新会计准则下房地产企业纳税筹划思路研究_陈诗琪.pdf

老字号品牌营销企业与经济1082023 年 3 月（下）陈诗琪新会计准则下房地产企业纳税筹划思路研究陈诗琪/湖北经济学院（武汉 430205）摘要：我国房地产企业一直是国民经济中的重要支柱企业，在发展过程中，在合法合理的前提下运用国家政策，逐步降低税率，是促进我国房地产企业发展的重要途径。新会计准则的制定和推行，对房地产企业的会计管理工作提出了一系列要求，为了保证企业税收筹划工作的合理进行，企业必须全面贯彻新会计准则，并以此为基础，根据房地产企业的需要，制定出完善的税收筹划方法。通过采用这一方法，房地产企业可以降低税费成本，从而取得一定效益。关键词：新会计准则；房地产企业；纳税筹划；效益在房地产企业中，包含的税收种类比较多，税负率与其他类别企业相比也偏高，所以，科学合理地制定纳税筹划措施，对于推动房地产企业发展具有重大作用。房地产企业的财务部门应意识到新会计准则给房地产企业经营管理和财会运行所带来的有利影响，也需防止因违反法规对房地产企业管理造成的负面影响，从房地产企业税务方面来明确业务中的具体情况，并进行优化调整，做好收入管理，最大限度地减少房地产企业的风险，落实合规经营理念。当然，这都需要建立在了解当前房地产企业在纳税筹划中出现的问题的基础上。一、房地产企业在纳税筹划中出现的问题（一）缺乏纳税筹划意识目前，我国市场经济和税收方面的规章制度日趋健全，市场经济发展体系也逐步趋于完善，但其中的纳税筹划还没有充分普及，对房地产企业而言，其多数涉及多类税务项目，经营资产的规模也相应较大，尽管房地产企业也可以为获取企业利润而积极开展纳税筹划，但在真正的实践中，纳税筹划观念淡漠、对税法理论认识片面，是必然存在的问题。许多中小企业由于对科学的税务筹划理论的认识并不深入，对税法基础理论又缺乏掌握，在实施科学税务筹划时只能靠西方的理论支持而不能根据我国实际状况，这样不仅无法实现科学税务筹划的合理实施，还会加大税务风险。有的企业在实施税务筹划活动中，出现违规操作，钻法规的空子去偷税漏税，这样不仅使税务筹划无法实现既有的目标，甚至背离了企业实施税务筹划的宗旨。（二）纳税筹划管理效果不佳在整个纳税筹划流程中，我国部分房地产企业并没有对企业内部开展有效管理，造成了企业内部各个环节在整个纳税筹划流程中的协调极为不便，这也使得整个税务筹划的风险大大提高。一些企业由于在实际运营管理中缺少对预先纳税筹划的了解，在企业经营活动实际开始实施之后，涉税项目就开始产生，而纳税筹划却在这时才开始实施，使得某些本来可以避免的税务项目错失了时机，使得纳税筹划的效果大打折扣。另外，部分企业在实施纳税筹划时未能做出整体安排，这也造成了在协调税务项目的收益关系时无法均衡，削弱了管理力量，使纳税筹划效果不佳。（三）缺乏风险管理意识房地产企业的纳税筹划流程中存在较大的风险，部分房地产企业在纳税筹划中缺乏科学合理的风险管理措施，风险意识不强，使得不少企业的纳税筹划措施并没有取得预想成效。此外，由于不少纳税筹划工作人员并不具备对企业税务环境和政策的敏感性，对纳税筹划措施的理解也存在较大的局限性，纳税筹划措施不能跟随着企业的发展一起实行，或者很可能会触犯法律政策，这也就加大了企业的税收风险。而企业管理层的工作人员往往对内部风险管理的认识不到位，对外部税收环境的影响也没有相应的敏感性，使企业的纳税筹划一直局限于固定的税收计划方法，导致具体计划的执行和国家税收政策存在一定的差异，增加了企业的税收风险。企业在纳税筹划中，若没有选取适合企业自身现实情况的纳税筹划方法，就可能造成该计划不能满足企业的投融资和利润分配的需要，从一定意义上也会造成企业的风险越来越大。（四）缺乏纳税筹划专业人才税收筹划对人才的要求极高，具备极强的专业性，要求筹划人员具备丰富的专门知识和实践经验，但我国的房地产企业在税收筹划方面的专业人才非常短缺，不少房地产企业对税收筹划的重视程度严重不足，并未开展税收筹划方面内部人员的储备工作，以至于大部分房地产企业都没有专门的人才去承担纳税筹划管理工作，仅仅由会计人员兼职，因为兼任税收筹划的工作人员并不具备专门的知识、技术和筹划经验，企业也没有对这一部分工作实施相应的激励措施，这些都导致企业的纳税筹划工作实践价值不足，避税效果不佳，使纳税筹划方案形同虚设。二、新会计准则对房地产企业的影响（一）企业利润方面新会计准则的推出，对于房地产企业来说，能够带老字号品牌营销企业与经济1092023 年 3 月（下）动企业效益的提高。