针对建设单位造价管理人员进行的工程造价的全过程控制和管理的讲义.doc

针对建设单位造价管理人员进行的工程造价的全过程控制和管理的讲义工程造价的全过程控制和管理一、概述二、投资决策阶段三、设计阶段四、建设项目招、投标阶段1招标过程2投标过程3合同签订五、施工阶段1现场签证存在的主要问题2怎样控制好现场签证（1）工程技术签证（2）工程经济签证（3）工程工期(进度)签证（4）工程隐蔽签证(5)加强对现场签证的管理（6）加强工程进度款的控制六、竣工结算阶段一、概 述目前，工程造价控制基本上仅仅着眼于预算(标书、标底)及结算的审核。这种控制虽能取得一定的效果，但这种控制模式存在着以下几方面的缺陷：1、只能事后承认“事实”，无法事先做好预测和控制，从而影响建设项目各实施阶段的决策，造成工程造价的失控和心中无数。2、忽视了建设工程前期工作阶段的造价控制工作。在做好投资决策后，设计阶段对建设工程造价的影响最大。如果对工程造价影响大的设计阶段不加以控制，而在施工阶段、结算审核阶段来算细帐、小帐，是本末倒置的行为，其结果可能是捡了芝麻丢了西瓜。3、工程技术与工程造价结合不够。造价工程师、财务人员目前普遍未能参与工程建设全过程，只是事后复核，纯粹从工程经济、概预算规则方面加以控制。这样，由于你做你的，我算我的，很难收到良好的控制效果。为有效控制工程造价，在各建设项目中能合理地使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益，应实行建设工程全过程造价控制。所谓建设工程全过程造价控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目招、投标阶段、建设实施阶段和竣工结算阶段，事先主动进行工程相关经济指标的预算、估算，积极参与项目建设的全过程，正确处理技术先进与经济合理两者间的对立统一关系，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中，为领导层在投资决策、设计和施工等过程中做好经济参谋，保证项目管理目标的实现，提高工程投资效益。下面就建设单位(业主方),在建设工程各阶段造价管理过程中控制的重点谈几点意见和建议。二、投资决策阶段本阶段主要取决于领导的决策与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限，但工程造价部可以配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包含土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生的工程建设项目全过程费用，做好项目经济评价，主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。三、设计阶段 在施工图中经常会遇到这样的情况：在结构形式、层数、地质条件都相近的情况下，不同设计人员所采用的基础及上部结构的主要材料用量区别较大，有些设计的安全系数大大超过设计规范要求，由此而造成许多投资的浪费。工程设计人员往往偏重于设计质量与功能，不注重设计对工程造价的影响。 建议可采用限额设计。与设计单位签订限额设计责任书。对每个设计方案作出经济估算及评价，在此基础上理推选最佳的设计方案。确定设计方案后，根据相关资料(之前我们将尽可能地收集当地的造价相关资料，如以前曾做过的同类项目的经济指标)，提出合理的限额设计指标，供公司与设计单位确定设计限额时参考。在设计出图前，加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。组织相关部门对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核工作，以求的提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更，造成经济损失。四、 建设项目招、投标阶段1、 招标阶段目前绝大部分工程都执行招投标制。招标文件是控制招标工程造价的依据，也是投标人编制投标文件和工程结算的依据。因此，招标人即建设单位应按相关的法律法规和工程的具体情况编写详尽的招标文件，并在涉及招标范围、工期、计价、索赔等重要部分加以细化，以减少后期结算不必要的争执。