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鞍山房地产市场调研报告

32
2020年4月19日
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一、 鞍山地区市场状况分析 上半年汇总
1.鞍山宏观经济状况……………………………………………………3
1.1宏观经济…………………………………………………………….3
1.1.2 鞍山地区人口调查及对市场影响……………………………….3
二、鞍山房地产开发投资及销售面积情况
1.鞍山整体房地产投资形式…………………………………………….4
2鞍山 上半年房地产市场情况及分析…………………………4
2.1鞍山 一月四大区域销售情况………………………………..4
2.1.2小结…………………………………………………………………6
2.2鞍山 二月四大区域销售情况………………………………..6
2.2.2小结…………………………………………………………………8
2.3.鞍山 三月四大区域销售情况……………………………….8
2.3.2小结……………………………………………………………… 10
2.4.鞍山 四月四大区域销售情况…………………………… .10
2.4.2小结……………………………………………………………… 12
2.5鞍山 五月四大区域销售情况………………………………12
2.5.2小结……………………………………………………………… 14
2.6鞍山 6月截止6月9号四大区域销售情况………………..14
2.6.2小结……………………………………………………………… 16
三、鞍山春季房交会
1.鞍山春季房交会期间商品房销售情况…………………………….. 16
1.1分析与小结………………………………………………………… 16
2.鞍山春季房交会期间成交面积情况……………………………….. 17
2.1分析与小结………………………………………………………….18
四、市场展望
1.商品房市场…………………………………………………………...18
2二手房市场.…………………………………………………………..20
3.商业网点销售情况…………………………………………………...21
五、高新区竞品楼盘近期情况明细
1竞品楼盘近期销售情况………………………………………………23
1.1竞品楼盘成交面积分析…………………………………………….24
2竞品楼盘近期活动及优惠政策明细…………………………………26
2.1小结………………………………………………………………….27

一、 鞍山地区市场状况分析 上半年汇总
1.鞍山宏观经济
鞍山 第一月份GDP实现190亿,运行情况良好,GDP继续保持平稳较快增长,截止 6月份,鞍山GDP实现1608亿元,居全国第52位,辽宁地区第3位。

2.鞍山地区人口调查情况及对市场的影响
鞍山市第六次全国人口普查登记总人口为3645884人,同第五次全国人口普查 11月1日零 时的3584039人相比, 共增加61845人,增长1.73%,年平均增长率为0.17%。低于全国0.57%及辽宁省0.32%的年平均增长率。鞍山市总人口占全省总人口的8.33%,位居全省第3位。鞍山人口处于低速增长期。
鞍山地区人口出现:
(1)城镇人口占67.17%乡村人口占32.83%;
(2)65岁以上人口占鞍山总人口一成;
(3) 大学毕业人口占鞍山总人口一成;
由于鞍山地区人口低速增长,而且逐渐趋于老年化、大学毕业这两个阶段,外来人口少,以上因素会对房地产市场带来负面影响,降低房地产市场销量的主力因素。

二、鞍山房地产开发投资
1.鞍山整体房地产投资形式
一季度,鞍山房地产市场保持平稳开局,整体增长平稳,投资、销售保持平稳增长,新开工面积同比增速大幅回落, 一季度,鞍山房地产市场保持平稳开局,整体增长平稳,投资、销售保持平稳增长,预计 下半年年鞍山房地产市场整体继续平稳回落,房价将重新进入下行通道。

2鞍山房地产 上半年整体销售情况及分析
2.1鞍山 一月份商品房销售情况及分析
鞍山市 1月累计成交存量商品住宅82268.21平方米,1349套,成交套数同比增长33.96%,环比下跌27.20%。
区域
面积
合计
其中
其中
其中
小于90㎡
90-144㎡
大于144㎡
铁东区
26733.39
21232.64
4713.09
787.66
铁西区
14661.50
11840.03
1806.64
1014.86
立山区
34543.34
32412.72
1986.51
144.11
千山区
6329.98
2950.55
2586.46
792.97
合计
82268.21
68435.94
11092.70
2739.57

