大学商务公园项目管理合同.doc

济南市西部新城区大学科技园商务公园一期1#-5#楼项目项目管理合同项目名称：济南西部新城区大学科技园商务公园一期1#-5#楼项目业主单位：济南市西区建设投资有限公司管理单位：济南同圆项目管理有限公司日 期：2007年8月9日业主单位：济南市西区建设投资有限公司管理单位：济南同圆项目管理有限公司前言：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例及其它有关法律、法规及济南市有关规定，为明确双方权利义务，依据公平和诚实信用原则，经双方协商一致，达成如下合同条款：第一章 定义及解释第1条 在本合同中，除非上下文另有解释，下列术语具有如下含义：（1） 项目：是指济南西部新城区大学科技园商务公园一期工程。（2） 工程：指为完成项目而实施的各项工程。（3） 业主：指济南市西区建设投资有限公司。（4） 管理方：济南同圆项目管理有限公司。（5） 业主代表：指由业主指派，代表业主在授权范围内行使项目建设管理权的负责人。（6） 管理方代表（或项目经理）：是指由管理单位指派，代表管理单位在合同范围内行使管理权的负责人。（7） 项目管理机构：是指管理方派驻本工程项目现场实施管理工作的组织。（8） 第三方：指除业主、管理方以外，合同上下文要求的，与工程项目建设有关的任何其它单位、机构或实体。（9） 项目总投资：除项目管理费外的本项目所有投资，包含土地成本、手续办理费用、配套费、各项建安成本等。（10） 项目管理的正常工作：是指双方在本合同中约定的，业主委托的项目管理工作范围和内容。（11） 工程项目的附加工作：是指：（1）业主委托管理范围以外，通过双方书面协议另外增加的工作内容；（2）由于非管理方原因，致使管理方管理工作受到阻碍或延误，而增加工作量或持续时间所增加的工作。（12） 批准：指以书面形式批准的，包括对先行口头批准所作的随后书面确认。（13） 书面形式：指双方在履行合同过程中发生的各有关当事人或其授权代表按本合同的规定确认的包括但不限于手写、打字、复制、印刷的各种通知、任命书、委托书、证书、签证、备忘录、报告、报表、函件及会议纪要等 各种有效文件。（14） 投资控制：指由业主和业主指定的审计单位以及管理单位对本项目的建设投资进行总的宏观控制，对每个标的中标价格进行审核、确认，使之形成合同预算，作为投资控制的目标。（15） 合同预算控制：指由管理方对业主已进行审核、确认，使之形成合同的预算进行有计划的控制。（16） 本合同：指本合同文件（包括合同生效后双方协商一致后对其所作的修改和补充）。第2条 本合同适用的法律是指国家的法律、行政法规、部门规章或山东省、济南市地方法规、地方规章。第3条 本合同中所提及的任何文件，均应包括合同生效后双方协商一致对其所作的修订和补充。第二章 项目概况第4条 本项目的基本情况如下：（1） 工程名称：济南西部新城区大学科技园商务公园一期1#-5#楼项目（2） 工程地点：济南市西部新城区大学科技园（3） 工程规模：建筑面积约计12万平方米；（4） 项目估计总投资：人民币约33600万元；（5） 项目周期： 暂定12个月，2007年6月30日至2008年6月30日（含室外市政、管线、景观、绿化等配套工程）。（6） 合同暂定价款：528万元（伍佰贰拾捌万圆整），结算时据实调整。第三章 管理方式第5条 由业主委托管理方根据本合同规定进行项目管理。管理方在管理期限内代表业主在本合同约定的权利义务范围内，对参与项目建设的各有关单位，行使项目管理权和履行相应义务，以确保本合同约定的各项管理目标的顺利实现，但本合同中规定应由业主承担的职责除外。第四章 管理期限第6条 本项目的管理期限为2007年6月30日至全部工程竣工交付，管理方有义务协助业主在前述约定期限内对工程进行全面管理。第五章 项目管理费第7条 除非另有约定，管理费包括管理方执行和完成本合同规定的正常管理工作的费用及本合同规定的应由管理方承担的合理费用，包括但不限于管理方为完成工程管理目标所必须的所有辅助工作而支出的合理费用，不论该等辅助工作是否已在本合同中列举，作为有经验的管理方应在其可预料范围之内。但管理费不包括业主有关项目证照、各项手续办理及业主另行委托管理方聘请的第三方服务等费用。 