物业机构设立及运作流程实施方案.docx

物业机构设立及运作流程实施方案
针对此项目，本公司综合考虑多方面因素，成立专项物业机构小 组来保障各项任务的顺利圆满完成，从管理机构到相关服务人员都进 行系统的培训，做到态度端正、方法正确、结构精简、效果满意。以 下是本次项目的机构设置和人员调配：
1、管理组织机构与管理制度
（1）管理组织机构精简高效，部门布局合理。为保障物业管理服务 优化，结合项目人文特点及行业法规，拟设立“物业管理处”，采用
“一站式”物业管理服务，结合现代物业管理理念和经营模式，确定 物业管理组织架构及监督机制。
（2）管理机构名称及监督体系
① 公司下设项目管理机构“物业管理处”，按照物业服务合同约定 对校区实施专业化、规范化的物业管理服务。
② 公司和综合办共同构成对物业管理处的监督管理。其中，综合办 承担主要监督管理任务，公司承担辅助管理任务。
③ 项目负责人既是指挥员，又是督促检查者，当各项工作指令下达 后，负责人可通过信息反馈渠道获取信息，对相关人员所发出的各项 指令进行综合评估和判断，纠正错误，克服工作盲点。
④ 在监督机构控制方式中，采取例行检查和突击抽查相结合的方式进 行，而监督控制的措施以预先控制与信息反馈控制相结合的方式进行。
（2）组织架构及人员配置
① 物业管理处的人员配备以“高效、精干”作为指导原则。
② 在职务、职能分配与职位设置中讲求简约直线。
③ 人员编制力求精干并根据员工特长分配职务。
④ 在内部形成通畅无阻的沟通渠道以促进资源共享。
⑤ 使组织设计有利于培养每位员工的团结协作精神，构筑具有高度团 队凝聚力的集体。
岗位设置及服务人员配置表（不含外围）
序号
岗 位
人数（人）
一
物业管理处