图为鞍山 一月份销售面积及区域销售面积
数据来源:新浪房产

图为鞍山 一月份成交面积比例
数据来源:新浪房产

区域
套数
合计
其中
其中
其中
小于90㎡
90-144㎡
大于144㎡
铁东区
426
379
42
5
铁西区
238
215
17
6
立山区
602
582
19
1
千山区
83
55
23
5
合计
1349
1231
101
17

图为鞍山 一月成交套数
数据来源:新浪房产
图为鞍山 一月份商品房成交套数比例
数据来源:新浪房产

2.1.2小结:
经过以上数据能够看出鞍山一月份商品房销售面积上,大于144㎡呈现销售吃力状态,特别在铁东区与立山区极为明显,由于价格关系,供求出现供大于求的趋势,则其余两个区域销售情况良好;然后销售套数方面则反之,铁东区和立山区在销售领域上占领主导地位,也是由于人们需求的品质和生活环境的影响,相信鞍山在下个月会出现上升的销售趋势。
2.鞍山 二月商品房销售情况及分析
鞍山市 2月累计成交存量商品住宅69605.73平方米,1161套,成交套数同比增长44.58%,环比下跌13.74%。
区域
面积
合计
其中
其中
其中
小于90㎡
90-144㎡
大于144㎡
铁东区
24945.37
18815.79
5028.84
1100.74
铁西区
13295.88
11762.45
1533.43
0
立山区
25585.48
24542.75
1042.73
0
千山区
5779.00
2924.36
1744.40
1110.24
合计
69605.73
58045.35
9349.40
2210.98
图为鞍山 二月份销售面积及区域销售面积
数据来源:新浪房产
图为鞍山 二月份成交面积比例
数据来源:新浪房产
区域
套数
合计
其中
其中
其中
小于90㎡
90-144㎡
大于144㎡
铁东区
402
351
45
6
铁西区
236
221
15
0
立山区
446
436
10
0
千山区
77
54
16
7
合计
1161
1062
86
13

图为鞍山 二月成交套数
数据来源:新浪房产

图为鞍山 二月成交套数
数据来源:新浪房产

2.2.2小结:
同比一月份无论从销售面积和套数都有一定幅度的下降,也同样标志着商品房市场正式的进入销售淡季,同时也受到春节的冲击。144㎡以上一度出现0销售的情况,市场也正进入一个平稳且蓄力期间。
2.3.鞍山 三月商品房销售情况及分析
鞍山市 3月累计成交存量商品住宅119970.27平方米, 套,成交套数同比微降0.74%,环比大涨74.65%。
区域
面积
合计
其中
其中
其中
小于90㎡
90-144㎡
大于144㎡
铁东区
43521.41
32788.96
9151.08
1581.37
铁西区
25534.71
23196.24
2161.20
177.27
立山区
42753.20
39217.77
3152.83
382.6
千山区
8160.95
4980.80
1946.47
1233.68
合计
119970.27
100183.77
16411.58
3374.92

图为鞍山 三月份销售面积及区域销售面积
数据来源:新浪房产

图为鞍山 三月份成交面积比例
数据来源:新浪房产

区域
套数
合计
其中
其中
其中
小于90㎡
90-144㎡
大于144㎡
铁东区
698
605
84
9
铁西区
447
426
20
1
立山区
752
720
30
2
千山区
122
98
17
7
合计

1849
151
19

图为鞍山 三月成交套数
数据来源:新浪房产

图为鞍山 三月成交套数
数据来源:新浪房产
2.3.2小结:
环比大涨70%以上,表明春节过后,商品房销售市场正以”春暖花开”的崭新的姿态迎接新的一年,并在144㎡以上购买方面也有新的突破,同样铁东区及立山区成为鞍山商品房市场的领军人物。
2.4.鞍山 四月商品房销售情况及分析
鞍山市 4月累计成交存量商品住宅97846.12平方米,1579套,成交套数同比下降1.00%,环比下降21.79%。
区域
面积
合计
其中
其中
其中
小于90㎡
90-144㎡
大于144㎡
铁东区
36446.26
24027.97
9437.77
2980.52
铁西区
22309.74
20604.59
1705.15
0
立山区
29519.62
26543.53
2486.87
489.22
千山区
9570.50
4083.93
3812.88
1673.96
合计
97846.12
75260.02
17442.67
5143.43
图为鞍山 四月份销售面积及区域销售面积
数据来源:新浪房产

