新形势下房地产融资模式创新及相关税务处理探析_熊琳.pdf

金 融 天 地 新形势下房地产融资模式创新及相关税务处理探析熊 琳（武汉兴茂置业有限公司，湖北 武汉）摘 要：房地产行业属于资金密集型行业，从土地获取到开发建设环节资金投入金额大、回收周期长，融资性现金流对房地产企业而已至关重要。在“房住不炒”“三道红线”的政策监管背景下，过去多种激进的融资手段被监管叫停和整改，规范化的融资工具及创新利用对房地产企业提出了严峻的挑战。房地产企业要想在激烈的市场竞争中始终占据一席之地，保持自身竞争优势，构建完善的融资模式，规范税务处理是企业发展的重中之重。文章结合房地产行业融资的主要渠道，深入分析了房地产行业融资模式中存在的问题、创新融资模式及相关税务处理的有效措施，为推动房地产行业实现健康、可持续性发展，提供相关可借鉴性的建议。关键词：房地产；融资模式；创新；税务处理中图分类号：文献标识码：文章编号：（）房地产行业经过多年高速规模扩张，高杠杆高周转的经营模式在“房住不炒”政策调控背景下出现问题。近几年来，围绕着房地产去杠杆的一系列金融调控政策的出台，使得过去为规避监管创新层出不穷的融资模式已经不能满足经济新形势下房地产行业的现实需求，需要适应新政策、创新行业融资模式，改变传统的、被监管的融资模式，实现融资模式规范化、多渠道，以确保房地产项目有足够的资金顺利开发建设。一、房地产行业融资的主要模式按照资金是否由企业自身筹集可将融资模式分为内部融资和外部融资。内部融资主要依靠自身富余暂未使用的资金、未分配利润获得，除企业自身筹集以外的渠道获得的资金均为外部融资。外部融资按照从企业自身以外获取途径分为直接融资和间接融资。直接融资指的是从投资者股东或者市场直接获取的资金，间接融资指的是从非银行金融机构或者资本市场获得的资金。间接融资是房地产企业创新融资模式的主要途径。以下罗列了几种目前房企主要的融资模式。（一）传统融资模式 银行信贷融资银行贷款是房地产企业进行融资最常用的渠道，房地产项目一旦开工建设，需要大量的资金投入。选择银行贷款融资具有成本低、利息低、效率高的优点。银行在批准项目贷款融资时，会对房地产企业进行一定的授信评估，符合银行综合授信条件的项目，才能取得银行贷款。目前银行信贷主要为开发贷款和住房按揭贷款。开发贷款是银行向房地产开发建设环节投放的贷款，只要开发主体符合四证齐全（四证指的是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）、自有资本金投入达、二级以上资质（业内简称“”）则可申请。住房按揭贷款是针对我国商品房预售制度下商品房按揭部分投放的贷款，购房者在履行相关网签及期房预抵押手续后则可向银行申请按揭贷款，按揭贷款直接投放到房企公司账户，是目前房企除预售首付款以外回流房款的最主要资金来源。股权融资传统的股权融资主要指房地产企业通过公开市场 或者增发股票获取的资金。融资是近些年来房地产企业普遍兴起的一种新型融资方式。这种融资方式还款的利息少，还款压力整体较小，好多房地产企业选择 融资模式。但是 融资模式也存在一定的不足，融资手续较为烦琐，融资审核时作者简介：熊琳（），女，汉族，湖北孝感人。主要研究方向：房地产融资、房地产税务。金 融 天 地 间长，短时间内不能实现项目融资。受“房住不炒”政策影响，资本市场对房地产相关行业的市场估值预期不断下降，这种融资模式的瓶颈也越发凸显。在选择 融资模式时，需要结合房地产企业自身实际需求以及当年的外部经济环境变化综合考虑。债券融资传统的债券融资主要是指在资本市场发债，境内的上市房企主要依靠 股上市主体发行境内公司债或者中期票据，境外上市房企主要依靠境外上市主体发行美元债居多。信用评级良好的房企获得资本市场认可，在发债的成本、期限及募集时间上均收到投资者青睐，此类融资属于纯信用类融资，对融资主体的综合信用评级依赖度高，并不适用所有房企。（二）创新融资模式 合作开发融资近些年来，资本市场对房企的规模及销售榜单排名和资本市场信用评级是强关联的，这也导致绝大部分房企为了获得更多的土地资源而不断扩张规模，合作开发模式在近些年遍地开花，有些城市的招拍挂项目甚至出现 家股东联合开发，这也是规模效应的产物。房地产企业在项目获取之初，为了规模扩张用小资金撬动更多项目，通过联合操盘共同开发、引入房地产私募基金或信托设立合伙企业股权合作等方式能够减轻拿地及建设环节资金压力，减少自有资金占用。常见的房地产企业合作开发有以下两种形式：一是成立联合开发项目公司。招拍挂项目在土地竞拍环节成立合营公司共同拿地，或者一方已获取土地后通过股权转让方式引入联合开发公司，双方通过联合操盘、一方操盘一方并表、分条线操盘等各种操盘模式实现联合开发。