广东某房地产项目财务分析及管理措施.doc

**项目财务分析及管理措施
一、 投资与收入估算
（一）投资估算：
1、估算依据：
（1）广东省及**市建设相关部门规定（依据广东省建设厅、**市政府等网站公示内容确定）。
（2）建安工程费用、小区配套建设费、建设和销售管理等费用根据经验数据估算，其他费用（费率）根据“广东省价格信息网”及相关国家规定确定。
2、估算方法如下表：

序号
工程项目费用名称
单位
数量
单价
（费率）
合价（RMB元）
备注
一
土地使用费

1
土地使用费
（拍卖价）
宗
1

2
土地登记公证费
宗
1
1596
1596

二
勘察设计费
及前期费用

14597400.53

1
地形图测绘费
㎡
19229
0.14
2692.06
土地面积为计算基数
2
定点费
㎡
19229
2
38458
土地面积为计算基数
3
地质勘察费
M
1200
55
66000

4
建筑设计费
㎡
91258
10
912580
建筑面积为计算基数
5
施工图审查费
㎡
91258
1.5
136887
建筑面积为计算基数
6
放线费
处
48
60
2880

7
招标费
元
142087000
0.001
142087
建筑安装工程费为计算基数0.1%
8
监理费
元
142087000
0.002
284174
建筑安装工程费为计算基数0.2%
9
预结算审计费
元
143876890
0.003
431630.67
建筑安装工程费为计算基数0.3%
10
施工合同鉴证费
元
142087000
0.00014
19892.18
建筑安装工程费为计算基0.14%
11
设计勘察合同鉴证费
㎡
912580
0.0007
638.806

13
市政配套费（含消防设施配套费）
元
142087000
0.04

建筑安装工程费为计算基数4%
14
建设项目环境影响评价收费
项
1
12.5
12.5

15
排污许可收费
项
1
2000
2000

16
避雷安装检测费
㎡
91258
0.00001
0.91258
建筑面积为计算基数
17
河道维修建设费
元
317070800
0.0005
158535.4
销售额为计算基数
19
防空地下室易地建设费
㎡
5384
1010

19229*28%=5384
20
工程质量监督费
㎡
91258
2
182516
建筑面积为计算基数
21
墙改费（民用）
㎡
91258
8
730064
建筑面积为计算基数
22
城市房屋安全鉴定费
㎡
91258
2
182516
建筑面积为计算基数
23
白蚁防治费
㎡
91258
2
182516
建筑面积为计算基数
三
建筑安装工程费

142087000

1
单位工程建安工程费
㎡
91258
1500
136887000
建筑面积为计算基数
2
电梯安装工程
项
13
400000

四
小区配套建设费

1
道路给排水围墙等室外工程
项
1

2
绿化工程
㎡
6442
45
289890
19229*33.5%=6442
3
室外供电安装工程
项
1

4
供配电增容费（贴费）
KW
3000
75
225000

直接费小计

186700886.5

五、
管理费

6344623.07

1
建设管理费
元
186700886.5
0.017
3173915.07
按直接费计1.7%
2
销售管理费
元
317070800
0.01

销售额为计算基数1%
六
税费

1
营业税及附加
元
317070800
0.055

销售额为计算基数5.5%
2
建筑面积测量费
套
573
100
57300
单元套数为计算基数
3
房屋竣工登记费
套
573
80
45840
单元套数为计算基数
七
利息

7203128.5

1
利息（按年利率均衡投入）
元
1
7203128.5　
7203128.5
按直接费计
八
不可预见费

5601026.596

1
不可预见费
元
186700886.53
0.03
5601026.596
按直接费计3%

合 计

223391698.7

其中建设期贷款利息估算如下（建设期两年，按年均衡投入，年利率5.85%）：
按35%自有资金，即贷款额为186700886.5×65%=121355576.2（元）
各年贷款本金：121355576.2÷2=60677788.1（元）
第一年贷款利息：60677788.1÷2×5.85%=1774825.3（元）
第二年贷款利息：（60677788.1+1774825.3+60677788.1÷2）×5.85%=5428303.2（元）
建设期贷款利息合计为：7203128.5元