第8条 在建设周期内按照以下方式计算管理费：A、项目管理费基础费用：按建筑面积28.0元/平方米计算B、项目管理费相关费用：与工期控制目标相关费用4.0元/平方米（建筑面积）；与质量控制目标相关费用4.0元/平方米（建筑面积）；安全控制目标相关费用4.0元/平方米（建筑面积）；与投资控制目标相关费用4.0元/平方米（建筑面积）。 8.1管理方在本项目服务期限内的管理服务费用基础费用总价为（人民币）： 336.00万元（叁佰叁拾陆万元整）；项目管理费相关费用暂定价款192.00万元（壹佰玖拾贰万元整）。 8.2由于管理方管理原因未能完成甲方确认的期次工期目标，业主根据管理方责任情况酌情扣除合同约定的与工期控制期次目标相关费用。 8.3由于管理方管理原因未能达到业主确认的质量控制目标，业主根据管理方责任情况酌情扣除合同约定的与质量控制期次目标相关费用。 8.4由于管理方管理原因未能达到业主确认的投资控制目标，业主根据管理方责任情况酌情扣除合同约定的与投资控制期次目标相关费用。 8.5 由于管理方管理原因未能达到业主确认的安全控制目标，业主根据管 理方责任情况酌情扣除合同约定的与安全控制期次目标相关费用。 8.6经界定完全由于管理方管理责任造成损失和浪费时，管理方按损失额的10%给予赔偿，赔偿总额不超过基础费用总价的10%；由于管理方在设计及施工等方面的有效管理而节约投资，业主根据节约程度给予奖励，按节约成本的50%奖励管理方；即每个分项项目，根据管理方未采取有效管理前跟踪审计单位确定的预算值，与管理方采取有效管理后跟踪审计单位确定的审计值之差，作为节约成本。8.7 项目管理费基础费用的支付 （1）本合同签订生效后10个工作日内，业主按合同基础费用总价的20%支 付管理方管理费用，即人民币陆拾柒万贰仟元整（￥67.20万元）； （2）合同履行期间，业主每个季度的第一个月25日前向管理方支付一次项目管理基础费用，每期支付费用额为基础管理费总价的15%，即人民币伍拾万肆仟元（￥50.4万元），竣工三个月内完成结算并付至结算基础管理费用的95%，剩余5%于竣工一年后15日内支付给管理方。 8.8 项目管理费相关费用的支付 （1）相关费用支付周期：相关费用的支付按照预算额减去已完成工程量（审计单位审核的已完成工程量）差值的比例支付，每完成剩余工程量25%作为支付期支付一次，共四次。 （2）所完成工程量达到每一支付期控制目标、质量控制目标和安全控制目标后，业主分别支付管理方当期开工工程工期目标相关费用1.0元/平方米（建筑面积）、质量目标相关费用1.0元/平方米（建筑面积）、安全目标相关费用1.0元/平方米（建筑面积）； （3）工程经决算审计，确认达到投资控制目标后15日内，业主支付管理方当期开工工程投资目标相关费用4.0元/平方米（建筑面积）； （4）节约奖励款的支付：管理方认为以发生成本节约，并提交成本节约 报告后，业主在收到该报告后15日内确认，经业主方确认后15日内，随当月付款，如业主收到该成本节约报告15日内未答复，视为业主确认该费用。 （5）如果经确认由于管理方原因未能达到业主确认的工期、质量、安全、投资目标，业主根据管理方责任不再支付相应目标的项目管理费相关费用。第9条 业主有权根据本合同的规定在支付上述各期管理费的同时可根据双方确认的索赔函或有效费用凭证直接扣除本合同中约定的管理方应承担的违约金、赔偿金或其他应由管理方承担的费用。第10条 管理方因收取管理费所发生的一切税收由管理方自行承担。第11条 管理方在办理各期管理费的同时应当向业主开具合法的发票。第六章 管理范围和内容第12条 项目管理范围为大学科技园商务公园一期的1-5#楼及室外配套，目前1、2#楼完成主体框架，其他各单体已基本完成主体施工，本合同约定管理工作内容为： （1）项目现状至竣工阶段的：投资控制、合同管理、质量控制、进度控制、安全管理、文明施工管理、组织协调、竣工和移交管理等。由业主另行委托的第三方服务单位，管理方协调管理其工作； （2）项目前期各项工作的接收、遗留问题处理及资料整理工作。第13条 设计管理工作包括：（1） 负责对有关规划、设计方的协调配合工作。（2） 对设计图纸进行审查，组织设计会审。