图为鞍山 四月份成交面积比例
数据来源:新浪房产

区域
套数
合计
其中
其中
其中
小于90㎡
90-144㎡
大于144㎡
铁东区
545
443
85
17
铁西区
404
387
17
0
立山区
510
483
24
3
千山区
120
76
35
9
合计
1579
1389
161
29

图为鞍山 四月成交套数
数据来源:新浪房产

图为鞍山 四月成交套数
数据来源:新浪房产
2.4.2小结:
四月销售虽不如三月,但也算为平稳销售期间,且千山区在144㎡以上的销售体量大于铁西区和立山区,似乎有赶超之势,四月份的平稳销售也为即将进入旺季的房地产市场做好铺垫。
2.5.鞍山 五月商品房销售情况及分析
鞍山市 5月累计成交存量商品住宅127189.45平方米,2088套,成交套数同比上涨39.01%,环比上涨32.24%。
区域
面积
合计
其中
其中
其中
小于90㎡
90-144㎡
大于144㎡
铁东区
48333.77
33233.60
12183.30
2916.87
铁西区
26373.24
23841.17
2054.59
477.48
立山区
43091.97
40183.19
2888.78
0
千山区
9410.47
4587.48
3243.53
1579.46
合计
127189.45
101845.44
20370.20
4973.81
图为鞍山 五月份销售面积及区域销售面积
数据来源:新浪房产

图为鞍山 五月份成交面积比例
数据来源:新浪房产

区域
套数
合计
其中
其中
其中
小于90㎡
90-144㎡
大于144㎡
铁东区
733
607
109
17
铁西区
468
445
20
3
立山区
764
736
28
0
千山区
123
85
29
9
合计
2088
1873
186
29

图为鞍山 五月成交套数
数据来源:新浪房产
图为鞍山 五月成交套数
数据来源:新浪房产
2.5.2小结:
随着鞍山开发商经过组织举办各种类型的活动营销手段,其中包括春季房交会的开展,有效的促进鞍山商品房市场的买卖,而且鞍山更要掀起一阵开盘潮,鞍山的5月将被称之为”红五月”。
2.6.鞍山 6月截止到6月9号商品房销售情况
截止 6月9日,鞍山存量商品住宅整体成交575套,环比上涨16.40%。从套均成交面积上来看,单套成交面积为61.09平方米,环比上涨1.87%。
区域
成交套数
成交面积
套均面积
本周
上周
环比
本周
上周
环比
本周
上周
环比
铁东
197
174
13.22%
12849.96
11275.11
13..97%
65.23
64.80
0.66%
铁西
131
108
21.30%
7483.17
6013.25
24.44%
57.12
55.68
2.60%
立山
214
188
13.83%
12375.77
10568.02
17.11%
57.83
56.21
2.88%
千山
33
24
37.50%
2417.20
1767.43
36.76%
73.25
73.64
-0.54%
合计
575
494
16.40%
35126.10
29623.81
18..57%
61.09
59.97
1.87%

图为 鞍山市存量商品住宅(05.30~06.09)整体成交情
图为 住宅周成交套数成交情况

2.6.2小结:
6月份的鞍山房产即将进入旺季,房交会刚刚掀起一阵高潮加之立山区几大楼盘先后开盘必将把鞍山的房地产市场再带到一个高度,同时也相信鞍山的房价也会受之影响。

三、鞍山春季房交会
1.鞍山春季房交会期间商品房销售情况
持续了5天的春季房交会,共迎来18万市民参观,期间成交商品房套数1522套,成交面积14.72万㎡,成交金额6.72亿元。但同比去年春季房交会,今年成交量明显下滑50%左右。
业内人士表示,在地产调控的大情况下,消费者转而观望,市场也趋于平稳、冷淡。
价格温和、上涨!
虽然今年房展会共有55家企业、71个楼盘、310多万平方米的房产向市民集中展示,参展规模比去年略有扩大,但受房地产宏观调控及购房者观望情绪影响,今年春交会在成交量和成交面积的两大关键数据上出现明显下滑。今年春季房展会成交商品房1522套,与去年春季房交会的3510套相比,同比减少了1988套,成交商品房套数下降近57％。另外,与 春季房交会成交面积34.2万平方米、成交金额13.7亿元相比,本届房交会成交面积14.72万平方米,成交金额6.72亿元,分别下滑57％和51％。

