23层商住楼项目开发经济指标及财务分析实例(全套表格).doc

房地产开发项目财务分析实例一、项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：35%3、容积率(地上)：4.624、绿化率：25%5、人口密度：1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用途，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。表6-1 项目主要技术经济指标（一）项 目单位数量项目单位数量占地总面积平方米121243居住人数人1071总建筑面积平方米55338(地上)平均每户建筑面积平方米124居住面积平方米37899平均每户居住人数人3.5公建面积平方米5077人均居住用地平方米35.38绿化用地平方米3060道路面积平方米5233居住户数户306车库面积平方米7500表6-2 项目技术经济指标（二）层 数功 能所占面积（平方米）总面积（平方米）裙 楼4商铺1124815528公建面积4280塔 楼19（2个）住宅1942（每层）36898地上总建筑面积52426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3。四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算 （1）土地出让地价款包括两部分： 土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。 拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。上述两项合计：12332万元。表6-3 项目实施进度计划表序号项目名称持续时间（月）进度安排(按双月计20012002200320041征地拆迁646810122468101224681012242前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表 单位：万元序号项 目计算依据金额1规划设计费建安工程费3%332.022可行性研究费建安工程费1.5%166.0053水文、地质、勘探费建安工程费0.5%55.3354通水、通电、通路费建安工程费2.5%276.6755场地平整费60元平方米73.38总 计903.415（3）建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。表6-5 建安工程费估算表 单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼41460平方米11054581101.4420301.5125051212裙楼 18325平方米其中商铺：13248平方米11052025475870301.5552344711051464475629301.54062499合计11067（4）基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6 基础设施费估算表 单位：万元序号项 目单 价计价数量合计1供电工程65万元公顷5.5338顷359.72供水工程15万元公顷5.5338公顷833道路工程42.13万元公顷0.5233公顷22.054绿化工程5.4万元公顷0.306公顷1.655其他工程占建安工程费的2%11067万元221.34合计687.74（5）开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表 单位：万元序号项 目金 额估算说明(估算依据)1固定资产投资方向调节税553.35建安工程费5%2分散建设市政公用设施建设费1328.04建安工程费12%3建筑工程质量安全监督费44.26建安工程费44供水管网补偿费住宅：19.28商铺：67.49住宅：0.3吨人，600元吨商铺：0.1吨人，600元吨5供电用电负荷费住宅：58.75商铺：105.984住宅：4kVA户，480元/kVA商铺：8kVA百，1000元/kVA6其他221.34建安工程费的2%合 计2398.494（6）不可预见费取以上（1）（4）项之和的3%。则不可预见费为：（12332+903.425+11067+687.24）3%=748.89(万元) 开发成本小计：28110.384万元。2、开发费用估算（1）管理费用取以上（1）（4）项之和的3%。则管理费用为： （748.89(万元)（2）销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为2606.34万元。销售收入详见表6-9。（3）财务费用指建设期借款利息。第1年借款9000万元，贷款利率为6.5%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下： 第1年应计利息：(0+90002)6.5%=292.5（万元） 第2年应计利息：(11292.5+02)6.5%=734.0125（万元）第3年应计利息：(5646.04+02)6.5%=366.9928（万元） 则财务费用为上述合计：1393.5053万元。详见表6-14贷款还本付息表。 开发费用小计：4748.7353万元。 总成本费用合计：32859.1193万元(35965.37) 3、投资与总成本费用估算汇总表 详见表6-8。 表6-8 投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元序号项目金额估算说明1开发成本28110.384以下(1)(6)项合计（1）土地费用12332（2）前期工程费9032.415（3）基础设施建设费687.74（4）建安工程费11067（5）开发期税费2398.494（6）不可预见费148.892开发费用4748.7355以下(1)(3)项合计（1）管理费用748.89（2）销售费用2606.34销售收入5%（3）财务费用1393.50533合计32859.11934、项目销售收入估算（1）销售价格估算 根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元平方米 商铺：17200元平方米 车位：21万元个（2）销售收入的估算 本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米，地下车位188个。详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：万元用途可售数量预计销售单价销售收入住宅37899平方米6700元平方米25392.33商铺13248平方米17200元平方米22786.56车位188个210000元3948合计52126.89（3）销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测 单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%2487616666.9231993.416商铺：60%6748.812957.696车位：60%112.82368.8第三年住宅：40%1658412272.1622965.984商铺：40%5299.29114.624车位：40%751579.2合 计100%100%31993.41622965.98454959.1145、税金估算（1）销售税金与附加估算具体见表6-11 表6-11 销售税金及附加估算表 单位：万元序号类别计算依据计算期1231营业税销售收入5%1599.67081148.29922城市维护建设税营业税7%111.9780.383教育费附加营业税 