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中山北路项目市场研究报告分析

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2020年5月29日
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中山北路项目市场研究报告

第一部分 项目投资环境分析
一、经济、政策、市政环境分析
1、 宏观经济、政策、市政环境分析
(1)上海市宏观经济发展状况
1.1 GDP与GDP增长率
从99年到 ,上海的国民经济一直平稳快速的运行,GDP总额从99年的4035亿元人民币上升至 的5400亿元,基本上保持每年10%左右的增长率。 上海人均GDP已经达到4900美元。
根据城市十五规划,今后五年,上海国民经济将保持持续快速健康发展,GDP年均增长率继续高于全国2-3个百分点,到 人均GDP达到7500美元左右。健康的国民经济为房地产业的发展提供了良好的运行环境。
图1-1 上海GDP与增长率变化
数据来源:上海市统计局,GDP增长率为截至当季末按可比价格计算的增长率。单位:亿元人民币
1.2 外商直接投资合同金额
98年以来的上海外商直接投资合同金额除99年略低外,基本保持着较稳定的增长, 更是达到了105.76亿美元。外商直接投资带来的不但有资本,还有大量的外方工作人员,而恰恰这些长期驻沪的外方人员将会成为未来上海房地产市场的重要潜在消费者。但另外也应该看到,部分外商投资开始从房地产行业的各个领域挤入,房地产市场资金的复杂化加剧了市场的竞争。
图1-2 上海FDI及增长率变化

数据来源:上海市统计局,单位:亿美元
1.3 房地产投资总额
92年以来上海的房地产投资额呈现出波浪型向上抬升发展,经历了土地购置高峰期、房屋建设高峰期、投资建设低靡期和新一轮城市发展四个阶段。99年以来,上海房地产市场走出低谷,投资也开始活跃, - 房地产市场的投资水平均超过97年第一个波峰。
未来三年上海房地产市场将继续保持在650-750亿元水平。房地产投资市场的活跃表明了国内外资本对于上海房地产市场未来发展的乐观和信心。
图1-3 上海房地产投资总额变化

数据来源:上海市统计局,单位:亿元人民币
(2) 重大产业政策
上海房地产市场受政策的影响程度较大。97年以来,上海市房地产市场经过了高峰、低潮、高峰的”U”型发展历程。为了更好的引导市场走向成熟,加强宏观调控,上海市政府出台了一系列相应的土地、房贷等方面的政策,取得了很好的效果。
2.1 土地政策
(1)1992年,土地使用权有偿出让制度全面推行。
(2)1994年,全面对内资六类用地实行土地有偿出让。
(3)1996年,颁布并实施土地使用权出让办法,加强土地市场管理。
(4) ,内外销土地并轨,进一步完善房地产市场管理。
(5) ,全面实行以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权。
(6) ,上海开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法检查,进一步规范上海市经营性土地使用权出让工作。
2.2 购房政策
(1)1998年,住房制度改革的全面推进,售后公房可上市交易。
(2) ,新的预售标准实施。
(3) ,内外销商品住宅交易并轨,住宅商品房市场统一。
(4) ,实行经济适用房价格管理办法。
(5) ,取消本市非居住房屋租售对象限制。
(6) ,对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含)商品房的借款人,商业银行能够适当提高个人住房贷款首付比例,并按照央行公布的同期同档次贷款利率执行,不再执行优惠住房利率规定。
2.3 拉动政策
(1)1994年,实行蓝印户口政策。
(2)1998年,实行购房退税政策。
(3)1999年,实行购房契税补贴政策,由地方财政补贴0.75%的契税,按0.75%征收。
2.4 抑制政策
(1) ,取消蓝印户口政策。
(2) ,不再延长退税截至时间。
(3) ,取消购房契税补贴政策。
(4) ,加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作。
(5) ,央行出台<应对非典影响做好当前货币信贷工作的通知>。
(6) ,房地产贷款,应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,限制大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目。
(7) ,预售标准提高为”结构封顶”。
(8) ,房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。
(3)重大城市规划、市政
城市建设日新月异。随着新一轮城市改造的进行,轨道交通的建设、苏州河的整治、旧区改造的实施、浦江开发、郊区化计划实施等等一系列改变城市面貌和传统居住理念的重大市政工程相继规划、启动和完工。伴随着世博会的申办成功,整个城市体现出了无限活力。
(1)轨道交通1、2、3号线相继开通,其它线路规划及部分施工。
(2)苏州河整治工程。
(3)浦江开发规划启动。
(4)世博会申办成功。
(5)中环线工程开工。
(6)一城九镇计划启动。

