、近几年重庆市房地产的发展趋势给项目奠定了良好的市场环境；
2、解放碑特殊的商业价值对消费者超强的吸引力；
3、轻轨的开通以及“轻轨经济”带来投资热潮和投资信心；
4、轻轨经济带来的市场进一步繁荣；
5、解放碑大量商铺拆迁，对大批经营户的有效吸引；
（四）威胁点：
1、周边新兴的各类投资物业，使投资者有更多的选择机会；
2、其他各区打造各自的“商业中心”导致商业物业在各区的成倍的增长，使经营商家严重分散；
3、部分地下商场的经营不善以及部分开发商的不良行为对市场造成的影响；
4、分零销售的“产权式商铺”对市场的冲击；
5、2004年下半年由于市场供应量的增加，已经导致市场的疲软以及消费者“选择的观望”。
上述分析说明：本案的位置、区位、商业大环境及“直通轻轨”使其项目的自身条件优势明显。同时，项目地处重庆市最繁华的商业中心，周边商业林立，业态成熟，竞争压力较大。必须通过准确、独特的市场定位、合理的规划设计扬长避短，并制定有效的营销策略，选择恰当的入市时机，采用整合营销传播策略，建立差异化的品牌形象，迅速建立认同感，同时运用熟练的销售技巧和方式打动目标客户，促成销售，以确保项目开发的圆满成功。
第二部分 市场分析
一、宏观房地产市场
（一）由于国家宏观经济政策的积极引导，房地产行业处在快速度发展和调整的阶段；
（二）重庆在全国经济地位不断攀升，给房地产行业带来前所未有的机遇；
（三）房价中不合理的成分正在消除，房地产交易成本逐渐下降；
（四）重庆市房地产规模化、集约化开发初具端倪；
（五）市场营销，竞争手段逐渐走向成熟和规范；
（六）重庆市经济环境的改善，消费者收入的提高；
（七）城市基础设施的完善，城市规模的不断扩大，使重庆向国际性大都市的目标不断迈进；
（八）外来人口对重庆市房地产市场的支撑；
二、重庆市房地产市场环境
重庆房地产市场在国内外房地产商纷纷看好西部大开发的机遇下，房地产开发正呈现出增量开发型发展的态势，其主要表现出以下几大特点：
（一）2004年全市固定投资快速增长，投资规模继续扩大；
（二）经济快速、持续发展，使房地产业保持快速的发展速度；
（三）城市旧城改造力度加大，城市拆迁量大，在很大程度上带动了房地产市场的发展；
（四）政府已经出台的一些政策或采取的措施也对房地产市场发展带来诸多积极因素；
（五）货币分房政策的进一步落实刺激房地产消费；
（六）大量外地企业、外行业进入重庆房地产市场；
（七）投资性物业市场异常活跃；大批商业裙楼分零销售，“产权式品牌商场”大量上市。
（八）银行信贷政策调整，竞争进一步加剧。
三、商业用房数据解读
（一）、截至今年9月，重庆商业营业用房空置面积累计已达230万平方米，在全国40个重点城市中，重庆市商业用房空置面积高居榜首；
（二）、空置一年以上的商业营业用房面积为150万平方米，同比增长30．9％。渝中区空置面积最多；
（三）、空置一年以上的商服用房面积中，渝中区18．48 万平方米，仍居首位，
（四）、1至9月，重庆商业营业用房投资同比增长23．8％，投资量占全市房产投资总额的14．6％。
（五）、1至9月，商业营业用房新开工面积同比增长17．7％，而整个新开工面积同比增长只有1．2％；商业营业用房的竣工面积同比增长4．9％，而销售面积(现房)却同比下降了7．9％。
备注：以上数据源至“重庆市统计局”。
四、解放碑商圈市场特点
（一）解放碑商业区是全市人流量最大的地区之一；
（二）大型零售商场分布集中、业态齐全、经营档次搭配合理；
（三）解放碑商圈的经营规模、营业水平、单位面积营业额等数据居全市首位；
（四）商品经营种类丰富、完善；
（五）商品品牌林立，中外名牌商品聚集；
（六）相关配套设施、服务设施渐趋完善，管理有序；
（七）消费者主要来自本市、周边区市及外地旅游者；
（八）消费者购物普遍以中高档为主，对品牌注重度较高；
