木制玩具文化创意产业基地建设项目可行性研究报告.doc

xxxx玩具文化创意产业基地项目可行性研究报告

xx木制玩具文化创意产业基地建设项目

可行性研究报告

xxxx工程咨询有限公司
二〇一一年七月
1
浙江方圆工程咨询有限公司
目 录

第一章 总论 1
一 项目概况 1
二 建设单位概况 2
三 编制依据和编制内容 3
四 主要经济指标 3
五、结论与建议 4
第二章 建设背景和必要性 6
一 项目建设的背景 6
二 项目建设的必要性 8
第三章 市场分析与项目SWOT分析 12
一 玩具产业发展趋势 12
二 木制玩具文化创意产业基地项目SWOT分析 13
第四章 项目选址与建设条件 18
一 项目选址 18
二 建设条件 18
三 项目用地经济技术指标 21
第五章 建设规模与建设方案 22
一 功能设置 22
二 用地规模 25
三 建设方案 25
四 主要指标 32
五 公用工程 33
第六章 环境保护评价 38
一 环境影响评价标准 38
二 施工期间环境影响分析 39
三 施工期间环境保护措施 39
四 项目建成后环境影响分析及防治措施 40
五 环境影响评价 42
第七章 消防与安全生产 43
一 消防 43
二 消防措施 43
三 建设过程中的劳动安全 43
第八章 节能与节水 45
一 节能目的 45
二 项目应遵循的节能设计规范 45
三 节能措施 45
四 项目年能耗情况 46
第九章 水土保持 48
第十章 机构设置与项目管理 51
一 机构设置 51
二 项目工程管理 51
三 项目运行管理 52
四 劳动定员 52
五 人员培训 52
第十一章 进度计划 53
一 建设工期 53
二 实施进度安排 53
第十二章 投资估算及资金筹措 55
一 估算说明 55
二 投资估算 55
三 建设期利息估算 65
四 总投资估算 65
五 项目融资方案与资金使用计划 65
六 建设资金来源分析 65
第十三章 财务可持续能力分析 67
一 运行费用估算 67
二 年运行收入估算 68
第十四章 工程招标方案 70
一 招标工作依据 70
二 招标工作原则 70
三 招标组织形式 70
四 招标方式 70
五 招标工作计划 70
第十五章 社会效益评价 72
一 社会效益分析 72
二 社会影响分析 73
三 社会对项目适应性和可受接程度分析 74
四 社会评价结论 75
第十六章 可行性研究结论与建议 76

附图：xx木制玩具文化创意产业基地平面布置方案
附件：xx改投〔2010〕217号《关于要求审批xx县木制玩具文化创意产业基地项目建议书的报告的批复》

第一章 总论
一、项目概况
（一）项目名称：xx木制玩具文化创意产业基地项目
（二）建设单位：xx县城市建设发展有限公司
（三）建设地址：xx省xx县城南，东至南山路、西至新建路、南至溪南路、北至城南路。
（四）建设内容与建设规模：
1、建设规模：
本项目计划总用地面积为47.67公顷，本期计划用地24.768公顷，项目总建筑面积7.654万平方米（含地下建筑）。建设投资为84876.10万元。
2、项目主要建设内容包括：
（1）、“一山”：木玩文化主题公园（一期）占地面积81071平方米，建筑面积约1700平方米;木玩研发中心占地面积53019平方米，建筑面积3320平方米。
（2）、“一水”：安溪河道水景观、亲水驳岸、木玩亲水平台，面积24382.7平方米 其中水域面积6667平方米。
（3）、“一馆”：中国木制玩具展示综合馆区块占地面积18609.4平方米，建筑面积约20612平方米。
（4）、“一广场”： 木玩文化主题公园（二期）占地面积32118.3平方米，建筑面积15000平方米；
（5）、“一中心”：木玩服务综合体占地面积38476.8平方米，建筑面积35906.4平方米。

二、建设单位概况
（一）单位名称：xx县城市建设发展有限公司
法人代表：袁国骏
（二）单位简介：xx县城市建设发展有限公司是经xx县人民政府批准设立的国有独资企业，成立于1999年，具有法人资格，实行独立核算。经营范围为：县城市基础设施建设、旧城区改造、新区建设。主要业务包括承担县城市市政基础设施项目的委托设计，项目报批，政策处理、工程招投标、建设施工管理、市政设施的维护。实施县城规划区内的旧城改造和新区开发建设，实施县城市政建设资金的筹集、高度、使用和管理，完成县政府下达的由公司负责的其他工作任务。公司注册资本为5500万元。
公司以市场化运作的方式，按照现代企业制度要求开展经营管理活动，下设办公室、财务部、工程部、营销部、物管部等部门，承担基地综合开发、建设和营运等职能，对基地的配套项目进行统一规划、统一开发、统一管理、统一经营。在建设期间负责项目的规划、征地拆迁、基础设施建设等工作；在经营期间，负责项目各项管理、服务工作，包括建筑物维修、环境卫生管理、维护治安等内容。
经营范围是代表政府担任业主，实施县城市政基础设施建设、规划区的旧城改造和新区开发建设等工作。
xx县城南区块开发建设指挥部办公室（xx县木制玩具文化创意产业基地指挥部办公室）具体承担该项目实施与建设管理。