（3） 负责组织建设过程的设计施工交底和技术协调。（4） 负责设计与市政、交通、水利、通讯等有关单位的技术协调工作。（5） 对设计过程中可能出现的疏漏缺陷，或资料提供不全，经核实确认后，督促设计单位进行改正。（6） 若与交通、规划、周边环境协调中发现需要进行重大设计变更，提出技术经济变更方案并及时报业主审核。（7） 办理图纸审查手续。（8） 其它设计管理工作。第14条 管理方招标管理工作包括：协助业主对招标代理单位进行招标项目的全过程管理。包括： （1）拟订招标计划、确定招标方案； （2）管理、检查招标代理机构的相关工作和活动； （3）审查招标文件，参与招标评标活动； （4）协助业主考察中标候选单位，并参与合同洽谈。第15条 管理方合同管理工作。包括： （1）负责前业主已发生的各项费用和完成的各项工作的审核、接收工作，同时进行各项合同的业主变更工作。 （2）协助业主进行本合同约定范围内的各类咨询合同、设计合同、监理合同、施工合同、采购合同、策划销售代理等各种合同的起草、谈判、签订、执行、管理工作； （3）管理、监督与本项目有关的各种合同的履行以及合同修改、补充等事宜； （4）分析可能发生索赔的原因，制定防范性对策，减少索赔事件，代表业主处理有关合同索赔事宜。第16条 管理方质量管理工作包括：（1） 按照国家和地方颁布的标准、规范，负责施工质量、材料设备质量及工程整体质量，建立质量保证体系，严格监督，确保工程质量达到一次合格。（2） 按照有关规定，组织、管理工程监理工作，办理工程质量监督申报等手续。（3） 对工程质量进行监督和检查，发现质量问题及时督促整改，每月书面向业主提供上月的工程质量报告（重大工程质量问题在48小时内报告）。（4） 对本工程质量、安全负责，并在发生质量事故时及时查明质量事故的原因和具体责任，报业主备案，并组织事故处理方案的实施。（5） 负责组织阶段工程的验收等。（6） 项目达到竣工验收条件时，代表业主按规定组织各有关方面进行竣工验收，并完成竣工验收报告及报批手续。（7） 其它工程质量管理工作。第17条 管理方工程进度管理工作包括：（1） 按照管理工作规划的工期要求，审查和调整施工单位上报的工程进度计划，包括总体计划及主要节点计划、分项分部计划和年度月度计划，并报业主审定。（2） 严格按业主批准的计划进行管理，一旦达不到计划进度要求或发生进度拖期倾向，应及时查明原因并报业主，同时采取有效措施予以补救，确保总工期如期完成，费用由责任方按合同约定承担。（3） 定期组织召开工程例会，及时分析、协调、平衡和调整工程进度，并向业主提供有关进度的信息和存在的问题。（4） 每月向业主和有关部门提供单位工程计划完成情况报表、工程计划报表和形象进度报表及建设动态。（5） 协调安排各施工单位、配套单位及设备材料供应单位的施工搭接，组织有序的交叉施工。（6） 审核第三方编制的各项工作规划和实施方案，检查落实第三方进度实施。第18条 管理方工程合同预算控制管理工作管理方应对经审核和确认的合同预算进行控制，确保其造价不超出范围。管理方应对材料、产品、签证的具体单价、质量、数量等内容进行审核。管理方的合同造价管理工作还包括:（1） 协调投资控制单位对投资预算进行分析。（2） 根据工程的节点要求编制工程总用款计划和实施过程中的用款计划，报业主审定后实施。（3） 根据审定的工程施工进度计划，复核施工单位当月的验工月报和下月用款报表，并经业主审定后，作为每月应拨付的工程款项的依据和下月的用款计划。（4） 所有合同预算外的追加用款须由管理方提出书面追加申请，分析原因和责任，经业主和审计单位审核后作为追加的专项款项。（5） 协调审计单位对工程的决算审计工作。（6） 其它工程投资管理工作。第19条 管理方工程安全管理工作包括：（1） 按照济南市政府和行业管理的有关规定负责办理装饰工程安全监督申报等有关手续。（2） 管理方应对本工程的安全生产负有管理责任，保证不因管理过失出现重大责任事故。（3） 明确施工单位的安全职责、督促并检查施工单位安全施工措施的制定和落实。负责加强安全培训教育，增强施工人员安全保护意识。（4） 如有事故发生，管理方应积极参加事故调查，采取措施保护事故现场，按安全事故责任管理办法等有关规定及时向有关部门上报。