3%47.9934.454教育专项基金营业税4%63.9845.935防洪工程维护费销售收入0.18%57.5841.346印花税销售收入0.05%15.9911.487交易管理费销售收入0.5%159.97114.83合计销售收入6.43%2051.171476.71（2）土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表 单位：万元序 号项 目计算依据计算过程1销售收入54959.1142扣除项目金额以下4项之和42015.07612.1开发成本取(2.1)项的20%28110.3842.2开发费用4748.73532.3销售税金及附加3533.882.4其他扣除项目5622.07683增值额(1) (2)12944.03794增值率(3)(2)100%30.81%5增值税税率(4)50%30%6土地增值税(3)(5)3883.216、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需332859.1193万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约50.11%，第二年投入约18.51%，第三年投入约26.38%；从银行贷款9000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-13。表6-13 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1建设投资32859.119316013.26794.3129715.40722资金筹措32859.11932.2自有资金150007516.52776.539572.2借贷资金90009000002.3预售收入再投入8859.119304017.81215758.40727、借款还本付息估算长期借款9000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率6.5%。具体见表6-14。表6-14 借款还本付息估算表 单位：万元序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1借款还本付息1.1年初借款累计011292.55646.251.2本年借款90009000001.3本年应计利息1393.51.3292.5734.0125366.99781.4年底还本付息12393.510306380.26256013.24781.5年末借款累计11292.55646.2502借款还本付息的资金来源2.1投资回收12393.510306380.26256013.2478五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析（1）全部投资现金流量表设Ic=10%，具体计算见表6-15表6-15 现金流量表（全部投资） 单位；万元序号项目名称计算期1231现金流入031993.41622965.9841.1销售收入031993.41622965.9842现金流出16013.213688.76215698.9462.1建设投资16013.26794.329715.412.2销售税金及附加02120.3281413.5522.3土地增值税02329.9261553.7842.4所得税02444.1883016.203净现金流量(1)(2)-16013.218304.6547267.0384折现净现金流量-114557.6001215126.9665459.72565税前净现金流量(3)+( 2.4)-16013.220748.84210283.2386税前折现净现金流量-14557.6001217146.843037725.7967评价指标：税前全部投资净现值：NPV=7725.7967+17146.84303-14557.60012=10369.74658（万元）税后全部投资净现值：NPV=15126.966+5459.2156-6013.2=4572.9816（万元）税前全部投资内部收益率：FIRR=45.50%税后全部投资内部收益率：FIRR=67.84%（2）资本金现金流量表设Ic=9%，具体计算见表6-16表6-16 现金流量表（资本金） 单位：万元序号项目名称计算期1231现金流入031993.41622965.9841.1销售收入031993.41622965.9842现金流出6013.219513.716621184.5912.1资本金6013.22221.23249.42.2预售收入再投入04017.81215758.40722.3贷款本息偿还06380.26256013.24782.4销售税金及附加02120.3281413.552.5土地增值税02329.9261553.7842.6所得税02444.1883016.203税后净现金流量(1)(2)-6013.212479.691781.3934折现净现金流量-5466.6010313.21581338.3605评价指标：资本金税后内部收益率：FIRR=120.94%资本金税后净现值：NPV=6030.19（万元）（3）动态盈利分析净现值 开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。 基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即10%作为基准折现率。 净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为10369.74658万元和4572.9816万元，均大于0，资本金的税后净现值NPV为6030.19万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。内部收益率 内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。 内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为45.50%和67.84%；资本金的税后FIRR为120.94%，均大于同期贷款利率6.5%和基准收益率10%（Ic），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。2、损益表与静态盈利指标 （1）损益表具体见表6-17表6-17 损益表 单位：万元序号项目名称计算依据计算期合 计1231销售收入031993.41622965.9854959.42总成本费用019715.471013143.6432859.11933销售税金及附加02120.321413.553533.884土地增值税02329.921553.783883.725利润总额(1234)07827.76855.0114682.716所得税(5)44%02444.1883016.206460.39247税后利润(5)(6)04383.5123838.818222.31268盈余公积金(7)10%0438.3512383.881822.231269可分配利润(7) (8)03945.46083454.9297400.08584（2）评价指标全部投资的投资利润率=利润总额总投资额100% =（14682.71/32859.1193)100%=44.68%全部投资的投资利税率=利税总额总投资额100% =（14682.71+3533.88+3883.72）32859.1193100%=67.25%资本金投资利润率=利润总额资本金100% =（14682.7115000）100%=97.88%资本金净利润率=税后利润资本金100% =8222.317615000100%=54.81%（3）静态盈利分析 本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。