房地产开发项目可行性研究报告模板.doc

房地产开发项目可行性研究报告精选模板242020年4月19日文档仅供参考房地产开发项目可行性研究报告房地产开发项目可行性研究报告一、项目背景1、项目名称：居住小区（暂定名）2、可行性研究报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范（2）A市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范3、项目概况1）地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。2）建设规模与目标：土地面积：亩（平方米）容积率：开发周期：土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：3）周围环境与设施（1）步行约10分钟可至A市中心。（2）西侧为市城市中心景点。（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。（4）西南靠近A市小学。（5）北面为A市人民银行。4、项目SwoT分析优势及机会该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验能够为之借鉴。我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否经过，具有一定的不可确定性。小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。周遍的生活配套设施及交通不够完善。二、市场分析1A市概况（参考）A市位于河南岸，面积平方公里，人口万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国21世纪议程地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输；水运以长江干流的重要港口A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信络。项目所在区位于江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。2A市房地产住宅市场分析A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。特别是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到当前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改进，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。二oo三房地产开发项目可行性研究报告第2页年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成亿元，投资增幅达,占全市建设系统投资65，占全市固定资产投资。表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积万平方米，销售面积万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17，净增元/m2左右。表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达万m2，比上年度分别增长25和35，其中存量房买卖2305起，面积万m2，成交金额8800万元。表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14，带动相关产业产值亿元，带动社会商品销售亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。对今后市场的预测：-从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，20xx年到20xx年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。当前经过按揭贷款购买商品房的比例为42，年增幅达16。从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改进型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95以上购房户均为房改房换房。从需求关系看根据城市总体规划，城市建城区面积将由平方公里发展到平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。3、主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表：项目套数建筑面积（万）平均单价（元/）位置向阳小区1500221宝山路新华小区78581344黄河街银河小区1701460银河街成光小区1301学院路太阳神小区英雄路部分商业点详细情况项目面积单价元/位置汇丰花园408005600新城区秋爽花园50705000120xx市中心碧苑小区36506800建设路桃园小区车库550秋浦路荷花村车库550建设路三、项目财务分析（一）、拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：按照A市城市房屋拆迁管理办法规定和拆迁补偿评估报告。