对当前我国房地产企业业务发展状况进行分析，投资性地产项目一般是按历史成本计算，所以，存在很大的发展空间。可利用公允价格来测算房地产企业的潜在价值，使房地产项目自身价值得到全面体现。同时，由于新会计准则的推行，从长期发展视角来看，地产企业由于投资性地产项目估值波动引起的收益变动减少，有效保障了房地产企业自身的收益。（二）会计核算规则方面与旧会计核算规则相比，新会计核算规则对房地产企业会计、财务报告编写方面有全新的要求，这也是企业进行税务申报操作时所需要的关键信息，所以在新会计准则核算规则背景下，房地产企业的税务申报方式将会出现相应变化。先分析库存计算方式，在新版会计核算规则中，删除了常规库存计算方式，改为先进先出的加权平均法。库存计算方式变化后，房地产企业毛利将会出现显著变化。同时在通货膨胀的冲击下，如果使用常规计算方式，将难以实现所得税减免。而在计算方式变更时，如果房地产企业不够重视，没有进行积极调整，必然会增加企业负担。同时房地产项目建设周期较长，如果直接采取后进先出的计价方法，将会对企业本期亏损和盈利形成负面影响。总之，房地产企业需要科学调整税务筹划方式，改变传统的申报方式，提高税务筹划的合理性与合法性。（三）财务管理方面纳税筹划是房地产企业财务管理的关键组成部分之一，其运行效率也会对房地产企业的财务效益造成直接影响。随着新会计准则的出台，房地产企业的纳税筹划模式也会出现相应改变，导致财务方法也相应发生变化。首先，在新会计准则背景下，房地产企业要进一步推进纳税筹划任务，要加强对管理者的训练与培养，组建一支高水平的财务管理团队，健全相关的考核培训制度，完善奖励政策，提高企业纳税筹划的规范性与科学性。其次，在新会计准则下，房地产企业对于现行财务管理制度做出的创新，使之更加符合企业会计核算准则规定，有利于房地产企业财务管理的规范开展，为企业税务筹划的发展夯实基础。三、新会计准则下房地产企业纳税筹划创新 策略（一）深入解读新会计准则新会计准则的出台更符合企业的需要，是原有的会计核算规范的转型提升。但随着新会计准则的施行，部分房地产企业由于对新会计规范的理解不够深刻，在税务筹划中遇到各类风险。所以，房地产企业要适应新会计准则的需求，顺利完成税务筹划工作，加深对新会计准则的理解，提高税务筹划方法的有效性和规范化水平，降低筹划风险。与此同时，房地产企业在对新会计准则内容的理解中，要重视加强税务筹划信息系统构建，提升企业税务筹划水平，防止与新会计准则内容相悖，阻碍企业税务筹划工作的开展。在实践中，要求房地产企业经常与税收机构沟通，保持交流联系，对近期出台的税收优惠政策要全面掌握，为后期税务规划和实施提供重要依据。（二）加强人才引进与培养目前，对于我国房地产企业而言，没有具有专业技能和职业素质的相关优秀人才，人力资源的不足使房地产企业的纳税准备进度较慢，同时也不利于企业的发展。所以，房地产企业必须针对当前政策和条件，根据企业自己的经营目标，做好对专业人才的吸纳和培训，从而促进企业纳税准备业务的稳步发展。纳税筹划业务的顺利开展，主要影响因素是企业内部专业纳税筹划人员的配备与培训情况。就企业纳税筹划工作人员而言，企业作为纳税筹划的执行机构，其专业知识能力与职业素质将会对纳税筹划目标的实现产生直接影响，所以，在会计工作中，房地产企业要经常对企业纳税筹划工作人员进行专业培训，使他们对新的税收优惠政策有更加全面的认识，从而掌握更多的筹划专业知识与技巧，以确保纳税筹划工作人员能够对所掌握的信息进行灵活运用，从而提高企业纳税筹划的科学化与专业化水平。在计划实施过程中，要想真正实现企业的纳税筹划目标，就需要房地产企业经常开展各类培训，以强化企业纳税筹划工作人员的专业技能考核。今后房地产企业还必须逐步健全外部人才招募机制，在录用纳税筹划人员时还必须从严筛选，按照合理提高人才招聘标准的要求，对候选人的专业素质进行全面分析，进一步优化企业内部对纳税筹划人员的分配情况，并适时调整专业人才的工资机制，真正做到吸引人才、留住人才，同时，建立一个专门的税务筹划组织，为企业税务筹划业务的顺利进行提供人才保障，从根本上保障纳税筹划工作的效率。最后，房地产企业还应采取把税务筹划工作外包给专门机构的方法来提高税务筹划方案的可行性，利用专门人才的资源优势，落实科学的税务筹划，进而带动企业的发展，实现企业效益最大化。（三）积极开展各项筹划工作1.