能否编制出完整、严谨的招标文件，直接影响到招标的质量，也是招标成败的关键。（以某项目为例讲解）：1、招标文件中注明：工程经复验后达到市优，奖中标价的1.5%,“工程质量保证金”不退；工程质量达到省优，退还全部保证金，另奖励工程中标价的2%。该条款后又延续写入施工合同。对此，施工单位的理解是：工程达到市优，奖中标价的1.5%,工程质量达到省优后，再奖励工程中标价的2%。现工程已达到省优，施工单位要求建设单位奖励中标价的3.5%，而建设单位认为该条款的意思是工程达到市优及省优共奖励施工单位工程中标价的2%。由于建设单位未能将该意思说明清楚，导致在竣工结算审计时就此事展开“拉锯战”。可以看出，如果在编制招标文件时就注意到这个问题，就不会出现后来的争议。因言语不够严明，模棱两可而产生了理解分岐，其实很简单，如果将“另”字去除就明确了建设单位所要表达的意愿。 此外一点很重要，就是如果招标人应在招标文件中写明对投标人报价的要求，例如：投标人应填写工程中包括所有工程细目和价格，投标人没有填写的工程细目在工程实施时业主将不予支付，并认为此细目的费用已包括在工程预算书的其他单价和价格之中。建设项目的跟踪审计将大规模展开，审计将提前介入，在建设单位执行招投标制的时候应注意提醒督促建设单位重视招标文件的编制工作，将工作做在前面，从而减少后续环节的争议。（以省广电置业为例介绍其重要性）。该工程建筑面积28万m2，分5个标段。当时起草招标文件时，邀请市定额站张主任、孙工以及造价工程师、会计师的参加，针对总包和分包工程如何确定；甲方供材和甲方认价的利弊以及是否优惠；根据当时的市场情况分析材料包死好还是按市场价格进行调整；施工单位项目经理的要求；甲方现场管理；监理行使的权利等均由专家进行了一一分析，最后确定招标方件的内容。这种方式就对最后的造价控制非常有利。2、 投标阶段审查投标单位报价时，不应只看总价不看每项单报价，因为实际上总价符合要求的，并不等于每一项报价符合要求，总报价最低的 ，并不等于每一项报价最低。投标单位通常在保持总报价不变的情况下，将变化较小项目的单价降低，将变化较大单价增大，这样在竣工结算的时候，可以成功地达到追加工程款的目的，这些都应引起业主地高度重视。（如某学校的教学楼，施工单位投标时将教室的木门单价压低，最后施工时变更为钢防盗门将价格提升；另外某工程在投标时将铝合金门窗工程量少算，施工时让甲方将此部分分包等。）详细分析各投标单位的投标书。不仅看总价，还要审单价，详细列出各投标书中存在的明显低于市场价、漏项或标书中不明确内容。在询标时明确优惠条件及今后结算口径，并详细了解投标单位漏项及明显低于市场价项目的弥补方式或消化途径(否则，可能成为造价控制的隐患)。在此基础上荐真正低价并可行的中标单位。上述工作本应由招标时的评标专家组评审完成，但目前的专家组均未能真正发挥其评审作用，且通常在如此短时间内对每个投标报价作出正确合理的评价也不现实。这也是目前较成熟的房产公司实行自主招标、评标的一个重要原因。3、 合同的签订施工合同是施工阶段造价控制的依据。签订严密的施工承包合同，同时在施工中加强合同管理，才能保证合同造价的合理性、合法性，减少履行合同中甲、乙双方的纠纷，维护合同双方利益，有效地控制工程投资造价。下面以标准合同为例，介绍施工合同签定注意的事项。标准建设工程施工合同（示范文本（GF-1999-0201）第38条工程分包中，仅仅对承包人直接分包作了一些规定：如非经发包人同意，承包人不得将承包工程的任何部分分包等。而承包人如何对业主指定分包人的协调管理其权利、义务，未能有直接地、有针对性地合同条件和协议条款。许多大型项目，尽管业主也请了总承包单位，也支付一笔不少的总承包管理协调费。虽然，某些总承包单位在中标前信誓旦旦，但是，在中标后实际操作中由于对协调配合含义理解不一致，往往给业主造成一种印象，似乎总承包单位有时会带头扯皮，相互推诿，或者趁机增加大量签证以求变更索赔，离业主初衷大相径庭。究其原因，实在是当初签定的施工合同条款难以达到合同履约所必要的深度，特别是总承包对专业指定分包单位的协调管理范围和内容缺乏详细的约定。