[山东]临沂房地产市场研究报告.doc

2014年临沂市房地产市场研究一、2014年临沂市经济运行情况：今年以来，全市经济运行总体保持平稳态势。前三季度，全市实现生产总值2740.2亿元，增长10.1%。其中，第一产业增加值255.1亿元，增长3.9%；第二产业增加值1400.8亿元，增长11.7%；第三产业增加值1084.3亿元，增长9.1%。 1、农业生产形势稳定，现代农业发展较好前三季度，全市农林牧渔业完成增加值255.1亿元，增长3.9%。其中，农、林、牧、渔业分别增长3.6%、8.9%、3.2%和5.5%。 现代农业快速发展。全市新建优质农产品产业园区62个，其中农业30个，林业19个，畜牧10个，渔业3个；新增种植业基地面积241123亩，其中产业园区新扩建14.1万亩，基地10万亩。全市培育品牌66个，“三品一标”认证64个，进入超市、电商农产品品牌37个，新建品牌专卖店、专柜50个。 2、工业运行平稳，建筑业稳步发展前三季度，全市规模以上工业实现增加值1470.6亿元，增长14.83%。其中，轻工业完成562.3亿元，增长14.7%；重工业完成908.3亿元，增长15.8%。全市工业用电量210亿千瓦时，增长10%。规模以上工业企业实现产值7239.3亿元，增长15.4%，其中产值过亿元企业发展至1861户，同比增加261户。亿元以上企业完成产值6243.9亿元，占规模以上工业产值的86.3%。全市规模以上工业企业实现主营业务收入7062.5亿元、利润372.2亿元、利税567.2亿元，分别增长15.9%、11.6%和13.9%。其中，收入过亿元企业1839户，同比增加283户；利税过千万元企业达到1525户，同比增加255户，累计实现利税475.9亿元，增长18.2%。建筑业稳步发展。3、固定资产投资保持较快增长前三季度，全市完成固定资产投资1795.7亿元，增长17%。第一、二、三产业分别完成投资18.6亿元、908.7亿元和868.4亿元，第一产业增幅下降12.1%，第二、三产业分别增长18%和16.9%。工业投资结构进一步优化，技改和装备制造业投资快速增长，高耗能行业投资大幅回落。房地产开发投资平稳增长。完成投资251.7亿元，增长23.1%；新开工面积1029.8万平方米，增长28.7%。商品房销售面积538.2万平方米，增长1.7%。4、内外消费需求趋好，价格水平总体稳定前三季度，全市实现社会消费品零售额1465.3亿元，增长12.8%。其中，城镇实现零售额1108亿元，乡村市场实现零售额357.3亿元，分别增长13%和12.2%。从行业看，批发零售业实现零售额1366亿元，增长13.1%；住宿餐饮企业实现零售额99.3亿元，增长8.9%。粮油、食品、饮料、烟酒类实现零售额153.4亿元，增长18.5%；服装、鞋帽、针纺织品类实现零售额59.7亿元，增长25.3%；家用电器和音像器材类、家具类、建筑及装潢材料类商品零售额分别增长16.1%、1.6%和18.5%；金银珠宝类商品零售额增长23.7%；汽车类商品零售额增长15.5%。 全市居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.4%；工业产品价格缓中趋稳，工业生产者出厂、购进价格同比分别回落2.1%和1.8%。5、民间投资和招商引资形势较好 民间投资占据主导地位，前三季度完成投资1619亿元，增长16.2%，总量占全部投资的89.6%，同比下降1.2个百分点，对全市投资增长的贡献率达86.5%。9月末，全市私营企业6.2万家，个体工商户29万户；个体私营经济注册资金1982亿元。6、旅游业健康发展 前三季度，全市共接待旅游总人数3697.1万人次，增长9.6%，实现旅游总收入302.8亿元，增长13.5%。其中，国内旅游人数3683.7万人次，实现旅游收入298.3亿元，分别增长9.7%和13.8%；接待入境游客13.4万人次，下降5.6%，入境旅游外汇收入7326.3万美元，下降5.6%。7、财政、税收保持稳定，金融保险运行稳健 前三季度，全市公共财政收入192.3亿元，增长15.9%。其中，税收收入165.3亿元，增长16.8%，占公共财政收入的86%。增值税、营业税、企业所得税、个人所得税四项主体税种完成99.3亿元，增长21.1%。公共财政支出321.9亿元，增长22.7%。 8、居民收入增加，保障和改善民生取得新进展 居民收入水平提高。