二是信托及私募基金股权引入。房地块开发企业获取土地时或者取得土地使用权后，通过与房地产信托、房地产私募股权基金等纯资金投资不负责后续经营操盘的财务投资人合作，明股实债、兜底收益等各种合作模式获取超股权比例的垫资，缓解项目建设阶段资金压力。由于房企前几年扩张规模增加杠杆，在拿地环节的前端融资时过多使用杠杆，监管层出台资管新规及各种新政策，禁止信托资金涉及前融拿地。为规避监管的各种夹层嵌套式 架构及、合伙企业制模式的设立，都在近几年不断涌现出来。房地产资产证券化房地产证券化是以房地产抵押贷款债券为核心逻辑的融资体系，目的是通过对房地产存量资产进行现金流分析，通过证券市场功能，将房地产存量资产实现大众化、经营专业化，并分散投资风险，从资本市场直接融资，降低融资主体的债务杠杆，从而降低金融与资本市场风险。目前我国房地产资产证券化的主要操作模式包括（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权 （如酒店收入）、类、应收物业费 和应收购房尾款 等创新产品类型。资产证券化在盘活房地产企业持有公寓、写字楼、购物中心、产业园区等无法短期出售的业态上面起着重要的作用。依托证券化产品，房企在社会民生的运营周期较长的项目上，可实现“投融管退”的退出问题，有利于更多社会资本参与到经济实体建设中，有利于培育出更多产业运营业态。供应链金融保理 、商业承兑汇票供应链金融保理 是指对供应链内部的交易结构进行分析的基础上，运用自偿性贸易融资的信贷模型，并引入核心企业、资金流引导工具等新的风险控制变量，对供应链的不同节点提出封闭的授信支持及其他结算、理财等综合金融服务。房地产供应链金融 主要解决的是上游供应商因项目开发建设提供货物或服务、承包工程等，对房地产开发商形成的应收账款债权。供应链金融保理 的基础资产通常为上游供应商与开发商签订具有真实交易背景的工程施工及采购等合同，在为房地产开发商提供劳务或者服务后，形成的应收工程款等。通过房地产企业、供应商、保理商三方签订的融资合同，约定付款主体，还款主体，还款时间，且购买方的资产质量情况及评级符合供应链发行方的标准。目前市面上的供应链保理有无追索权保理和有追索权保理两类，部分信用评级良好的房企选择了无追保理，相当于将风险转移给了保理商，通过保理商对房企的综合授信及定价发行。供应链保理付款目前已成为房企解决工程应付款资金来源端常用的手段，有效缓解了现金支付压力。金 融 天 地 商业承兑汇票以签约法人主体的信用为依托，签发手续简便、手续费用更低。房地产企业使用商业承兑汇票能延迟付款时间，提高资金使用效率；通过签发商业承兑汇票将自身信用输出并辐射到企业生态链各个环节中，能够有效缓解房企对供应商工程款支付的现金压力问题。二、房地产行业融资现状问题（一）未能构建完善的房地产融资结构体系当前的房地产融资结构较为单一，银行类贷款是绝大部分房企普遍主流的融资渠道。受“三道红线”监管政策的影响，房企在主动披露资产负债率责任和义务上受到窗口指导，降负债、去金融杠杆已成为所有房企要持续发展和能否持续发展所关切的问题。目前，大部分房企过度依赖债权融资，通过开发项目及主体包装获取银行及机构投资人的债券及票据认购额。房地产企业开发周期长，如果开发项目在销售环节出现资金缺口，债权融资无法及时补足则会形成经营性现金流短缺，特别是出现监管趋严、销售回款不畅的局面，企业就会出现现金流断裂的风险。（二）缺乏房地产融资市场的有效监管举措随着我国经济的快速发展，房地产企业发展机遇多，已经成为我国国民经济发展的支柱性产业。由于房地产企业的过快发展带来的房价居高不下、居民住房成本日益剧增等一系列社会民生问题的出现，国家出台了关于抑制房地产过快过热发展、抑制资金违规投向房地产市场方面的金融监管政策，对房地产行业的稳健发展起到的效力也是微乎其微。由于近几年政策加码不断，房地产企业系统性的现金流断裂引发的“爆雷”、资本市场违约等新问题也不断涌现。国家缺乏对房地产融资市场的有效监管，切不可政策一刀切导致房地产市场“硬着陆”。国家应出台完善的房地产金融市场监管体系，明确各项法律法规，让房地产金融市场的运行做到有法可循，有据可依，有利于规范房地产金融市场。房地产企业在经济大发展的时代背景下迅速发展，企业资产形成了规模，企业的融资渠道多元化，融资活动复杂化，一旦不能把握好融资的风险，融资资金来源不可靠，房地产产业将会面临出现高额负债的问题，极大地增加了房地产企业融资的风险。（三）企业对融资风险认知过于片面房地产企业融资是一项涉及环节多、专业性强、风险大的综合性复杂工作，受到多种不确定因素的影响，各种融资问题贯穿于房地产企业整个经营的全过程。