（九）消费者对重百、大都会 (太平洋百货) 、新世纪等大型购物场所认知度较高；
五、近期开业/即将开业的大型商场
商场名称
商场地址
商场区域
备注
时代美美百货
时代豪苑裙楼
解放碑
西南地区顶级百货/已开业
迪康百货
世贸中心裙楼
解放碑
四川百货业进军重庆市场的首家百货/已开业
人人乐
华宇名都城裙楼
石桥铺
“深圳人人乐”重庆首店,日用百货/超市/已开业
茂业百货
北辰天街对面
江北观音桥商圈
“深圳茂业”重庆首店,号称重庆/西南最大的百货商场/已开业
北京华联
华宇广场裙楼
沙坪坝
北京华联重庆的第二家店/已开业
家乐福
斌鑫世纪城
杨家坪
明年春节开业
沃尔玛
国投大厦
杨家坪
明年春节开业
远东百货
北辰天街
江北区
今年年底开业
正大易初莲花
力帆体育城
江北区
明年春节开业
王府井百货
正升康都
沙坪坝
王府井在重庆的第二家店,预计明年开业
六、“分零销售商铺”部分个案
（一）帝景摩尔
1、项目情况：
该项目目前正在进行平街一层商铺的前期认购工作，总占地面积为20000㎡，其中本次销售的平街一层面积约在16000㎡左右，商铺面积均为4㎡，销售价格为23800元/㎡。
2、回报方式：
项目采用反租形式，由开发商统一经营业主无经营权，开发商与业主签定限期为30年的代管合同，前20年开发商按10%的年回报率对业主进行租金返还，后10年按市场租金价格进行返还。
3、分析：
（1）该项目位于南坪浪高百盛商场旁，地理位置优越；
（2）项目单价较低、单套商铺面积较小，商铺总价在9万余元左右；
（3）20年内10%的年回报率对业主进行租金返还，对小投资者有较强的吸引力。
（二）立洋百货
1、项目情况：
立洋百货业已经营数年目前经营状况良好，此次将裙楼部分进行分零销售，并继续由立洋百货经营。商铺总价控制在10万元左右，开发商承诺按7%的年回报率对业主进行租金返还，返还期长达15年，15年后按市场租金价格进行返还。
2、分析：
（1）目前该商场的经营状况较好，此时裙楼部分进行销售能给投资者较高的信心；
（2）15年内7%的年回报，单个商铺总价在15万元左右，对小型投资者具有一定的吸引力。
（三）光宇·阳光海岸
1、项目情况：
该项目位于江北区建新西路，此次销售临街门面及负一层的商铺，临街商铺销售单价为39800元/㎡，内部商铺单价为12500元/㎡，销售数量共计170间，临街门面25间、商铺145间，商铺总价仅10余万元。
2、回报方式：
该项目商铺单价较低仅12500元/㎡，大部分商铺在8㎡—15㎡，总价仅10余万元。如采用按揭方式进行购买，开发商承诺反租两年，两年的租金为按消费者所购买商铺5成10年的按揭标准计算的两年按揭款，开发商将此款项一次性计入客户的首付款。
3、分析：
该项目采用以月按揭款作为租金标准，返还给业主并一次性计入客户的首付款中，变向再次降低了“投资门槛”。如按该项目的操作模式进行反算，该项目中E-78#商铺，面积9.56、单价12500元/㎡，总价仅119500元。两年的按揭款返还后，购房款的首付金额仅4万余元。
（四）茂业·东方时代
1、项目情况：
该项目位于观音桥渝北车站阳光城旁，于10月1日正式开业经营，平街层总营业面积7680㎡。前期平街层商铺的临街部分进行了销售，目前正在销售平街层中间段的商铺。商铺面积多为10㎡—15㎡，单价在7—8万/㎡之间，总价较高，该项目定位以中低档的百货产品为主。由于目前正处于开业活动期间，其经营状况尚有待观察。
2、分析：
该项目虽已投入正式运营，能否正常经营还有待观察。由于该项目销售的商铺面积较大、单价较高。总价均在50万以上，对于中小型投资者有较大的限制。
（五）嘉年华
1、项目情况：