图为 - 春季房角会成交套数分析图

图为 - 春季房交会成交面积分析图
图为 - 春季房交会成交金额分析图

成交量和金额等数据出现下降,业内人士表示,主要是受去年下半年开始的地产调控影响,购房者对房价下跌预期升高,市场观望气氛正浓所致。在国家出台调控房地产价格的政策出台之后,对购房者而言,观望的态度要远远超过购置房产的热情。对上涨的房价的无奈,对国家可控制房价政策效果的期待,都构成了消费者的观望心理。
对于春交会的波澜不惊,参展企业普遍显得很淡定,仿佛都已预见到今年开年不会有往年红火。房交会现场,记者采访了部分参展楼盘的负责人及置业顾问,其中大部分表示,房价没有因为调控而下降,对于调控在未来的影响,她们均表示,鞍山房地产开发市场前景良好,普遍看好今年市场。

四、市场展望
1.商品房市场
即将进入旺季的房地产市场,本周均比上周有明显的增长,可是 6月3日起,鞍山商品房明码标价正式实行。开发商在卖房前,一次性公开全部房源,并在销售现场公开标示房价,做到”一套一价”,以此遏制商品房”一天一个价”甚至”一天几个价”的混乱局面。此前,一些开发企业卖房过程中随意涨价,隐瞒信息。比如房子明明还没有卖掉,却说卖得只剩几套了,从而达到哄抬价格的目的。细则出台后,经过一一公示可避免这种情况。当前一些小区因为停车位和停车费的问题纠纷不断,此次的规定能够减少一些后遗症。对于车位产权的明细和停车费价格的确定,能够让买房者在入住之前就有了解,也能够避免入住后的产权方乱涨价 。
2.鞍山二手房市场交易情况
今年上半年二手房市场关键词”暂未出现波动”
春暖花开,万物复苏,二手房的交易情况却难以走出寒冬。密集出台的房地产调控政策让百姓购房成本提高,而加息又让持有房产的收益优势难再。眼下,鞍山的二手房市场弥漫着浓厚的观望气氛。
    市场  买房者没中介人多
　　业内人士了解到,鞍山市房地产交易中心附近的几家中介公司里显得特别冷清。一家大型中介公司里,5张办公桌,只有2名办公人员还在留守。”生意不好,其它人都跑出去忙自己的事了”,这家中介公司的工作人员李小姐告诉记者,往年进入4月份,随着气温回暖,二手房中介也会变得生意火爆,各家公司里都是人满为患。而今年来租房、买房的人都特别少,中介公司的日子挺不好过。”一天进门问房的,连10个人都不到,这哪像开春的样子!”
　　在中介公司门外,不少没有中介手续的散户也都出来”晒房”。每个人面前或打印或手写,铺了几十套房源信息。记者随意找了几个散户咨询,市内各个地区的房源都有,下至10多万元的小单室,上至160多万元豪宅都不少,只是生意都不是太好。散户中介徐女士告诉记者,今年从元旦到现在二手房价格几乎没什么变化,去年市民急切的购房需求也明显降低。”老百姓都是买涨不买跌,现在涨得慢了,市民反而观望起来”,徐女士表示,她出摊已经快一个月了,一笔生意也没谈成。好在现在房价依然高,一套50万元的房子,1%的中介费已经有5000元,2个月能做成一笔已经知足。
　　政策 调控政策命中炒家
　　二手房交易到底有多冷清?鞍山市房地产交易中心的数字显示,本月第2周,鞍山市四城区累计成交存量商品住宅237套,环比下降45.64%。整个城市里,平均每天只有30多套二手房成交,也只能用清淡形容。其中立山区环比下降超六成;铁东区和铁西区环比分别下降四成多和三成多。
　　中介为啥如此冷清?不少业内人士表示,今年国家对房地产宏观调控的确产生了威慑作用。一些原来犹豫中的购房者开始进入观望状态。不少老百姓认为,即使房价暂时不下降,短期内也不至于升到哪里去。特别是那些购买年限较短的商品房,由于交易费用陡然增加,市民出售和购买的热情都不高。
　　据了解,今年3月1日我市实行的<关于调整住房转让营业税政策的通知>中规定,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;而此前,同样的房产出售,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。也就是说,一套购买5年以内,评估价为从20万元涨到30万元的商品房出售,营业税将由5550变成16680元,增幅确实不小。
　　另外,个人所得税、契税、评估费、交易税等成本也都不低,如果市民再使用贷款购房,那么仅交易费用很可能达到10%以上。
　　算账 持有房产不如定存
　　除了政府的调控政策,加息也让持有房产的收益优势不明显。
　　鞍山一家房产中介的何女士给记者算了一笔账。当前一套20万元左右的房产,根据地段、楼层不同,租金也不相同,但大致在400元-700元/月之间,去掉每年1000元左右的取暖费,年收益也就是4000-7500元之间,也就是在2%-3.5%之间。而当前随着央行半年内的四次加息,定期存款一年利息已经涨到3.25%,与租房相比并不算少。
　　再者,从当前来看,由于房产交易成本的增加,我市5年以内二手房交易正在出现大幅下降的趋势。也就是说,只有买房后5年再卖出,才能享受到交易费用优惠。对照5年定期存款利率的5.25%,买房出租的优势已经荡然无存。
　　二手房交易啥时候能回暖,房价究竟会涨还是会跌,即使是从事二手房交易多年的老中介也有点看不懂。但至少大家有一点共识:疯狂炒房的时代已经离鞍山越来越远。