三、编制依据和编制内容
（一）编制依据
1、《xx省文化创意产业发展规划》
2、《xx县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
3、《xx县域总体规划》（2006-2020）
4、《xx木制玩具文化创意产业基地定位研究》
5、建设项目经验评价方法与参数
6、xx改投〔2010〕217号《关于要求审批xx县木制玩具文化创意产业基地项目建议书的报告的批复》
7、xx县木制玩具文化创意产业基地项目方案
其他相关的规划、规定和文件等
（二）可行性研究的范围内与内容
研究工作以经xx县发改局批准的为《xx县木制玩具文化创意产业基地项目建议书》确定的范围为对象，就项目建设的背景、必要性等进行分析研究，并对建设条件、建设方案、投资估算以及社会效益和社会影响等进行的分析，并提出意见结论和建议，供决策参考。

四、主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见表1-1。

主要技术经济指标表
内容
单位
指标
总用地面积
㎡
247677.2
其中：
㎡

木文化主题公园一期工程
㎡
81071
木玩研发中心工程
㎡
53019
安溪水景观与木玩亲水平台工程
㎡
24382.7
木玩文化主题公园二期工程
㎡
32118.3
木玩服务综合体工程
㎡
38476.8
木玩展示综合馆
㎡
18809.4
总建筑面积
㎡
76538.9
其中：
㎡

木文化文化主题公园工程（含木玩研发中心工程）
㎡
5020
安溪水景观与木玩亲水平台工程
㎡
0
木玩文化主题公园二期工程(地下停车库)
㎡
15000
木玩服务综合体工程
㎡
35906.4
木玩展示综合馆
㎡
20612.5
场地与道路
㎡
42568.55
绿地面积
㎡
187182.3
建筑占地面积
㎡
17905.7
建筑密度
﹪
7.2
容积率
﹪
31
绿地率
﹪
75.6
工程费用

51198.87
静态投资

78396.10
动态投资

6480
建设投资

84876.10
运行费用

1484.63
项目收入

2176.40

五、结论与建议
项目计划总用地面积为47.67公顷，本期计划用地24.768公顷，项目总建筑面积7.6538.9万平方米。建设投资为84876.10万元。
本项目符合《xx省文化创意产业发展规划》，选址符合城xx县城市总体规划要求，符合2011年xx县人民政府工作报告“加快“中国童话休闲旅游城”建设。推进城市新区拓展，启动实施“城南区块三年建设计划”，争取建成木玩文化创意拓展公园并对外开放，力争开工建设木玩博物馆和木玩服务中心项目。”的要求。建设场地总体具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。项目为xx县可持续发展打下坚实基础。根据测算本项目产业综合服务设施年收入约为2176.4万元；本项目年运营开支约需1484.63万元万元。通过收支平衡分析可知，各年现金流入大于现金流出，尚有盈余，项目能自身收支平衡，项目具备财务生存能力。