该项目地处嘉陵公园金源酒店旁，地理位置优越。目前销售项目的LG层，共计181个铺面，面积在5㎡—50㎡之间。其中店面12间，单价5—6万元/㎡，商铺169间，单价35000元/㎡—40000元/㎡。整个LG层定位为“女性主题时尚卖场”，目前正在进行前期认购，该项目共15层，其中地下二层，地面15层。1—4层定位为IT—MALL（数码4C店）；5—9层为娱乐、休闲、美食等业态；10—15层计划打造高端商务写字楼。
2、分析：
该项目是近期投入市场的一个商业项目，其LG层的产品与佳侬类似，价格相对较低，市场定位明确，数码电脑城、娱乐休闲等业态有利于整个项目人气的提升。
七、现有地下商场分析
名 称
面积（㎡）
价 格
经营类型
地理位置
明珠地下商场
开敞式（柜台）
5—15
租金：300元/月㎡
服装、饰品
沙区双巷子步行街地下
菜园坝地下商场
隔断式8—15
租金：250—450元/月㎡
书刊批发、鞋类、服装、干杂
渝中区菜园坝火车站广场
杨家坪地下商场
隔断式8—10
租金：280—350元/月㎡
服装、饰品
九龙坡区杨家坪文化广场
杨家坪人防工程
隔断式5—15
售价：23000元/㎡（均价）
无明火均可，不限经营类型
九龙坡区杨家坪广场转盘
南坪地下商场
隔断式5—10
租金：180—250元/月㎡
服装、饰品、鞋类
南岸区宏声广场转盘地下
三峡广场
隔断式6.5-120
租金80-250元/月㎡
售价：18000元/㎡（均价）㎡
服饰、餐饮、皮具等综合业态
沙坪坝区三峡广场步行街
流行前线
隔断式5-200
租金150-350元/月㎡
服饰、餐饮、皮具等综合业态
南坪步行街地下
两路口地下商场
隔断式3—15
租金：250—500元/月㎡
水果、服装、干杂、钟表
两路口皇冠大扶梯入口处
中环.银座
隔断式8—15
套内均价3.7万/㎡
中高档品牌专卖、精品店、精品服饰、名表城、化妆品、饰品、品牌餐饮、皮草、IT类、主力小百货、快餐中心、咖啡厅、手机专卖区、影音店、书店、水吧、酒吧、工艺品、休闲影视厅、旅游、工艺品专卖
解放碑青年路
世纪商城（沙区）
服装、饰品
渝碚路世纪广场商城地下
丽岛春天
隔断式5—15
套内均价3.0万/㎡
休闲娱乐、精品服饰、流行前沿
解放碑八一路地下
分析：
（一）客观原因造成多数地下商场采用小开间、多通道设计，使商场内部通道错综复杂，对商场经营带来了不便；
（二）各地下商场均地处本区域黄金地段，消费人流量大，商业价值高，区位优势明显；
（三）从经营类型来看，目前投入使用的地下商场均是以传统的中、低端商业业态为主；
（四）从经营模式看，各地下商场均是大而全、小而全的模式；
（五）部分项目虽在前期商场规划中较有特色，且销售情况良好，但在后期经营中商场无专业的商业经营管理机构，造成商家经营欠佳；
（六）部分项目无整体推广概念，没有形成特色化市场，品质档次较为缺乏；
（七）项目规划设计无甚特色，功能配套不完善，仅有三峡广场、流行前线、丽岛春天配置较好，如：中央空调、自备发电机、自动消防系统等设施；
（八）在项目规划设计上，各商场对人的疲劳周期和购物习惯考虑较少，缺乏从硬件上为消费者提供一个良好的购物环境。
（九）已经经营的地下商场中，“杨家坪地下商场”是重庆市最早的地下商业之一，其规模也是重庆之最，由于项目开发的时间较早，现已形成了固定消费网络，所以经营状况较好；
（十）“流行前线”虽然在经营前期经营状况较差，但通过硬件设施的改善及物业管理的加强，经营状况逐渐回转，出租率目前较高，达到95%左右。
（十一）“浪高”由于从硬件上为消费者提供了比较细致的服务，且商场采取整体经营，统一管理的方式，故经营状况较好；
（十二）“丽岛春天”在销售阶段营销较为成功，但由于项目自身的原因以及后期经营管理的不善，虽位于解放碑的黄金地段，但目前经营状况较差；
八、在售地下商场状况
（一）钻酷