（5） 其它工程安全管理工作。第20条 管理方文明施工管理工作包括：（1） 负责督促施工单位保证施工现场设施齐全，工地卫生清洁和内业资料完备。交工前清理现场应符合政府主管部门的有关规定，整个施工周期内均应达到行业文明工地的要求。（2） 负责建立文明施工监督网络，与第三方签订文明施工责任书，检查文明施工落实情况。（3） 其它文明施工管理工作。第21条 管理方信息管理工作包括： （1） 负责项目实施过程中对施工、设计、监理等单位工程档案编制的指导，督促各单位编制合格的竣工资料，并组织施工及相关单位完成对工程竣工资料的汇编和移交。及时提供档案更新目录供业主备案，并按有关档案管理办法实施管理。 （2）负责本项目管理资料的收集、整理、汇编，并在本工程竣工验收后六个月内移交给业主。 （3）负责建立建设信息流转体系，定期编制建设信息动态资料。 （4）其它档案管理工作。第22条 管理方的策划管理工作包括： （1）协助选择策划单位，制定策划单位选择标准，审核策划方案。 （2）审查销售代理的组织机构及其实施方案，监督、评价其销售活动及业绩。 （3）评审营销策划方案并监督其实施，审查、控制营销推广费用的支出。第23条 管理方的其它协调管理工作包括：（1） 协助业主继续完善前业主没有办理完毕的各项手续，包括办理项目建设有关的批文、证照以及与交通、河道、消防、环保、通讯、卫生防疫、交通绿化、劳动保护、人防、抗震、监测等部门协调工作。（2） 负责协调施工现场其它管理，协助业主办理正式用电、用水、等相关市政配套相关手续。（3） 协助业主办理进口材料、设备的报关及工程完工后应提交的有关证明等应由业主办理的有关手续。（4） 本工程建设期结束后，负责本工程范围所有受本工程建设影响的土地及地上、地下构筑物、建筑物等恢复工作的组织管理，所需费用由业主承担。第24条 管理方竣工和移交管理工作包括：（1） 组织工程的竣工验收。（2） 项目管理期限内，负责解决竣工验收中的工程质量问题及督促施工单位解决质量保修期的工程质量问题。（3） 如业主提出要求，负责项目的后评估工作。（4） 其他竣工和移交管理工作。第七章 项目管理工作的目标第25条 根据项目管理工作的范围和内容，项目管理工作应当实现以下目标：（1） 进度管理目标：管理方应按经业主批准的管理工作规划要求完成工程进度 计划，以确保工程进度目标的如期实现。（2） 质量管理目标：工程质量达到济南市质量检验评定一次合格工程标准。（3） 造价控制管理目标：项目总投资控制目标及批准的预算基础上实施造价控制管理。 （4） 安全生产目标：确保达到行业安全达标工地标淮，不发生重大责任事故。（5） 文明施工管理目标：达到行业文明工地标准。（6） 廉政管理目标：不出现一起违反廉政管理规定的任何行为。第八章 项目管理实施规划及其实施细则第26条 管理方应按本合同规定的项目管理范围和内容，编制切实可行的阶段项目管理实施规划，并在本合同签订后经业主审批确认后实施。第27条 管理方对项目管理实施规划未能细化的内容应制定相应的实施细则。实施细则及各项制度经业主审批确认后执行。第28条 工程建设过程中，业主有权根据工程的实际情况要求管理方修改项目管理实施规划、实施细则及各项制度，以便保证项目目标的实现。第九章 进度计划及报告第29条 管理方须在第三方合同（建安合同）签订后的十四日内，向业主提交详细的整个项目建设过程的进度计划。并经业主审核认可。第30条 若在工程建设期间有特殊情况出现，业主认为必须修改已认可的进度计划，管理方须按业主要求修改其进度计划，并在十日内提交。第31条 为了确保工程进度及需要修改进度计划时，管理方须在工程出现延误迹象时及时通知业主，并说明情况。第32条 管理方除定期向业主提交书面工程建设报告外，还应就工程管理过程中发现的预期会影响工程管理目标实现的情况或因素及时向业主提交书面报告并提出建议方案。如因管理方过失，造成应当发现的问题没有及时发现，或虽发现问题但未能及时向业主提出报告、建议或采取有效措施，管理方应承担业主因此所产生一切经济损失。但若属于不可抗力因素所造成的损失或归于业主的过失造成的损失，管理方不承担责任。第十章 管理方义务与责任第33条 管理方应严格按照政府或经批准的规模和要求，完成本合同中约定的工程范围内的管理业务。