第二章 建设背景和必要性
一、项目建设的背景
（一）文化创意产业发展得到了广泛关注
xx省第十二次党代会报告明确提出，“要把发展服务业作为新的经济增长点和结构调整的战略重点，尤其要大力发展金融、创意、信息、咨询、物流、旅游、会展、电子商务等现代服务业”。省委在推动xx社会主义文化大发展大繁荣的工作会议上，在建设文化产业发展体系任务中提出了“打造文化创意产业”的要求，明确在加快建设创新型省份和文化大省的进程中要把发展创意产业作为一项重大工作来抓。各级政府在工商、财政和融资方面都给予了相当多的优惠政策，如对入驻园区企业的用房租金给予优惠价格、财政专项资金对创意企业和创意产品进行支持、从政府层面组建专门的公共服务平台等。
xx木制玩具产业属于文化创意产业中的工业设计范畴，基地更是被列为《xx省文化创意产业发展规划》的重点项目，更是被省文化产业促进会命名为文化产业示范基地，木制玩具产业基地的建设也是越来越得到当地党委、政府和广大玩具制造商的重视，这些都为木制玩具创意产业基地建设构建了良好的发展环境。
（二）文化创意产业发展基础较为厚实
xx的文化积淀深厚，是吴越文化的重要发祥地，拥有越剧、丝绸、瓷器、木雕、根雕等一大批特色传统文化资源，并具有崇学、敢闯、聪慧、勤奋、务实的优秀xx人文精神，为文化创意产业的发展提供了丰富的创意内涵。在文化创意产业人才培养方面，xx也具有独特的区域优势，我省拥有中国美术学院、xx大学、xx理工大学、杭州师范大学美术学院、xx传媒学院等一批在文化创意研究方面颇有建树的高等院校，拥有书画、雕塑、动画、工艺设计、服装设计、传媒等一批具有影响力的专业科目，每年输送给社会大量艺术创作及各类创意设计人才，在创意专业人才培养方面走在全国的前列，为木制玩具等文化创意产业的发展奠定人才基础。在实体产业发展方面，我省利用产业集聚区来规划文化创意产业，文化创意产业已成为新的经济增长点。通过依托城市、集聚发展的空间布局态势，涌现出LOFT49等众多具有鲜明区域特色的文化创意产业集聚区，将极大地引领xx文化创意产业的发展。
鉴于我省文化创意产业集群已基本形成，进入了产业内部自我强化的良性循环过程，构成更为完善的产业价值链，也更容易产生专业知识、生产技能、市场信息等方面的累计效应，推动创意主体间的相互学习、协作的进程，促进更多创意价值活动的产生，为xx木具玩具产业的发展构筑良好的外部条件。
（三）xx木制玩具产业发展不断壮大
xx木制玩具产业经历了从无到有、从小到大和全面发展的三个阶段，是全国规模最大、集聚程度最高、品种最齐全的木制玩具生产基地。木制玩具不仅是xx的传统产业、优势产业，更是xx的支柱产业，对xx当地的支撑作用明显，支柱地位不断巩固，成为统筹城乡发展的主导产业。木制玩具产业基本保持了年均约30%的增长速度，发展规模不断扩大，竞争力不断提高，进入了木制玩具产业新一轮高速增长期。
经过长期发展培育，木制玩具产业正以特色工业园区建设为载体，推动企业向园区集聚，并以专业化分工协作，促进企业管理和技术创新，初步形成了原材料供应、造型设计、定牌加工、零部件制造、装配成型、包装装潢和产品销售、运输等分工协作的生产体系。产业发展环境更加优化，社会化功能配套更为完善，产业链不断延伸，企业不断发展壮大，并打造了“中国木制玩具城”的区域品牌优势，现已是全国规模最大、集聚程度最高、品种最齐全的木制玩具生产基地和出口制造基地，这些都为基地的顺利发展奠定了较好的产业基础。
二、项目建设的必要性
（一）有利于提升木制玩具产业的文化内涵