1
项目负责人

二
业务培训部

1
保安业务及突发事件处理主讲员

2
保洁业务主讲员

3
设备维护与管理主讲员

三
保洁管理部

1
保洁主管

2
专职保洁员

3
室外保洁员

四
保安管理部

1
保安主管

2
保安员

五
餐饮服务部

1
餐饮主管

2
炊事员

3
兼职餐饮服务人员

五
设备维修部

1
维修主管

2
维修人员

合计

(3) 项目负责人岗位职责
① 全面负责xxx整体的物业管理工作。
② 根据公司总体规划，制订管理处年度发展计划和经营战略，报公司 批准后实施。
③ 建议管理处各部门主管的招聘、任免和奖惩；审核管理处其他员工 的招聘、奖惩、辞退等。
④ 以身作则、率先垂范、廉洁奉公，团结带领管理处广大员工，全力 以赴完成管理处的各项工作和创“优”任务。
⑤ 负责接收部内官兵、其他工作人员的投诉，定期收集意见、建议， 并反馈至各职能部门，必要时要上报公司总经理或副总经理。
⑥ 强化日常行政管理，努力提高服务质量和工作效率，提高服务满意。
⑦ 负责员工工作责任心和敬业精神教育，狠抓员工业务技能培训，努 力培养和造就一支高素质的员工队伍。
⑧ 及时检查、督促下属员工的工作质量和服务质量；加强检查、督促 各项工作的完成。
9强调安全，努力防范，保证托管区域治安、刑事案件发生率在控 制范围以内。
(4) 业务培训岗位职责
① 全面负责管理处品质管理及保安、保洁、餐饮等工作人员的培训工
作。
② 熟悉公司管理制度及操作流程，协助员工完成工作任务，对于新任 务提前进行分析理解，再制定相应的培训工作计划。
③ 定期在业务区域进行巡视，发现问题，及时妥善处理。
④ 负责各项工作的回访，保证回访率。根据回访结果及时调整培训重 点和培训方案。
⑤ 按照服务实施多种标准标准、多种方式的考核，并负责检查考核结 果。
⑥ 根据考核结果，对不通过的员工进行多次反复培训，直至考核通过。
（5）保安主管岗位职责
① 在项目负责人的领导下，全面负责保安的日常管理工作。
② 拟定安保工作、消防工作、巡逻工作管理的周/月及年度工作计划。
③ 负责制定突发性事件预防措施和应急处理方案，在突发事件发生时 负责指挥工作。
④ 配合管辖区公安机关应对、处理各种安全事故和事件。
⑤ 配合管辖区消防部队，定期开展消防演练和消防检查。
⑥ 协助项目负责人、业务培训部对保安员进行教育和培训，保持并提 高本部门员工的总体业务水平。
（6）保安员岗位职责
① 服务领导，听从指挥，坚守岗位，做好本职工作，积极完成本职工 作。
② 严格执行安全保卫工作的有关规定，廉洁奉公，不徇私情，认真执 行各项规章制度，密切注视公共物资、人员进出情况。对于人员出入 情况、大件物品的进出情况进行认真记录。
③ 文明执勤，着装整齐，礼貌待人，树立“文明执勤、热情服务”的 思想，为服务单位树立良好形象，维护物业区域安全稳定。
④ 发现安全防范漏洞，火险及其它事故隐患，应及时采取有效措施， 并立即向上级报告。
⑤ 依照法律法规和公司的有关规定灵活果断处理各种问题，维护xxx 区域秩序。
⑥ 按照规定的时间和范围完成巡查任务，严格管理进出车辆，以及车 辆在管辖区的行驶路线、停放情况。
⑦ 认真履行岗位职责的有关规定，努力完成上级交给的任务。
（7）保洁主管岗位职责
① 在项目负责人的领导下，全面负责清洁、保洁、绿化的日常管理工 作。
② 拟定保洁工作、消杀工作、绿化工作管理的周/月及年度工作计划。
③ 负责保洁物品物资计划的编制及采购申请。
④ 积极与辖区街道、环卫等部门联系，并与其配合，创造管辖区良好 的卫生环境。
⑤ 按照质量管理体系的要求修改和完善清洁、保洁、绿化工作有关的 作业标准及规范。
⑥ 协助项目负责人、业务培训部对保洁员进行教育和培训，保持并提
高本部门员工的总体业务水平。
(8) 保洁员岗位职责
① 服务领导，听从指挥，坚守岗位，做好本职工作，积极完成本职工 作。
② 严格执行保洁工作的有关规定，廉洁奉公，不徇私情，认真执行各 项规章制度。保洁工作认真仔细、消杀工作彻底干净。
③ 文明工作，着装整齐，礼貌待人，为服务单位树立良好形象，维护 物业区域良好的环境。
④ 在清洁工作结束后加强卫生的保持工作，做到“常清洁，常卫生”的 标准。
⑤ 在工作中坚持“节约资本、保护环境”的基本原则，将清洁工具的作 用最大化利用。
(9) 维修主管岗位职责
① 在项目负责人的领导下，全面负责大型设备、公共设施检查、维修、 的日常管理工作。
② 拟定大型设备、公共设施检查、维修、管理的周/月及年度工作计 划。
③ 每月对设施、设备的运行、维修和保养的工作进行一次全面检查， 并做好相关检查记录。
④ 不断提升对于设施、设备的认知，不管更新对各种设施、设备的维修 理念和方法。
⑤ 负责记录大型设备、公共设施的购买、检查、维修的记录。对于不 合格、过期的设备及时上报。
（10）维修员岗位职责
① 服务领导，听从指挥，坚守岗位，做好本职工作，积极完成本职工 作。
② 严格执行保洁工作的有关规定，廉洁奉公，不徇私情，认真执行各 项规章制度。严格执行安全操作规程，保证设备在安全可靠的情况下 正常运行，提高维修、养护效率。
③ 文明工作，着装整齐，礼貌待人，为服务单位树立良好形象，保障 所辖区设备和设施的正常高效运作。
④ 坚守工作岗位，按照要求定时检查设备运行情况，做到“三勤”即 “勤看、勤听、勤闻”，并做好巡查记录，发现问题及时解决处理，
解决不了的问题及时汇报反映。
⑤ 严格执行设备、设施的停止、运行操作规程，没有停、开书面指令， 任何人不得擅自操作，如遇紧急情况威胁人身及设备安全而又来不及 向上级汇报时，可先进行停止设备运行，并立即报告上级。
⑥ 提高警惕，严格执行安全保卫制度，任何闲杂人员不得擅自进入工 作区域，保持设施、设备工作区域的清洁干净，保证设备、设施的的 安全；严禁上班时间饮酒和干其它与工作无关的私事。
2、各个岗位资质要求
根据对本项目的综合分析，制定了对各个工作人员的任职资质的基本 规定。规定如下：
(1) 项目负责人
任职资格：
适应性别
男/女不限适应年龄22-45岁
教育水平
大专及以上学历
专业要求
持有物业管理从业人员资格证书
工作经验
一年以上物业管理服务工作经验
专业技能/职称
具有消防员证书
必需的技能培
训
会普通话，会电脑操作，熟悉物业管理相关的法律法规
其他资格要求
具有一定的写作能力和语言表达能力，有亲和力，善于人 际交往和沟通

