专题六房地产开发经营业务.pptx

专题五、专题五、专题五、专题五、房地产开发经营业务的所得税处理房地产开发经营业务的所得税处理房地产开发经营业务的所得税处理房地产开发经营业务的所得税处理一、房地产开发经营业务的定义一、房地产开发经营业务的定义一、房地产开发经营业务的定义一、房地产开发经营业务的定义依据国税发依据国税发依据国税发依据国税发200920093131号文规定，企业房地产开发经营业务号文规定，企业房地产开发经营业务号文规定，企业房地产开发经营业务号文规定，企业房地产开发经营业务是指包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他是指包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他是指包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他是指包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品的一系列经营活动。建筑物、附着物、配套设施等开发产品的一系列经营活动。建筑物、附着物、配套设施等开发产品的一系列经营活动。建筑物、附着物、配套设施等开发产品的一系列经营活动。在中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）在中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）在中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）在中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业），除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：视为已经完工：视为已经完工：视为已经完工：1.1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2.2.开发产品已开始投入使用。开发产品已开始投入使用。开发产品已开始投入使用。开发产品已开始投入使用。3.3.开发产品已取得了初始产权证明。开发产品已取得了初始产权证明。开发产品已取得了初始产权证明。开发产品已取得了初始产权证明。企业出现企业出现企业出现企业出现中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法第第第第3535条规定条规定条规定条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按中华人民共中华人民共中华人民共中华人民共和国税收征收管理法和国税收征收管理法和国税收征收管理法和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行等税收法律、行政法规的规定进行等税收法律、行政法规的规定进行等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。征收、管理。征收、管理。征收、管理。二、收入的税务处理二、收入的税务处理二、收入的税务处理二、收入的税务处理（一）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，（一）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，（一）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，（一）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；票的，应按规定全部确认为销售收入；票的，应按规定全部确认为销售收入；票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。可作为代收代缴款项进行管理。可作为代收代缴款项进行管理。可作为代收代缴款项进行管理。（二）企业通过正式签订（二）企业通过正式签订（二）企业通过正式签订（二）企业通过正式签订房地产销售合同房地产销售合同房地产销售合同房地产销售合同或或或或房地产预房地产预房地产预房地产预售合同售合同售合同售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：以下规定确认：以下规定确认：以下规定确认：1.1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2.2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。实现。实现。实现。3.3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。贷款办理转账之日确认收入的实现。贷款办理转账之日确认收入的实现。贷款办理转账之日确认收入的实现。4.4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（1 1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（2 2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（3 3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；收入中减除；收入中减除；收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到则应按基价计算的价款于收到则应按基价计算的价款于收到则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。发产品清单之日确认收入的实现。发产品清单之日确认收入的实现。发产品清单之日确认收入的实现。（4 4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（包销合同的有关约定，参照上述（包销合同的有关约定，参照上述（包销合同的有关约定，参照上述（1 1）至（）至（）至（）至（3 3）项规定确认收）项规定确认收）项规定确认收）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。（三）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分（三）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分（三）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分（三）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。利益权利时确认收入（或利润）的实现。利益权利时确认收入（或利润）的实现。利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺确认收入（或利润）的方法和顺确认收入（或利润）的方法和顺确认收入（或利润）的方法和顺序为：序为：序为：序为：1.1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2.2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3.3.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%15%，具体比例由主管税务机关确定。具体比例由主管税务机关确定。具体比例由主管税务机关确定。具体比例由主管税务机关确定。（四）企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、（四）企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、（四）企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、（四）企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：1.1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市 城区和郊区的，不得低于城区和郊区的，不得低于城区和郊区的，不得低于城区和郊区的，不得低于1515。2.2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%10%。3.3.开发项目位于其他地区的，不得低于开发项目位于其他地区的，不得低于开发项目位于其他地区的，不得低于开发项目位于其他地区的，不得低于5%5%。4.4.属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%3%。（五）企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计（五）企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计（五）企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计（五）企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。项目合并计算的应纳税所得额。项目合并计算的应纳税所得额。项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。其他相关资料。其他相关资料。其他相关资料。（六）企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始（六）企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始（六）企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始（六）企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。按租金确认收入的实现。按租金确认收入的实现。按租金确认收入的实现。三、成本、费用扣除的税务处理三、成本、费用扣除的税务处理三、成本、费用扣除的税务处理三、成本、费用扣除的税务处理（一）企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定（一）企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定（一）企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定（一）企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。与未销开发产品计税成本。与未销开发产品计税成本。与未销开发产品计税成本。（二）企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业（二）企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业（二）企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业（二）企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。（三）开发产品计税成本的核算应按（三）开发产品计税成本的核算应按（三）开发产品计税成本的核算应按（三）开发产品计税成本的核算应按下列（四）下列（四）下列（四）下列（四）的规定进行处理。的规定进行处理。的规定进行处理。的规定进行处理。（四）已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售（四）已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售（四）已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售（四）已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：成本按下列公式计算确定：成本按下列公式计算确定：成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本成本对象总成本成本对象总成本 成本对象总可售面积成本对象总可售面积成本对象总可售面积成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积 可售面积单位可售面积单位可售面积单位可售面积单位 工程成本工程成本工程成本工程成本（五）企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、（五）企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、（五）企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、（五）企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。准予在当期据实扣除。准予在当期据实扣除。准予在当期据实扣除。（六）企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维（六）企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维（六）企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维（六）企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。（七）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、（七）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、（七）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、（七）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：进行处理：进行处理：进行处理：1.1.属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。公共配套设施费的有关规定进行处理。公共配套设施费的有关规定进行处理。公共配套设施费的有关规定进行处理。2.2.属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。单独核算其成本。单独核算其成本。单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。开发产品进行处理。开发产品进行处理。开发产品进行处理。（八）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应（八）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应（八）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应（八）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。的差额应调整当期应纳税所得额。的差额应调整当期应纳税所得额。的差额应调整当期应纳税所得额。（九）企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业（九）企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业（九）企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业（九）企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。（十）企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构（十）企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构（十）企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构（十）企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%10%的的的的部分，准予据实扣除。部分，准予据实扣除。部分，准予据实扣除。部分，准予据实扣除。（十一）企业的利息支出按以下规定进行处理（十一）企业的利息支出按以下规定进行处理（十一）企业的利息支出按以下规定进行处理（十一）企业的利息支出按以下规定进行处理1.1.企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。用，可直接在税前扣除。用，可直接在税前扣除。用，可直接在税前扣除。2.2.企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。予在税前扣除。予在税前扣除。予在税前扣除。（十二）企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可（十二）企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可（十二）企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可（十二）企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。作为财产损失按有关规定在税前扣除。作为财产损失按有关规定在税前扣除。作为财产损失按有关规定在税前扣除。（十三）企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废（十三）企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废（十三）企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废（十三）企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。（十四）企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未（十四）企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未（十四）企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未（十四）企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过超过超过超过1212个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。四、计税成本的核算方法四、计税成本的核算方法四、计税成本的核算方法四、计税成本的核算方法（一）计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固（一）计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固（一）计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固（一）计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。计量的应归入某项成本对象的各项费用。计量的应归入某项成本对象的各项费用。计量的应归入某项成本对象的各项费用。（二）成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过（二）成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过（二）成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过（二）成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：确定原则如下：确定原则如下：确定原则如下：1.1.可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。够对外经营销售的成本对象。够对外经营销售的成本对象。够对外经营销售的成本对象。2.2.分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。进行核算。进行核算。进行核算。3.3.功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。4