针对大型工程总承包与专业指定分包单位可能扯皮现状，在编制施工合同时增加相应的合同条款，让总承包单位在投标时即明确其职责，从而避免可能出现的纠纷。 1、 总承包人必须免费向专业承包人提供总承包人已在现场设置的所有合理的设施，以便专业承包人能够顺利开展他们的工作。这些基本的设施包括以下所列项目（垂直运输机械、脚手架、施工水电、提供标高、定位点线等）。2、总承包人须对工程的整体进度负责，熟悉各专业承包工程的具体要求，尤其是对那些影响土建施工进度的分项工程须特别注意。并应要求各专业承包人提供专业承包工程的施工组织设汁与进度计划进行汇总分析，对施工程序中有矛盾的地方进行协调并找出解决的办法。 3、总承包人在对各分项工程施工前须与专业承包人联系，以求了解专业承包人在该分项工程上的特别要求，如开槽、预留孔洞，预埋件等并在每次浇筑混凝土前请专业承包人配合确认。另外，应给专业承包人足够的时间去放置电缆、电线套管、预埋配件等其他类似的工作。如未事先做好这项工作而导致额外的施工费用，将由总承包人自已承担。 4、总承包人还须负责对专业承包工程完工后的填补与修复工作（如用水泥砂浆等材料填实设备、为外露的电线、管道批灰等必要工作）。 在合同的制定中必须明确各方职责，以合同为准绳，规范总承包对专业分包的配合协调工作，在合同的履行过程中真正做到有据可查，减少不必要争执，最终起到控制工程建设资金和保证工程工期、质量的作用。 另外对于专业分包合同签定时（特别是建设单位指定分包工程）注意事项。（以某烟厂为例：该工程外墙装饰工程建设单位指定分包，但建设单位未在上面盖章或以建设方的名义出现，最后审计时审计单位未认可）四、施工阶段现场签证 是对施工过程中遇到的某些特殊情况实施的书面依据，由此发生的价款也成为工程造价的组成部分。由于现代工程规模和投资都较大，技术含量高，建设周期长，设备材料价格变化快，工程合同不可能对未来整个施工期可能出现的情况都作出预见和约定，工程预算也不可能对整个施工期发生的费用作详尽的预测，而且在实际施工中，主客观条件的变化又会给整个施工过程带来许多不确定的因素。因此，在项目实施整个施工过程中，都会发生现场签证而最终以价款的形式体现在工程结算中。笔者多年来审核了许多类型工程的结算，从中发现现场签证错综复杂，花样百出，存在着许多问题，致使现场签证价款在工程造价中所占比例不断增加，成为工程结算超预算的原因之一，对合理确定工程造价影响很大，因此很有必要加强对现场签证价款的控制。 现场签证存在的主要问题1 业主驻工地代表不重视现场签证，缺乏现场签证价款控制的意识，对签证工作未经核实就随意签证，往往因签证内容与实际不符而造成不必要的经济损失。如某工程，笔者到现场查看混凝土路面开挖厚度是80mm，但签证却是250mm，很显然是签证人员并未到过现场核实。2 有些现场签证人员不了解定额费用的组成，一些不应办的签证却盲目地给办了。如回填3：7灰土，买土的费用已包含在定额中，又如综合费已包含临时设施费，但现场人员又另签证此费。3 不应列入直接费而签证列入直接费是指施工过程中耗费的构成工程实体和有助于工程形成的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费等。目前它是建筑工程中收取其他费用的基数，如综合费、劳保基金、利润等，而这些费用系数的取定是根据编制定额时的材料、人工、机械单价综合测定的。既然同类工程的其他费用比例已相对固定，工程直接费就不应该因材料、人工、机械单价变动而发生升降，同样也应相对固定。有些签证把建筑工程的材料按市场价签证列入直接费，这是不允许的。4 未经设计人员同意而签证提高用料要求，造成不必要的浪费。如某业务大楼施工图只是要求基坑用素土回填，但现场签证却要求回填3：7砂石。按送审结算计算，仅此项签证就比用外购土回填增加签证价款约80万元。出现类似签证的情况不少，值得分析。在满足设计要求的前提下，工程用料并非越贵越好，还应考虑成本。5 同一工程内容签证重复。此类签证尤其在修改或挖运土方的工程中较为多见。6 现场签证日期与实际不符。当遇到问题时，双方只是口头商定而不及时签证，事后才突击补办签证，这就忽视了一点，即任何预算定额、材料指导价、人工费调整、政策性调整等都是有时间限制的。有些承包商任意把完成工程量的时间往后推，在签证日期上做文章，尽可能争取得到更多的不合理利润。