经估算本项目投资额为RMB9元，即RMB22339.2万元，2929.4元/平方米。

（二）收入估算：
根据提供的数据收入估算表如下：
序号
项目
单位
数量
单价（元/平方米）
合价（RMB元）
1
住宅
平方米
54258
2600
141070800
2
商业
平方米
22000
8000
176000000

合计

317070800

经估算本项目收入额为RMB317070800元，即RMB31707.1万元，4157.9元/平方米

二、财务评价：
（一） 利润计算表(损益表)：

序号
项目名称
单位
金额
计算方法
1
项目成本
万元
22339.2
投资估算
2
资金筹措
万元
22339.2

2.1
资本金
万元
7818.7

2.2
借款
万元
14520.5

3
经营收入
万元
31707.1
收入估算
4
利润总额
万元
9367.9
3-1
5
所得税
万元
3091.407
4×33%
6
税后利润
万元
6276.493
4-5
7
投资利润率
%
41.9
4÷2
8
资本金利润率
%
80.3
6÷2.1

（二） 现金流量表：
按投资在建设期两年内均衡投入，三年内全部销售完，销售率分别为30%、50%、20%，项目全部现金流量表及内部收益率试算如下：
单位：RMB万元
序号
项目
合计
年份
1
2
3

销售率

30%
50%
20%
1
现金流入
31707.1
9512.13
15853.55
6341.42
1.1
销售收入
31707.1
9512.13
15853.55
6341.42
1.2
其他收入
0

2
现金流出
25430.607
12097.0221
12715.3035

2.1
开发投资经营
22339.2
11169.6
11169.6

2.2
所得税
3091.407
927.4221
1545.7035
618.2814
3
净现金流量
6276.493
-2584.8921
3138.2465
6341.42
4
累积净现金流量

-2584.8921
553.3544
6894.7744
5
折现系数(i=10)

0.909
0.826
0.751
6
折现净现金流量
5420.500265
-2349.666919
2592.191609
5177.975574
7
累积折现净现金流量

-2349.666919
242.5246901
5420.500265
8
折现系数(i=130)

0.435
0.189
0.082
9
折现净现金流量
-11.303035
-1124.428064
593.1285885
519.99644
　10
累积折现净现金流量

-1124.428064
-531.299475
-11.303035
　11
折现系数(i=125)

0.444
0.198
0.088
　12
折现净现金流量
31.7256746
-1147.692092
621.372807
558.04496
13

累积折现净现金流量

-1147.692092
-526.3192854
31.7256746

由上表基准收益率为10%时,财务净现值FNPV=5420.5万元＞0

静态投资回收期P1=2-1+2584.8921÷3138.2465=1.82(年)
动态投资回收期(i=10%) P=2-1+2349.666919÷2592.191609=1.91(年)
内部收益率FIRR= 128.687%＞10% ,用插入法计算公式如下:
(FIRR-125%)÷(130%-125%)=31.7256746÷[31.7256746-(-11.303035)]
三、不确定性分析：
财务分析中的主要变量为投资中的土地成本、建安成本和收入中销售单价
（一） 盈亏平衡分析：
盈亏平衡销售单价=项目总投资/可出售面积=22339.2÷76258=2929.4（元/平方米）
（二） 敏感分析：
以项目成本和经营收入为变量，设其变化率按下表：
变化率
基数
变化1
变化2
变化3
项目成本
0
10%
5%
-5%
经营收入
0
-5%
2%
-10%

按上表变化率投资利润率和资本金利润率变化如下表：
序号
项目名称
单位
基数
变化1
变化2
变化3
1
项目成本
万元
22339.2
24573.12
23456.16
21222.24
2
资金筹措
万元
22339.2
24573.12
23456.16
21222.24
2.1
资本金
万元
7818.72
8600.592
8209.656
7427.784
2.2
借款
万元
14520.48
15972.53
15246.504
13794.456
3
经营收入
万元
31707.1
30121.75
32341.242
28536.39
4
利润总额
万元
9367.9
5548.625
8885.082
7314.15
5
所得税
万元
3091.407
1831.046
2932.07706
2413.6695
6
税后利润
万元
6276.493
3717.579
5953.00494
4900.4805
7
投资利润率
%
0.4193481
0.225801
0.37879525
0.344645523
8
资本金利润率
%
0.802752
0.432247
0.72512234
0.659750001