3、资金来源与运用表 （1）资金来源与运用表具体见表6-18表6-18 资金来源与运用表 单位：万元序号项目名称计算期1231资金来源16013.234214.6126395.381.1销售收入031993.4122965.981.2资本金6013.22221.23429.41.3银行借款9000002资金的运用16013.219513.716619711.69382.1建设投资16013.26794.329715.412.2借款还本付息06380.26256013.24782.3销售税金及附加02120.3281413.5522.4土地增值税02329.9261553.7842.5所得税02444.1883016.203盈余资金(1)(2)014700.89346683.68624累计盈余资金014700.893421384.5796（2）资金平衡能力分析根据表6-18，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。4，盈亏平衡分析 销售总面积=37899+13248+7500=58647（平方米） 平均销售价格=54959.4/58647=0.9371（万元）总成本=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q销售收入=0.93Q盈亏平衡点：总收入=销售收入30252.78+0.05Q=0.93QQ=34378.16(平方米)5,不确定分析 （1）销售收入敏感性分析销售收入变化幅度第一年第二年第三年IRR20%025594.73318372.787-16013.211905.972673.841-7.582%15%027194.40419521.086-16013.213505.643822.146.709%10%028794.0720669.39-16013.215105.314970.4420.162%5%030393.7521817.68-16013.216704.986118.73933.041%0%031993.41622965.984-16013.218304.657267.03845.500%-5%033593.0924114.28-16013.219904.328415.33757.637%-10%035192.7625262.58-16013.2215049563.63669.520%-15%036792.4326410.88-16013.223103.6710711.9481.197%-20%038392.127559.18-16013.224703.3411860.2392.703%（2）建设投资敏感性分析建设投资变化幅度第一年第二年第三年IRR20%12810.5613688.76215698.946-12810.618304.657267.03875.255%15%13611.2213688.76215698.946-13611.218304.657267.03866.540%10%14411.8813688.76215698.946-14411.918304.657267.03858.770%5%15212.5413688.76215698.946-15212.518304.657267.03851.796%0%16013.213688.76215698.946-16013.218304.657267.03845.500%-5%16813.8613688.76215698.946-16813.918304.657267.03839.786%-10%17614.5213688.76215698.946-17614.518304.657267.03834.575%-15%18415.1813688.76215698.946-18415.218304.657267.03829.802%-20%19215.8413688.76215698.946-19215.818304.657267.03825.413%变化幅度20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%销售收入irr-7.58%6.71%20.16%33.04%45.50%57.64%69.52%81.20%92.70%建设投资irr75.26%66.54%58.77%51.80%45.50%39.79%34.58%29.80%25.41%六、项目财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19 项目财务效益指标汇总表 类别项目静态指标动态指标NPVFIRR投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资44.68%67.25%10369.746584572.981645.50%67.84%自有资金97.88%6030.19120.94%七、结论从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。 小结：财务分析是房地产投资分析的核心部分。它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规，分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力，并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法。 这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的。 财务分析的基本报表有：现金流量表（分为全部投资和资本金）、损益表、资金来源与运用表、资产负债表。不过，要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处。 财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素，分为静态指标和动态指标；按指标的性质，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标，分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标。反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率。 另外，一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值。对于一些不太复杂的项目，完全可以用这些指标进行初步筛选，然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析。这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等。不过，没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷，因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一。 但是，在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中，基准收益率的选择非常之难，它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题。基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率，是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业（部门）的平均收益水平。它是项目经济评价中的重要参数。 上述介绍的实例，基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标。它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练。