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房地产开发成本管理办法
（文件编号：GCKF-02）

第一章 总则

第一条 为合理控制房地产开发成本，加强成本核算和管理，进一步提高公司经济效益，根据房地产开发及其应缴纳税费等相关规定，结合公司实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于公司房地产开发项目成本全过程管理，房地产开发项目是指公司投资开发、建设或负责管理建设的房地产开发项目。
第三条 房地产开发项目，坚持以市场导向为主，按照成本目标预测、计划、实施、核算、分析、考核的方式进行成本控制，推行成本管理责任制。
第四条 房地产开发项目成本的支出，应按照公司财务制度规定的资金支付程序进行办理。

第二章 成本管理机构和职责

第五条 公司成立成本管理领导小组，总经理任组长，公司副总经理、各总师任副组长，各职能部门和项目部负责人为组员。其办公室设在财务部，由财务经理具体负责，工程部造价专业配合。主要职责有：
1、负责策划和建立公司房地产开发成本管理体系。
2、负责审核成本费用目标和支出计划。
3、负责定期召开成本分析会。
4、办公室负责成本管理的日常监督和协调工作。
第六条 财务部是房地产开发成本管理的主控部门，其职责是：
1、牵头编制项目成本费用目标和支出计划，并具体落实到具体责任部门和人员；负责跟踪控制和分析成本计划执行情况。
2、负责房地产开发项目资金成本的控制；负责编制房地产开发项目资金计划，负责项目资金筹措和使用。

3、负责牵头组织项目部、经营部审核实际完工量和付款申请。
4、牵头办理房地产开发决算和审计工作。
5、负责房地产开发项目成本核算、报告和分析考核。
第七条 开发设计部：
1、负责房地产开发项目在策划阶段的成本管理和控制；
2、负责房地产开发项目策划阶段费用的支出和管理。
第八条 工程部技术专业：
1、负责房地产开发项目规划设计阶段的成本管理。
2、负责项目立项完成至开工前期手续及项目竣工管理等相应费用的支出控制。
第九条 工程部造价专业：
1、负责房地产开发相关合同管理。
2、负责组织编制项目投资估算；
3、负责审核设计概算。
4、负责项目招投标阶段的成本管理和控制。
5、负责根据当期实际完工量、审核当期应付款。
6、参与审核经济洽商，处理索赔，负责工程结算阶段的成本管理和控制。
第十条 项目部：
1、负责项目施工阶段的成本管理和控制；
2、负责审核当期实际合格完工量；
3、负责房地产开发间接费的支出和管理。
第十一条 销售部：
1、负责项目在土地出让和销售阶段的成本管理与控制；
2、负责控制项目代理费、广告费、展览费等费用的支出。
第十二条 物管部：
1、负责自有房屋租赁经营过程中的成本管理与控制；
2、负责控制自有房屋物业管理费、供暖费等费用的支出。
3、负责部分材料物资采购过程中的成本管理与控制。
第十三条 经理办公室：
1、负责人力资源配置过程中的成本管理与控制；
2、负责控制工资、奖金、兑现奖的等管理费的支出。

第三章 房地产开发成本和费用构成

第十四条 成本项目分类及构成：
1、土地使用权取得和开发费：它是企业按照城市建设总体规划获得土地使用权和进行土地开发而发生的各项耗费，包括土地（项目）开发权获取费、征地拆迁补偿费、红线外基础设施建设费用、综合地价款及契税等。
2、前期工程费：它是开发建设项目前期工程所发生的各项费用，包括项目可行性研究、规划、设计、水文、地质勘察、测绘以及“三通一平”等支出。
3、建筑安装工程费：它是开发建设项目的主体建筑工程所发生的各项建筑安装工程费和设备费等费用支出（包括：人工、材料、机械等）。
4、基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支出。
5、公共配套设施费：它是开发建设项目内发生的不能有偿转让的公共配套设施支出。包括居委会、幼儿园、水塔、锅炉房、公共厕所等设施发生的支出。
6、开发间接费用：它是直接组织、管理开发建设项目发生的费用，包括开发项目现场管理人员的工资、职工福利费、办公费、水电费、劳动保护费、折旧费、修理费、办公用房摊销、专项借款费用等。
7、项目建设期财务费用：项目建设期内为项目专项融资发生的费用。
第十五条 期间费用：
期间费用包括管理费用、销售费用和非项目建设期财务费用。在制造成本法下，它们不构成开发成本的一部分，而作为期间费用直接计入当期损益。
1、管理费用：管理费用是各单位行政管理部门为管理和组织生产经营活动而发生的各项费用支出。
2、销售费用：销售费用是指公司在销售产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。如展览费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的服务人员工资、奖金及经费开支。
3、财务费用：财务费用是指公司为正常的生产经营筹集、使用资金所发生的利息净支出、汇兑损益和相关手续费等费用。
第十六条 税金：
房地产开发企业的税金是指在销售、转让、出租开发产品实现房地产经营收入
时，按照国家规定应计算交纳的各项税费；包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等。

