2004年杭州某地块开发前期初步市场调研报告.doc

***地块开发前期初步市场调研报告

l 杭州市经济发展状况
长江三角洲是中国经济最发达的地区之一，也是国际公认的世界六大城市群之一。有数据显示，这一占中国国土面积仅１％的区域，人口占全国的6．25％，工业总产值则占到了全国的21％，经济总量占到了全国的１７％，而财政收入更是占到了全国的四分之一。杭州市作为浙江省政治、经济、文化中心、长三角龙头—上海的“后花园”、长江三角洲重要的中心城市，从改革开放以来，经济建设持续高速增长。
l GDP持续高速增长，经济发展势头强劲
2003年全年实现国内生产总值2092亿元，比上年增长15%，为“九五”以来的最高水平，其中：第一产业完成127亿元，增长7.5%，第二产业完成1081亿元，增长18.3%，第三产业完成884亿元，增长12.2%，经济总量在全国大中城市中继续保持领先地位。人均GDP（按户籍人口计）达到3.27万元，折合美元3950元，比上年增长13.9%，居全省第一。

1996—2003年杭州市GDP增长表

l 城市化进程加快，全社会固定资产投资增势强劲
2001年，杭州顺利实施了萧山、余杭的撤市建区工作，市区面积从683平方公里扩大到3068平方公里，人口达373万，成为长江三角洲地区仅次于上海的第二大区域性城市，为实现杭州市的持续发展拓展了广阔的空间。杭州市委、市政府及时抓住这一历史性发展机遇，提出了“构筑大都市，建设新天堂”的战略目标，确立了“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的目标构架。交通西进、钱江新城、33929工程、地铁工程、高教园区建设、湖西综合保护、运河整治、良渚遗址保护、工业园区、特色街建设———十大工程全面运筹、规划、实施。杭州的城市化进程开始历史性的一跃，一个“东动西静南新北秀中兴” 的城市新格局正在形成。
1995—2002年杭州市人口增长趋势图：

按照杭州市总体规划，2005年杭州市区总人口为430万，2020年为530万。根据钱纳里的研究，当人均GNP（国民生产总值）为500美元、800美元、1000美元和1000美元以上时，城市化水平分别为52.7%、60.1%、63.4%和65.8%。而目前杭州市的城市化水平在45％左右（2000年的36．52％，2002年末的39．58％），按照该研究数据，杭州市的城市化水平远远偏低。随着城市的经济、人居、创业等环境的进一步趋好和交通、市政建设进程的加快，杭州市的人口增长率将会快速的提高，特别是外来人口的增长会进一步加速，对住房的需求会进一步加
大。（2003年末，全市暂住人口168.59万人，比上年末净增49.31万人，增幅41.34%；其中市区暂住人口为152.79万人，比上年末净增46.22万人，增幅达43.34%。）
2003年，全市全社会固定资产投资达到1006.18亿元，比上年增长30.7%。其中，重点项目共完成投资185.35亿元，为全年计划的119%。“33929”工程的基本完成；钱江新城基础设施建设全面启动；地铁一号线试验段开工建设；绕城高速公路全线建成通车；杭新景、杭徽高速公路、宣杭铁路复线、杭州萧山机场停机坪扩建和杭甬运河杭州段等工程正在抓紧建设；“西气东输”如期实现天然气进杭。

1996—2003年杭州市全社会固定资产投资增长表

l 人民生活水平进一步增长
据抽样调查，2003年杭州市区居民人均年可支配收入12898元，同比增长9.5%。随着生活水平的提高，居民的消费能力进一步加强，2003年，杭州市实现社会消费品零售总额587.52亿元，比上年增长12.4%，其中市区增长12.2%，五县（市）增长13.5%。同时，居民的消费结构也产生了较大变化，住房、汽车消费呈现进一步增长趋势。据《杭州年签》统计数据：99年—01年杭州市区居民人均居住面积分别为10.1M2、10.6M2、11.2M2,年增长率超过5％；市区居民家庭中，每百户家庭汽车拥有量已经达到11.2量/百户。