3.鞍山商业网点销售情况
业内人士获悉,今年5月,鞍山的新建商业网点(增量非住宅)价格大幅上扬,与去年同期相比翻了一番。但商业网点的销售量却继续萎缩,仅为去年同期的7．3％。新建商业网点呈现有价无市局面。
　　 据鞍山市房产交易中心相关数据显示:4月新建商业网点的平均价格在3233元／平方米。截至5月底,新建商业网点的平均价格已上扬到每平方米4932元,上扬幅度相当大。与此同时,新建商业网点的成交量却大大降低,总成交面积仅为852平方米,比4月份的成交面积少了929平方米。
　　 据业内人士分析,新建商品房成交面积如此之小,与其较高的价格不无关系。另外,还与很多开发商的获利意识有直接联系。据了解,当前鞍山市有很多商品房开发商,在开发建设商品住宅时,把临街的楼盘盖成商住兼顾型,住房销售,商业网点却一般只租不售,导致此类房屋成交量小。业内人士提醒:开发商应适当调整商业用房的比例,提供高质量的楼盘和适中的价格,以达到增加销售量和降低空置率的目的。不过,随着一些新建项目的陆续开工,很快又将有一批新建商业网点投放市场,此类房屋的成交量也会逐渐随之增大。

五、 高新区竞品楼盘近期情况明细
1.竞品楼盘近期销售情况
项目名称
产品形态
(在售)
公摊
面积区间
(在售)
当期规划户数
累计推广套数
推广产品(在售)
主力户型
装修状况
开盘时间
入住时间
销售报价
成交均价
实际成交套数
东方嘉苑
高层
25%
118-169
338
234
2栋高层
120-130
毛坯
.5
.10
起价5800
均价6300
最高7000
6500
在售基本售罄,剩余100套左右。
#唯美林语
高层、小高、多层
25%
55-265
1011套
300套
2栋高层、1栋小高、9栋多层。
120-130
毛坯带地热
.11.2
.5
2栋高层均价分别为5200、6700、小高6000 多层6700-7700
6150-6400
还剩40套左右
#万科城
(悦澜湾)
高层
20%
97、130
132
132
1栋高层
泰月轩
97、130
精装修
1500标准
.5.22
.8
起价6500
均价7000
最高7500
7000
首推1栋高层泰月轩,剩余5套左右。
#远东佳山水
多层
12%
90-300

