地产项目前期策划.doc

Xx地产项目前期策划一、 项目简介火车站项目占地9.32亩，约6000多平方，临近火车站和上海华联超市，其中南北宽为60多米，东西长为80多米，附近主要是居民区、医院和学校，周边的商铺主要是经营电子游戏机、电玩、大排挡、百货等，作为火车站站前的黄金地段，周边辐射的居民大概在每天20万人左右（包括火车站的流动人口），如果能够将此项目开发为一专业的市场，有效地吸引来往客流与人群的眼球，将会产生巨大的影响力与经济效果。二、项目开发思路对于火车站项目的开发，根据开发商的思路，将其定位为以电子、电玩为核心的专业市场是可行的，只要是按专业和规模市场建设的思路，即使以电子、电玩专业市场的定位在操作过程中出现障碍，没有形成规模，也可以围绕目标群体的吃穿来开发，如专卖店、便当店、品牌店等等，可以动态地灵活调整，店铺的销售基本没有任何风险。如果用SWOT对此进行分析，我们会发现该地段的优势与劣势、存在的机会与威胁：1、S（优势）。区位优势明显，地理位置交通方便，离火车站近，大概有10路左右的公交车从此经过，周边居住的人群数量大，每天的流动人口多。2、W（劣势）。项目盘子小了点，在开发过程中可能有人防方面的要求。3、O（机会）。开发为专业的市场，能够得到政策的优惠，同时，随着xx市场经济的进一步发展，高校的扩招和大学城的进一步扩大，如果形成特色的专业市场，具有巨大的商机。4、T（威胁）。对于专业市场的选择，可能会有政策项目限制，可能会面临来自新城区以后发展的竞争。另一方面，根据我们的调查与分析，将此处定位为其他专业市场，可行性都不大，如在光彩大市场已形成了许多专业的市场，同时，根据开发商经营服装与鞋的经验可知，也不适合开发为服装和鞋类市场。既要快速变现，又要形成专业市场的概念，我们认为应该走差异化路线，结合区位优势和固有的资源，一方面是xx地区近10万大中专学生为这个专业的市场发展带来了商机，另一方面巨大和快速的人流，适合这个项目的市场应该为专业的电子市场和电玩市场，将其定位为皖北地区的电子与电玩类产品集散地。三、项目方案的设想本项目地块形状成长方形，南北宽为60多米，东西长为80多米，根据基地的形状，利于规划与设计。为了快速回收资金和有效形成规模，我们认为可以将这个专业市场开发为三排的“街中街”形式，地上两层为批发与零售市场，经过我们的简单策划，这样用于商业的营业面积有近6300多平方，根据2.5的容积率换算，还能够开发的建住房有9000多平方。（具体情况见附页的图纸）当然，如果是商住结合，开发为多层或小高层的话，应该要考虑到楼上居住市民的需求，考虑到居住房价格的定位和快速的销售，因为据我们调查，居民在购买房子的过程中，主要考虑的因素有价格和物业管理，物业主要体现为安全性、环境较好、生活便利。结合项目自身的优势，如果将此项目定位为小而精，同样能够快速启动市场。如果就我们策划的方案与目前项目已形成的方案（18层的居住）进行比较分析的话，我们认为其实是形象与收益之间的辨证关系：首先，高层并不一定会产生高的收益，我们的方案经过初步分析与预算，毛利润在35%左右。其次，高层是形象，是政府所期待的。但企业需要的更多是利润，是快速的项目运作，有效回收投资。再次，从风险的角度分析，我们认为我们策划的方案风险最小，能够有效规避，建高层对资金、对销售都会产生一系列的风险。四、定位为专业的电子市场和电玩市场的可行性分析目前，xx市有城市人口80万左右，随着皖北的进一步发展和定位为皖北中心城市的配套功能进一步加强，各类专业的市场在xx将会快速兴起，将这个项目定位为专业的电子市场和电玩市场，是鉴于未来的发展和历史与习惯所造成的。