1、住宅：640元/平方米*（）*34329平方米=34329*元=元2、经营性用房：640元/平方米*（）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等：34929平方米*48元=1676592元6、搬家费、临时过渡费等：1）、搬家费：住宅：200户*300元=60000元经营性用房：9户*500元=4500元小计：64500元2）、过渡费：住宅：34329平方米*元/平方米*6个月=514935元经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元小计：632535元其它费用3）、管理费，委托拆迁费：34929平方米*15元/平方米=523935元4）、房屋拆迁评估费费：35000元5）、奖励：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为元。按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在20xx年上半年尚能够执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在20xx年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。元/平方米100元/平方米=平方米元*34929平方米=元（二）建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层点，占地面积：50*10*2=1000，建筑面积：20xx。主入口设在东湖路两栋点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300，三栋12层住宅建筑面积：*12层*3栋=14606，合计建筑面积：17906。地块内大致布置一栋15层*15层；一栋12层*12层；三栋12层40*15*12层；一栋15层40*15*15层；占地面积：3211，建筑面积：41554总占地面积：5861，建筑密度：总建筑面积：61460，容积率：高层均设计地下室，面积为4861，总户数约为297户。建设成本估算（一）、工程前期费：1、拆迁成本2、土地出让金3、城市基础设施配套费：61460*50元/=万元4、人防基金：配套建地下室5、规划技术费：56160*=万元6、墙改：61460*8=万元7、散装水泥：61460*2=万元8、白蚁防治费：61460*2=万元9、质量监督费：61460*2=万元10、施工图审查：61460*1=万元11、防雷审查：61460*1=万元12、消防审查：13、文物：万元14、规划设计：10万元15、建筑设计：20xx*1259460*30=万元16、地质勘探：61460*2=万元17、测量定位：10万元18、煤气增容：2500元/户19、供水管配套费：20元/小计：万元（18、19项代收代缴，未计）（二）工程成本1、桩基：59460*100元/=万元2、地下室：4861*600元/=万元3、主体：59460*90020xx*500=万元4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元5、室外水电气工程：61460*50=万元6、小区绿化、道路等工程：61460*60=万元7、监理费：*1=万元小计：万元总计、万元（三）项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：小高层住宅1900元/商铺6000元/地下车库800元/销售收入住宅1900*56160=106700商铺6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800总计：元营业税及附加*=7831604各项费用*4=5695712总成本：拆迁成本建安成本税收费用土地成本=毛利润：销售收入总成本=元四、项目费用分析结论如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。1下列温度最接近23 的是(C)A人体的正常体温B北方冬季的平均气温C让人感觉温暖、舒适的房间温度D冰水混合物的温度2当温度发生变化时，物质的状态一般会发生变化。下列现象中物态变化判断正确的是(C)A初秋的早晨，草叶上出现的晶莹剔透的露珠属于固态变为液态现象B晒在太阳下的湿衣服变干是气态变为液态现象C擦在皮肤上的酒精很快变干是液态变为气态现象D初冬树上的霜是液态变为固态现象3下面是四位同学用温度计测水温的实验操作过程，其中正确的是(C)4在测量水的温度时，甲、乙、丙三位同学按如图所示方法读数，正确的是_乙_，水的温度是_42_，温度计的工作原理是利用液体的_热胀冷缩_。5摄氏温度规定，在标准大气压下，沸水的温度为(B)A.120 B.100 C.90 D.80 6.