借贷利息纳税筹划现阶段部分房地产企业在项目的融资统筹上，大多以借款方法获得资金，该种方法具备贷款周期长、借款额高、利率高等特点。因此，房地产企业应选用合理的利率抵扣方法进行贷款利率纳税筹划。一方面，房地产老字号品牌营销企业与经济1102023 年 3 月（下）企业应当在项目开展流程中，将土地开发成本纳入项目完成前贷款利率范畴，尤其是对于已开发运营中的房地产企业，要将土地使用权成本和地产项目的开发成本结合后加计百分之零抵扣，以实现增加抵扣项，从而降低税收费用的目标。另一方面，当房产建设项目开发施工完工后，其利息费用还可提供给其他金融机构有关证据，按照转让的房产建设项目进行核算，或使用金融机构所提供的收据凭证进行抵扣，但不能超过按照同期银行贷款利息所核算出的金额。2.土地增值税纳税筹划国家税法中对于如何确定企业是否满足房地产营业税缴纳条件有明确规定，房地产企业也必须根据国家税务评估要求进行税务准备工作，而对于房地产项目的代建行为是否必须缴纳税款，国家税法中有明确规定，房地产项目的代建行为也就是指由企业委托房地产企业所进行的开发工程建设，待其开始并建造成功之后，房地产企业才能从企业处提取相应的代建款项。可见其代建项目收入并不会发生在房屋所有权转让上，所以代建项目收入也应该包括在服务性收入范围之内，从而不必征收土地增值税。在我国税收政策中明确规定，一方提供融资，另一方提供建设用地，由各方共同进行的房地产项目投资，在房地产项目建设完工后按照一定比率进行分配，由此取得的利润均可列入土地增值税范围内。在房地产项目建设完工后转移资金的，政府应对其征收土地增值税。3.企业所得税纳税筹划房地产企业在开展纳税筹划管理工作时，也可以充分利用逐步减少总收入金额的方法，进行所得税筹划管理工作。而房地产企业在实际经营过程中，为了逐步减少所得税数额，按照通常方式则需要将地产项目以相对较低的价格转移至税负相对较低的相关企业，采用这一方法进行总体收入额减少。同时，对于与房地产企业利益密切相关的企业，所得税有利因素显著增加，也反映出房地产企业效益正在持续提高。根据新会计准则的有关规定，其中明确规定了企业反避税问题，也出台了企业逃避所得税的有关规定。房地产企业必须严格按照新规定的内容开展投资筹划管理工作，在开展全部收入转让工作时，不仅必须明晰价格限制，还必须全面避免投资损失。4.销售收入纳税筹划就房地产企业而言，经济来源以不动产出售为主。新会计准则中明确提出销售收入标准，为房地产企业的推迟收入确定创造了空间。在新会计准则中也提到，不动产出售主要是指结合不动产的归属以及转让以后所确认的收入，从房产营销角度出发，随着近期价格的持续走高，对普通民众来说，一次性支出全款的经济负担也相当高，所以，当前的房地产企业营销活动以分期付款居多。基于此，如果要体现会计核算严谨性原则，房地产企业就应当根据合同法所设定的分批收款时间，结转成本费用，以此达到推迟收入确定日期，从而实现减税的目的。采用该种方法不仅可以有效解决房地产企业经营流动资金不充裕的问题，而且可以获得较高的税收投资时间效益，从侧面取得节税的效益。结语房地产企业必须了解在新会计准则下会计制度及税收法规在各方面的变动情况，认识房地产企业在纳税筹划和会计核算管理上所面临的困难与问题，在具体实施过程中，不但要进行收入确定、所得税申报披露的操作，更要了解房地产企业财会和纳税筹划操作存在的问题。一方面，缺乏纳税筹划意识导致纳税筹划管理效果不佳；另一方面，缺乏风险管理意识，同时也缺乏纳税筹划专业人才。管理者应意识到当前新会计准则带来的在企业利润、财务核算规则和财务管理等方面的有利影响，深入解读新会计准则，积极开展借贷利息、土地增值税、企业所得税、销售收入等各项纳税筹划工作，同时加强对相关专业人才的引进与培养，共同促进房地产企业的发展。参考文献：1 徐晓丽.新会计准则下房地产企业纳税筹划研究 J.财会学习，2022（22）：140-142.2 孙媛媛.房地产企业纳税筹划研究 J.合作经济与科技，2021（22）：158-159.3 黄艳亮.房地产企业纳税筹划存在的问题及对策分析 J.环渤海经济瞭望，2021（10）：39-41.4孙涛.房地产企业纳税筹划重点与方法探讨J.财经界，2021（24）：171-172.5 胡玉娟.新会计准则下的房地产企业纳税筹划研究 J.纳税，2021（10）：49-50.作者简介：陈诗琪，女，汉族，2000 年 4 月生，湖北潜江人，本科生在读，研究方向：税收学。