第34条 管理方应当按本合同约定派出管理机构及人员，向业主报送委派的项目经理及其管理机构主要成员名单，项目管理规划，在合同履行期间，应按合同约定定期向业主报告各项管理工作。第35条 管理方在履行本合同的义务期间，应认真勤奋地工作，负责工程建设的所有外部关系的协调，公正维护各方面的合法权益。第36条 在合同期内或合同终止后，未征得业主同意，不得泄露与本工程、本合同业务有关的保密资料。第37条 管理方的责任期即项目管理合同有效期。在管理过程中，如果因管理方原因造成工期延误，管理方承担相应的违约责任。第38条 管理方在责任期内，应当履行约定的义务，如果因管理过失，出现工程质量问题，造成了业主的经济损失，应当由项目管理单位赔偿。第39条 管理方认为采取有效管理能够节约成本，应在采取管理措施前7天通知业主及跟踪审计单位，做好成本调整工作，该有效管理（措施）实施完毕后15日内，应向业主、跟踪审计单位提交管理报告。第40条 管理方不得参与可能与合同规定的业主的利益相冲突的任何活动。 第41条 未经业主授权，不得以业主或自己的名义对外签订与本项目有关的任何合同，经业主批准的除外。第42条 管理方应自费准备从事项目管理所需的设备、设施、材料以及承担管理方聘用的各类工作人员等费用。第十一章 业主义务与责任第43条 根据管理方的工程建设进度计划、用款计划，按时核付经审核、确认合同预算内的工程款。第44条 在约定的期限内批准、认可管理方为进行本合同规定的工作而提交的任何报告、合同、协议、信函和其他文件、或提出修改要求，或驳回上述文件；否则，需要业主答复，但业主未在收到管理方相关书面资料7日内未进行答复的，视为业主认可，管理方可据此进行实施并顺延相应工期，必须由业主批准的，由业主承担由此带来的全部损失并顺延工期。第45条 业主应当向管理方提供为进行本合同约定工作所需的（经批准的该项目各项有关的）资料及信息。第46条 业主应当在本合同约定权限内监督本工程的建设，不干预项目管理内部的正常工作。第47条 业主应当将授予管理方的管理权利、以及项目经理等主要成员的职能分工、管理权限及时通知相关主管部门及第三方，并在与第三方签署的合同中予以明确。第48条 业主应当履行项目管理合同约定的义务，如有违反则应当承担违约责任，赔偿给管理方造成的经济损失。第49条 业主应提供管理方本项目所需的办公场所、设施，承担办公场所的水、电费等费用。第50条 由业主原因致使本项目发生诉讼等事件，导致工期延误，费用增加，由业主承担责任。第51条 按时支付管理方本合同规定的管理费及相关费用。第十二章 管理方权利第52条 管理方根据投标文件所承诺的组织管理机构、任命项目经理，并书面报告业主。业主在10日内未作答复的视为同意。第53条 对工程设计中的技术问题，按照安全和优化的原则，向设计人提出要求；如果拟提出的建议可能会提高工程造价或延长工期，应当征得业主的同意。当发现工程设计不符合国家颁布的建设工程质量标准或设计合同约定的质量标准时，管理方应当要求设计人更正，并书面报告业主。 第54条 按照保质量、保工期和降低成本的原则，审批工程施工组织设计和技术方案。第55条 主持工程建设有关协作单位的组织协调。第56条 监督、审核本项目监理方发布的开工令、停工令、复工令。第57条 拥有对工程上使用的材料和施工质量的检验权。对于不符合设计要求和合同约定及国家质量标准的材料、构配件、设备，有权要求监理方通知承包人停止使用；对于不符合规范和质量标准的工序、分部分项工程和不安全施工作业，有权要求监理方通知承包人停工整改、返工。第58条 对工程合同预算内资金支付具有签字权以及工程结算的复核权与否决权。未经管理方签字确认，业主不得支付工程款。第59条 管理方有权对任何第三方合同规定的义务提出变更，如果由此严重影响了工程费用、质量或进度，则这种变更须经业主事先批准并由业主签订补充协议后实施。在紧急情况下未能事先报业主批准时，管理方所做的变更也应尽快通知业主。在管理过程中如发现第三方人员工作不力，管理方可以要求第三方调换有关人员，并报知业主。第60条 凡由管理方管理的合同，所涉及的费用，在合同预算的范围内，由管理方签字认可后提交业主审定支付。 