下列温度值最接近实际的是(B)A健康成年人的体温是39 B让人感觉温暖而舒适的室内温度是25C洗澡时淋浴的适宜水温是60 第一节 物态变化与温度D在一个标准大气压下盐水的凝固点是0 7下面分别表示几位同学在“练习用温度计测液体的温度”实验中的做法，正确的是(D)8如图所示的温度计，关于它的说法正确的是(D)A该温度计是根据固体热胀冷缩的原理制成的B在使用该温度计测量物体温度时，能够离开被测物体读数C该温度计的量程是20 100 D该温度计此时的示数约为21 9.如图所示是实验室常见温度计，关于它的说法正确的是(A)A该温度计的示数为39 B该温度计的分度值是0.1 C常见温度计是根据固体热胀冷缩的原理制成的D在使用该温度计测量物体温度时，能够离开被测物体读数10物质一般有三种状态：_固_态、_液_态和_气_态。在1个标准大气压下5 的酒精、氢气、铁三种物质中，有固定的体积和形状的是_铁_，既没有固定的体积又没有固定的形状的是_氢气_。11把糖、醋、白雾、碗、勺子、味精、水蒸气、二氧化碳、干冰按物质的状态进行分类：属于气态的是_；属于液态的是_；属于固态的是_。(均填序号)12气象学里的平均气温是一日当中的2时、8时、14时、20时这四个时刻气温的平均值，若某地某日这四个时刻的气温如图所示，则此地的最高气温是_5 _，最低气温是_2 _，一天的温差为_7 _，平均气温是_1.25 _。13在寒冷的冬天，河面上结了一层厚厚的冰，若冰面上方气温是10 ，那么，下列说法中正确的是(A)A冰的上表面为10 ，下表面是0 B整个冰层的温度都是10 C整个冰层的温度都是0 D冰层下表面的温度是10 14.科学家创造了一种世界上最小的温度计“碳纳米管温度计”。研究人员在长约106米，直径107米的碳纳米管中充入液态的金属镓，当温度升高时，管中的金属镓会膨胀，经过电子显微镜就可读出温度值。其测量范围为18 490 ，且精确度高，可用于检查电子线路是否异常毛细血管的温度等许多方面。根据以上信息，你认为下列推测错误的是(C)A碳纳米管的体积在18 490 之间随温度变化很小，可忽略不计B金属镓的熔点很低，沸点很高C金属镓的体积在18490之间随温度变化很小，可忽略不计D金属镓的体积在18490之间随温度变化比较均匀15如图所示，甲是体温计，乙是实验室用温度计，它们都是利用液体_热胀冷缩_的性质制成的。可用来测沸水温度的是_乙_；没有甩过的体温计的读数是38，用两支这样的体温计给两个病人测体温，如果病人的体温分别是37.3和38.6，则这两支体温计的读数将分别是_38_和_38.6_。16如图所示是小明同学设计的一个气体温度计的示意图。瓶中装的是气体，瓶塞不漏气，弯管中间有一段液柱。(1)这个温度计是根据_气体_的热胀冷缩来测量温度的。(2)将此装置放在室内，温度升高时液柱向_左_(选填“左”或“右”)移动。(3)若放到冰水混合物中，液柱处的刻度应标_0_。(4)该温度计测量温度时_会_(选填“会或“不会”)受到大气压的影响17有一只刻度均匀，但实际测量不准确的温度计，把它放在冰水混合物中，示数是4 ；把它放在1标准大气压下的沸水中，示数是94 。把它放在某种液体中时，示数是22 ，则该液体的实际温度是_20 _，当把该温度计放入实际温度为40 的温水中时，温度计的示数为_40 _。第四节 地球上的水循1水是生命的乳汁、经济的命脉，是自然界奉献给人类的宝贵资源。下列关于地球上的水循环和水资源，认知正确的是(A)A水循环的过程伴随着水的物态变化过程B水循环按照固态液态气态的固定顺序循环进行C地球上的淡水大约占地球总水量的3%，淡水资源丰富D大量开采地下水，对环境不会造成损害，能够解决部分地区饮水问题2霜、露、雾、冰、“白气”中，由液化而形成的是(C)A霜、雾、“白气” B霜、露、“白气”C露、雾、“白气” D露、雾、冰3冬天晾在室外的湿衣服里的水会结成冰，可是冰冻的湿衣服也能晾干，这是因为_衣服上的冰升华成水蒸气了_。4有下列物态变化：洒在地上的水慢慢变干的过程；放入衣箱中的樟脑球变小的过程；冬天室内的水蒸气在玻璃窗上形成“冰花”的过程；出炉的钢水变成钢锭的过程。其中属于凝华的是_，属于吸热过程的是_(填写序号)。5.有一天，雨、露、冰、雪四姐妹在一起争论自己的出生由来，谁也不认同谁。下列她们的说法中，你认为正确的是(C)A雨说：我是水汽化而来B露说：我是水蒸气凝华而来C冰说：我是水凝固而来D雪说：我是水升华而来6.对下列现象的成因解释正确的是(D)A早春，河中的冰逐渐消融汽化B盛夏，剥开包装纸后冰棒会冒“白气”熔化C深秋，清晨的雾在太阳出来后散去液化D严冬，堆起的雪人逐渐变小升华7.下列有关物态变化的叙述中正确的是(D)A蒸发和沸腾在任何温度下都能发生B烧水时在壶口上方看到的“白气”是水蒸气C衣柜里的樟脑丸逐渐减少是汽化现象D霜的形成是凝华现象，放出热量8.以下常见的物态变化实例中，放热的是(C)A春天，冰雪消融B夏天，积水干涸C秋天，草木上出现了霜D冬天，冰冻的衣服变干9.下列有关物态变化的判断，正确的是(C)A擦在皮肤上的酒精很快变干，是升华现象，需要吸热B夏天会看到冰棒周围冒“白气”，是汽化现象，需要吸热C秋天的早晨花草上出现小露珠，是液化现象，需要放热D寒冷的冬天室外飘起了雪花，是凝固现象，需要放热10关于自然界的水循环，下列说法中正确的是(C)A水蒸气在高空遇冷吸热液化成小水珠B冰山上的积雪只能先熔化，再蒸发成水蒸气升腾至空中C江河湖海中的水吸热蒸发成水蒸气升腾至空中D积雪放热熔化成水归入大海11.