由于木制玩具生产的科技含量低、生产工艺容易掌握、产品成本低廉，在发展中往往较偏重于外延产业规模的扩张，忽视对产品文化内涵的提升。而且，多数木制玩具企业由于无法承担文化创意研发投入的风险，多注重于企业生产的粗放型扩张，而对玩具文化产品的意识比较淡薄，缺乏对相关的文化创意产品的开发、研制的商业理念。目前xx木制玩具产业在结合文化创意方面仍停留在“文化搭台，经济唱戏”的简单模式上，玩具文化仅仅作为经济活动的陪衬，而文化产业开发不明显，木制玩具文化创意的研发载体和平台也没有很好建立，制约了产业的发展提升，削弱了“中国木制玩具城”在玩具行业的影响力。同时，xx木制玩具产业已形成集聚化发展态势，块状经济特征突出，产业的地域集聚效应明显。但其所依托的文化资源的创意还没有形成地理空间上的集中趋向，目前存在的还是分散的、非系统的零星创意活动。正因为没有形成一个集聚性的发展状态，无法形成一个或几个核心文化活动带动其他配套文化创意活动的发展态势，难以发挥循环因果式的文化创意集聚效应，也难以促进适合木制玩具产业的文化资源的高度集中。
因此，通过本项目的建设，发挥木制玩具研发、木制玩具科技创新服务等作用，挖掘自身的木制玩具文化，提高产品的研发水平，有利于提升产业的整体文化内涵，改变xx木制玩具受制于人的被动局面。
（二）有利于拓展xx木制玩具的市场影响力
xx木制玩具企业基本处于贴牌生产的状态，没有自己的品牌和销售网络，一直处于国际产业分工的下游，对国际市场趋势的把握能力较弱，缺乏市场议价的主动权，企业的发展受到外围因素的影响较大。根据联合国经济合作与发展组织发表的《以知识为基础的经济》报告中指出：当代的创新活动是有厂商和用户在交流数码化知识和隐含经验类知识的过程中相互作用所推动的。正由于木制玩具企业在发展中处于贴牌生产的状态，产业链无法做到与终端用户的深入交流，也就难以在产品中真正结合创意元素。
因此，通过本项目的木制玩具品牌培育、信息服务等产业配套服务作用，建立与生产、消费相结合的盈利模式，将创意成果真正转化为现实的生产力，为社会消费群体所接受，提高创意成果所依托实体产品的价值，提高xx木制玩具产业的市场影响力。
（三）有利于推动区域产业转型升级
文化创意产业在我省经济社会发展全局中的战略地位已经凸显，加快发展文化创意产业，对于引领产业向高端发展、实现产业结构转型升级，都具有重要的推动作用。从全省的文化创意产业集聚区和产业园区的布局和目标定位上看，省内各文化创意产业集聚区和产业园区都承担着通过文化创意产业的集群发展、充分发挥文化创意产业对三次产业的渗透带动作用，促进当地特色和主导产业的提升发展。
因此，基地的建设将有利于打造木制玩具文化创意产业集聚区，提升xx木制玩具产业发展水平，带动相关文化创意产业发展，促进木制玩具产业与动漫、影视、旅游等文化创意产业的结合，有利于调整优化xx的产业结构，促进区域经济可持续发展。
（四）有利于深化xx“小县大城”战略
文化创意产业发展对于提升中心城市能级、推进新型城市化进程具有积极地推动作用。xx县地处浙西南山区，土地资源紧张，xx县委、县政府结合县情，提出了“小县大城”的发展战略，围绕“山水家园、童话世界”的城市定位，在城市规模、城市功能建设等方面取得了较好的成绩，小县大城初具雏形，城市化进程不断推进。按照我省加快推进新型城市化进程的要求，xx县进一步明确了要按照创新创业要求，继续坚定不移地深化实施“小县大城”发展战略，并进一步实施“小县名城”战略，城市建设重点集中在城市基础设施建设、强化城市功能、突出城市特色、塑造城市形象等方面。
xx木制玩具文化创意基地位于xx县城新区，项目将包含城市历史展示、木制玩具历史展示以及提供市民活动场所、玩具体验等作用，承担城市的旅游配套服务，推进新型城市化和完善城市功能，符合“中国童话休闲旅游城”的城市定位，代表“山水家园、童话世界”的城市形象，玩具的元素将充分融入到城市规划、设计、建设和管理的各个方面，推动打造中国童话休闲旅游城，实现“小县大城”向“小县名城”的提升。
（五）项目可有效整合老城区国有土地资源、房地产资源，满足小县大城”战略对资源的需求。
通过项目建设可为老城区房地产业开发与旧城改造提供9万平方米的土地。
（六）建设服务综合体，提高办事效率、改善工人人员的办公条件。
现有服务与办公房多数属于危房，结构等级低下，设施不配套，建于60年代急需改造建设。
（七）为旅游业发展与市民休闲提供平台
项目建设了博物馆、主题公园和服务中心使xx县的旅游资源更加丰富多彩，也使当地市民有了休闲活动的场所，是休闲旅游的必要基础设施。