四、风险管理：
（一）在工程实施阶段风险源主要有：业主的政府，资金筹措机构，工程项目组织，当地条件（包括政治、经济、劳工和环境条件等），施工和合同规定，后勤供应，工程预定时间和估算费用，通货膨胀和信贷风险，汇率变化，不可抗力等。
（二）风险规避措施：
1、确定风险的类型；
2、风险分析，即确定风险量。根据同类型工程进行预测分析风险出现的频率及损失量等
3、风险控制，即采取措施降低风险量，自己承受的风险作为重点控制；
4、风险转移，根据实际情况可以将风险转移给保险公司（物资保险、人员伤亡保险和责任保险）
五、进度计划：
建设期两年，分为两个标段同时施工，施工总进度按季度安排如下表：
序号
分部工程
1
2
3
4
5
6
7
8
1
基础工程

2
主体结构

3
内外装饰

4
门窗安装

5
屋面工程

6
水电安装

7
电梯安装

8
室外配套

9
室外配电

10
绿化工程

11
竣工清理

六、管理措施及建议：
（一）工程进度控制：
1、在合同中明确工程各节点的时间要求，若延误要有相应的处罚措施；
2、施工单位要根据合同要求及自身优势，结合现场条件，在施工组织设计中详细排出施工进度计划（同时包括劳动力计划、机械设备供应计划、材料供应计划等）及保证计划落实的各项措施（要考虑雨季施工、冬季施工等各方面因素）。
3、在施工过程中，监督施工单位按照合同及施工组织设计要求落实各项进度要求。按程序话的检查，及时发现偏差，及时纠偏。以确保工程在计划工期内竣工。
（二）工程质量控制：
1、审核施工单位施工组织设计：质量管理组织要健全、项目部管理人员齐全、质量控制程序要清晰、质量责任制落实到位，分工明确、各工序施工质量保证措施表述清楚，对质量通病（特别是渗漏问题）有针对性的防治方法、措施。
2、对于监理单位：审核监理规划、监理实施细则，督促监理按监理合同及监理实施细则要求对工程进行监督管理。
3、工程部人员施工过程中要严格按照合同条款、施工组织设计、施工规范、验收标准对照检查工作。要参加本工程所有单位工程的分项分部及隐蔽工程验收，与监理单位一起对分项分部工程的质量进行验收。分部工程以上的验收，工程部经理要参与组织验收。
4、施工过程中应采取先样板后大面积施工的方法。
（三）工程造价及合同管理：
1、分解造价控制指标：由各专业管理工程师、预结算工程师对确定的投资控制指标进行具体分析，将总的投资控制指标分解到各专业分包工程的每一子项。造价分解控制指标应由项目部相应责任者（各专业负责人）通过审查设计标准及用料，通过严格的招投标争较低的价格条件来实现，并由预结算工程师根据造价分解控制指示表监控每一笔费用的支出，实现监督管理。
2、作好工程量计量、工程款支付、竣工结算的工作：在施工承包合同的基础上，确定各专业、子项工程计量的基本原则，如遇特殊情况应及时协商确定具体的计量原则。未经监理验收合格的工程量不予计量，计量应做到真实、准确。
3、设计变更、洽商款、索赔款的审查是造价控制的重点，造价工程师应严格审查变更洽商签认手续的真实、完整性，索赔证据的时效性，工程量计量的准确性和套用定
额、取费的合理性现场签证的控制。现场签证由现场专业工程师、现场预结算工程师、工程经理共同签字确认，对费用较大的基础加固措施等项目需请第三方专家技术人员进行会诊。
4、对合同执行情况进行管理，严防被对方索赔设立专门人员密切注视合同执行其间合同执行的情况。一方面，要尽量按合同条款支付工程款，以防止被对方索赔，同时要千方百计的寻求有可能向对方索赔的机会。
（三） 安全文明施工管理：
按照市府有关规定，督促施工单位搞好建筑工地安全文明施工和生活区的治安及环境卫生工作。
1、要求施工单位，将安全文明施工的措施和做法在施工组织设计中在施工组织设计中明确；
2、施工过程中，工程部会同监理定期对施工单位的安全文明施工情况进行检查；
3、安全文明施工检查的主要内容：安全管理、文明施工、脚手架、基坑支护与模板工程、“三宝”及“四口”防护、施工用电、物料提升机与外用电梯、塔吊起重吊装和施工机具。、