肇庆利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案国土资源部.doc

附件10

肇庆市运用集体建设用地建设租赁住房
试点实行方案

根据《国土资源部住房城镇建设部有关印发<运用集体建设用地建设租赁住房试点方案>告知》（国土资发〔〕100号）规定，为积极稳妥推进本市运用集体建设用地建设租赁住房试点工作，构建租购并举住房体系和城镇统一建设用地市场，现结合本市实际，制定本方案。
一、总体规定
（一）指导思想
全面贯彻党十九大精神，深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，按照党中央、国务院决策布署，牢牢把握“房子是用来住，不是用来炒”定位，以构建租购并举住房体系为方向，着力构建城镇统一建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善运用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节省集约运用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，增进建立房地产平稳健康发展长期有效机制。
（二）基本原则
把握对方向。坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源决定性作用，重视与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。
保证有序可控。政府主导，审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城镇规划、土地运用总体规划及村土地运用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，增长住房有效供应。以满足新市民合理住房需求为主，强化监管责任，保障依法依规建设、平稳有序运行，做到供需匹配。
坚持自主运作。尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，以详细项目为抓手，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，保证集体经济组织自愿实行、自主运作。
提高服务效能。贯彻“放管服”规定，强化服务意识，优化审批流程，减少交易成本，提高服务水平，提高办事效率，以便群众办事。
明确政策底线。集体租赁住房建设，必须严格把握政策尺度，做到坚守底线、防控风险。既要积极做好法律政策宣传解读，从源头上防止市场投机和违法违规用地行为发生；又要发挥基层首创精神，积极稳妥进行差异化探索，贯彻改革规定。
（三）工作目
1. 近期目。6月底前，构建运用集体建设用地建设租赁住房政策体系，从需求调查、规划选址、立项审批、土地供应、建设运行、不动产登记、收益分派、平台建设、监测监管等方面，完善有关规定和配套政策，保证试点工作流程清晰、依法依规运行、健康有序，为实现远期目打下基础。
2. 远期目。到，成功建设运行首批集体租赁住房项目，增进存量集体建设用地盘活运用，完善运用集体建设用地建设租赁住房规则，与“两个平台”（国有专业化住房租赁平台和住房租赁交易服务平台）建设工作衔接，保障维护权利人合法权益，探索形成可复制、可推广改革成果，为构建城镇统一建设用地市场提供支撑。
（四）试点范围
试点范围是全市范围内符合土地运用总体规划和城镇规划，租赁住房市场需求大，基础设施配套较完善，经审批认定集体建设用地。首批确定全市范围内2-3个试点项目，进行差异化探索，切实做到封闭运行，循序渐进，待运行规范后逐渐推开。
二、重点工作
（一）完善试点项目立项审批程序
1. 统筹确定试点项目布局。发挥规划引领作用，严格用途管制。充足做好项目选址调研工作，统筹考虑城镇发展和产业整体布局，科学合理选址，优先在产业比较完备、居住配套相对局限性区域布局。鼓励运用留用地建设租赁住房试点，推进留用地集中安顿，统一规划、统筹布局、统一管理。
根据村集体经济组织经济实力和开发意愿，探索多种形式建设模式，可采用“政府主导，统筹规划”政村合作模式建设租赁住房，鼓励国有企业参与试点建设工作。经济实力偏弱、开发意愿不强村集体经济组织也可以通过引入市场主体合作开发等方式建设运行集体租赁住房。［责任单位：市发展改革局、市国土资源局、市城镇规划局、市住房城镇建设局、市国资委、市金融局、各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会］