第三章 市场分析与项目SWOT分析

一、玩具产业发展趋势
我国玩具行业的起步，始于20世纪70年代中后期。玩具行业属于劳动密集型产业，和纺织、制衣、制鞋产业一样，国内玩具经历了一段中国制造的辉煌时期。2003-2007年间，中国玩具制造行业产值保持高速增长态势，年均复合增长率为16.5%。2008年1-11月，中国玩具制造行业实现累计工业总产值96,679,626.00千元，比上年同期增长了13.3%；实现累计主营业务收入89,877,215.00千元，比上年同期增长了13.86%；实现累计利润总额2,038,750.00千元，比上年同期增了14.98%。2009年1-11月，中国玩具制造行业实现累计主营业务收入98,478,686.00千元，比上年同期增长了8.72%；实现累计利润总额3,050,691.00千元，比上年同期增长了56.98%。国内玩具行业，经过几十年的发展，形成了较为明显的产业布局。珠江三角洲玩具产业群占据了中国玩具的绝大部分产能，其中尤以汕头、中山、东莞为代表。而江浙、海南则逐步形成具有区域特色的产业群。
随着内外销市场的不断完善和规范，加上国家在政策上对玩具、动漫、游戏等“创意产业”的倾斜和大力扶持，国内的玩具产业将进入一个前所未有的黄金期，发展速度加快，行业效益提升。
下附xx玩具业2000年-2010年实现产值情况：
xx玩具业2000年-2010年实现产值图表
年 份
玩 具 产 值 （万元）
2001
56328
2002
73301
2003
76188
2004
82046
2005
96158
2006
110898
2007
141856
2008
166195
2009
176211
2010
220248