因为一直以来，在xx火车站就形成了电子游戏机销售与批发的零散市场，据调查，在火车站附近有近20多家，分散在其他区位的还有10多家，但缺乏整合，没有真正形成专业市场，虽然对于电子游戏机和电玩类产品的销售与经营，一直游走在政策的边缘，但我们定位的是电子与电玩的有效结合，是形成规模的专业市场，特别是形成专业的、具有一定规模的，拥有批发、零售、维修等一体的集散类市场。目前，就电玩类产品的专业市场来看，中国最大的游戏(电玩)配件批发市场在广州南太电玩批发市场（广州文化公园、西堤二马路），在安徽，还没有形成真正的电玩类产品专业市场，但合肥东门商业步行街新园路、解放路交汇处,有商场楼下有具有专业和一定规模的电玩中心。其实，虽然政策有限制，但能够带动经济的发展，还是可以得到有关部门的默许。同时，为了有效整合整个项目，我们将电子类市场融入其中，有效化解了存在的风险，具有可操作性的。就专业的电子市场来看，在20世纪80年代初期，中国电子专业市场从北京的中关村和深圳华强北开始，中关村从“一条街”发展到今天汇聚了海龙、硅谷、太平洋、百脑汇、鼎好等十余家大型电子商城，其中任何一家的容量都相当于当年中关村电子市场一条街的容量，目前中关村成为一个有五千余家商户，经营面积超过20万平方米的“经济区”；深圳华强北的赛格电子市场也从原来2000平米发展到50000平米，汇聚4000余家商户，华强电子世界从三千多平方米发展到四万三千平方米，拥有三千五百多家商户，整个深圳目前共有13个专业电子市场，总经营面积20余万平米，共有50000余名从业人员。此外，还有南京珠江路、沈阳电脑城等后起之秀，上海、西安、广州、郑州、青岛等省市纷纷建立了自己的大型电子市场，据不完全统计，现在全国共有大中型电子市场60余个，经营面积100万平米以上，60余万从业人员。 就安徽来说，目前能够形成氛围的也就中国科大旁边的高科技广场，在xx，目前主要集中在安德大厦和裕华大厦，但都由于规模和交通受限制，没有真正形成气候，而电脑、电子类产品、动漫等行业的发展在不断前进，这需要专业的市场来推动，就在电子类市场的发展来看，如果该项目结合电子市场来定位，最终导致双方的特殊优势在不断融合，这些优势组合起来就形成了新的优势，而这一优势带来的将不仅仅是“双赢”而是“多赢”的新局面。“一赢”：电子专业市场业获得地利据相关资料显示，在美国、日本、欧洲等发达国家，没有一个出现像中国这样拥有大规模电子专业市场的业态，著名的日本秋叶源与中关村、华强北比起来也相去甚远。而国外渠道业界进入中国市场后，确又无一不是大规模、大面积。原因何在呢？这就是协作经济带来的影响。中国电子专业市场在今后五到十年之内，还有很大的发展空间，电子专业市场势态还会迎接新的发展时期。在中国这样一个经济和社会发展严重不平衡的国家，中国电子零售渠道的状态包括电子市场、电子一条街、电脑超市的卖场等将成为中国IT零售渠道主体，中小城市的电子市场还处于很落后的程度，更需要大发展。商机已经摆在我们的眼前，对于中国电子专业市场业来说，特别是已经具备规模、品牌和影响力等比较优势的电子专业市场，其跨越式的发展将不可避免。而此时，电子专业市场业与商业地产业的协作与联合将会为中国电子专业市场业解决硬件条件等一系列问题，为电子专业市场业“第二春”的到来带来“地利”之优，在这个潮流中，如果我们的项目与此相对接，项目的开发将会迅速收回投资，实现资金的快速流动。“二赢”：商业地产的带动从深圳市目前最著名的商贸圈华强北可知，现在是寸土寸金。而在20世纪90年代初，它的名称还叫上步工业区，处于深圳中心的边缘地位。而它核心商圈地位的形成正是由于电子专业市场的兴起与推动。