(2) 业务培训管理人/培训员

任职资格：

适应性别
男/女不限
适应年龄
22 — 45 岁
教育水平
大专及以上
专业要求
物业管理专业优先
工作经验
五年以上物管从业经验，二年以上管理经验，熟悉物业各项 法律法规，熟悉客服中心的运作环节，熟练使用计算机。
专业技能/职
称
持物业管理经理上岗证

必需的技能培
训
熟习品质管理，能完成学校物业管理、服务礼仪、沟通技能 技巧等培训任务
其他资格要求
严谨、踏实、责任心强；具有较强的人际沟通协调能力；有 较好的心理抗压及疏导能力；具有亲和力和团队精神。

(3) 保安主管
任职资格：
适应性别
男
适应年龄
20—45 岁
教育水平
高中
以上文化程/
史
专业要求
退伍军人、
保安学校毕业优先
工作经验
三年安全工作经验
专业技能/职称
具有消防员证书
必需的技能培
训
消防基本常识、安全保卫方面的法律、法规及政策、保安
专业知识(防火、防盗等)
其他资格要求
为人正直、勇敢，办事责任心、强。

(4) 保安员
任职资格：
适应性别
男
适应年龄
18-40 岁
教育水平
高中以上文化程度

专业要求
具备治安、消防安全管理基本技能
工作经验
一年以上保安服务从业经历
专业技能/职称
无
必需的技能培
训
持保安员培训合格证
其他资格要求
具有消防员证、铲车操作证优先、退伍军人、党员优先

(5) 保洁主管
任职资格：
适应性别
男女不限适应年龄28-45岁
教育水平
大专及以上
专业要求
保洁管理相关专业
工作经验
两年以上环境管理、物业相关管理工作经验，会计算机操作
专业技能/职称
物业管理物管员上岗证，熟悉清洁保洁专业知识，了解房屋 楼宇基本情况
必需的技能培
训
环境管理，房屋结构，物业管理
其他资格要求
负责、敬业；具较强的协调、指导、管理能力；时间管理和
计划分配能力

(6) 专职保洁员
任职资格：
适应性别
女
适应年龄
30-55 岁
教育水平
初中及以上
专业要求
无
工作经验
一年以上保洁工作经验
专业技能/职称

必需的技能培
训
礼仪培训、保洁技能技巧
其他资格要求
工作负责、认真、敬业、
踏实肯干。

(7 )餐饮服务主管
任职资格：
适应性别
男女不限
适应年龄
28-45 岁
教育水平
大专及以上
专业要求
酒店餐饮服务、食品安全相关专业
工作经验
两年以上酒店餐饮管理工作经历，会计算机操作
专业技能/职称
熟悉食品安全专业知识，了解餐饮行业运作流程
必需的技能培
训
管理能力、餐饮服务能力
其他资格要求
工作仔细、
办事认真、表达能力强

任职资格：
适应性别
男女不限
适应年龄
30-55 岁
教育水平
初中及以上
专业要求
无
工作经验
两年以上餐饮工作经历或五年后厨工作经历
专业技能/职称
有厨师证者优先
必需的技能培
熟练食品制作、身体健康无疾病
训

其他资格要求
爱干净、肯吃苦、熟悉菜品搭配

(9) 生产员
任职资格：
适应性别
男女不限
适应年龄
40-55 岁
教育水平
初中及以上
专业要求
无
工作经验
有从事农业种植相关经验
专业技能/职称
熟悉季节、
气候变化;
了解农事
必需的技能培
训
会使用基本农事工具

其他资格要求
勤劳、工作效率高

(10) 设备维修主管
任职资格：
适应性别
男
适应年龄
45岁以下
教育水平
大专及以上
专业要求
建筑、电气、暖通相关专业大学专科及以上学历，中级以上 职称
工作经验
具有5年以上物业从业经验，3年以上物业工程技术管理工 作经验以及建筑面积10万以上高档住宅小区、写字楼、商场 等业态工程管理经验
专业技能/职称
持有建设部颁发的物业管理人员上岗证
必需的技能培
训
具有强/弱电、暖通、给排水各类知识，熟悉各类物业设备设 施的维修、保养及施工管理。
其他资格要求
踏实、认真、负责、工作主动性强
、有一定的沟通能力

(11) 维修工
任职资格：
适应性别
男
适应年龄
25-50 岁
教育水平
高中及以上
专业要求
有从事国家电网进网操作资格者、
工程维修项目者优先

工作经验
三年以上物业管理供、配电岗位或工程维修项目工作经验
专业技能/职称
持有电工操作证
必需的技能培
训
熟悉高低压配电设备程序，巡回检查和维护保养