第十三章 业主权利第61条 向管理方提出工程建设的总体要求和阶段工作要求。业主拥有对工程规模、设计标准、规划设计、生产工艺设计和设计使用功能的主认定权，以及对工程设计变更的审批权。第62条 管理方调换项目经理须事先经业主同意。当业主发现管理方人员不按照项目管理合同履行管理职责，或与承包人串通给业主或工程造成损失的，业主有权要求更换管理人员，直到终止合同，并且管理方应当承担连带赔偿责任。违反本条规定，管理方承担的赔偿总额不受本合同有关赔偿数额和比例的限制。第63条 业主有权要求管理方提交管理工作月报及管理业务范围内的专项报告。第64条 项目按批准的设计文件所规定的内容建成后，符合竣工验收条件的，业主有权督促管理方做好竣工验收的有关工作。第65条 办理竣工验收和交付使用资产手续后，有权督促进行项目竣工决算审计。第66条 按本合同约定，同期扣除有关费用。第67条 业主有对工程建设总计划和建设节点计划的最终审批权，对工程建设计划和工程的实施落实情况进行检查和督促。第68条 业主有权对管理方提交的符合规范的财务用款计划、建设进度、计量报表、各类报告、现场签证和工作联系单等进行审核、确认。第69条 有权协调管理方与其他合同主体单位的相互工作关系。第70条 有权检查和监督管理方在本项目工程上的其它工作。第十四章 业主代表及代表指令第71条 业主委派【钱潍继】为业主代表，代表业主行使本合同规定的权利，履行本合同规定的义务，并享有部分转委托的权利。第72条 业主的指令、通知等书面文件经由业主代表签字后方为有效。第73条 业主代表可委派若干工作人员，负责项目的联络工作。业主代表委派的工作人员无权对管理方提交的用款计划、建设进度、计量报表、各类报告、现场签证和工作联系单等涉及业主权利义务的内容予以确认，除非业主代表以书面方式通知管理方明确其委派的工作人员享有上述某专项权力。第74条 下列事项须经业主法人或代表签字并加盖业主公章后方为有效：（1） 对发生不可抗力造成本合同无法继续履行的处置决定。（2） 管理方违约，业主行使单方面终止本合同权利的决定。（3） 要求管理方撤回不称职的管理方代表的决定。（4） 经双方协商，增、减本合同义务、权利、修改本合同条款或签订补充合同。 第75条 业主代表的指令、通知等书面文件经其本人签字后，以书面方式递交管理方，管理方代表应在回执上签署姓名和收到的时间。业主代表的指令、通知等书面文件送达管理方后立即生效，管理方应按业主代表的指令、通知执行。情况紧急时，业主代表可发出口头指令或通知，并在48小时内补发书面指令或通知。第76条 管理方在执行业主代表指令前应审核业主代表指令是否得当，一旦发现问题应在收到指令后24小时内向业主代表提交指令不当的理由和修改意见的书面报告。业主代表在收到管理方报告后24小时内做出修改指令或继续执行原指令的决定，并以书面形式通知管理方。如管理方坚持异议而业主坚持执行原指令的，管理方应予执行，由此产生的不利后果由业主承担。第十五章 管理方代表第77条 管理方委派【杨恒武】担任管理方代表（也称项目经理），代表管理方行使本合同规定的权利，履行本合同规定的义务，并享有部分转委托的权利。第78条 管理方的报告、计划、工作联系单、通知等书面文件经由管理方代表签字后方为有效。第79条 管理方还应当按照其提交给业主的主要工作人员名单派出工作人员，这些主要工作人员受管理方代表委派、并负责项目的联络工作。管理方代表委派的工作人员无权对业主发出的指令、通知等涉及管理方权利义务的书面文件做出确认，除非管理方代表以书面形式通知业主明确其委派工作人员享有上述某专项权力。第80条 下列事项需经管理方法人或代表签字并加盖管理方公章后方为有效：（1） 对发生不可抗力造成本合同无法继续履行的处置决定。（2） 业主违约，管理方行使单方面终止本合同权利的决定。（3） 经双方协商，增、减本合同义务、权利、修改本合同条款或签订补充合同。第81条 管理方代表提交的用款计划、建设进度、计量报表、各类报告、现场签证和工作联系单等涉及业主和管理方权利义务的书面文件经其本人签字后，以书面形式递交业主，业主代表或其授权代理人应在回执上签署处理意见、姓名和收到的时间。