前三季度，城镇居民人均可支配收入22190元，增长10.4%；农民人均现金收入11265元，增长12.6%。就业和社会保障工作取得新进展。城镇新增就业再就业8.7万人，转移农村劳动力15.46万人次。全市企业基本养老保险、机关事业单位养老保险、城镇基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险和城乡居民养老保险参保人数分别达到78.27、23.15、210.22、55.7、94.93、52.3和545.02万人，共征缴各项社会保险费（含城乡居民）92.44亿元。重点支出保障较好。各级财政用于民生方面的支出达到217.7亿元，增长23.8%，占全市公共财政支出的68%，比去年同期提高1个百分点。二、2014年临沂市房地产市场状况概述：2.1土地市场分析2.2商品房市场分析2014年商品住房月度总体供应量比2013年逐步提高，整体供应量保持稳步小幅增长态势。2014年住宅新增供应量主要集中在4、5以及8、9月份两个时间段，主要以兰山以及南坊区域为主。2014年月度成交量较2013年整体明显降低，主要集中在兰山、南坊区域，这主要是由于大量刚需住宅南坊区域本年度集中上市所致。北城新区高于兰山区整体均价处于领先地位，3月份河东区整体均价出现微小下滑趋势，这主要是由于阶段高层住宅大量面市所致；南坊、兰山整体均价在2013年月度整体增长的基础上呈现滞涨现象，并与下半年呈现下降趋势；2014年城市整体均价保持在4500-5000元之间，经开区、罗庄区均价最低，南坊、兰山价格最高。2014年各类产品月度成交均价有起有伏，整体波动较大，整体以4-5月、8-9月两个节点为上升趋势，其余月份开发公司通过各类促销活动引导价格呈下降趋势。- 16 -2.3区域市场分析：2.3.1南坊区域市场分析：项目名称开发商占地面积建筑面积产品形态开盘时间主力户型主力面积销售价格(起价、均价、最高价、车位价)分高层与洋房销售进度存量情况（剩余几栋高层、几栋洋房、户型、推出计划）226亩别墅、洋房、小高层2012.72013.9/2014.05三室两厅一卫、三室两厅两卫、复室高层：110-120，4+1F洋房：120-240,6F洋房100高层：均价6000，4+1F洋房：8000（1F9000-10000）6F洋房6000左右去化95%别墅：5套洋房：10-20套145亩31万洋房、30F高层2013.10.21/2014.05.31两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫高层：90、125、137洋房售罄，高层认筹3万抵5万，实售价格4900-5000,特价房92折整体去化率85%剩余3栋高层存量销售30-50套210亩67万洋房、小高、高层2013.7两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫高层：80-170洋房：96-157洋房均价6800元，一层带院价格8000元（负一层3000元每平米，带产权），高层均价5000元洋房去化率80%，高层去化65%2015年推出高层128亩24万洋房、高层2013.4.21二室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫洋房：120高层：85-129洋房1F8700,高层均价5200洋房剩余1套14.9万28.5万别墅、6+1、9+1洋房、高层二室、三室、顶楼复式洋房：135-207高层：90-124洋房：均价8700,1F11000，顶楼复式8300，高层4800-5600去化90%项目处于清盘状态26.6万80万洋房、小高层、高层2014.5两室两厅、三室两厅、顶层复式、四室两厅洋房：130-220多层：80-130洋房均价：7800,1F11600-12000；高层4500-5000一期洋房去化50%，高层去化75%正推出23、24两栋高层200套16万50万洋房、高层2014.7二室两厅、三室两厅、洋房：120-240洋房均价：7200，一层8000-9000，高层：均价5300洋房去化85%，11万21万洋房、高层2014.6两室两厅、三室两厅洋房： 