该项目位于沙坪坝双巷子步行街，北连沙坪坝地下商场，南接三峡广场。项目定位为青年时尚购物中心，规划建设四大经营区域，将目标客户群锁定为周边大专院校的青年人群。自2004年6月开始认购，8月正行开盘销售。负一层价格为28000元/㎡，负二层为19000元/㎡。由于价格相对较低，在短时间内负一层完成了近60%、负二层约30%的销售，但由于由于沙坪坝商业形态发展趋势迅速和大量产权式商铺的推出，后期销售成绩欠佳。
（二）佳侬商业街
佳侬商业街是目前江北区唯一的地下人防商场，销售阶段分为了一、二期。项目一期以8㎡左右的商铺为主，总价在15万元左右；项目二期以6㎡左右的商铺为主，总价在20万元左右。目前销售率约90%，部分商铺在2004年12月底交付使用，经营定位以经营中、低档百货业为主，10月份已开始招商，预计明年初正试营业。
九、解放碑主要街道商铺调查
（一）五一路
编号
经营业态
数量(个)
租金价格(元/㎡·月)
套内面积
1
服装
8
200-400
20--30㎡
2
精品服饰
2
300-500
60—80㎡
3
空调专卖
1
300
30㎡
4
灯饰
24
200-400
15--40㎡
5
燃具
2
300-400
15--35㎡
6
建材
5
300
25--30㎡
7
字牌
4
350
8--12㎡
8
雕刻
1
300
12㎡
9
音像制品
57
200-400
30--60㎡
10
餐馆
13
200-400
30--50㎡
11
棉麻制品
1
200
30㎡
12
油漆
4
300
25㎡
13
五金
6
300
30㎡
14
玻璃
4
200-400
30--60㎡
15
换气扇
1
200
25㎡
16
装饰材料
4
200
40—60㎡
17
美容美发
9
200-500
20—30㎡
18
中央空调
1
300
100㎡
19
锁具
3
300
30㎡
20
复印
1
350
6㎡
21
不锈钢
5
300
20—30㎡
22
五金用具
1
400
35㎡
23
广告
6
400
10--25㎡
24
标牌
1
300
50㎡
25
小吃店
17
300
8—20㎡
26
网吧
1
200-300
60㎡
27
自动门具
1
300
30㎡
28
报亭
2
300
6㎡
29
烟酒副食
4
300
6—12㎡
30
眼镜行
3
400
15—30㎡
31
药房
5
200-400
40—60㎡
32
保健中心
1
350
30㎡
33
摄影
1
200
100㎡
34
电影院
1
35
鞋
1
250
85㎡
36
茶餐厅
1
37
长途电话
2
300-400
15㎡
38
糕点
2
200-300
30—40㎡
39
裁缝店
1
350
5㎡
40
美发中心
3
400
60—80㎡
41
奶制品
1
400
18㎡
42
卤制品
1
400
20㎡
43
银行
2
120—200㎡
44
乐器行
1
250
30㎡
45
迷彩服
1
300
25㎡
46
干鱼翅
2
350
20㎡
47
调味品
4
400
25—50㎡
48
粮油
1
300
15㎡
49
火锅底料
1
400
12㎡
50
茶叶
3
350
15—25㎡
51
酒楼
2
80—100㎡
52
厨具
2
300
12—15㎡
53
通讯
1
300
18㎡
54
皮具
1
300
20㎡
55
诊所
1
400
30㎡
56
蜂蜜
1
350
12㎡
57
典当
1
25㎡
58
电玩
4
300-400
20—25㎡
59
婚纱照
1
300
300㎡
60
精益眼镜
1
350
100㎡
61
照像
1
400
10㎡
合计
242
分析:五一路共计243个铺面, 经营业态共计62种，流动人口量为3000人次/小时，商铺经营状况比较良好，但由于大部份为老旧的临街商铺，从经营户处了解到的情况，该路段即将针对老旧商铺进行大面积拆迁。
（二）正阳街
编号
经营业态
数量(个)
租金价格(元/㎡·月)
套内面积
1
综合农贸市场