怎样控制好现场签证综上所述，现场签证受各种人为因素和可变因素的影响而出现不少漏洞，使得其价款难以控制。笔者长期从事工程预结算工作，从中体会到要把现场签证价款合理地控制好，应采取如下措施：增强控制现场签证价款的意识。现场签证、是一项政策性、技术性、经济性很强的工作，各方应委派具有相应专业知识的人员进行管理和办理，最好委托业务熟练和高素质的监理单位参与管理。控制现场签证应注重的几个方面现场签证的方式包括工程技术、工程经济、工程工期及工程隐蔽等几种，无论哪一种其最终都会直接或间接地发生现场签证价款，影响整个工程造价，现分述如下：（1）工程技术签证它是业主与承包商对某一施工环节技术要求或具体施工方法进行联系确定的一种方式，包括技术联系单，是施工组织设计方案的具体化和有效补充，因其有时涉及的价款数额较大，故不可忽视。对一些重大施工组织设计方案、技术措施的临时修改，应征求设计人员的意见，必要时应组织论证，使之尽可能地安全适用和经济。如：某办公楼工程井点降水，根据施工组织设计，地下基础工程完工后应及时进行验收、回填基坑，拆除井点降水。但施工单位未能合理组织施工，以致使井点降水在大楼主体（该工程为18层）完工后拆除，施工单位提出签证，最后结算时根据该签证增加造价约80万。例如：如某外地办公楼工程设计为10厘米厚钢筋砼楼板，已能满足荷载要求，现施工方提出水电埋管难度较大，为便于施工，要求设计变更为12厘米厚楼板；原设计为C25级砼，施工方为提前拆模加快进度，要求改用C30级砼。设计单位仅从设计角度考虑，同意将板厚10厘米改为12厘米；C25改用C30级砼。业主认为设计已认可不会有问题，也签章同意。到了工程结算时，因手续齐全审价只能按12厘米厚楼板和C30级砼计入工程造价。其楼板增厚2厘米和C30与C25级砼的差价均由业主承担，工程造价无形提高。如实施全过程造价控制，造价工程师在跟踪服务时，就会提出不同意楼板增厚2厘米和改用C30级砼的咨询意见。因为此类问题属于施工组织设计中技术措施，有经验的承包商都有办法处理此事，且技术措施费以在投标预算中包干计取，一般不予调整。施工方要改厚楼板或代用高级别砼，其差价只能由施工方自行消化(实际上施工方已在工期方面得益)，不能转嫁至业主。（2）工程经济签证它是指在工程施工期间由于场地变化、业主要求、环境变化等可能造成工程实际造价与合同造价产生差额的各类签证，主要包括业主违约、非承包商引起的工程变更及工程环境变化、合同缺陷等。因其涉及面广，项目繁多复杂，要切实把握好有关定额、文件规定，尤其要严格控制签证范围和内容，现举例如下：a设计变更或施工图有错误，而承包商已经开工、下料或购料。此类签证只需签变更项目或修正项目，原图纸不变的不要重复签证，已下料或购料的，要签写清楚材料的名称、半成品或成品、规格、数量、变更日期、是否运到施工现场、有无回收或代用价值等。b停工损失，包括由非承包商责任造成的停工或停水、停电超过间接费规定的范围。如停工造成的工人、机械、模板、脚手架等停滞的损失；临时停水、停电超过定额规定的时间；由于业主资金不到位，长时间中断停工，大型机械不能撤离而造成的损失。当发生停工时，双方应尽快以书面形式，签认停工的起始日期、现场实际停工工人的数量、现场停滞机械的型号、数量、规格、已购材料的名称、规格、数量、单价等。对于间接费定额已明确规定的，不要再另行签证。对于定额没有规定的，如停工模板、支撑、脚手架等停滞损失如何界定和补偿，是一个比较棘手的问题，应根据不同的工程实际情况来作出补偿。双方均应实事求是地根据工程的具体实际情况，参考有关定额和规定，尽可能合理地办理签证。c建筑材料单价的签证。建筑材料的价格是影响工程造价的重要因素之一，在工程结算造价中占有相当大的比例。随着建筑数量的增加和规模的扩大，建筑材料价格也因市场产、供、销变化和国家政策影响而不断升降，从而直接影响工程造价的升降。因此，建筑材料单价的签证价款控制尤其重要。在办理建筑材料单价的签证时，应注意弄清哪些材料需要办理签证以及如何办好，因为并不是所有的建筑材料都要办理签证。如郑州市，从1992年10月开始实行指导价，对于文件规定需调超指导价的主要材料或某些特殊材料，可以给予签证，但一些辅助材料，如铁钉、油漆、周转材等则不需办理签证。对于所签证的建筑材料单价，如已包含采保运杂费的应注明，避免结算时重复计算。