二、木制玩具文化创意产业基地项目SWOT分析
1、项目优势分析
（1）定位优势：
xx木制玩具文化创意产业基地项目融设计服务业、信息服务业、现代传媒业、教育培训业、文化休闲旅游业、文化会展业、艺术品业于一体，以木玩产业链为依托，集设计研发、展示陈列、创意方案及电子商务、教育培训、文化旅游、信息发布等功能，开创独一无二的“文化创意+木玩产业”综合园区全新产业嫁接模式，具有“先发优势”。
（2）项目规模优势：
xx木制玩具文化创意产业基地项目总用地面积24公顷，项目总建筑面积9.7万平方米，。是最新最大的木玩文化创意产业综合园。项目气势宏伟、体量巨大、设计现代、设备先进，建成后将是全国最大的木玩文化创意产业综合园区。
（3）项目运作产业优势
xx木制玩具文化创意产业基地项目投资方之一是从事木玩行业的广大企业主，且在此领域有较高的知名度，有一定的产业影响力，成功运作此项目的可能性要远远大于一些没有产业背景的投资方。一些上游客户（如设计人员及品牌商等）将因为信任投资方的实力和经验，而愿意入驻本家居文化创意园区，将在较短的时间内形成园区的集聚效应。
（4）地方政府的主导优势
为提高木制玩具产业的综合竞争力和可持续发展能力，实现木制玩具块状经济加速向产业集群转型升级，xx县在2010年提出： 紧紧围绕“打造百亿产业、培育百年企业”这一战略目标，积极培育集群优势，打造“小县名城”。以生态文明建设为主线，以现代产业集群为方向，以文化创意为动力，以科技创新、对内对外开放和低碳化为手段，以大项目大企业建设为重点，以打造区域自主品牌、健全营销体系为核心环节，进一步加强产业集群规划，优化产业集群发展机制，进一步改善产业集群发展环境，实施“质量、品牌、市场”三大战略，致力于拉长补齐产业链，推动木制玩具产业内涵式发展，走可持续发展道路，实现木制玩具产业由低成本竞争优势向具有品牌强势、技术创新、文化创意和集约生产等特征的综合竞争优势的战略转变，提升产业核心竞争力。 在国家宏观调控管制日渐放松的情况下，地方政府作为地方发展的直接指导组织者，一方面执行国家的宏观经济政策，另一方面结合本地实际，制定促进当地发展的计划和设计有关区域发展的各种机制，为企业技术创新创造良好的环境。在2011年xx县政府工作报告中又一次将xx木制玩具文化创意产业基地项目列入工作计划中。并且设立了专门从事项目建设工作班子。
（5）木玩市场总体转暖
随着内外销市场的不断完善和规范，加上国家在政策上对玩具、动漫、游戏等“创意产业”的倾斜和大力扶持，国内的玩具产业将进入一个前所未有的黄金期，发展速度加快，行业效益提升。
2、项目劣势分析
（1）项目定位独特，增强经营的难度
xx木制玩具文化创意产业基地项目首创“文化创意+木玩产业+木玩文化主题公园+木玩服务综合体+旅游配套综合功能区+中国木制玩具展示综合馆”六合一的产业园区新模式，区内业态众多，客户层次不一，功能各异。没有可以借鉴的园区建设经验，要打通链接“文化创意”知识产业和“木玩”实体产业等多项合一，经营管理的难度不小。
（2）项目开发时间长，不利于项目的整体性经营
由于xx木制玩具文化创意产业基地项目体量大，区内业态分布众多，项目开发时间长，短期内无法形成合力，影响园区集聚效应的发挥，不利于项目的整体经营和发展。
（3）项目周边配套尚不完善
xx木制玩具文化创意产业基地项目周边商业氛围略显不足，公共配套设施尚不齐全，可能制约项目招商进度。
（4）国家近期在宏观经济政策上对项目建设不利，可能增加项目融资难度。
3、项目机会分析
（1）木玩文化创意是消费升级的必然趋势
过去人们只是满足生活基本需求。伴随生活水平的提高，人们对文化创意的需求已经成为消费的主旋律。木玩也是各种文化的展现，通过木玩这些软装饰来体现个性化，满足人们的精神文化追求，从这个意义上说，木玩业其实是一种文化创意产业。
（2）政府对“xx木制玩具文化创意产业基地项目”的支持
国务院2009年7月22日通过《文化产业振兴规划》。规划特别指出：要充分调动社会各方面力量，加快推进具有重大示范效应和产业拉动作用的重大项目。
xx木制玩具文化创意产业基地项目的建设，符合国家及xx省产业发展政策，将会得到政府相关部门的政策支持。在xx县政府工作报告中要求加快“中国童话休闲旅游城”建设。推进城市新区拓展，启动实施“城南区块三年建设计划”，争取建成木玩文化创意拓展公园并对外开放，力争开工建设木玩博物馆和行政服务中心项目。并出台相应的政策，是对项目建设最大的支持。
（3）木玩产业市场规模的快速增长
最近十年来，伴随木玩行业的高速发展以及人们需求的激增，全国木玩行业2010年的市场规模突破1000亿元，每年高速持续增长，xx县木玩产业的增长速度也在30%左右，同时占全国木玩产业的70%的江山。
（4）专家预测木制玩具产业今后每年将以40%的速度增长，因此项目将文化创意与xx木玩产业结合，可使xx木制玩具产业做大做强，做出效益。
4、项目潜在威胁分析
（1）可能形成的同类园区竞争威胁xx木制玩具文化创意产业基地项目首创“文化创意+木玩产业+木玩文化主题公园+木玩服务综合体+旅游配套综合功能区+中国木制玩具展示综合馆”六合一的产业园区新模式，定位独特，中短期内可获得“先发优势”，但是，项目整体建成营运并取得较好效益后，其他省市必定会采取相对应的竞争措施，竞争威胁仍未消除。
（2）木制玩具产业属于劳动力密集型产业，我国西部比我们具有更大的劳动力优势。如东北不但有资源优势，还有劳动力优势。