350
200
16栋多层
150
毛坯带地热
无开盘
.10
起价5700;均价7500;
最高8700
7500
首推200套剩余60套左右。
#林荫大道
高层、小高层
20%
110-180
668
668
1栋高层、5栋小高层
100、120
毛坯、无地热、太阳能热水器
.9
.3
起价4800
均价5500
最高8500
(整体)
5200-5400
16#剩余一半,5月份成交10套左右,9#、10#、11#、13#、15#基本售罄。
盛世豪庭
小高层、高层
11%
小高层。
54-160
320
320
4栋小高层
54、97、110
毛坯带地热
.6.29
.8
起价6500
均价7300
最高9800
(整体)
7000
从 .6.29至今 共销售60套左右,剩余260套左右,平均1个月1套。
东河湾
洋房、小高
20%
100-200
500
150
多层2栋、高层2栋
100
毛坯带地热
.1.2
.10
小高起价5080、均价5500、最高5800;
洋房起价700,均价7500,最高9000;
洋房7500-7700
小高层
5300-5400
(西大山或顶层)原价基础打9.6%
小高2栋82套剩余5套,洋房2栋70套剩余2套。
地王国际
高层
20%
48-90
630
440
5栋高层
48-55、80-90
毛坯
.5
.12
起价5100
均价5700
最高6300

6000
在售440套剩余130套左右。
#玉峦湾
高层、小高、洋房、别墅
高层20%
高层98-110
802
802
高层324;多层252;洋房144;别墅84
100-140
毛坯
待定
内部认购
.5.31
高层4500-5200
高层4850
高层剩余234,洋房多层售罄;别墅剩余74。
中港广场
高层、商场
20%
90-170
1000
未定
3栋32层高层
2梯3户
100-130
毛坯带地热
未定
.12
未定
未定
未定
#颐和城
高层、小高、洋房
17%
高层115、139
412
412
2栋高层、3栋小高、8栋洋房
115、139

近期
夏季
待定(交定阶段3万顶4.5万)
待定
交定阶段300套。
#香榭丽舍
未定
未定
未定
未定
未定
未定
未定
未定
未定
未定
未定
未定
未定

1.1竞品楼盘成交面积分析

上图表明近期高新区楼盘所出售的面积区间主力户型的为90-144㎡,说明消费者现在的消费观念已经不只是存在于单价和面积上,更逐渐转向生活品质和生活空间上,90-144㎡也是豪华住宅的分割线,在合理纳税的范围内选择心仪的面积区间成为消费者购房趋
2.竞品楼盘优惠活动明细:
万科城(悦澜湾):
日期
活动明细

5月22日
万科悦澜湾开盘,推出5栋高层,首推1栋泰月轩。
当天购房可享受每平方米-100元的优惠政策,而且”老带新”不但仅针对车位的赠送,如新客户购买100㎡以下的房源,赠送老业主 元购物卡,如100㎡以上则赠送2500元购物卡。

5月份
除开盘当天的优惠政策每平方米-100元的优惠政策取消以外,”老带新”的政策继续沿用。

小结:
万科房地产一向以消费者需求放在首位,之前在建筑形态的选择上,运用了多层、洋房、高层相结合的销售方式,很快在鞍山打开市场,后期更以精装修的形式促动销售费购买,此次更在精装修的标准上加大力度,在原1000元\平的基础上增加500元,更加吸引消费者的眼球,结果更是证明万科这次活动的意义,当天销售110套左右,首推产品基本售罄。

林荫大道
日期
活动明细
4月末-5月初
房交会期间,总房款减掉1平的单价。
5月份至今
首次推出1栋26层高层,面积区间100㎡左右,一次性9.9折,贷款无折扣,而且在10#、11#楼的选择上,更是有摇奖的优惠政策,奖金幅度在1.6-3.6万之间,此次活动仅限西山120平以上的房源。

小结:
中合置业以央视的服务理念来服务鞍山销售费者,以高新区核心的口号并以价格战来引人眼球,首推一期产品基本售罄,剩余13#楼东大山二单元(未卖)、15#楼剩余10套左右、16#楼剩余50套左右。

颐和城:
日期
活动明细
4月20日至今
颐和城处于认筹交定阶段,截止今日共累计300套左右,4月20日至5月17日,优惠幅度加大,3万顶5万的优惠政策,截止今日,优惠政策为3万顶4.5万。

小结:
颐和城以鞍山地王的形式推出,共建筑面积180万平居鞍山之首,产品多样化,高层面积区间在115-139来满足鞍山销费市场,并以园区配套作为先期优势,内设有学校、幼儿园等文化设施来满足业主儿女的就学问题,填补了现有的地理位置不足的空白。

鞍山房地产市场调研报告

市场营销部
张宇石
6月9日