随着赛格电子市场、华强电子世界等大型电子专业市场的建立与快速发展，上万家各类电子厂商的进驻，人流、物流、资金流开始在华强北交汇，相关的休闲、商务、娱乐、购物、餐饮等配套服务与设施日渐完善。华强北也就基此拥有了其核心价值的先决条件，其商业地产的价值节节攀升，买方市场地位显著，目前华强北商业地产价值已超万元/平方米，成为置业者追逐的对象，所以，如果我们的商业项目获得了很快的发展，对我们的楼上居住将会有非常强的拉动作用。“三赢”：有效解决所在地政府的民生问题好的电子市场应该是一个良好的平台，它既能很好的满足顾客的需求，又能满足商户获利的需要，同时兼顾自身的发展。对于引进品牌电子专业市场和形成专业的集散市场，政府都持积极的态度，不仅在各方面一路绿灯，而且给予非常优惠的政策与资金支持。不仅给地方财政带来直接收益，而且电子专业市场的快速发展，直接带动当地第三产业的发展；有效缓解当地再就业问题；由于电子专业市场对人流、资金流、物流的聚集效应，直接推动当地电子产业、房地产业、银行及相关产业的发展；丰富了产品、实现经济调节，有效满足当地企业、人民对电子产品的消费需求。“四赢”：有效推动了xx电子产业的再发展电子专业市场是中国改革开放的产物，是中国经济和电子产业发展与世界经济和世界电子产业发展的共同结晶，从某种程度上说，电子专业市场态势反映了中国电子产业的发展态势。电子专业市场的出现对于我们后来发展电脑产业、IT产业等电子产业起到非常重要的作用。一、资本、知识原始积累的基地。我国目前绝大部分的IT产业高技术企业，都是从贸易起家的，包括当时中关村最著名的“两通两海”，四通、信通、科海、精海当时都不具备生产计算机的能力，其起步都是从引进散件加工开始。因此，无论是两通还是两海，包括联想，长城也好，在积累过程中，与电子专业市场的发展均是密不可分的。现在，广东很多的电子产品生产商都是从电子专业市场一个小柜台做起来的，由单纯的贸易演变成集制造、加工、销售为一体的大型企业。从企业的资本原始积累到企业家的资本积累，电子专业市场确实是对我国电子产业的成长培养了一批企业与企业家。二、以销促产，推动产业的发展。电子专业市场对当地电子产业的支撑和带动产业发展的作用非常明显，它是产业发展的龙头。一个大规模电子专业市场的出现，它不仅仅解决了产品销售渠道的问题，更重要的是它为产业配套了完整的资金、信息、物流、人才等产业链条中的必须要素，全方位支持企业的再发展。 三、成为永不落幕的展示中心，加速新技术、新产品的市场化进程。从上面的简单分析可知，打造专业的电子与电玩类产品的市场是非常具有可行性的，无论是对于带动xx产业的发展、还是税收和就业，都有巨大的带动作用，能够得到政府政策的大力支持，对于以后的招商与资金回收都是具有非常强的影响作用。五、投资回报的简单分析对于具体项目的建设，结合开发商的要求，我们认为其成本与收益情况：成本为：土地的购买、拆迁等费用预计共为2200万综合造价为1600万成本合计3800万收益：一层商铺：3150X7000=2205万二层商铺：3150X2800=882万住宅：9000X2200=1980万收益合计为5067万税收：营业税加上企业所得税，合计为580万纯利：687万总体来说，本项目的利润点主要在商铺，为了有效快速收回投资，定位成电子类和电玩类产品的专业市场，是能够快速收回投资的，而且通过我们后续的活动和策划，能够创造卖点和形成氛围，带动上面房价的上升，进而获得增殖的收益与回报。采取“街中街”的模式，综合造价低，风险小，资金回收快，利用项目的操作和快速收回投资。六、企划流程与思路在整个项目的企划过程中，我们将遵循如下的模式与思路：同时，在未来的企划过程中，充分发挥专家团队的合作力量，整合资源，将工程设计、建筑、业内专家等充分整合，通过合作研讨、市场调研、头脑风暴等，结合培训和项目分析，为项目提供全程的一体化企划方案。