130，高层90-140洋房均价：7000，11F高层均价：5300小高层、高层去化85%，洋房去化95%剩余高层2015年推出310亩洋房、高层2012.12.22、2013.5.42014.8三室两厅两卫、四室两厅两卫平墅：300-400洋房：130、140、180高层：100-127洋房均价：7500，高层：5300；洋房去化率70%，高层去化65%2015年推出洋房300套，高层200套100亩16万平米高层、洋房、商铺2013.11.302014.05三室两厅两卫、四室两厅两卫洋房108、147、160平米高层：80-130均价6100元、一层7000多，顶层7400元，高层3900-4500洋房全部开盘共8栋楼，去化率60%，高层开盘去化率30%2015年计划推出高层400套左右210亩31万平米洋房、高层一期2013.08.31二期10.06三期12.072014.6洋房：80-130平米；高层79-109平米D户型，B1户型洋房：起价：5100均价：5500最高：7000高层：起价：3660均价：4600最高：5200洋房剩余6栋封存不售、高层剩余6栋楼年前无计划，年后推出400-500套110亩21万平米高层、公寓、商业2014年5月二室二厅、三室两厅80-120平米起价4300均价4600最高5200元推出两栋高层销售40%2015年剩余8栋高层预计推出500套左右10万50万平米高层、小高层、公寓、写字楼、酒店二室二厅三室两厅80、90、100、110、120、130平米均价4600-4800最高5100累计推出房源900套左右，已售600套左右2015年推出将全部为高层预计在600套左右100亩22.3万平米高层18-26层2013.995、112、117112、117起价4100元均价4400-4600最高5400元推出1、2、3、5、6号楼整体去化率65%2015年预计推出400套左右100亩高层34层2013.05.01三室95平米95起价4200均价4900最高价57001#5#7#12#6#10#11#已销售90%以上2015年住宅部分清盘处理、商业销售为主219亩40多万小高及高层17+128层2013.07.072014.05二室85平米、三室115平米、12585、115起价4000最早均价4500后期均价4800最高54001-7#8#13#已经售罄、12#在售882套房子共剩余5套2015年将推出三期高层预计600套左右240亩26万高层2011年四室、五室300-400平米起价5900均价6500最高价7400车位10万整体去化率85%以上2015年大户型尾盘清收阶段南坊2014年在售主要洋房及高层项目超过20个以上，主要以沿河板块洋房与内陆板块高层为主，总体规模在500万平方米以上，开发量居三区之首，竞争激烈；同期销售的洋房项目15个，同期销售的主要高层项目（含综合业态项目）25个以上，板块集中、推出时间重叠、推出产品同质化高，份额抢夺加剧；产品供给初步形成以沂蒙路为分界线，以东以改善型洋房和大面积高层产品为主；以西为普通刚需类高层产品为主；土地资源的稀缺北移造成交通的不便利性，迫使开发商着手高端产品开发更加强调产品的创新性及高附加值诸如：院落、露台、层高、新型材料运用等，吸引市场关注；普通产品开发注重研究购房心理，从面积户型、经济能力等入手提升关注度；营销模式更加注重通过销售体验区、样板展示区、物业形象等形象展示营造营销价值；竞争格局催生刚需类产品营销模式更加直白诸如：零首付、一成首付、低起价、特价房、定额入住等；改善类产品也不得不在坚守品质推广路线的同时寻找新的营销突破口；南坊区域价格受开发品质以及地域因素影响，价格一直领先其他区域，洋房均价在5500-7500元之间，高层均价在4500-4900元之间,2014年在整体市场环境影响下价格呈现不同程度的下调；2.3.2河东区域市场分析高层部分洋房部分2014年河东市场产品供应呈现井喷局面，特别是沿河区域同质产品如高层集中上市，市场供需失衡严重，呈现恶性的价格竞争格局。当前沿河洋房价格在5300-6100元/平米之间，高层价格在4200-4800元/平米之间；内陆洋房价格在4500-5100元/平米之间（基本销售完毕），高层价格在3500-4500元之间，近几年河东住宅价格受制于开发、配套、居住理念等因素，一直没有较大的跨越，难以留住高端客户群体。长期以来大量的普通住宅存在，严重制约着价格的提升及居住理念的转变，导致高端产品去化速度较慢，高端冷、低端热的销售局面长期存在。