2、上述因素发展对房地产市场影响
(1)经济运行的良好趋势为房地产市场平稳发展提供了坚实基础
未来三年,城市GDP水平仍将保持每年两位数水平增长,并在调整产业结构的同时加大力度引进外资, 人均GDP水平将达到6500美元。上海的经济地位在国内外都将得到进一步提升,为房地产市场的平稳发展提供了坚实基础。
(2)产业政策的及时有效性为房地产市场的健康发展提供了充分保障
上海房地产市场刚刚发展10多年,尚有较多不完善不成熟不规范之处。作为城市发展的支柱产业之一,政府对产业发展将起到监督和宏观调控作用。从历年产业政策的颁布、实施情况和实际效果来看,其具备了较强的及时性和有效性,对于城市房地产市场的健康发展起到了相当关键的作用。相信未来几年,针对城市房地产市场发展中出现的各类问题,政府将继续调整、颁布、实施相关产业政策,为房地产市场的健康发展提供充分保障。

表1-1 历年产业政策对房地产市场的影响
产业政策
主要影响
土地政策
规范一级市场,促进公平竞争,保证市场健康
住房制度改革
促进房地产市场化的关键因素
新预售标准
保证消费者利益。但市场出现供应短缺,空置房被大量吸纳,并加快价格上涨。
内外销房并轨
吸引更多国内外客户资金,导致高档住宅在近年升温。
非居住用房并轨
商铺等非居住用房热潮诞生
拉动政策
促使房地产市场短期内走出低谷
抑制政策
减小投机机会,降低泡沫成分
数据来源:上海中原市场研究部
(3)规划、市政的强大力度为房地产市场的多样发展提供了强大动力
城市经济地位的定位和经济发展形势让城市产生了新的发展格局,为满足居住、购物、办公、娱乐、出行等种种要求的情况下,城市结合自身特点在发生着新的布局规划、发展。新的市政工程、规划动态和特殊事件都在不断刺激着城市房地产市场热点的诞生,为城市房地产市场的多样发展提供了强大动力。
表1-2 上海房地产市场热点发展态势
市场热点
关键促进因素
当前发展态势
轨道交通周边住宅
轨道交通发展
依旧是住房发展趋势
苏州河沿岸住宅
苏州河整治
后续储备地块少,当前向其上游延伸
小户型公寓
烂尾楼改造
市场发展过了最高峰,进入惯性发展阶段
产权式酒店
(含商务型)
烂尾楼改造
小户型公寓变种,炒作因素大于产品研发,市场呼唤真正的该类精品
江景住宅
浦江规划
江景豪宅毕竟是稀缺的,投资势头不减
世博效应圈
世博申办成功
价格上涨幅度过大过快,开发商预收了未来升值空间,投资风险相当大
一城九镇发展
一城九镇开发,轨道交通建设以及相关产业发展
未来投资新热点,一、二、三级市场皆具有巨大的投资空间
商铺投资
内需拉动相关政策
市场运行态势良好,但在政策干预下,投资回报有所下降
全装修住宅
装修住宅政策
住宅发展趋势,但当前市场并不规范
可售型写字楼
并轨政策以及经济结构变化
已从萌芽期发展到发育期,具有较大的投资价值

二、上海房地产市场环境分析
1、总体供求及价格特征
1995年至今上海市房地产市场商品房供求经历了供大于求(1995- )、供小于求( - )、供求平稳( 至今)三个阶段。在良好的经济环境和相应的政策拉动下,上海商品房的需求量从99年开始大幅增大。受到 新的预售标准限制,商品房供应一度出现短缺,从而出现了供不应求的市场特征。 下半年,受到预售标准限制的一批商品房集中上市,另外,楼市的利好吸引了大量的投资资金,市场供应急剧增加,短时期内就实现了供求平稳,供略大于求的市场状况。
图1-4 上海市历年商品房供求分布

数据来源:上海市房地产交易中心及国民经济和社会发展历史统计资料1949－ ,
95年至今上海市商品房价格基本保持了平稳向上的趋势。可是 之前商品房长期处于供大于求的不景气状态,故价格涨幅不大,而且有一定的起伏;而 以后,在商品住宅价格的拉动下,两年内商品房的价格累计涨幅达16%。
图1-5 上海市历年商品房价格分布