第四章 项目选址与建设条件
一、项目选址
按照相关规划，本项目选址在xx县城城南，用地北抵城南路、东至南山路、西达新建路、南靠溪南路。按照相关规划，本项目用地性质包括C1、C2和G1，基本符合项目建设需要。
场址具有的优势分析：
场址位于城市总规的城南工业园附近，局部路网已建成；
场址内多为低丘，占用可耕地相对较少；
场址内有安溪流过，有利于构筑山水风景；
场址内山丘林木与植被较好能被项目重新利用，可降低绿化成本与减少项目对水土保持的干扰与破坏。
二、建设条件
（一）自然环境条件
1、地理位置
项目所处的xx县位于xx西南部、丽水市中部，北纬25°53′～28°19′，东经119°21′～119°44′。东和丽水市莲都区相邻，南与景宁畲族自治县接壤，西和龙泉市毗连，北与松阳县交界。距杭州245公里（公路里程362公里），县域东西宽38公里，南北长47公里，总面积为960平方公里。
2、地质地貌
xx县地形属浙南中低山丘陵区，总体地势西南高、东北低，由西南向东北部倾斜。瓯江自西向东横穿而过，把全县截为南北两个部分，北为仙霞岭山脉的余支，南部属洞宫山脉。境内地形复杂、山脉连绵、山峦重叠、山高谷深，高低起伏明显，县境最低海拔78米（石塘规溪村），最高海拔1593.1米（白鹤尖）。地质构造处于华南褶皱系之遂昌—龙泉断隆中部，区域构造为华夏系北东构造带，地质构造主要受NNE向断裂影响，北东向断裂（余姚—丽水断裂带）从县境东部穿过，形成断层、节理裂隙，断裂构造控制了本地的构造局和规模、盆地形成深化。在瓯江及其支流沿岸，有宽窄不等的串珠式盆谷地，其中xx盆地为26 平方公里。
3、气象气候
项目所处区域气候属于中亚热带季风气候、温暖湿润、四季分明、雨量充沛，冬夏长而春秋短，因地形复杂，海拔高度悬殊，气候存在着垂直带。年平均气温17.6℃左右、极端最高气温40.9℃、极端最低气温-14℃，多年平均无霜期为240天，日平均气温≧10℃，活动积温5552～5438℃。
xx盆地年平均降雨量1547毫米，全县年平均降雨量1465～1969毫米，因山地相对高度的位差甚大，地形复杂，所以气温、光照、降水量有所不同，局部小气候明显，对于林业生产具备了较好的有利条件。
4、水文水系
项目所处的xx水资源丰富，全境河流属瓯江上游水系的二条干、支流，瓯江干流——龙泉溪，瓯江二级支流梧桐坑。龙泉溪：系瓯江上游河段，自龙泉武溪入xx境，经赤石、大源、紧水滩、xx、石塘等乡镇，至石塘规溪村出界，境内长49公里，流域面积837.93平方公里，占全县总面积的85.16%，年均径流量33.3亿立方米，属山溪性河流。龙泉溪xx段先后建成紧水滩、石塘水库（电站）和玉溪水利枢纽工程，全段河流被水库覆盖。梧桐坑：位于县境西南部，系瓯江流域小溪的支流，为瓯江二级支流。发源于黄源乡白鹤尖西麓，从西北向东南流经黄源乡的陈坞、黄家畲、大洋、盆条口、纳云丰乡张家地水流经荫桥、商坑下、沙铺砻再纳沙铺、林山、大湾诸水至景宁畲族自治县梧桐乡注入瓯江支流小溪，总长28.4公里，县境内长24.1公里，流域总面积163.91平方公里，县境流域面积146.07平方公里，占全县总面积的14.84%。
（二）经济社会发展条件
1、项目所在的xx县2010年预计实现生产总值32.75亿元，“十一五”时期年均增长11.5%；财政总收入预计达到3.46亿元，其中地方财政收入预计达到2.0亿元。全年预计累计完成固定资产投资20.3亿元，“十一五”期间累计完成92.4亿元，年均增长12.4%。城市化水平提高到63%，城市建成区面积扩大到7平方公里，全县14个乡镇全部实现乡镇公路等级化和路面硬化。社会事业全面发展，“十一五”累计完成文化经费投入6000余万元，生态环境持续保持良好，生态休闲旅游业发展迅速。城镇居民人均可支配收入为19600元，农民人均纯收入为6100元。
2、政府的引导作用
是政府引导与市场主体相结合原则。遵循市场规律和产业升级的客观规律，在充分发挥市场在资源配置中的基础性作用和企业的市场主体作用的基础上，政府因势利导，搭建平台、积极扶持，制定科学合理的政策措施引导产业转型升级，实现产业可持续发展、产业竞争力明显提升和发展方式明显转变。
（三）基础设施条件
项目建设地址处于城市规划区内，便于项目建设、运行时利用城市市政工程设施，为建设提供了可能和操作性。
（四）用地条件
项目建设区块均为规划城市用地，符合城市规划和土地利用总体规划的要求。
xx县建设局于2011年6月20日以选字332523201100008号为项目确定了红线图。用地面积247674.5平方米，地上建筑面积9.7万平方米，地下建筑面积15000平方米。