1
2
烟酒副食
3
300-600
6—12㎡
3
餐馆
4
400-500
25—30㎡
4
快餐
1
500
100㎡
5
美容美发
2
300-400
30㎡
6
音像
1
300
40㎡
7
小吃
6
300-500
12—20㎡
8
藤艺家私
1
500
15㎡
合计
19
分析：
该路段为五一路上的支路，上接新华路雅兰电子城，下通太平洋商场。该路段商铺数量较少，经营业态主要以餐饮为主，人口流动量1000人次/小时，经营状况一般，但该路段前后的租金价格落差较大，靠五一路的部份商铺属于拆迁改造范围。
（三）八一路（好吃街）
编号
经营业态
数量（个）
租金价格（元/㎡·月）
套内面积
1
照像
2
500-600
25—30㎡
2
药房
1
500
200㎡
3
银行
1
12㎡
4
服装
18
400-600
18—30㎡
5
电器公司
1
80㎡
6
餐馆
3
500-600
15—60㎡
7
音像店
1
500
30㎡
8
通讯
1
500
20㎡
9
皮鞋
1
400
18㎡
10
小百货
1
500
12㎡
11
小吃
18
800-1000
10—15约㎡
12
小卖部
1
800
5㎡
13
服装
3
400
30—50㎡
14
酒吧
1
60㎡
15
酒店
16
八一宾馆
合计
53
分析：
八一路作为重庆的名吃街的所在地，流动人口量相当大，平均5000人次/小时，其经营业态主要以小吃为主，商铺经营面积较小，由于经营状况十分火爆，商铺租金价格较高，租金价格在1000元/㎡·月左右，但该类商铺主要集中在好吃街一期工程；二期工程现阶段新建商铺较少，大部分都是旧式商铺，环境及配套设施较差，近期都面临拆迁，所以租金价格较低，一般都在400元/㎡·月。
（四）凯旋路
编号
经营业态
数量（个）
租金价格（元/㎡·月）
套内面积
1
五金、机电、液化器
15
200
6—25㎡
2
美容美发
5
250
10—20㎡
3
干洗店
2
200
8—12㎡
4
音像
1
250
10㎡
5
餐馆
5
200
10—20㎡
6
便利店
1
200
35㎡
7
副食店
3
200
8—15㎡
合计
32
分析：
该路段人口流动量较小，平均400人次/小时；经营业态主要以五金为主，由于其经营业态不属于大众型消费，所以经营状况一般，该路段租金价格在解放碑属于较低区域。
（五）新华路（骨科医院到雅兰电子城）
编号
经营业态
数量（个）
租金价格（元/㎡·月）
套内面积
1
五金
40
200-250
18--40㎡
2
药房
4
200
20㎡
3
小家电
16
200-350
8—15㎡
4
燃具
5
250
40㎡
合计
65
分析：
该路段属于重庆早期商铺，其经营业态已形成多年，主要以五金、小家电为主，是重庆早期有名的小家电购买地，但由于近年各大电器商场的冲击，经营状况日趋逾下，租金价格相对较低，约为200元/㎡·月左右。
（六）磁器街（磁器街至较场口）
编号
经营业态
数量（个）
租金价格（元/㎡·月）
套内面积
1
餐厅
1
300
80㎡
2
服装
3
250
20—25㎡
3
餐馆
3
300
25—30㎡
4
广告
8
300-400
20—30㎡
5
烟酒副食
3
400
6—10㎡
6
便利店
1
300
30㎡
7
小吃
3
400
15—20㎡
8
旅馆
9
五金
13
150
20—45㎡
10
不锈钢
1
300
30㎡
11
药房
1
250
60㎡
12
水暖器材
1
250
50㎡
13
二手房
2
300
20—25㎡
14
仪表仪器
3
300
20—35㎡
15
化妆品
1
350
50㎡
16
糕点
1
300
35㎡
17
灯饰
3
350
25—40㎡
18
卫浴洁具
1
350
35㎡
19
管件
3
250
20—30㎡
20
银行
2