数据来源:上海市房地产交易中心及国民经济和社会发展历史统计资料1949－ ,

2、市场结构发展分析
2.1 市场结构发展因素的发展趋势
经济发展、城市人口发展、城市规划情况是影响城市房地产市场发展的三大因素。作为商品房主体的商品住宅、商业物业、写字楼三大物业发展均受以上因素影响。三大因素的未来发展对于市场结构发展起到相当关键的作用。
表1-3 市场结构发展的因素近期发展趋势
细分市场
影响因素
因素发展趋势
商品住宅
经济发展
n GDP增长每年保持两位数
n 人均GDP为 为6500美元
n 居民收入快速增加
城市人口发展
n 户籍人口增加150万
n 外地人和境外人士的比例不断提高
城市规划情况
n 轨道交通逐渐完善
n 住宅郊区化开始显现
n 十五期间住宅供应7500-8000万平方米
商用物业
经济发展
n 居民实际收入不断增加
n 恩格尔系数逐渐降低
城市人口发展
n 户籍人口增加150万
n 外地人和境外人士的比例不断提高
n 旅游参观人数逐年增加
城市规划情况
n 期末外商业网点总数要达到3000个
n 市外零售总额达到100亿元,年均增长15%
n 期末建立3到5个市外大型配送中心
n 期末超过 家的大型连锁商业企业
n 扩大内需政策继续实行
写字楼
经济发展
n 三次产业产值不断上升
n 期末三种产业产值比重为1.5∶46.5∶52
城市人口发展
n 劳动力数量不断增加
n 期末第三产业从业人员占总就业人员的 50%
城市规划情况
n 内环线以内,以第三产业为重点,适当保留都市型工业
n 内外环线之间,以高科技、高增值、无污染的工业为重点,调整、整治、完善现有工业区
n 外环线以外,以第一、二产业为重点,提高经济规模和集约化水平,集中建设市级工业区,发展现代化农业和郊区旅游业
数据来源:上海中原市场研究部 注:近期是指 - 。
2.2 各细分市场结构发展分析
登记预售的商品房中,以成交面积统计,商品住宅占96.3%,商业用房占2.1%,写字楼占1.6%。非居住商品房所占比重过小,而一个成熟的房地产市场其非居住商品房所占比重应该在10%以上。
结合影响各细分市场结构发展的因素变化趋势,以及上海市”十五”规划等已有资料,对各细分市场近期( - )的市场结构(供应规模、供应格局)做以下预测。
表1-4 各细分市场结构发展分析
细分市场
市场结构
发展预测
商品住宅
供应规模
n 住宅投资额每年500亿人民币
n — 住宅土地出让可建面积为5239
万平方米 ,将在近期供应
n 每年将有1500万平方米以上住宅批准预售
供应格局
n 十五期间环内:1950－2080万平方米
n 十五期间环间:3220－3440万平方米
n 十五期间环外:2330－2480万平方米
商业物业
供应规模
n 十五期间商业物业规划面积近500万平方米
供应格局
n 十五期间市级商业区:110万平方米
n 十五期间区级商业区:126.5万平方米
n 十五期间社区配套商业:240万平方米
写字楼
供应规模
n — 办公土地出让可建面积为547.4
万平方米,部分将在近期供应
n 浦江两岸规划67公顷办公用地,将有部分供应
供应格局
n 以中心城区为主
n 陆家嘴、徐家汇、新天地、静安区均有大规模
高档写字楼供应
数据来源:上海中原市场研究部
注:市级商业中心指四街四城,区级商业中心指老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦、昌里、真如等重点规划区域。

第二部分 项目可建方案市场可行性分析
一、可建方案模式分析(公寓部分)
1 可售型小户型物业模式
1.1 方案模式阐述
可售型小户型物业是指以全产权出售、面积小而紧凑并提供全屋装修的物业。该类物业一般由酒店管理集团或专业物业管理公司管理,并能提供全部或部分酒店式服务,业主可使用该类物业以作居住、办公或自行经营、委托管理公司经营以作长线食租。
可售型小户型物业的出现是房地产住宅多元化发展的必然结果,其在上海的发展始于 ,兴于 , - 步入加速发展期。3年的发展历程,小户型物业在产品的定位和功能上有了更多的细分和变化,从普通型单身公寓至立体空间单身公寓,从酒店式小户型至产权式酒店,小户型物业的产品概念和包装手段日渐丰富,已经成为上海房地产市场的一大热点。根据上海可售型小户型物业的性质,本报告将其大致分为两类:一类为”酒店式公寓”,另一类为”产权式酒店”。
表3-11 酒店式公寓和产权式酒店比较
物业类别
土地性质
产权年限
产品特征
适合用途
代表案例
酒店式公寓
住宅
70年
居家氛围较浓,完整的住宅使用功能
居住
金隆海悦
静安自由自宅
产权式酒店
商住办
50年
可进行工商登记,亦商亦住
居住+办公
世纪时空
感性达利
数据来源:上海中瑞市场研究部