英国科学家研发出一种“激光橡皮”。在激光照射下，纸张上的黑色碳粉直接_升华_(填物态变化名称)为高温碳蒸气，字迹消失；经过特殊冷却装置，高温碳蒸气又直接_凝华_成碳粉。这样，废纸和碳粉重新得到了利用，可有效地节约资源并保护环境。12夏天，从冰箱中取出饮料瓶，可观察到瓶子表面有小水珠，擦干后很快又形成，这个过程中发生的物态变化是_液化_；南极地区年平均气温是25 ，降水量很小，但这里的空气却很湿润，这是由于冰发生了升华现象，升华过程需要_吸热_(选填“吸热”或“放热”)。13随着科技的发展，过去“呼风唤雨”的神话已成为现实。人工降雨的原理是用飞机在空中喷洒干冰(固态二氧化碳)，干冰在空气中迅速吸热_升华_，使周围空气温度急剧下降，空气中的水蒸气遇冷_凝华_成小冰粒，冰粒逐渐变大而下落，下落过程中遇到暖气流就_熔化_成水滴，水滴降落就形成了雨。(均填物态变化名称)14农谚说“霜前冷，雪后寒”，其中蕴含的道理是：气温低的时候水蒸气会_凝华_形成霜，雪熔化形成水的过程中需要_吸_热。15阳光照射下，海洋、陆地上的水会不断地_汽化_成水蒸气；夜间气温降低时，水蒸气会_液化_成小水珠，附着在空气中的浮尘上，形成了雾。冬天，夜晚气温如迅速降到0 以下，你家窗户的玻璃上会形成一层冰花，这是水蒸气_凝华_而成的，这层冰花在你家窗户玻璃的_内侧_(选填“外侧”或“内侧”)。16某同学在探究物态变化的实验中，在试管中放入少量碘。塞紧盖子放入热水中，观察到试管中固态碘逐渐消失，变为紫色的碘蒸气并充满试管。(1)此过程固态碘发生的物态变化是_升华_(填物态变化名称)。(2)在上述实验中，小明同学猜想：固态碘是先变成液体，再变成气体，因为速度太快，液态碘出现的时间太短，因而没有观察到。为验证猜想，她查询了一些小资料：碘的熔点是113.5 ；碘的沸点是184.4 ；水的沸点是100 。请你根据上述资料分析说明小明的猜想是错误的原因：_热水温度低于碘的熔点，碘不可能熔化_。(3)为了进一步探究此类现象，小明在试管中放入适量温水，然后放入一小块干冰(固态二氧化碳)，此时观察到水中有大量气泡产生，同时水面上有大量白雾。水中大量的气泡是由_干冰升华吸热_形成的。水面上大量的白雾是由_水蒸气遇冷液化_形成的17有霜的季节，农作物常被冻坏，这就是人们常说的遭到霜冻。实际上，农作物不是因为霜而受冻的，0 以下的低气温才是真正的凶手。当空气干燥时，即使温度降低到20 10 ，也不会出现霜，但此时农作物早就被冻坏了，农民们称这种情况为“黑霜”。(1)霜是由_水蒸气_直接变为小冰晶形成的，对应的物态变化名称是_凝华_。(2)请根据短文，对“霜”形成的条件提出猜想。猜想：霜的形成条件是_空气湿润_和_气温在0 以下_。(3)某同学为验证上述猜想，做了如下实验：从冰箱取出一些10 的冰块，放在不锈钢杯子里，一段时间后可看到在杯底出现一些白色的小冰晶(即霜)。你认为该实验能否验证上述猜想，请简要陈述理由第三节 汽化和液1下列措施中，能使蒸发加快的是(D)A给播种后的农田覆盖地膜B把新鲜的蔬菜装入保鲜袋中C把盛有酒精的瓶口盖严D给湿头发吹热风2下列哪一种现象属于液化？(C)A钢水浇铸成火车轮B倒在地上的水一会儿变干了C清晨，草的叶子上有露水凝结D用久了的灯泡的钨丝比新时3如图是对一定质量的水持续加热过程中温度随加热时间变化的图像，由图像可知：水的沸点是_98_；水在沸腾过程中，需要不断_吸热_(选填“吸热”或“放热”)，其温度_保持不变_。第3题图题图4如图是草叶上出现的露珠，露珠的形成是_液化_现象，形成的过程中需要_放_(选填“吸”或“放”)热。5张家界景区雨后云雾缭绕，犹如仙境。关于雾，下列说法中正确的是(D)A雾是水蒸气B雾是山中冒出来的烟C雾是水蒸气凝固形成的D雾是水蒸气液化形成的6.人游泳上岸以后，风一吹感觉身上很凉。这是因为(C)A水中的温度比岸上的气温高B人的皮肤产生的错觉C人身上的水分蒸发，要从人体吸热D风把身上的热量带走了下列说法正确的是(B)A春天，早晨经常出现大雾，是汽化现象B夏天，从冰箱中取出的易拉罐过一会儿表面出现水珠，是液化现象C深秋，枯草上出现的霜，是凝固现象D冬天，窗玻璃上会出现冰花，是汽化现象8.如图甲、乙所示，是在“探究水的沸腾”实验时，两组同学分别安装的实验装置，图丙是她们根据实验数据绘制的水的温度跟时间的关系图像。根据有关信息，下列说法中正确的是(C)A图线a对应的是乙实验中的数据B图线b对应的是甲实验中的数据C水的沸点跟水的多少无关D到100 时温度不再上升是因为水不再吸热9.夏天，人们常吃雪糕解暑，剥开雪糕包装纸时，雪糕周围冒“白气”，下列说法正确的是(C)A吃雪糕解暑，是因为雪糕熔化时要放热B吃雪糕解暑，是因为雪糕汽化时要放热C雪糕周围冒“白气”是液化现象D雪糕周围冒“白气”是汽化现象10下列关于水沸腾的实验说法正确的是(B)A水沸腾时冒出的“白气”是水蒸气B水的沸点随气压的降低而降低C水沸腾的现象只发生在液体的表面D水沸腾后继续加热，水的温度会不断升高11.取一只大的注射器吸进适当的乙醚，用橡皮帽堵住注射器的小孔，向拉