第四章 成本费用目标和支出计划

第十七条 开发设计部严格按照公司策划管理办法和前期工作管理办法组织编制项目策划报告和可行性研究报告，工程部技术专业、造价专业、财务部配合。报告中应对项目进行初步投资估算和经济效益分析，测算项目开发的总成本和各阶段开发成本，作为公司制定成本费用目标的依据。
第十八条 房地产项目可行性研究报告完成或策划报告完成后，财务部会同工程部造价专业组织开发设计部、工程部技术专业、项目部、销售部、物管部等有关部门，编制公司项目成本费用目标，并落实到具体执行部门。
1、项目成本费用目标的预测主要依据是项目可行性研究报告或策划报告。
2、项目成本费用目标应确定主要成本和费用构成支出项目及其金额，并适当考虑风险及变动情况，确定成本控制区间。
第十九条 财务部会同工程部造价专业应依据项目成本费用目标按成本计划期间组织编制成本费用支出计划。
1、成本费用支出计划期间包括年、季和月，项目周期较长的，可以只计划到季度。
2、成本费用支出计划的编制要充分考虑计划期内的投资额、经营额、销售收入、开复工面积、竣工面积、销售面积、计划利润等因素，要建立在准确可靠的基础上。
3、各执行部门应根据成本管理责任制的要求，分工编制成本费用支出计划。
开发设计部、销售部应编制土地使用费用支出计划；
开发设计部编制前期工程费用支出计划；
工程部、项目部应编制设计、建筑安装工程费用支出计划、基础设施费用支出计划、公共配套设施费用支出计划；
项目部应编制开发间接费用支出计划；
物管部应编制资产管理费用支出计划；
财务部、销售部、人力资源及行政管理部门应联合编制期间费用支出计划。
第二十条 项目成本费用目标和支出计划，经成本管理领导小组审核批准后实
施，并作为成本管理和考核的依据。
第二十一条 市场发生重大变化或出现其它异常情况时，如需对成本费用目标和支出计划进行调整，具体责任部门应提交书面报告，说明相关原因，经计划财务部审核后，报成本管理领导小组批准。

第五章 成本控制

第二十二条 各执行部门应严格按照项目成本费用目标和支出计划，组织实施各项成本费用的控制。
第二十三条 开发设计部编制项目可行性研究报告或项目策划报告时，应以公司经济效益为中心，市场需求为导向，成本控制为前提，对项目建设做出统筹组织和安排，避免因组织不合理导致的成本增加，尽量减少不可预见费用的支出。
第二十四条 工程部应在工程建设组织和实施方面，为成本控制提供技术支持。避免因组织、工序不合理、实施方案不经济导致的成本增加。
第一节 土地使用权取得费用控制
第二十五条 土地使用权取得费主要包括项目（土地）开发权获得费用、征地拆迁补偿费、红线外基础设施建设费用、综合地价款以及契税等。
第二十六条 项目（土地）开发权获得费用的控制：
1、开发设计部应组织相关部门对所要获取的项目（土地）进行详细的调查研究，经分析后形成书面报告。报告中应重点针对项目（土地）的获取成本进行分析，向公司提供一个合理的对外应价区间，以作为公司进行协议谈判、摘牌、投标或竞拍的依据，确保公司既不会盲目竞价也不会盲目压价。
2、公司领导对报价范围进行确认后，开发设计部具体组织项目（土地）的协议谈判和竞买活动，最终价位应以公司确认的报价范围为依据，不得超出。
第二十七条 征地拆迁补偿费用的控制：
1、在项目征地拆迁过程中，所涉及到的成本费用主要包括：征地费用、拆迁补偿费用、拆迁服务管理费用以及其他可能会发生的费用。
2、开发设计部应严格按照公司成本费用目标和支出计划，优先选择拆迁方案和投标报价最佳的拆迁单位，并在协议中明确征地费、拆迁补偿费、拆迁服务费等费用的支付数额和方式。