1.2 市场特征分析
1.2.1 酒店式公寓
1.2.1.1 市场供求特征
本报告所分析的酒店式公寓单指可供出售的小户型酒店式公寓,即不包括以高端客户为主要服务对象,有统一酒店经营管理的传统出租型的酒店式服务公寓(如雅诗阁、芝大厦等)。从 开始,此类小户型酒店式公寓便以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市场,以‘小户型、全装修、低总价和酒店式服务”为主要卖点,赢得了上海新兴白领和投资客的青睐。此类物业比较典型的有:青年汇、东方时空、奔腾新干线、静安自由自宅等。
截止 5月,市场累计供应小户型酒店式公寓项目14例,共计5047套,供应的时域分布大致呈上扬之势。新年以来,金隆海悦、圣天地、万源晶典、君悦静安等新建小户型酒店式公寓的推出使 1-5月的供应量便达到了1991套,这些项目在品质和服务上都有明显的抬高。
小户型公寓的开发投资建立在市场需求的基础之上,在供应放量增长的同时,小户型公寓的热销程度超乎想象,大批投资客和年轻白领介入该类物业市场,多个项目甚至出现了排队抢购、楼盘脱销的现象, ,市场供求出现倒挂,1:1.05的供求比反映出小户型市场的景气态势。进入 ,小户型供应紧缺的现象已经不再,需方也逐渐趋于成熟,新上市项目的销售和预订速度略有放缓,小户型需求保持稳定。
图3-4 - 上海小户型酒店式公寓供求变化状况
数据来源:上海中瑞市场研究部 注: 1-5月,上市量为1991套

1.2.1.2 市场平均销售价格
n 地段因素明显
小户型的最终消费群体是在中央商务区、商业区内办公的年轻白领或中高级商务经营人士,因此小户型物业非常注重项目的地段。有一个好的地段,不但能够提高租金,同时也易于出租,降低投资风险。基于此,小户型酒店式公寓的价格受地段作用非常明显,黄金地段的项目销售价格普遍超过1万元/平方米。
n 价格上升幅度高于普通住宅
- ,小户型物业在总体供应紧缺而需求旺盛的情况下,产品本身的局限性便”一俊而掩百丑”地被人们所忽略,市场销售价格节节攀高。另外,小户型市场的操作不规范,投机炒作的因素过多,人为地抬升了该类物业的价格。据统计,城市中心区的小户型物业价格涨幅超过15%,抬升势头令人咋舌。
表3-12 上海小户型酒店式公寓销售价格情况
区域
细分区域
平均销售价格(元/M2)
涨幅
城市中心区
CBD及附近地区
9000-1
18-20%
中心商业区
11000-13000
12-15%
城市次中心区
区级商务区
7000-10000
15-18%
传统居住区
6300-7000
12%
城市边缘地区
新兴居住区
5800-6800
12%
资料来源:上海中瑞市场研究部
1.2.1.3 客户构成
开放带来各种新思潮、新的生活方式,家庭人口的变少直接导致居室数量的减少,阶梯置业的概念正在为更多人所接受,对于那些年轻、思想更新速度较快的第一次置业者来说,小户型的出现迎合了她们的需要;而对于那些投资人士,低总价、易出租的小户型能够为其带来可观的投资回报,无疑是她们心目中的理想投资品种。据上分析,投资客、年轻的高收入白领、SOHO族构成了小户型酒店式公寓主力购买客户,其中投资客比例略高于自住客。
1.2.2 产权式酒店
严格意义上说,产权式酒店是指投资者购买该类物业以后,一般每年确定自己的使用天数,其它时间则交给酒店管理公司统一出租(经营),收取一定比例的返租(经营)收入,实现保值增值。如上所述,海南的康乐园、海航度假酒店等这类酒店物业均可作为严格的产权式酒店,它们每年为投资者提供6-7%的投资回报。而在上海,真正意义上的产权式酒店仅有年初上市的”世福汇”一例,其为投资者承诺的年回报率为6.5%。在本报告中,我们对产权式酒店的定义作适当放宽以便更好地细分上海的可售型小户型物业,本文的产权式酒店泛指那些商办性质立项、土地使用年限为50年,亦商亦住的商务公寓,物业出租需由业主自行经营或委托管理公司代为经营。
1.2.2.1 市场供求特征
从市场角度来看,可售型小户型物业的出现一方面由来于对小面积的客观需求,另一方面也是出于盘活楼盘,拯救烂尾工程的主观要求。在以‘MY CITY”、”青年汇”等为代表的住宅楼改造获得成功之后,一批长期停工的商住或商办大楼纷纷效仿,包装成为产权式酒店或近似的产权式酒店,其作为一种居住+办公+投资的物业类型迅速抢占楼市。
截止 5月,沪上产权式酒店的项目总量达到15例,共计5549套,累计供应量与酒店式公寓相当。 至今,产权式酒店步入加速发展期, 全年产权式酒店供应单元3045套, 1-5月的供应量亦达到1888套,上海产权式酒店的供应趋旺。
与小户型酒店式公寓相同,产权式酒店的需求旺盛。相对而言,由于产权式酒店50年的产权年限,同时销售价格和经营税费过高,该类物业的动销速度不及住宅性质的酒店式公寓。据统计, 和 产权式酒店的市场供求比分别为1:0.84和1:0.91。