300
80—120㎡
21
电工用具
1
250
60㎡
22
劳保
5
300
20—40㎡
23
橡塑
4
250
10—25㎡
24
油漆
5
300
25—45㎡
25
化工原料
10
150
20—40㎡
26
卫生服务站
1
60㎡
27
委托行
1
30㎡
28
文具
1
300
20㎡
29
日杂
1
200
18㎡
30
伞具、称具
1
250
12㎡
31
电子称
1
350
20㎡
32
雨蓬
1
300
20㎡
33
小吃
1
350
12㎡
34
筛网
4
300
15—25㎡
35
电动工具
1
350
25㎡
36
工艺品
1
300
12㎡
37
药房
1
350
30㎡
38
印务
1
300
15㎡
39
胶粘剂
2
300
20—25㎡
40
五金劳保
1
350
15㎡
41
临床医疗检验门诊部
300
42
保温材料
1
200
15㎡
43
电衡器
1
250
18㎡
44
通讯设备
1
300
20㎡
45
化学试剂
1
250
40㎡
46
机电设备
1
300
30㎡
47
小五金
1
200
12㎡
48
日杂市场
1
200
120—150㎡
合计
105
分析：
由较场口至凯旋路地段大部份商铺是以早期的住房改建而成，商铺经营配套较差，安全系数较低，整体装修档次较低；流动人口量为500人次/小时，经营状况较差，且由于地理位置及商铺自身的条件限制，租金价格不太理想，租金价格为150—400元/㎡·月。
（七）中华路
编号
经营业态
数量（个）
租金价格（元/㎡·月）
套内面积
1
电缆电线
1
500
15㎡
2
管件
2
450
25—30㎡
3
结核病防治所
4
灯饰
10
400-500
30—45㎡
5
油漆
1
400
30㎡
6
服装
52
350-400
15--45㎡
7
小吃
5
350
10—15㎡
8
美容保健
1
400
30㎡
9
厨卫用品
1
350
25㎡
10
复印
1
400
10㎡
11
广告公司
1
400
120㎡
12
茶叶
2
350
15—20㎡
13
奶制品
1
400
20㎡
14
音响
1
400
25㎡
15
卤菜
1
350
20㎡
16
餐馆
1
350
25㎡
17
烟酒副食
3
400
10—20㎡
18
酒楼
2
400
500—90㎡
19
通讯设备
3
450
8-18㎡
20
电工用具
1
400
20㎡
21
广告
1
450
12㎡
22
女人服饰广场
1
400
800㎡
23
皮鞋
10
350-400
15—80㎡
24
摄影
2
350
20㎡、150㎡
25
精品服饰
2
300
80—100㎡
26
饰品
2
400
15㎡
27
字牌
1
400
10㎡
28
挂历
1
350
12㎡
29
体育用品
1
400
90㎡
30
谭木匠
1
500
25㎡
31
酒吧
1
20㎡
32
花店
2
350
6—10㎡
33
电玩店
1
500
10㎡
合计
116
分析：
该路段属于人、车流量较大的支干道之一，流动人口量在1200人次/小时，其经营业态较多，经营状况良好，租金价格较高，但签定的租赁时间都较短，一般期限为一年一签。
（八）青年路
编号
经营业态
数量（个）
租金价格（元/㎡·月）
套内面积
1
服装
11
500-800
15—30㎡
2
皮具
1
600
15㎡
3
小吃
3
500-600
6—18㎡
4
餐馆
1
600
20㎡
5
美容美发
1
600
30㎡
6
复印
1
500
8㎡
7
精品服饰
1
800
80㎡
8
烟酒副食
2
500
6—10㎡
9
餐厅
3
400-500
50—70㎡
10
文具
1
500
45㎡
11
皮鞋
1
600
20㎡
12
五金机电
1
500
15㎡
13
裁缝
7
400-500