1999－2003年杭州市城镇居民可支配收入增长表
年份
城镇居民可支配收入（元）
增幅（%）
1999
9085
7.3
2000
9740
8.4
2001
10896
11.9
2002
11780
8.1
2003
12898
9.5

l 杭州市房地产业发展现状分析与预测
省城调队数据表明，2003年房屋销售价格、租赁价格与上年相比，分别上涨6.1%、6.7%。其中，住宅价格上涨6.1%，非住宅价格上涨4.8%。在供需方面，房地产市场仍然呈现供不应求的局面，虽然近几年杭州楼市短期购买力消耗过大，房改及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，对市场的影响力趋缓。但是外来创业人口对杭州房产的需求以及保值增值的投资需求仍然非常强盛。同时由于经济的稳步增长、居民收入增加和消费水平的提高，以及原有物业增值相当明显等因素，消费者对房价的快速上涨的压力有一定的减弱，在一定程度上保证了今后几年杭州楼市强劲的购买力。
l 商品房开发量逐年上升，销售形势乐观向上
据统计，2002年全市商品房施工面积1876.7万平方米，比上年增长29.5%；竣工面积529.41万平方米，增长23.6%。商品房销售面积414.55万平方米，比上年增长14.1%；2003年，全市房地产开发完成投资258.16亿元，商品房施工面积2406.78万平方米，竣工面积605.47万平方米，销售面积487.61万平方米，分别比上年增长30.2%、26.8%、7.3%和10%。其中，全年住宅施工面积2048.82万平方米，竣工面积564.73万平方米，分别比上年增长30%和22%。（2000—2003年商品房施工、销售面积趋势图）

从总体上分析杭州房地产市场，2004—2005年杭州的房地产市场将保持稳定的小幅上涨；新建商品房的上市规模将进一步扩大；住宅产品在开发过程中的技术含量进一步提高，新材料、新设备的应用将更为广泛；产品创新和市场竞争会更加激烈。

l 杭州市土地供应状况

l 土地供应量逐年加大，但老城区土地供应奇缺
从99年杭州市实行土地公开招标、拍卖以来，政府有意识的采取“非饱和”的土地供应政策。使得土地供应量与市场需求量极不平衡，在快速增长的消费需求拉动下，杭州的土地价格一路攀升（据统计，2003年土地平均单价为343万元/亩，同比下降17%，这是因为新发展区块供地较多因素；西湖边61号地块达到909万元/亩，成为年度第一；城西区块的平均单价为660万元/亩，最高为原计量学院地块，达到888万元/亩；而滨江区块基本上也达到400万元/亩以上），导致商品房价格也随之“水涨船高”。主城区部分房价近年来以每年接近1000元／平方米的速度飞速上涨，其涨幅连续多年位居全国前列。
杭州市政府从2000年开始增加土地供应量，为2200亩；2001年为2033亩；2002年为2800亩；2003年，在杭州房价狂涨，市场土地供应“极度饥渴”的情况下，全年的土地供应量达到历史新高，为4549亩。而在今年4月份召开的杭州市房地产工作会议上，杭州市宣布2004年商品房供应土地将达到6000亩，土地投放量创历史记录。
在供地结构上看，杭州市经过多年的地毯式开发后，主城区基本上已经没有可供开发的土地。仅有的一些旧城改造项目，也因为高昂拆迁成本和土地成本使得房产开发商难以下单。在这样的背景下，房产开发企业只能向城区外围谋求发展，房产开发郊区化成为趋势。
l 土地供应结构性矛盾突出，住宅郊区化明显
从近两年所供应土地的分布情况看，主要分布在城西、城北和下沙、滨江区块，住宅开发郊区化明显。

2003年杭州市土地公开出让各区域分布（杭州市经济信息中心）
滨江区
35.24%
钱江新城一带
10.78%
下沙高教园区
30.40%
城北祥符桥一带
6.25%
城西—三墩一带
14.62%
城中
2.72%

从今年出让土地的具体分布来看，主要还是集中在五类地段和五类以外。目前已经落实的有：下城区34.5亩，西湖区1637.17亩，拱墅区763.913亩，江干区835.913亩、滨江区588亩，钱江新城326亩，下沙经济技术开发区637.93亩。其中，滨江、下沙、钱江新城占了三分之一，而拱墅、江干、西湖以丁桥、三墩、转塘等地为主。这些区域都相对较为偏远，市政配套、生活设施相对落后。在此，我们可以看出杭州的住宅开发已经进入了“郊区时代”。（附2004年1－8月份土地交易情况一览表）