图3-5 — 上海产权式酒店供求变化状况
数据来源:上海中瑞市场研究部 注: 1-5月,上市量为1888套
1.2.2.2 市场平均销售价格
n 产权式酒店的平均销售价格高于酒店式公寓
结合表2-1和表2-3来看,能够发现,产权式酒店的销售价格要高于酒店式公寓,同类地段的两种物业价差一般在500-1000元/平方米之间。
n 统一经营管理的产权式酒店价格高企
坐落在山东路近外滩的”世福汇”作为当前上海唯一的统一经营管理、提供固定投资回报的产权式酒店,价格标准明显高于其它产权式酒店,项目销售均价为2万元/平方米。开盘5个月以来,销售过半。当前项目处于封盘阶段,预计7月推出后续可售单元。
表3-13 上海产权式酒店销售价格情况
区域
细分区域
平均销售价格(元/M2)
涨幅
城市中心区
CBD及附近地区
10000- 0
15-18%
中心商业区
1 - 0
15-18%
城市次中心区
区级商务区
8000-10000
12-15%
传统居住区
6500-7500
12%
数据来源:上海中瑞市场研究部
1.2.2.3 客户构成
产权式酒店作为一种投资+居住+办公的房产,其销售的对象多元化,购买对象除了投资客、年轻的高收入白领、SOHO以外,另有部分以办公为目的的小型公司。相比酒店式公寓,该类产品的投资客比例更高,自住客比例减少。
表3-14 上海产权式酒店客户构成情况
客户类别
比例构成
客户来源
客户特征
投资客
60%-65%
江浙+上海
经济实力强
自住用户
15-20%
江浙+上海
25-35岁的中高级白领、SOHO族
公司用户
15-20%
上海为主
2—4人的新兴公司
数据来源:上海中瑞市场研究部
1.2.3 中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业市场特征
上海可售型小户型物业的地域分布相对集中在城市中心和次中心的商务、商业区,这些区域是大部分白领的工作娱乐场所。本项目所在的中山北路白兰路紧邻武宁路、普雄路等普陀区的商业、办公、行政中心,同时又紧靠知名学府华东师范大学,区域的地脉、人文条件决定了该区域可售型小户型物业的市场空间。
1.2.3.1 中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业市场供求特征
n 烂尾项目改建而成的小户型酒店式公寓先导市场
,随着小户型市场的兴起,在普陀区曹杨新村兰溪路上一例烂尾项目改建为酒店式公寓,名为摩登时代,成为中山北路白兰路周边区域内的首个小户型物业。由于市场对此类项目的推崇,该楼盘市场去化良好。
n 邻近地区近期出现新建的小户型酒店式公寓
近期,在中山北路、华师大对面出现一例全新的小户型酒店式公寓——中环家园,这是本区域范围内一例以住宅立项的可售型小户型物业,该盘当前已经开始正式销售。另外,位于宁夏路、曹杨路口的绿地*世家也将在8、9月份推出其小区里的一幢酒店式公寓。
表3-15 中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业的供求状况
项目名称
地址
建筑楼层
单位量
主力面积
销售率
开盘日期
摩登时代
兰溪路141号
15F/1
210
37-66M2
98%
.11
中环家园
中山北路3880号
25F/1
600
39-57 M2
75%
.6
绿地*世家
宁夏路、曹杨路口
30F/1
660
40-60M2
未销售
未开盘
数据来源:上海中瑞市场研究部
1.2.3.2 中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业市场平均销售价格
n 市场平均销售价格处于全市中下游水准
中山北路白兰路项目周边区域 可售型小户型物业摩登时代销售时期的平均价格在6700元/平方米,新建的小户型物业——中环家园以及绿地*世家的价格超过烂尾楼改建的摩登时代,平均价格分别为约7200元/平方米和8000元/平方米。总体来看,中山北路白兰路项目周边区域的小户型平均销售价格处于全市中下游水准。