2. 完善项目审批程序。试点项目可由各县（市、区）政府推选或村集体自行申请，须经项目所在集体经济组织表决同意。各县（市、区）政府组织编制试点项目建设实行方案并报试点工作领导小组办公室申请试点。国土、发改、规划、住建、农业等有关部门对方案联审并出具意见，报经市人民政府审批后出具认定批文。以引入市场主体合作建设运行集体租赁住房，可按照集体资产交易程序确定项目建设运行主体，健全申请规划、施工报建机制。［责任单位：市国土资源局、市发展改革局、市城镇规划局、市住房城镇建设局、市农业局，各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会］
3. 完善项目建设与验收管理。制定项目开发建设原则，在符合都市规划前提下，试点项目可按一定比例配建商业设施。健全项目管理及竣工验收规范性程序。各有关职能部门对试点项目进行定期检查，并就检查成果及时上报市人民政府；建立由国土、规划、住建、消防、环境保护等多部门联合参与现场竣工验收及立案机制，保证试点项目高效建设与有序验收。［责任单位：市国土资源局、市城镇规划局、市住房城镇建设局、市发展改革局、市公安消防局、市环境保护局，各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会］
4. 完善土地和房屋权属登记。完善对集体建设用地建设租赁住房登记程序，完善不动产权登记制度。土地使用权按项目整体核发，房屋所有权按幢核发，均不予分割办理套、层、间等单元不动产权证。以集体经济组织为申报主体集体租赁住房，其土地使用权和房屋所有权归农民集体所有，办理不动产权证。以集体经济组织与国有企业合作成立企业为主体申报集体租赁住房，其土地所有权权属不变，土地使用权和房屋所有权归新成立企业所有。［责任单位：市国土资源局、市住房城镇建设局、市城镇规划局，各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会］
（二）完善集体租赁住房建设和运行机制
1. 搭建统一住房租赁交易服务平台。依托肇庆市住房租赁试点工作搭建住房租赁交易服务平台，将集体租赁住房纳入住房租赁交易服务平台，实行全市统筹。规范住房租赁流程，推行全市统一住房租赁协议示范文本，明确各方权利义务。逐渐实现住房租赁协议网上签约立案，规范市场行为，保障租赁双方合法权益，稳定租赁关系。［责任单位：市住房城镇建设局、市工商局，各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会］
2. 完善集体租赁住房运行模式。根据村集体经济组织意愿，鼓励多种运行模式并存。支持村集体经济组织优先发展人才公寓、青年公寓、养老公寓、酒店公寓等。集体租赁住房可作为保障性住房来源，通过国有专业化住房租赁平台投资、团租或扶持奖励等多种措施，形成集体租赁住房、保障性租赁住房、市场化租赁住房多层次供应体系。
采用市场化运行模式集体租赁住房，村集体经济组织制定配套租赁管理措施，明确申请流程、审核申请人租赁资格、租赁管理等政策。［责任单位：市住房城镇建设局，各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会］
3. 探索租金定价机制。建立“政府引导，市场主导”公开透明化租金定价及实行机制。针对本市不一样试点区域，综合考虑房屋特性、区位条件、租用年限等原因，构建差异化租金定价机制。租金水平由各县（市、区）住建部门根据实际状况分镇（街道）、分路段、分类别公布。［责任单位：市住房城镇建设局、市发展改革局，各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会］
4. 完善集体资产管理机制。健全完善收益分派机制，严格按照本市农村集体资产管理和村合作经济组织会计制度有关规定，管理集体租赁住房等有关集体资产。对集体租赁住房收益分派等重大事项，农村集体经济组织应严格履行民主程序，定期公布账目，接受集体经济组织组员监督。［责任单位：市住房城镇建设局、市农业局，各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会］
（三）探索租赁住房监测监管机制
1. 加强住房租赁登记立案管理。为规范市场行为，保障租赁双方合法权益，稳定租赁关系，推行住房租赁协议网上签约，实行住房租赁协议登记立案制度，规范立案流程。建立审核原则，规范住房租赁交易流程，按照协议法规定最长租赁期限不得超过，详细租赁期限由协议双方协商。［责任单位：市住房城镇建设局、市国土资源局，各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会］