3、征地拆迁过程中，策划部应依据拆迁政策和协议，加强对拆迁单位的监督、控制和协调，保证拆迁进度，有效降低拆迁成本。拆迁过程中发生的任何不可预见费用或协议外费用，策划部应认真审核并报主管领导批准和确认。
第二十八条 红线外基础设施费用的控制：
1、工程部应对宗地现状市政条件和规划情况进行详尽的调查，委托市政咨询，合理优化市政规划方案。
2、工程部应熟悉有关政策、法规，避免企业盲目投资建设红线外基础设施。
3、红线外基础设施费用的控制参照建筑安装费用的控制执行。
第二十九条 土地综合地价款
1、销售部应优选土地评估机构，在法律法规允许前提下，合理利用经济手段，如超额提成的办法，使地价评估价做得比同等类型、同等环境、同等状况的土地价格低，原则上不得超过。土地评估费用（不含超额提成部分）的支出应等于或低于同期市场价格。
2、销售部应严格按照有关政策规定和成本费用支出计划，缴纳综合地价款及其契税。
第二节 前期工程费用控制
第三十条 前期工程费用分为行政事业性收费和工程服务性收费，具体包括策划代理、可行性研究费、规划设计费、水文、地质勘察、测绘费、“三通一平”费等。
1、规划设计费
工程部按照规划设计管理办法组织规划设计工作。规划设计费用在保证设计质量的前提下，原则上不得高于同期市场平均价格。
2、“三通一平”费用
项目部根据现场实际情况和公司总体计划提出初步布置方案，方案应尽量利用现况道路和正式道路，兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，避免重复施工。临时水电路布置方案经公司工程部门各专业会审优化，报公司主管领导审批后，由工程部造价专业按公司招标管理办法实行招标，选择施工单位。
3、前期工程费用中的其它行政事业性收费严格执行有关收费标准，其他工程服务性收费按不高于市场平均价格支付。
第三节 建筑安装费用的控制
第三十一条 设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。工程部应按市场定
位和成本费用目标准确把握设计方案，推行限额设计。认真组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又满足成本控制的要求。
第三十二条 规划设计每一阶段都须要求设计单位出具《设计概（预）算》，各成本单项的控制目标不得超过上一阶段该成本单项的控制目标。
第三十三条 工程部组织对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少因设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
第三十四条 工程部造价专业标前准备工作应充分细致，包括水、电、路及现场场地准备情况，避免施工单位进场后无法施工、造成索赔现象发生。
第三十五条 工程部造价专业严格执行工程招标管理办法，确保中标价不高于建筑安装费用目标。
第三十六条 必要时推行保函、保证、索赔制度，保证工程按质按量及时完成：即在签订合同之前，要求对方提供不低于合同总价10％的银行保函或5％的保证金，在对方违反合同约定的条款时，此部分保证金即可弥补建设单位另行选择施工方的损失；在付预付款之前由对方提供等额的预付款保函。进度付款由计划财务部牵头，项目部审核当月实际完工量并验收合格的工程量，经营部根据工程量估算出当月应付款数额，计划财务部据此控制付款进度。
第三十七条 项目部严格按照项目施工管理办法进行项目施工阶段的管理，及时发现问题和解决问题，减少因质量不合格造成的返工以及其他不可弥补的损失、杜绝工程事故、减少工程索赔和洽商变更。
第三十八条 项目竣工后，根据工程技术部门的竣工备案表造价专业应认真做好工程结算，财务部做好财务决算工作。
第四节 基础设施费
第三十九条 基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。
第四十条 工程部技术专业应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。
第四十一条 其它成本控制参照建筑安装工程费用执行。
第五节 公共配套设施费用
第四十二条 学校、托儿所、居委会、物业管理用房、公厕、垃圾站等非营业性
配套公建的成本控制，参考建安工程费的成本控制执行。
第六节 开发间接费用控制
第四十三条 公司应结合项目具体情况，为项目部合理配置人员和生产要素。
第四十四条 项目部要坚持勤俭节约的原则，严格控制办公费用支出。
第四十五条 物管部合理控制闲置空房的供暖费、物业管理费用的支出。
第七节 期间费用控制
第四十六条 财务费用（含建设期间财务费用）控制。财务部在编制建设资金使用计划、现金流量表及融资计划时，要予以充分的考虑，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，力求减少融资总额，缩短借、贷款期限，控制财务费用。
第四十七条 销售费用控制：
1、销售代理费：销售部优选销售代理单位，实现优质低价。销售代理费结合项目开发情况和销售情况，及时调整，一般情况下应逐年递减。代理费用采取分段结算的方法。具体是按销售额的４０％、７０％、９５％、１００％几个点把销售分为几个阶段，根据每个阶段的销售额据实结算。
2、营销、广告费：销售部严格按照市场营销策划报告有计划、有步骤进行项目宣传和推广，并对宣传和广告效果进行统计，结合具体销售情况进行调整。
3、原则上，销售费用总体控制在销售收入的2.5%以内。