图3-6 中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业价格分布(单位:元/平方米)
数据来源:上海中瑞市场研究部 注:楼盘的价格为开盘时的价格
1.2.2.3 中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业客户构成分析
n 投资客是市场的主力客户
可售型小户型物业作为一种投资性物业品种,其对投资客的吸引力较强。本区域投资客比重约60-70%,购买客户最主要用途是作长期食租。
n 投资客来自于外地及全市
上海房地产市场是一个开放性的市场,外来客来沪投资的房产品种除了高档楼盘以外,小户型也是其热衷产品。本区域内摩登时代、中环家园的客群中有诸多来自全市及外地的经商人士。

1.2.4 可售型小户型物业与上海其它区域关联度分析
根据我司调查,当前上海可售型小户型物业主要集中在陆家嘴区域、外滩周边区域、陆家浜路地区、南京西路地区、虹桥镇区域及本项目所在的不夜城区域,以下就本区域和其它小户型集中区域作关联度分析。
表3-16 中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业与上海其它可售型小户型物业关联度分析
细分项目
中山北路白兰路周边区域
陆家嘴区域
外滩周边区域
陆家浜路地区
南京西路地区
虹桥镇区域
环境特质
商业环境
一般
一般
优
一般
优
较差
交通出行
优
较优
较优
较优
较优
一般
人文氛围
较优
优
优
一般
优
一般
市场特质
供应量
1470(12%)
1030(9%)
1238(11%)
1746(16%)
1144(11%)
312(3%)
销售价格
6700-8500
10000-1
10000- 0
8500-11000
10000- 0
5800-6500
市场接受度
高
高
高
较高
较高
较高
客户构成
投资为主
投资+自住
投资为主
投资+自住
投资+自住
自住为主
优势分析
教育人文优
发展前景优
城市核心
成熟社区
高尚商办区
价格低
劣势分析
区域形象欠佳
缺一流商业
价格高
供应趋饱和
价格高
距中心城区远
数据来源:上海中瑞市场研究部 注:供应量单元格括号内数值指单元数占全市总量的百分比

1.2.5 未来市场竞争分析
小户型项目未来供应集中。由于小户型市场的销售活跃,投资意识在个人购房者的兴起,促使大量房地产开发商跟近开发此类物业。据不完全统计, 上海可售型小户型市场的供应项目将达到20例左右,包括酒店式公寓和产权式酒店的总供应量将有8000多套,供应量会升至历年的最高峰。可见,小户型市场的未来供应集中,市场的竞争会比较激烈,而在不同项目的竞争之中,只有性价比高的项目才会脱颖而出。
以烂尾楼改造为主的小户型逐步向全新规划建设的小户型发展。随着一大批烂尾楼项目的改造完毕,未来市场新供应的小户型项目将以新规划新建造的小户型为主,物业的品质将会得到明显提升。
租赁市场的供应规模在扩大。当前已交付使用并进入租赁市场的小户型项目并不多,租赁市场供需维持稳定。不过 下半年以后,随着前期开发的一批小户型项目纷纷进入交房期,小户型租赁市场的供应量将会数倍增长,届时相互间的客源竞争便会非常激烈,小户型的租赁需求有待快速拉动和扩大。