l 项目地块及周界现状

本案地处杭州市西北面，南沿余杭塘河20米沿河景观绿化带；东接古翠路；
北侧为规划余杭塘路，路宽40米；西侧为规划益乐路。
本案占地73.1亩（48733M2），沿余杭塘河呈长方形分布。南北进深约100余米，东西宽400余米。北侧规划余杭塘路连接古墩路、丰潭路、古翠路、莫干山路；西侧规划益乐路连接申花路、萍水路、余杭塘路，跨河与现有益乐路南路相接。周边路网规划完善，交通便利，对本案的开发是一大利好。
本案东北面为杭州文化商城和在建中的浙江新时代电子市场（53000 M2），经营业态以电子类产品为主、图书以及相关配套为辅；西面、北面目前除在建的新时代电子市场和拱苑小区外，为待开发生地、企业生产厂房以及零散分布的农居；南面隔余杭塘河与文华社区（0.6KM2）、翠苑社区(1.32 KM2)、西斗门科研基地(总建筑面积174979M2)、浙大西斗门开发园区相望。就周界现状来看，余杭塘河成为一条分隔线。塘河以南的房地产开发已经基本完成，规划中已经没有可供房地产开发的用地；塘河以北的开发相对滞后，大批企业生产厂房尚未搬迁，农居分布零散，路网建设、房产开发等还处于初始阶段，属于待开发区域。

l 项目所在区域的规划状况

庆隆地区控制性规划概况：
庆隆地区属拱墅区，即萍水东路以南、丰潭路以东、莫干山路以西、余杭塘河以北，规划总用地377.51公顷。自2001年以来，该地区用地性质一直为轻化工业、居住、公建等为主的综合区域。2003年出台的新一轮总体规划（规划年限为2002－2012年，其中近期2002－2008年）将该区域性质定为：以居住为主，相应公建设施相配套的杭州北部新城区。

一、区域功能结构布局：
区内和睦路、化工路（规划中）、教工路、婴儿港（规划中）、余杭塘河（北线，规划中）将该区划成四大块，形成A、B、C、D四大组团。东南角主要保留塘河小区、武林造纸厂地块住宅地以及拱墅区环卫局、交警大队、拱墅卫生院；沿莫干山路西北段除保留热电厂，均为公用设施用地；沿西南角主要布置市政设
施用地；沿萍水东路主要以商业金融为主。该区正中是居住区级绿化用地。

二、人口规模
该区域总人口计66665人（22222户），其中规划人口44883人（14961户），保留人口21782人（7261户）；保留人口中有8484人（2895户），为已批未建的多层农居。

三、用地发展规模
城市建设用地360.37公顷，其中居住用地167.86公顷，公共设施用地48.85公顷；医疗设施用地0.69公顷；道路广场用地55.32公顷；市政公用设施用地25.92公顷；工业用地15.81公顷；绿化用地46.61公顷。

四、道路交通规划
该区规划道路分三级设置，即：主干路、次路、支路。干道网络骨架已基本形成，规划河网较为密集。
1、主干道路红线宽度36－46米，有莫干山路、和睦路、教工路等
2、次干路道路红线宽度30－36米，有丰潭路、萍水东路、余杭塘路、化工路等
3、支路道路红线宽度14－24米，有泌园路、隐秀路、益乐路、俞家迂路等

五、绿地规划建设情况　　
在区域中心布置占地6.5公顷的居住区级公园；沿莫干山路两侧各控制30米道路绿带；余杭塘间两侧，婴儿港和阮家桥港两侧，庆隆河两侧，丰潭河两侧分别控制20米、15米、10米、15米河道绿带。住宅绿地不少于30％，学校、卫生院、科研机关等单位的绿地率不少于35％，商业、文化、娱乐设施绿地率不少于25％。其中通往区域外围的一条绿轴――余杭塘河两侧绿化带是园区内东西向景观绿轴。由婴儿港、庆隆河、丰潭河、阮家桥港形成的环状水系两侧控制绿带则形成了一个环状绿轴。沿莫干山路两侧绿化带则是通往城区外围的景观
道路。

三墩居住区规划概况：
三墩位于杭州主城西北，东至三墩镇界，南至虾龙吁河、浙江大学基础部、余杭塘河，西至绕城公路绿化带、西湖科技经济园，北至宣杭铁路，距市中心10.5公里，集镇建设总用地面积1086.22万平方米，大约相当于两个蒋村商住区的面积。近期规划人口11.2万人，中期目标20万人。
三墩目前城市基础功能已基本完备，规划中将把三墩建设成集知识密集型产业、商业、娱乐、教育、居住功能为一体的城市次中心，带动整个城西区块的共同发展。三墩新城区以吉鸿路——紫金港路为界划分为东西两大功能区块。规划
区内共设置1个地区公共中心，2个居住区，2个独立住宅小区，1个工业区或1个仓储区。
新规划区道路骨架为“井”字形，由南北走向的古墩路、东西走向的留祥路、环镇北路组成，在各居住片区由支路形成区域交通网络。三墩重新确定沿五里塘河发展城市生活空间策略，以五里塘旅游风情街、镇中路商业街、三墩中心公园作为三墩新城的发展中心，形成了以河网水系为中心的新城市局面。其中五里塘中心区规划为以下六大功能区：中央生态公园、五里塘河水乡商业文化街、三墩路商业购物中心、五里塘河文化活动中心、五里塘河文化展示中心、南片商业居住组团。