4—8㎡
14
药房
1
500
30㎡
15
广告
1
500
15㎡
16
电工用具
2
600
20㎡
17
旅行社
1
500
12㎡
18
眼镜行
1
500
60㎡
19
五金工具市场
1
600
100㎡
20
美容中心
1
700
70--80㎡
21
美发中心
3
500
60—90㎡
22
酒廊
1
合计
46
分析：该路段与中华路交叉，但人流比较集中，商业形态也比较成熟，人口流动量在2000人次/小时，经营状况良好，租金价格较高，但由于聚富三期的修建，大量的商铺处于拆迁规划的范围中。
（九）民权路
编号
经营业态
数量（个）
租金价格（元/㎡·月）
套内面积
1
精品服装
2
500-600
50—70㎡
2
报亭
1
400
6㎡
3
药房
2
100—120㎡
4
照像
1
600
12㎡
5
自助银行
1
25㎡
6
茶楼
7
旅馆
8
服装
4
600-800
6—25㎡
9
快餐厅
1
80㎡
10
饰品
1
500
30㎡
11
皮鞋
2
600
35—45㎡
12
餐馆
1
800
30㎡
13
糕点
1
800
12㎡
14
服装百货
1
500
100--120㎡
15
银行
1
100㎡
16
烟草
1
800
8㎡
17
劳保
1
800
6㎡
18
香庄
1
600
5㎡
19
通讯
4
500-800
6—15㎡
20
水果
1
600
6㎡
21
茶叶
1
800
25㎡
22
皮包
1
600
8㎡
23
美发中心
1
500
60㎡
合计
30
分析：
该路段属于人口密集处，流动人口量为3000人次/小时，经营业态较多，商铺的经营状况良好。在调查过程中我们发现，该地段商铺租赁方式分为两种：1）、15㎡左右的为1万元/月并缴纳5000元保证金；2）、商铺面积较大的可以按租金价格为500-600元/㎡·月出租，但租赁合同一年一签。
小结：
调查中了解到的项目周边的街道上的租金差异化十分明显，在同一条街道上距离较近的铺面也有一定程度的租金差异。
八一路上“蓝与白”旁的铺面租金价位约为660元/㎡；而距离较近的另一铺面租金仅为500元/㎡左右。该地块上由于已经进行了一定的经营规划，经营者对于目前的经营环境尚比较满意。太古广场内的铺面租金的差异不大，租金价位约在300元/㎡—350元/㎡。中华路上合众商场内的租金约为330元/㎡；但中华路的临街铺面租金约为600元/㎡。
位于本项目中华路路段出口处的新东方女人广场，一楼入口处租金约为2000元/㎡，内部铺面的租金仅有180元/㎡—350元/㎡不等。
第三部分 项目定位
一、项目功能定位
本案占据渝中区黄金地段，且与轻轨车站相连通，起到人流的集中与分流的作用，故本案需营造黄金枢纽概念，将本项目定位为高档服装饰品的主题商场—品牌专卖主题商场（以经营服装、服饰类为主，其他产品类为辅）。经营业态含概品牌服装服饰、流行服饰、时尚用品等。
通过对本案品质与企业品牌的树立，力求将本案打造成一个经营时尚流行服饰的专业商场，建立时尚流行服饰与消费者直接面对面交易的快速通道平台，树立“重庆市首席时尚消费明星”的典范形象。
二、项目区域划分
名品名店廊----邹容路段/部分邹容支路段
时尚流行街----中华路段/部分邹容支路段
三、区域经营业态描述
1、名店名品廊
主要业态：品牌男女服装服饰
次要业态：品牌化装品、名表、珠宝、鞋类、皮具、礼品店等
2、时尚流行街
主要业态：流行服装、时尚饰品、偶像服装专卖店、时尚酷品店、精选商店；
次要业态：淘店、美容美发店、家居饰品、皮鞋美容店、眼镜店、魔术店等；
四、产品拟经营范围
（一）特色服饰类：淑女装、少女装、流行时装、时尚女鞋、前卫坤包等；
（二）休闲服饰类：牛仔服饰、运动服饰、动感服饰等；
（三）饰品：首饰、装饰、配饰、珠宝、钟表、眼镜等；
（四）化妆品、香水等