市场单一难以吸引其他区域人群购买，加上供需失衡，开发公司以价换量的目的难以达成，反而给市场造成恐慌局面。2.3.3罗庄区域市场分析项目名称营销代理产品形态开盘时间开盘均价销售进度VIP卡发售及销售优惠形式小高层（11层）2013.7.14均价38005000抵1万，日增50高层（11层/17层）二期2013.9.8均价3900二期VIP卡10000抵20000元，按揭99折高层（28层）2013.7.6均价3800一期70%VIP卡10000抵20000元多层/洋房一期2012.9均价3300/3600一期70%5万元定金洋房（5+1）二期2012.12.23均价3400三期95%四期售卡10000抵20000元高层(17层）一期2011.8均价3200一期售罄二期VIP卡20000抵30000元高层（17层)一期2012.8均价3300一期95%二期不售卡，当天交1万可选房高层(18层）二期201212.30均价3300售罄VIP卡15000，享20000元优惠高层（21层）2012.12.9均价3300VIP卡1000，享97折优惠小高层(11层）2012.5.21均价3100售罄二期10000抵20000元多层2012.8均价2900售罄当前各项目受位置、价格等因素影响，产品供给与去化量参差不齐。罗庄老城区洋房相比沿河板块去化速度较快。 罗庄老城区板块近期推出部分项目，实收均价在3600-4200元/平米左右，部分项目含简装。在售项目以（小）高层为主，实收均价在3800元/平米左右。总结：1、2014年临沂市各区域房地产开发继续呈现稳步增长趋势，行业产能过剩开始凸显，个别区域如经开区、南坊、河东开始出现供需拉大局面；2、2014年各区域整体销售价格呈现震荡式趋势，整体价格特别是下半年出现小幅下行趋势，但是个别区域如环境、综合配套、区域价值等优势明显的区域价格依旧成上涨态势，如南坊五洲湖区域，但是销量比较平稳。3、刚需购买占市场主导，品质路线、客户路线、体验路线、服务路线式综合开发理念成为新的市场支撑点；4、随着中心城区土地开发待毙，近郊区域开发正在走强迫式中低端产品以及诱导式高端产品开发路线；三、2014年房地产市场特点分析：1、宏观市场持续低迷，行业改革、洗牌、整合将会在一段时期内持续，对开发商开发实力、资金链条提出新的挑战。2、经济萧条，购房者持币观望氛围浓厚，多次置业者资金流向优势地段，优势产品，优势开发项目；改善置业型客户收紧钱袋谨慎置业；刚性需求群体决策困难，追逐利益，整体市场需求收缩。3、土地、规划要求、人员成本、管理成本、信贷成本、材料成本、房产税等一系列成本的提高，与短期内收入水平提高形成矛盾，迫使行业利润不断压缩、透明，行业将向理智、薄利、平稳趋势过度，彰显开发公司综合实力的时代即将到来。4、调控持续投资性需求受到很大压制，除被动式需求外几乎无其他需求，这样就出现市场销售的不均衡，中心区域较为理想，边缘区域市场疲软。5、洋房产品受土地、开发量、居住习惯等推动，未来1-2年内仍将是市场稀缺的产品；高层产品受开发量大等制约短期内竞争压力会持续。价格在未来6个月内受大势影响将会出现滞涨。6、“金九银十”一改以往的让利抢销局面，成为客户认为市场降价额开端。四、2015年临沂房地产市场展望：1、纵向来看一级市场受资源有限性制约，土地价格将会持续提高，城市级差决定消费水平，宏观纵向来看经济水平、资源分配决定人员走向及消费水平。2、横向来看二级市场将会在同区域内分化，刚需与初次改善性需求将会占据市场的主导，投资性需求伴随利益的驱使将会流转新的渠道。3、投资性需求将会退出市场，市场需求将会逐渐趋于平稳，以销量定供给量的时代将会到来，销售量决定资金来源量，资金来源量决定开发量，开发量决定收益量，市场将会步入理性的买卖时期。4、理性买卖市场环境，融资成本的上升迫使靠融资开发的公司开发利润空间被大大压缩，运营风险加大，将会更加谨慎投资，行业真正进入薄利、透明、专业、财团运营阶段，行业整合加剧。5、城郊开发将会成为新的趋势。伴随城区地块的日渐减少，郊区开发成为新的趋势：终极需求的高端别墅类产品、低端需求的刚需产品将会成为郊区开发的新亮点，另外改善需求将会以旧城区、城市二级区域为主。6、城市地产开发量将会大幅缩减，行业转型迫在眉睫。7、伴随城市化不断升级，人们生活水平不断提高，精神生活意识加强，旅游地产、文化地产、养老地产将会陆续催生。8、产品设计功能化、配套完善化、细部设计人文、环保、节能化、服务品牌化将会成为常态的竞争活力。