祥符居住区规划概况：
祥符地区位于杭州市主城西北，东西与上城科技经济园相望，南面与申花路居住区相接，西面是三墩居住区，北面是余杭区。规划总用地280.44公顷，其中居住用地77.04公顷，公共设施用地35.57公顷，绿化用地68.93公顷，工业用地13.51公顷。规划该区性质为：以居住为主，相应公建设施配套完善的杭州北部新城区。
该区住宅用地大多布置在区域北面及五里塘河南部，以小高层、多层为主。规划城市住宅用地49.41公顷，居住户数9100户，人口27304人。新规划规定，区域内大多数企业都要搬迁，远期规划建设将生产基地迁出，改为行政、科研用
地。沿西塘河西侧的杭州新华造纸厂、杭州华东制药有限公司，杭州默沙东制药有限公司近期给予保留。根据总体规划，远期该用地将规划为生态用地。
商业金融设施主要沿育苗路并结合南面汽车北站及申花路控规地块布置。该地段也是整个祥符地区最繁华的地段，将形成祥符地区的公共中心。商业服务设施（包括农贸市场）以及文化娱乐、体育等项目设置在区域中心至三墩路南侧，规划环镇北路、化工路设置底层商铺。

l 区域环境调查分析

一、人口规模（根据车行5－10分钟为基础设定范围。文二路以北，教工路以西，古墩路以东，申花路以南区域）
这一区域大致可以分为三块：始建于80年代末90年代初的文华、益乐、翠苑三个社区；90年代中后期以及近两年入住的文翠苑、学院春晓、世纪新城、银座公寓、南都花园等十数个高档住宅小区；余杭塘河以北在建及待开发住宅片区。
统计该区域现有人口规模，估计在18万人口左右（其中益乐、文华、翠苑总计约5万人口；其它住宅小区约6万人口；外来流动人口和学生大约在7万人左右）。如果考虑余杭塘河以北的规划人口，预计这一区域的人口总规模将超过30万人。由此，以本案为中心点的2KM范围内将拥有相当大的人口规模，即拥有相当充足的消费群体。

二、消费结构及购买力分析
翠苑居住区、蒋村住宅区、益乐社区，一向是外来人口的三大聚居点。从整个城西的区域定位来看，传统学院区块、高新产业开发区、IT产业一条街集中于此，奠定了这一区块高学历、高素质、高收入、高消费的人群结构。“学在城西――创业在城西――住在城西”是这一人群的特点，这一特点在整个杭州是特殊的，但并非是偶然的。离市中心近、高新产业集中、就业环境良好、人文气息浓厚等都是这些特色人群选择城西的前提。
通过对翠苑居住区、蒋村居住区、益乐社区以及城西各住宅小区的实地走访
调查。我们发现，始建于80年代末90年代初的翠苑、文华、益乐的三个社区没有规划地下停车泊位，而业主汽车拥有量却相当高。一到傍晚时分，私家车就布满小区各个角落。而90年代中后期及近两年入住的住宅区，像新金都花园、南都德迦、兰桂花园等小区其私家车已经接近小区户数。个别住区甚至已经超过100％的私家车拥有量。而据2004年上半年的官方统计，杭州市区汽车拥有量为11.2辆/百户。
由此可以推测，该区域确属一个高消费群体聚集地。勿庸置疑，该人群拥有强大的购买力以及超前的消费观念。