1.3 产品特征分析
1.3.1 上海市可售型小户型物业面积特征分析
1.3.1.1 房型主流为标房型的一室户和直套型的一室一厅
对于原先烂尾楼改建而来的小户型物业,无论是酒店式公寓还是产权式酒店,房型设计大多采用宾馆标房式的一室户房型和直套型的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗,客厅采光不足,影响了居室自然通风和采光。
1.3.1.2 房型突破平面结构
个别住宅性质的小户型物业已经突破了传统的平面结构,立体空间设计,利用5.4米左右的层高分割成上下两层,扩大了居住空间,功能分区和私密性更佳。此类跃层式房型的项目有青年汇、静安自由自宅。
1.3.1.3 一梯数户,走道过长
现有的可售型小户型物业,大多是几梯几十户的集中式电梯设置,如金银汇的三梯24户,圣天地的四梯22户,奔腾新干线的三梯20户,电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局,不但造成得房率低于常规住宅,同时也使物业的识别性、私密性差。
1.3.1.4 小户型的主力面积为35-65平方米
这两年,上海推出的可售型小户型物业面积总体紧凑,主流房型面积为35-65平方米。诸如青年汇、静安新格公寓的这类立体空间小房型的底层建筑面积为37-52平方米之间,由于进行了上下分割,实际使用面积扩大了1.5—2倍,为诸多购房人士所欢迎。
表3-17 上海典型可售型小户型物业主力面积情况
项目名称
主力面积
主力总价
圣天地
31-47M2
31-47万元
金隆海悦
56-75M2
67-90万元
东方时空
44-45M2
53-54万元
国际金融家
50-70M2
45-63万元
世福汇
34-66M2
68-132万元
世纪时空
44-67M2
62-94万元
感性达利
42-62M2
34-50万元
宝利金
33-58 M2
35-61万元
数据来源;上海中瑞市场研究部 注:主力总价为项目销售时期价格
1.3.2 上海市可售型小户型物业装修标准分析
小户型物业是一种成品商品房,提供室内装修并附带部分家具。小户型物业的装修标准总体高于普通公寓,而且新盘项目的装修标准往往优于老盘项目,楼盘的内在品质正逐步提高。上海小户型物业中装修标准较高的有:金窿海悦、圣天地、万源精典、东方时空、国际金融家、世福汇、世纪时空、感性达利、骏豪国际等。
表3-18 沪上高档小户型物业典型装修材料
装修部位
装修材料
电梯
三菱、日立、迅达、OTIS
地面
厅卧主材为复合地板或玻化砖;厨卫主材为冠军、泛亚等品牌地砖
墙面
厅卧主材为多乐士、杜邦乳胶漆;厨卫主材为冠军、泛亚等品牌地砖
门窗
静电粉末喷涂铝合金窗、防火防盗门
厨房
过道式厨房或独立式厨房
国内名牌或德国、西班牙、意大利等品牌橱柜和厨房电器
卫生间
TOTO、科勒
空调
美国及国内名牌中央空调和壁挂式分体空调,
其它
高档小户型物业配全套家具家电
数据来源;上海中瑞市场研究部
1.3.3 上海市可售型小户型物业服务标准分析
无论是酒店式公寓还是产权式酒店,小户型的一项重要指标便是物业的服务管理水平。当前上海的小户型物业虽然都宣称为”酒店式”、”星级服务”等等,但项目的物业管理水平良莠不齐,真正达到星级标准的不在多数。

表3-19 沪上小户型物业的物业管理
项目名称
物业管理公司或顾问公司
圣天地
上海世纪商务大厦物业管理有限公司
金隆海悦
FPD第一太平戴唯斯
东方时空
上海申大物业管理
国际金融家
新加坡United Engineers国际酒店管理集团,戴德梁行
静安自由自宅
莱坊国际
君悦静安
仲量联行(物业顾问)
骏豪国际
太平洋国际(物业顾问)
世福汇
上海中福酒店公寓经营管理有限公司
世纪时空
兴业国际港联物业公司
感性达利
美国豪森国际酒店管理集团
宝利金
东湖物业
SOHO时代
陆家嘴物业(物业顾问)
数据来源:上海中瑞市场研究部
1.4 重点案例分析
摩登时代
物业基本情况
n 区域地址:普陀区兰溪路141号
n 发展机构:上海安天置业有限公司
n 物业规模:15F/1,16000M2(总建筑面积),210个单位。:
n 房型面积:两梯十九户/层,最小面积37平方米,最大面积106平方米,主力面积37-67平方米。
n 销售价格:6700元/平方米,主力总价24—47万元。
n 开盘日期: 11月
n 销售状况;销售情况良好,去化率达98%
n 入伙日期: 4月
n 物业特色:1—4层为商业裙房,投资、居住、办公三合一空间
物业发展情况
类别
内容
评价
地理位置资源
地处兰溪路141号
位于曹杨核心生活圈,生活、社会、教育机能成熟
景观资源
都市生活景观
景观资源一般
交通配套资源
兰溪路、枣阳路多条公交线路
公共交通和道路条件理想
生活配套资源
周边生活配套设施齐全
宜居的生活环境
规划布局
规划1栋小高层建筑,物业立面现代感强,线条简洁
体现了时尚、自然、现代的建筑特点,物业间距略窄
建筑布局
两梯十九户格局、标准的紧凑型房型
大走廊设计
物业配套
星空会所、coffee bar 康乐中心
针对时尚青年的物业配套
物业管理
戴德梁行
酒店式服务
企划思路
量身定做的小户型住宅
针对性强