第82条 当项目工程发生危险事件且管理方代表无法及时与业主取得联系时，而不及时采取紧急措施可能危及人员生命安全或工程、财产重大损失的，管理方有权自主决定采取适当的避险措施，并在采取措施后48小时内以书面形式向业主报告事件发生原因、后果和采取的措施。危险事件系人为造成的，应由责任方承担由此产生的损失和费用。第83条 管理方须保证在正常工作时间之外至少有两名管理方工作人员留驻工程现场值班，负责处理本项目的一切问题，以确保业主发出的各项指令和通知等书面文件得到及时的处理。第十六章 人员的调换第84条 业主对业主代表的撤换，以及业主代表在职权范围内委派人员的撤回须分别由业主以及业主代表予以书面通知。委派和撤回均应提前7日通知。业主不应以撤换业主代表为由而中断、撤销或否认前任业主代表所发出的有重要影响的指令的执行，除非业主保证由此引发的一切不利后果由业主承担。第85条 管理方代表以及在职权范围内委派人员的撤回，须报经业主书面同意；未经业主书面同意而撤回管理方代表及其他委派人员则视为管理方违约。第86条 管理方如需更换管理方代表，应至少提前7日以书面形式通知业主，并征得业主同意。后任代表继续行使本合同规定的前任代表的职权，履行前任代表的义务。第87条 鉴于事实，业主有权要求管理方撤换不称职、不恰当代表、委派人员。第十七章 专家咨询第88条 本合同约定的管理内容原则上应当由管理方以自己的技术力量和专业知识予以完成。因专业性问题，管理方为此聘请专家提供咨询或协助的，其费用由管理方自行承担。业主所要求聘任专家或召开的咨询会议费用由业主承担。第十八章 工程停建或缓建第89条 由于政策变化、不可抗力以及双方以外原因导致工程停建或缓建，致使项目管理工作无法继续履行的，管理方应妥善做好已完工工程和已购材料、设备等的保护和移交工作，在该期间管理方可根据实际情况进行调整安排管理工作。第十九章 发现文物和地下障碍物第90条 管理方在施工管理中发现文物、古墓、古建筑基础和结构、化石、钱币等有考古价值的物品或其他影响工程施工的地下障碍物时，应在4小时内通知业主代表，并报告有关管理部门和采取有效措施，业主代表应在收到通知后的12小时内对管理方采取的措施给予批准或提出处理意见。第二十章 保密第91条 双方应对因订立或履行本合同而了解、取得或接触到的，与双方有关的所有文件、材料及其他信息（无论这些信息是技术性的还是商务性的）应严格保密。除非获得对方的书面同意，不得自行使用或许可第三方使用；也不得以任何方式向第三方予以披露。双方有义务采取合理的措施保证其雇员遵守包括本条款在内的各项规定，同时对雇员（包括原雇员）的任何违反本条款的行为对对方承担赔偿责任。第92条 下列各项内容不受上述规定限制：（1） 依照中华人民共和国法律应向有关政府部门公开的信息；（2） 为履行本合同而需向第三方公开的信息；（3） 管理方从业主处得知的已公开的信息；第二十一章 不可抗力第93条 “不可抗力”应指地震、台风、水灾、战争、疾病以及其他不能预见或虽可预见但对其发生和后果不能防止或不可避免的，而且直接影响本合同的履行或者致使本合同无法按规定的条件履行的事件。第94条 如果本合同任何一方因受不可抗力事件的影响而未能履行其在本合同项下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予以中止。第95条 声称遭遇不可抗力的一方应尽可能地在最短的时间内以书面形式通知另一方，并且应提供有关不可抗力的发生和持续的合理证明文件，同时也应尽其全部合理努力结束不可抗力事件。第96条 如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使本合同任何一方丧失继续履行本合同的能力，则本合同终止。第二十二章 合同组成文件第97条 下列文件均为本合同的组成部分：（1） 本合同及其附件、补充合同；（2） 管理方参与投标而提交的项目管理投标文件；（3） 图纸及有关技术文件；第二十三章 违约责任第98条 双方均应按照本合同的规定履行各自的义务，违反规定的一方应当向对方承担相应的违约责任，并按约定赔偿对方由此产生的经济损失。第99条 业主未按本合同规定向管理方支付管理费，每逾期一日应支付应付而未付部分管理费的万分之三滞纳金。第100条 因管理方管理过失致使项目工程未能按本合同规定按期按质交付，管理方承担违约责任，同时还须承担整改责任。