（五）服务性业种：美容、美发等
五、对业种的特别建议
为丰富商场的业态以及轻轨的特点，建议限量增加某些经营业态，并进行定向、定点、限量销售。
如：数码冲印店、书报厅、西饼店、便利店、影音制品店、鲜花店等。
（一）以上每种业态的数量，以不超过两家为益；
（二）分置区域，主要在中华路段/邹容支路段考虑；
六、本案图纸
有关图纸附后：
图（一）----商铺平面分布图/景观及路标指示示意图
图（二）----功能定位及业态规划图
第四部分 行销策略
一、目标客户群定位
（一）目标客户群特性
1、属于社会的富裕阶层和中产阶级;
2、具有成熟的投资理念、丰富的经营经验，有洞悉市场前沿商机的超强能力；
3、具有一定的文化素养与审美情趣；
（二）目标客户群分析
1、成熟的商业经营者；
这部分客户较早进入“商业行业”，是行业中的佼佼者，积累了丰富的经验；对极具商业价值的物业不会放过，由于资金雄厚，对类似本案的物业的投入，既可自己经营，也可投资。
2、专业投资者
这部分客户群已经过前期资本积累,属于“先富起来”的一批人，大多文化程度不高，但投资经验丰富，投资心态成熟，理智务实，相信实实在在的、逻辑性强的投资分析，同时由于市场因素等问题，需转向投资以获取更大的经营利润空间。
3、非“专业投资者”（资金较充足，但不知如何使用）
这部分客户群具有充裕的资金实力，希望通过保障性较大的投资，获得稳定的升值与回报；但欠缺投资经验，相信专家和朋友的建议，容易受外在因素影响，投资较为冲动。
4.周转资金不多，希望通过自身眼光和知识来赚钱的投资者
这部分客户群知识结构和综合素质较高，意识观念略为新潮和现实，对新生事物能给予较高关注度，相信自己的眼光和判断，会结合政策等因素对投资目标作详细的考察，出手谨慎。
二、营销总思路
（一）营销思路
本案属解放碑仅有的“稀有资源”、项目体量较小、价值珍贵，不宜也不必做大量报媒广告。应充分利用项目（售楼处）所处的得天独厚的地理位置，以形象定位的理念为宗旨，主要通过售楼处展示及有效对应宣传，树立“重庆市首席时尚消费明星”的高品质形象，战略性的吸引重庆市“商业行业”的“中坚力量”，同时锁定投资者， 引起市场的强势关注和兴趣，在项目前期准备就绪，意向客户积累完成的前提下，厚积薄发，迅速推向市场，实现最经济，最有效的销售。
（二）差异化路线
市场定位差异化，商业规划差异化，目标消费群体细化，诉求传播差异化，行销差异化……完完全全塑造出一个风格迥异的高品质商业物业--“重庆市首席时尚消费明星”；以惟我独尊的个性、时尚的气质与健康的风韵去占据投资者、经营者早已装不下太多复杂信息的大脑，在深层次里触动麻木的买方市场心弦。
三、营销重点
（一）突显项目稀有珍贵的高品质，通过项目形象树立公司的品牌；
（二）强化本案为“重庆市首席时尚消费明星”的概念；
（三）抛弃“地下”概念，强调“解放碑正大门直通轻轨的商场”比“地上”更具优势的认知；
（四）强调并突出项目“轻轨概念、轻轨经济”、“轻轨商场”的优势；
（五）强化本案地处临江门“黄金枢纽”、“解放碑门户”的优势；
（六）强调项目“主题时尚商场”的定位；
（七）突显本案的细节（如装饰、商场景观）设计；
（八）突显本案后期商场经营管理能力；
（九）售楼处的建设、布置以及内部装饰装修、道具的配合使用；
四、营销方式：
（一）客户资源销售
利用我司操作“时代豪苑”、“三峡广场”、“丽岛春天”、“佳侬商业街”等项目所积累的客户网络资源进行销售先期销售，并可利用“客户带客户”传播销售
（二）现场销售
现场为商业物业销售的重要环节，加之本案所处优越的地理位置，客户需通过现场认知本案的品质，故做好现场包装，通过销售人员利用现场模型、展板、楼书等销售工具以及现场环境的营造，向客户
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