在企划过程中，主要采用的营销策略有：整合营销：挖掘企业现有资源及其优势提出独具特色的有针对性的营销解决方案；概念营销：创新企业经营、管理、文化的概念营销，并最大限度地发挥概念营销的价值；活动营销：策划系列活动、造势、推广、形象等方面的活动，尤其注重文化对项目形象与品质的拉动力；现场营销：设计、策划各种具体细致的现场促销方案快捷提升项目的销售力；软文营销：用文字来表现本项目的形象，商品品质和楼盘品质；会议营销：设计具有吸引力的会议主题，引发电子与电玩业界和新闻界关注，放大项目魅力。七、为什么选择与xx合作？Xx公司是目前xx市及周边市场专业的房地产经纪机构，目前拥有包括设计、评估、建筑、法务、策划、营销等在内的专业团队。一方面，随着社会分工的细化，专业化成为发展的趋势，特别是要进入某一新型行业，如商业地产业，需要的是专业机构和经纪公司的协作，如在北京和深圳，许多开发商都选择与中原不动产合作；在上海，愿选择与顺驰和21世纪不动产合作。另一方面，选择与xx合作，其好处与优势主要体现在：1、拥有十多家专业和统一的连锁机构，这些网点分布在整个城市的“黄金”地段，紧跟市场和客户的需求。2、拥有专业的团队和专家队伍，能够提供全程企划，有效为客户节省费用，从造价到设计形式、从工程招标到合同、从工程监理到全程企划，我们都能够站在客户的角度，为客户节省费用，同时，提升项目的价值。3、具有较强的资源整合与优化配置能力。一是与地方不同媒体的战略合作伙伴关系；二是占领了市场终端，有统一专业的连锁店，有利于项目以后的快速销售；三是团队专业的企划能力和成功的经验为项目的整体运作提供了强有力的保障。4、团队中的专家拥有多年从事项目开发的经验和企划的经验，具有较强的楼盘的运作能力和执行能力，专业的顾问团队和训练有素的销售团队为项目的成功运作提供了保证支持。八、营销策划本着提升客户价值的方针，在整个项目的企划过程中，我们主要解决的问题是：1、前期的调研分析，项目的定位2、前期的设计、评估与建筑招标3、全程的法律与营销顾问服务4、中期的监理服务5、专业的销售服务6、全程的企划服务在具体的营销策划过程中，我们采用的主要营销策略与思路有：1、视觉化和符号化营销。设计专业市场的图标，进行广泛的媒体宣传运作，让专业市场的利益相关者看到图标后能产生联想与想象，同时容入体验的因素，将电玩、动漫等用体验的方式表现，建立客户体验中心，不仅激发购买，而且拓展影响。2、分众营销。围绕xx周边地区乃至皖北地区的相干从事电子游戏和电玩类的商家展开针对性的分众营销，我们的团队将进一步进行有针对性的摸排和分析，然后利用一些利益点聚集目标客户群体。3、整合营销传播。从前期的概念到后期的传播，我们将整合周边的媒体资源，形成一致的合力，用最小的成本产生最大的效用。九、合作方案本着合作双赢的原则，我公司愿与百惠火车站项目建立全面的合作伙伴关系，提供全程的服务，提升项目的整体价值。当然，根据客户的需求和谈判沟通的结果，也可以建立不同层面的合作，根据行业规定，具体的合作方式有以下几个层面：方案一：我公司提供全程企划服务，包括策划、广告宣传、设计与规划、造价控制、法律咨询、代理销售等等，收取项目销售总收入的5-8%。方案二：我公司提供广告宣传、代理销售服务。收取项目销售总收入的3-5%。方案三： 我公司仅代理销售，其它费用由开发商承担，其代理的佣金为项目销售总收入的1-3%。在合作过程中，我们可以与开发商签定销售保证协议（可以进一步协商），通过协商设立一定的基数，在规定的时间内根据完成的情况支付和收取佣金，并设立奖惩条款。在销售情况良好时给予代理商的奖励。反之给予代理商适当的惩罚。