三、区域生活、商业配套分布及建设现状

90年代初，各房地产开发商以“遍地开花”的开发方式，在城西古翠路以东区域开始了大规模的“造房”运动，一个纯住宅板块逐渐形成。在没有统一规划的前提下，相关生活配套设施、公建的缺失与日益增加的人口及消费需求之间的矛盾异常突出。同时，土地资源的稀缺以及规划的滞后，致使配套公建的建设始终成为一道难解之题。正是在这样一种环境下，出现了在被动状态下形成的零散性商业业态组合：以沿街商铺、住宅底商为基点的、店铺式经营的街区模式。
俯瞰整个城西、三墩、庆隆—祥符板块，基本以丰潭路、余杭塘河为分界线划分为四大区域：
翠苑中心区域： 以教工路——古翠路之间的文一路段为中心的街区。该街区承载着翠苑、益乐社区的生活需求。物美、华商两大超市以及街区内集中的宾馆、饭店和生活的必须品商店是“城西人”满足日常生活所需的场所。
文新、文华路商街区域：街区模式的商业经营，经营业态零散多样。文新路经营业态由厨卫设施、家居产品、美容休闲类组成；文华路以房产中介、汽车展示、餐饮、装饰材料等经营项目为主；竞舟路餐饮一条街等形成一个街区式区域商业配套模式。面对大量的中、高档消费人群，这样一种模式显然是难以满足消费需求的。而西城广场的开发建设也正是基于这一市场利基点。该综合性项目的建设投入使用，在一定程度上将缓解该区域的配套缺失。
三墩集镇中心：占地8000亩的浙大紫荆港校区的规划建设，给三墩区块注
入了新的活力，对其集镇建设意义重大。根据《三墩地区控规》，该区共设置一个公共中心、四个居住片区，近期规划人口11万人左右。该区的住区建设正逐步启动，浙大基础部现已开工建设，但就公建项目的建设尚未有定论（尽管多家大型超市、医疗中心等对该区表现浓厚兴趣，但都未进入实质性实施阶段。）。就现状而言，围绕温州村（华东陶瓷品市场）和浙大紫金港校区的小型超市（便利店）、小型餐饮店和农贸市场等，是满足居民日常生活需求的场所。
***——庆隆区域：从地域环境上看，这一区域连接着杭州西部的南北两大板块，处于一个中心点位置，从区域规划定位看，这将又是杭州西部一个居住区开发点。但就现况而言，路网建设、居住区开发都尚未进入实施，各项配套的建设正处于规划阶段。

l 房地产开发现状总介
该区域的房地产开发状态以余杭塘河为界可分为南、北两块。余杭塘河以南的开发主要以住宅区为主，已无规划地块并基本已完成住宅楼盘的布置，局部尚存少量地块正在开发建设中（如南都·德迦公寓等均以开发建设完成并交付入住；中豪·晴园楼盘则正在开发建设中）。余杭塘河以北，主要为三墩、祥符、庆隆区块的开发。三墩、祥符、庆隆区块，规划定向为居住区，增加相关公建、休闲绿地配套，三墩区块已投入实施（如亲亲家园等楼盘），其余两大区块均属规划中的待开发状态 。(附区域大型公建项目一览表)

l 项目地块SWOT分析
优势：
l 地块处于连接城西南北区块的节点位置，地理位置相当优越。
l 区域内路网规划完善，未来交通状况良好。
l 余杭塘河沿河景观绿化的整治，将极大的改善本项目周边的自然环境。
l 区域规划定位为居住区，保证了未来区域内人口规模及消费需求。
l 该区域人群拥有的强大购买力是项目开发的有利基础。
劣势：

l 地块所在区域尚处于待开发状态，房产开发还未正式启动。
l 路网建设时间未确定，对把握项目地块开发时机增加了不确定因素。
机会：
l 区域性生活、商业配套的落后，给予本项目的开发创造了市场空间。
l 该区域尚处于初始开发阶段，给本项目地块的开发留有更多的选择余地。
l 周边高科技产业的发展是项目地块开发的一大有利基础。
风险：
l 政策性风险：杭州房地产市场经过多年的高位增长，近年来关于房地产业的相关政策层出不穷，在项目开发过程中的政策性不确定因素较多。
l 市场竞争性风险：杭州市房地产市场经过十余年发展，市场环境逐渐成熟，企业将面临激烈的市场竞争。
l 项目地块北面为大面积规划用地，而这些用地的性质不确定性将直接影响本地块的开发方向，致使本地块的开发项目有可能面临同质化竞争。

l 项目地块开发方向建议：
结合以上调查结果以及项目地块的SWOT分析，鉴于本地块的体量，我小组主张：考虑到开发非住类单一性产品，将面临较大的市场风险。开发综合性产品（住宅＋公建）是项目地块的开发方向，而关键是如何把握产品的组合。

***·***地块调研小组
2004年9月7日
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