中环家园
物业基本情况
n 区域地址:上海市中山北路3880号
n 发展机构:上海华广房地产开发经营有限公司
n 物业规模:25F/1,45000M2(总建筑面积),660个单位
n 房型面积:五梯三十户/层,最小面积40平方米,最大面积57平方
米,主力面积为47-55平方米。
n 销售价格:7200元/M2,主力总价为34—40万元
n 开盘日期: 6月
n 销售状况:75%,由于刚开盘不久,其市场去化还有很大的上升空间
n 入伙日期: 9月
物业评估情况
类别
内容
评价
地理位置资源
中山北路3880号
紧邻华东师范大学,交通线路较多
景观资源
眺望华东师范大优美的校园环境
景观资源丰富
交通配套资源
中山北路高架和轻轨明珠线
交通便利
生活配套资源
商业网点不多
生活配套满足日常需要
规划布局
独幢高层建筑
基地面积不大,环境塑造能力有限
建筑布局
五梯三十户格局,直套房型
酒店标准设计
物业配套
裙楼2-3层为办公用房,地层为商业配套
内部配套一般
物业管理
有发展商自己管理
物业管理较为一般

1.5 建设方案可行性结论
1.5.1 机会/威胁分析
1.5.1.1 机会
n 上海经济结构正处于调整期,第三产业比重不断扩大,良好的经济环境使高收入白领、新组建公司和投资客数量不断增多,许多客户为同时满足投资和自用两方面的需求,放眼于上海的高品质新建小户型物业。
n 中山北路白兰路项目周边区域是普陀区的商务、文化、行政中心,交通便捷,人气十足,当前本区域在政府规划的大力推进之下正处于上升通道。近期开发的可售型小户型物业都取得了成功,区域市场的接受度比较高,投资氛围比较浓,小户型市场具有冗实的客源基础。
n 中山北路白兰路项目周边区域生活机能、社会机能比较成熟,最重要的是紧邻知名学府华东师范大学,社会文化氛围比较浓厚,高素质、高学历的年轻一族对可售型小户型物业存在价值认知的偏好,其对可售型小户型物业的市场需求存在很大的容量。
1.5.1.2 威胁
n 小户型未来供应集中。据不完全统计, 上海小户型市场的供应量将有8000多套,未来市场竞争会比较激烈,风险也随之扩大。
n 单价飙升大大压缩了小户型的升值空间。近段时间,小户型的价格为市场任意夸大,价格出现背离价值的现象,使得小户型后市预期的升值空间变小,短期套现的风险加大。同时单价过高,逐渐抹平了小户型”面积小、总价低”的先天优势,抬高了消费门槛。
n 小户型的预期租金在2500-4500元/月,能够承受这样价格的承租群体有限,在总价日益提升的情况下,预期租赁价格可能会更高。另一方面,租赁市场的供应规模在扩大,小户型的出租率要得到保障,预期租金要得到实现,关键在于迅速拉动和扩大小户型租赁需求,一旦租赁需求不足的话,便会波及整体市场。
1.5.2 建设方案可行性结论
综上所述,可售型小户型物业市场上扬和下抑两大因素同时共存,决定未来上海的可售型小户型物业市场不可能出现前几年抢销的火爆现象,供需矛盾的缓和将使消费者的热度回归理性,小户型市场的竞争将进入地段、价格、产品、品牌的综合竞争层面之上。本项目中的公寓大楼作为可售型