不要把建筑工程主要材料的单价签证列入直接费，应只作调价差处理。对于需办签证的材料单价，最好双方一起作市场调查，如实签明材料的名称、规格、厂家、单价、时间以及是否已包含采保运杂费等。还要注意不要把材料的损耗计人单价内，因在结算套定额时就已包含了材料的损耗。笔者在审核结算时曾发现此类签证，如某综合楼签证铝合金窗的玻璃单价比同时期的市场价高很多，经了解是签证人员将玻璃损耗费用折算考虑计入了单价内。d分清直接费和独立费。在施工过程中，经常会出现一些无法计算工程量或某些特殊的项目，往往以双方商定的具体金额来签证解决，这是允许的，但只能作为独立费。而有些承包商往往在签证单最后写上一句：“列入直接费。”业主代表又不理解直接费与独立费的不同是前者可以参加取费（利润），后者只能收取税金，于是签字，结算时双方发生争议，给工程结算审核造成许多人为的不必要困难。（3）工程工期(进度)签证 它是指在工程实施过程中因主要分部分项工程的实际施工进度、工程主要材料、设备进退场时间及业主原因造成的延期开工、暂停开工、工期延误的签证；在建筑工程结算中，同一工程在不同时期完成的工作量，其材料价差和人工费的调整等不同。不少工程没有办理工程进度签证或没有如实办理而在结算时发生双方扯皮的情况。（4）工程隐蔽签证 它是指施工完成后将被覆盖的工程签证。此类签证资料一旦缺失将难以完成结算，其中应特别注意的有：a基坑开挖验槽记录；b基础换土材质、深度、宽度记录；c钢筋验收记录。签证必须真实和及时，不要过后补签，因一旦被覆盖再发生争议就很麻烦，有些还是不能揭开的，即使能够也是劳民伤财。如某工程，回填砂石时没及时对填砂石的高度签证，结算时，承包商按800mm计算，业主则要按200mm计算。这时工程已完工，挖开的混凝土路面也已修复，双方的扯皮会给结算带来许多困难。此外，对于基坑隐蔽签证要真实记录其放坡系数及开挖深度等。(5)加强对现场签证的管理a现场签证必须具备业主驻工地代表(至少2人以上)和承包商驻工地代表双方签字，对于签证价款较大或大宗材料单价，应加盖公章。双方工地代表均为合同委派或书面委派。b凡定额或有关文件有规定的费用项目，不得另行签证。若把握不了，可向工程造价中介机构咨询，或委托其参与解决。c现场签证内容、数量、项目、原因、部位、日期等要明确，价款的结算方式、单价的确定应明确商定。 d现场签证要及时签办，不应拖延过后补签。对于一些重大的现场变化，还应及时拍照或录像，以保存第一手原始资料。e现场签证要一式几份，各方至少保存1份原件(最好按档案要求的份数)，避免自行修改，结算时无对证。笔者曾发现同一部位项目的两份签证上分别有1人和2人签名，很明显多出的1个签名是模仿他人的笔迹加上去的，且已将项目内容作了修改，而另一方又没有存底，造成无法对证。f现场签证应编号归档。在送审时，统一由送审单位加盖“送审资料”章，以证明此签证单是由送审单位提交给审核单位的，避免在审核过程中，各方根据自己的需要自行补交签证单。笔者就曾发现过此类情况。（6）加强工程进度款的控制在工程没有大的设计变更和现场签证情况下，严格按照合同约定进行支付，如有对造价影响较大设计变更减少项目或签证，一定要先计算此部分的造价，扣除该造价后在计算应支付的工程款。（以某小区工程为例）五、竣工结算阶段除在施工过程中严把设计变更签证关外，在竣工决算时，决算人员须从专业角度对设计变更进行审查，主要包括以下几个方面。（一）审查设计变更内容是否符合规定。查设计变更内容与原工程标底预算是否重复列项，即设计变更增加的经费是否已包含在合同造价中，如有上述情况，应与签证人员联系补充修改，使其符合规定后，再进行调整修改。 （二）审查手续是否符合规定。凡设计变更都应有建设单位和施工单位的盖章及现场人员的签字，比较重要的设计变更还应有设计单位有关人员的签字，方能生效，手续不全者不予计算。（三）审查内容是否清楚。设计变更都应资料齐全，内容表达清楚，有具体的变更部位、变更原因、变更项目、数量，以及特殊情况的技术处理意见等。设计变更应满足做增减预算的要求。如有的变更内容不清楚或过于简单，应核实具体内容情况，补充设计变更签证。 （四）审查签证是否准确。有无把不属签证范畴的内容列入签证参与决算的情况，诸如像施工单位自身原因返工的项目，施工现场临时设施项目，及施工单位现场用工等。