经济的快速发展，带动了房地产行业的发展，房地产企业的资金量在不断上涨，融资也比传统的融资方式更加复杂化，企业的资本结构不仅仅只有盈利，极大的可能也会出现负债的结构。在实际中，房地产企业管理人员对融资风险的认识过于片面，未能认识到融资风险对企业发展的严重影响，不能做到未雨绸缪，缺乏高度的风险管控能力，缺乏融资的风险管控意识，一旦不能有效把控融资风险，都会使企业在发展过程中面临着严重的安全隐患。三、房地产融资模式创新措施及税务处理建议（一）房地产企业融资模式创新优化措施 优化融资管理结构在进行房地产企业融资过程中，企业需要充分考虑到各种影响融资的因素，优化调整融资结构。例如，平衡成本与效益、控制风险收益等，各个环节的制定都需要充分考虑到地产企业发展的实际情况，确保企业融资结构的最优化，能够实现房地产企业经济效益与社会效益的同步提升，推动房地产企业实现可持续的积极发展。房地产企业需要结合不同地产项目的开发，选择多元化的融资模式，能够有效避免单一融资模式带来的风险。完善市场化多渠道融资政策进一步建立并优化融资市场政策的监管体系，根据市场不同需求确定房地产不同的融资金融政策。基于当前的金融市场政策监管体系，对具有创新型的资产证券化等融资模式的相关金融、财税政策进行完善并具备可落地性。特别是针对商办持有等业态，政府在“”未来发展趋势上要给予更多的政策支持，鼓励发展供应链金融保理 的融资，完善市场征信监管机制，降低保理企业面临的业务风险，支持保理业务健康发展，降低供应商面临的风险，加大票交所的信息披露制度，激发企业提高资金流动性的动力。另外，出台相关政策规范金融机构融资规模及准入制度，能够更有效推动整个金融市场体系及房地产行业融资的科学化、规范化发展。金 融 天 地 打造专业化融资团队为了能够推动房地产企业实现更好、更快的发展，实现融资模式的创新与税务处理的优化，实现房地产企业经济效益与社会效益的同步提升。融资与税收的专业人员培养必不可少，房地产企业需要加大对融资领域与税收领域的专业性人才的培养。房地产融资与税收处理是一项涉及环节多、专业性的综合性复杂作业，相关人员需要掌握金融、法律、证券、资产评估等方面的专业知识。因此，企业需要重视专业人员的培养和激励。除了规范化经营理念的培训外，企业还可在员工持股计划、融资创新专项奖励等物质层面给予专业团队肯定和激励。（二）房地产融资创新模式的税务处理建议房地产企业融资成本根据企业自身增信评级和融资资金来源不同而不同，由于存在通道收费和管理人收费等中间成本，信托和房地产私募股权基金的固定收益类成本要远高于银行类开发贷款。同时，由于房地产开发周期长，资金缺口在多地块同时开发中也存在存续融资问题，利息资本化还是费用化直接会导致当期企业所得税的纳税金额。过高的借款利率和如何按照税法界定魏专项借款资本化，在实务中也存在较多争议。建议企业财务人员做好融资相关资料的整理和利息分摊合理化的举证，避免所得税纳税环节的争议。供应链金融保理和商票在实务中的使用，存在贴息如何开票和如何认定税前扣除的问题。由于保理和商票的业务实质均为融资，在工程合同之外承担的贴息本质均为融资利息。实操中企业为了规避贴息认定和存在虚假开具增值税发票问题，往往在合同签订时将相关贴息成本包含在了总合同价款中，以工程补充签证的方式将此部分贴息用工程类发票列入了企业的工程造价成本。在土地增值税加计扣除环节，此部分是否能够以建安成本加计扣除在实务中仍存在争议，建议企业提前沟通工程合同的签订，避免此部分成本界定不清导致的税务争议。融资利息发票的开具在实务中也存在科目是否可认定的问题，部分金融机构通过财务顾问费、中间业务收入等名目，增加了融资成本，是否能够按照财务利息名目列支，需要企业财务人员结合业务实质做好提前预判和分类，规避纳税环节的风险。房地产融资的涉税风险不容忽视，企业需要构建完善的融资涉税风险监控体系，将税收预警纳入房地产融资框架之中。四、结语房地产企业应结合自身发展现状和行业发展前景，创新融资模式、优化税务处理、做好融资与税务无缝衔接，实现企业整体利益最大化。监管部门需要出台相应的金融财税政策，帮助房企构建完善的融资体系与税务优化体系，推动我国房地产行业朝着体系化、规范化、现代化的方向不断发展。参考文献：翟超颖房地产企业跨境融资模式、特点及政策建议海南金融，（）：刘俞华房地产融资模式、现状及对策研究当代会计，（）：金鑫，彭娣娣房地产企业融资模式创新探析内蒙古科技与经济，（）：吴超英新时期房地产融资渠道探析商讯，（）：李喆我国房地产企业融资模式和效果研究 以保利地产为例上海，上海财经大学：李昱均房地产企业多元化融资模式研究 以 房 地 产 企 业 为 例 济 南：山 东 财 经 大学：