第六章 成本核算

第四十八条 财务部按财务制度规定和公司会计核算制度，设置会计帐簿和会计科目进行房地产开发项目成本核算。
第四十九条 能直接归属某项目的成本费用支出，应直接计入该项目成本；不能直接计入的成本费用支出，应按照建筑面积、投资额或其他标准进行合理分摊。
第五十条 项目成本应定期结转至开发产品。因大额支出需在项目间分摊等不确定事项而无法定期分摊的，应在年底或开始销售前进行结转。
第五十一条 成本结转时，对已经完成的成本项目支出应按实际发生额及结转比例进行结转；对尚未完成的成本项目支出可根据核准的项目成本目标进行预提。对预提的成本项目支出，应在该成本项目支出完成、项目竣工结算或最后一次结转成本时，将预提的成本调整为实际成本。

第七章 成本分析

第五十二条 各具体执行部门按成本费用目标和财务部要求，提交成本管理和执行情况报告。
第五十三条 财务部按月对项目成本支出进行统计，每季度编制成本分析报告，并上报成本管理领导小组。成本管理领导小组应每季度召开成本分析会，成本控制出现异常时可增加。
第五十四条 项目成本分析报告包括投资进度对比分析、成本构成分析、控制分析。
1、投资进度对比分析是指将项目投资进度（成本发生进度）与房地产开发建设进度进行的对比分析。
2、成本构成分析是按照成本测算、会计核算等口径进行项目成本构成分析，以清晰反映成本支出构成情况。
3、成本控制分析是成本实际支出情况与成本预算支出的对比分析。
第五十五条 成本分析会主要分析成本节超的主要因素，以及各因素对预算成本影响的程度，制定成本偏差的纠正与预防措施，为下一阶段成本控制和改进成本管理体系提供依据。
第五十六条 项目完工后，由工程部造价专业配合财务部组织项目竣工决算，编制决算报告。
第五十七条 项目竣工决算后，财务部组织对项目成本支出情况进行总体分析和评价，并对成本费用项目超支和节支情况进行统计，上报成本管理领导小组。分析评价内容包括成本测算效果、成本控制效果和成本水平分析。

第八章 成本考核

第五十八条 成本管理领导小组负责公司层面（财务部）的成本考核，财务部负责对各执行部门的成本考核，各执行部门负责对具体责任人的成本考核。
第五十九条 成本考核内容应包括:目标成本完成情况考核，成本管理工作业绩考核。
第六十条 考核时，应以确定的责任目标成本为依据，把对控制过程的考核作为
重点，并结合对控制成果的考核。各级成本考核应与进度、质量、安全等指标的完成情况相联系。
第六十一条 项目成本考核的结果应形成文件，由财务部汇总，经成本管理领导小组确认后，提交公司管理层和人事部门，作为奖惩和考评的依据。

第九章 监督

第六十二条 成本管理工作由主管领导对阶段性成果进行监督，在监督中发现的不合格，由主管领导开具《不合格纠正单》，限期整改，如不合格重复发生或存在潜在的重大不合格时，执行《纠正与预防措施管理制度》。主管领导组织每年年终对成本管理工作做出评价。并结合年终考评工作，建议相关主管领导对所分管部门或人员进行奖惩。
第六十三条 成本管理工作的日常监督工作由财务部负责，在监督中发现的不合格，应开具《不合格纠正单》，限期整改，如不合格重复发生或存在潜在的重大不合格时，执行《纠正与预防措施管理制度》。
第六十四条 对在成本管理工作中玩忽职守、给公司带来经济损失的单位和个人，根据公司制度，视情节严重程度给予经济和行政处罚。情节严重并构成犯罪的，将报送司法机关依法追究其刑事责任。

第十章 附则

第六十五条 房地产开发项目成本数据及相关资料属于公司商业和财务机密，各部门和员工应按公司有关规定严格保守秘密。
第六十六条 本办法自颁布之日起执行。
第六十七条 本办法由财务部和工程部造价专业负责解释。
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