2. 完善住房租赁服务平台监管功能。加强住房租赁市场监测，依托国有专业化住房租赁平台和住房租赁交易服务平台，充足运用“互联网+”和“大数据”技术，整合住房租赁和流感人口信息。提供信息公布、房源核验和网上签约、网上立案、居住信息申报等服务。［责任单位：市住房城镇建设局、市国土资源局，各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会］
3. 建立交易价格监测监管制度。运用“两个平台”搜集集体建设用地租赁住房市场租金交易状况，全面掌握租赁住房数量、构造、租金、时序等信息，综合分析研判市场形势。根据季度交易数据状况，分区域、分用途形成分析汇报，汇报包括季度基本交易状况、交易特点、趋势分析、问题和提议，用于分析决策。租金明显低于或高于市场价格，平台监管部门提出交易预警或根据有关政策法规进行干预。［责任单位：市住房城镇建设局，各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会］
（四）探索保障承租人获得基本公共服务权利
1. 加强承租人公共服务体系建设。探索承租人和商品房居民可以同等地分享都市发展和社会配套成果机制。结合本市实际状况，贯彻职工提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。逐渐实现承租人可按有关规定凭登记立案住房租赁协议申领居住证，按照有关政策享有义务教育、医疗等基本公共服务。［责任单位：市住房城镇建设局、市发展改革局、市教育局、市公安局、市财政局、市人力资源社会保障局、市国土资源局、市卫生和计划生育局、市城镇规划局、市住房公积金管理中心，各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会］
2. 建立健全非户籍承租人社会保障机制。深入建立健全对非当地户籍承租人社会保障机制。加强居住信息申报，提高时效性和精确性。同步加紧本市流感人员和出租屋管理立法进程，深入规范化管理，同步保障承租人权益。［责任单位：市住房城镇建设局、市发展改革局、市教育局、市公安局、市财政局、市人力资源社会保障局、市国土资源局、市卫生和计划生育局、市城镇规划局，各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会］
三、保障措施
（一）组织保障
市政府成立集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组，由市政府重要领导任组长，分管领导任副组长，组员包括各县（市、区）政府、肇庆高新区管委会、新区管委会重要领导和市委宣传部、市发展改革局、市财政局、市住房城镇建设局、市国土资源局、市环境保护局、市农业局、市教育局、市公安局、市人力资源社会保障局、市卫生和计划生育局、市城镇规划局、市工商局、市城镇规划局、市国资委、市金融局、市公安消防局、市住房公积金管理中心等有关职能部门重要负责人。领导小组办公室设在市国土资源局，负责试点有关工作统筹协调、督促贯彻、信息沟通和定期召开联席会等工作。各县（市、区）人民政府及肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会对本行政区域内试点管理负总责，并建立多部门联合监管体制，明确职责分工，保证运用集体建设用地建设住房租赁试点各项工作有效推进。
（二）进度保障
制定工作计划，有环节推进试点工作。11月底前，完毕试点实行方案，经市人民政府同意后，上报省国土资源主管部门；3月底前，完毕第一批试点项目调研工作；6月底前，完毕试点专题研究及出台配套政策；7月底前，试点正式启动实行；11月底前，形成试点中期评估；底前，形成试点总结汇报。［责任单位：集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组组员单位］
（三）监督保障
市各职能部门及县（市、区）人民政府要明确部门职责，细化实行安排，分解试点任务，制定目任务考核和督导检查机制，以考核倒逼执行，对试点工作实行进度和成效定期监督检查，保证试点任务准时保质完毕。加强分类指导，尊重基层首创精神，健全鼓励和容错纠错机制，容许进行差异化探索，切实做到封闭运行、风险可控，发现问题及时纠偏。［责任单位：集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组组员单位］
（四）宣传保障
加大宣传引导力度，通过报刊、电视、广播等老式媒体以及门户网站、肇庆公布、肇庆手机台等宣传媒体及时公布试点工作进程，作好有关政策文献宣传和解读，亲密关注舆情动态，妥善回应社会关切。尤其是在辨别“小产权房”与试点工作差异问题上，做好舆论导向工作。［责任单位：市委宣传部，各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会］