三、项目用地经济技术指标
主要技术经济指标表
内容
单位
指标
总用地面积
㎡
247677.2
其中：

木文化主题公园一期工程
㎡
81071
木玩研发中心工程
㎡
53019
安溪水景观与木玩亲水平台工程
㎡
24382.7
木玩文化主题广场工程
㎡
32118.3
木玩服务综合体工程
㎡
38476.8
木玩展示综合馆
㎡
18809.4
总建筑面积
㎡
76538.9
其中：

木玩文化主题公园工程
㎡
1700
木玩研发中心工程
㎡
3320
安溪水景观与木玩亲水平台工程
㎡
0
木玩文化主题二期工程地下停车库工程
㎡
15000
木玩服务综合体工程
㎡
35906.4
木玩展示综合馆
㎡
20612.5
场地与道路
㎡
42568.55
绿地面积
㎡
187182.3
建筑占地面积
㎡
17905.7
建筑密度
﹪
7.2
容积率
﹪
31
绿地率
﹪
75.6
第五章 建设规模与建设方案
一、功能设置
（一）功能定位
按照相关研究和xx实际情况，本项目的功能定位是中国木制玩具文化创意园区、“山水家园、童话世界”的视窗和落脚点、“中国童话休闲旅游城”的城市客厅，整合资源，集聚服务，积聚发展城市，促进城市快速南拓，成为城市发展的引擎。其具体功能划分为：
1、中国木制玩具文化创意园区
顺应玩具产品和产业的发展趋势，抓住我省进一步加快发展文化创意产业的有利时机，依托xx木制玩具产业的独特优势，通过搭建若干功能平台，积极推进政府引导、主体多元，开放创新、集聚人才、产业融合、集群发展，培育特色、提升功能，进一步提升产业研发和营销功能，让木制玩具产业的“微笑曲线”更加动人和灿烂，成为xx木玩产业转型升级的平台和载体。
2、“中国童话休闲旅游城”的木玩文化主题公园
顺应xx积极打造“中国童话休闲旅游城”的趋势，充分利用xx木制玩具产业发展优势和山水资源优势，推进木玩产业与旅游产业的融合发展，成为xx“中国童话休闲旅游城”建设的主要平台。
3、“山水家园、童话世界”的视窗和落脚点
紧抓我省加快推进新型城市化进程的机遇，继续深化实施“小县大城”发展战略，按照拓展城市新区、完善城市功能的基本要求，通过主题公园、文化广场、文化会展等功能的建设，使基地成为xx县“山水城市、童话世界”的视窗。
4、中国木制玩具城服务综合体
顺应积极稳妥推进新型城镇化的要求，不断推进城市功能合理化，加快木制玩具产业配套服务功能建设，成为中国木制玩具城的综合服务中心。
（二）主要功能
按照项目建设的总体定位，本项目主要设置如下五大功能：
1、木制玩具研发功能
增强技术创新意识，按照木制玩具产业提升发展的要求，设置集中的中国木制玩具研发中心、木制玩具科技创新服务中心，不断进行新产品研究，提升xx木制玩具的工艺水平和档次，增强自主研发能力，建设xx木制玩具产业技术产业创新的主要载体。
2、产业配套服务功能
结合产业发展的需要，建设木制玩具品牌培育中心、信息服务中心、木制玩具产业生产力促进中心和人才培训中心。
——木制玩具品牌培育中心。依托中国木制玩具研发中心，整合木制玩具品牌，积极改变和打破xx多数玩具企业“贴牌”经营生产和管理的模式，为xx玩具自有品牌的定位、设计、注册等提供载体和平台，以资本为纽带，以管理、技术、人才为优势吸引玩具企业参与品牌开发，加快品牌拓展和延伸，为打造具有明显的xx木制玩具特色的集群品牌和企业自主品牌创造条件。
——木制玩具信息服务中心。依托xx玩具协会、xx政府公众信息网、中国木制玩具城和各类木制玩具专业网店，建设xx木制玩具信息服务中心。为xx木制玩具产业提供集中的玩具信息交流、发布和调配平台，并与木制玩具生产集聚区块的信息平台联网，为企业提供国内外木制玩具行业咨询、会展信息、产品供求信息等。
——木制玩具产业生产力促进中心和人才培训中心。结合县玩具协会、县劳动培训中心和县职技校开展的木制玩具研发、生产、管理等人才培训，建设集中的人才培训信息发布中心和实践培训基地。
3、木制玩具产业衍生功能
在提升发展xx木制玩具产业的同时，利用文化创意产业的渗透性，进一步挖掘木制玩具的文化内涵，加强木制玩具产业与动漫、影视、旅游等文化创意产业的结合。重点建设木偶剧拍摄中心、木制玩具文化创意产业中心、木制玩具文化会展中心和木制玩具主题公园。
——木偶剧拍摄中心。充分利用xx木制文化资源，将动漫元素与木制玩具相结合，建设木偶剧拍摄中心，引进相关的动漫制作和拍摄等企业，拍摄木制玩具公益广告、制作木偶MTV、木制玩具动漫创作等。
——木制玩具文化创意产业中心。充分利用木制玩具的特点和优势，将木制玩具与幼儿教育、文学等结合，建设木制玩具文化创意产业中心，开展有关木制玩具历史、发展的文学创作，幼儿教育木制教具研发等，积极拓展和延伸木制玩具的产业链，创造更多的木制玩具文化衍生产品，增强木制玩具文化衍生意识和能力，为木制玩具衍生产品研发理念的培育提供载体和平台。
——木制玩具文化会展中心。结合产业结构优化调整，发挥xx木制玩具特色，建设xx木制玩具会展中心，强化与省内主要博览会的互动，采取独立办展和联合办展等形式，为xx木制玩具产业提升发展提供会展平台。
——木制玩具体验参与中心。将木制玩具产业与旅游功能相结合，建设木制玩具体验参与中心，让游人参与到木制玩具的制作之中，提高旅游的体验性和参与性，并与xx的山水、生态旅游相融合，延长xx旅游线，进一步丰富旅游内容。
4、城市服务功能
主要包括城市历史展示、木制玩具历史展示以及提供市民活动场所等功能。xx地处我省西南部，多年来，在城市化、产业发展等方面走出了一条独具特色的道路，通过建设集中的展示场所，反映xx在木制玩具产业、小县大城等方面发展的历史和成就，以扩大xx的影响力和提升城市形象，也有助于提升xx人的认同感和自豪感。
按照xx“中国童话休闲旅游城”的城市定位，结合城市新区拓展，与木制玩具和xx山水资源为主题，建设集中体现城市定位的木玩文化公园和木玩文化广场，为xx人提供公共活动场所的同时，也为游客、客商等提供集中了解xx的场所。
5、旅游配套服务功能
主要为xx旅游提供集中的集散场所、特色旅游产品展示销售场所等，完善xx旅游服务功能，建设游、购一体的场所。
二、用地规模
按照规划和相关部门的意见，本