由此造成的工期延误，延误时间不再计取管理费用。第101条 管理方与第三方恶意串通，为其或第三方谋取非法利益，给业主造成经济损失的，管理方应向业主承担赔偿责任。第102条 因管理方过失致使工程未如期竣工的，管理方应无偿服务至当期工程竣工。第103条 如因管理方过失造成本项目重大损失的，管理方应当承担损失赔偿，但赔偿额不超过项目管理基础费的总金额的10%。第104条 本合同规定的所有违约索赔金额应在损失赔偿核定后的同期付款时处理。 第二十四章 奖励条款第105条 项目管理奖励费用：业主单位根据项目在质量、安全文明施工方面获得的相关奖项，对项目管理单位进行奖励如下： （1）质量： 项目单体获得济南市建筑工程质量监督站优良工程，业主单位按照获奖单体的建筑面积3元/奖励给管理单位，如获得优良工程的单体建筑面积达到或超过该项目建筑面积的50%，业主单位按照该项目的建筑面积3元/奖励给管理单位。 （2）安全文明施工： 项目单体工区获得“省或市级安全文明卫生工地”称号，业主单位按照获奖单体的建筑面积3元/奖励给管理单位；如获得“省或市级安全文明卫生工地”称号项目单体建筑面积达到或超过该项目建筑面积的30%，业主单位则按照该项目的建筑面积3元/奖励给管理单位。 （3）奖励费用的支付方式：获奖单体的获奖证书下发后10个工作日内，业主单位将应支付的奖励费用一次性奖励给管理单位。待全部工程完成后，根据获奖面积的比例按照上述约定支付应支付奖励费用。第二十五章 附加工作第106条 本合同约定的业主委托管理范围以外的管理工作，双方另行签订协议。第107条 由于非管理方原因，致使项目管理工作受到阻碍或延误，导致12个月的项目周期延长，业主应支付管理方相应的补偿，每增加一天的补偿额为：以本合同约定的基础管理费总金额除以项目周期日历天数所得数额。第二十六章 争议的解决第108条 双方因履行本合同所发生的争议，由双方协商解决。如协商不成，向济南市仲裁委员会申请仲裁解决。第109条 如争议发生在项目建设过程中，除本合同第【二十七】章规定终止情况外，双方仍应按本合同规定履行各自的义务，除法律规定可以停止履行情况外。第二十七章 合同的修改、变更与终止第110条 双方经协商可以书面协议方式对本合同作出修改和补充，经过双方授权代表签字并加盖公章的有关本合同的修改协议和补充协议是本合同的组成部分，具有与本合同同等的法律效力。若修改协议和补充协议的内容与本合同不一致，以修改协议和补充协议为准。第111条 无特殊情况业主不能按本合同第8条规定支付服务费逾期达30日时，管理方可单方解除本合同，并仍享用要求业主支付相应服务费权利。第112条 由于政策等各方面原因，导致业主无法继续本项目的建设，业主可单方解除本合同；除此以外，无论何种原因，当订立本合同目的难以实现时，双方可就本合同终止事宜进行协商。双方达成终止本合同协议的，本合同即可终止。第113条 本合同提前终止（包括协议提前终止、不可抗力提前终止、一方违约提前终止和单方行使解除权利等）或到期终止后，业主应根据管理方履约情况支付相应的管理费，管理方应按本条的有关规定办理移交手续。若业主已付的项目管理费已超出了管理方实际完成的管理工作，则管理方有义务将超出部分的金额返还业主。若双方在项目管理费结算、支付或其他事宜上发生争议，由双方协商解决，协商不成的提交济南仲裁委员会仲裁。但管理方不得以此为由停止或阻挠项目工程的移交工作。第二十八章 通知第114条 本合同所述的一方给另一方的书面通知，包括但不限于所有在此提及的提议、指令或通知等，一般应在项目建设地点的工程现场当面交接，并办理签收手续；也可通过传真、挂号邮件或快速邮件方式递交另一方。第115条 以挂号邮件投邮后的第三日为送达之日；以快速邮件传递的，以邮件交至快递员后的1个工作日，为送达之日；如以传真方式送达，则以传真发出后的1个工作日，为送达之日。第116条 除非一方收到另一方更改下述地址的书面通知，以非当面交接发送的所有书面通知应送至下述双方的地址：济南市西区建设投资有限公司：长清区大学科技园大学路4366号济南同圆项目管理有限公司：济南市经四路181号第二十九章 附则第117条 本合同经双方法定代表人或授权代表签字并