西安通宇大厦可行性研究报告.doc

通宇大厦可行性研究报告目录第一章项目开发背景第二章项目规划现状第三章项目周边环境及竞争状况分析第四章产品设计建议第五章营销方案第六章开发进度第七章财务分析及评2第八章结论和建议第一章项目开发背景1.1行业发展背景从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。据国家统计局最新资料显示，2002年上半年全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，个人购房所占比重为89.9%。目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积2030平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年更是达到了870美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2002年达到6860元，比去年增长8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增长14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。从消费意向看，有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续20年。1.2西安市房地产现状我市目前现有房地产开发企业600余家，但实际进行项目开发的只有100多家。据悉，截至2002年9月末，全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元，比年初增加87.70亿元，增长4.93。其中企业存款余额为733.83亿元，比年初减少6.86亿元；储蓄存款余额为877.88亿元，比年初增加75.79亿元。据了解，今年市上计划开发竣工各类房产505万平方米，完成投资180亿元，而这180亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，西安市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于80万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。西安市各类酒店（含招待所、旅社）共计2000余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。由于西安市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。1.3西安市房地产的总体发展趋势预测党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“十六大”精神，西安市提出到2020年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到2020年人均住房面积达到20-25。按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有8500万-12500万，平均每年有450万-650万的住房需求，市场潜力巨大。据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势：市场还将有2-3年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。之后将进入10至20年的稳定增长期。各区域板块之间的差距将会进一步缩小。宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。差异化竞争、个性化经营、产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。多个大盘的推出，将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。1990-2002年西安市房地产市场各项指标比较指标1990年2001年2002年人均居住面积6.1m210.37m210.9m2房地产投资1.86亿元66.9亿元180亿元房地产开发企业数量省市两级共200家市注册企业600余家700余家房地产开发企业性质国营占绝对主导地位28.8%为国营70%以上为民营商品房开发面积10万m2销售面积205.8万m2销售面积500万m2个人购房所占比例不足10%93%95%以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境的研判，特别是写字楼物业的开发形势不容乐观，对于本项目的规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。第二章项目规划概况2.1基本情况项目名称：西宝花园-通宇大厦建设基址：西安市碑林区振兴路中段土地性质：居住用地。（本策划案按商品房开发用地为策划依据）占地面积：6371.4（9.56亩）总建筑面积：36264（方案1）39864(方案2)住宅面积：7200（方案1）10800（方案2）综合楼面积：21776（不含地下室）层高：22层写字间面积：12096层高：3-14层共12层酒店套房面积：8064层高：15-22层共8层附楼面积：960层高：4层写字间酒店配套功能面积：2175公建面积：1608(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)地下停车场面积：4320（地下停车场的设计依据在第四章详述）总户数：406（方案1）430（方案2）容积率：5.97（方案1）6.53（方案2）绿地率：30%2.2规划建筑物：框剪结构方案1序号工程名称建筑面积（）层数备注1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停车场43201地下一层4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功能5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计36264方案2序号工程名称建筑面积（）层数备注1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅1080018不含地下部分3地下停车场43201地下一层4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功能5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计39864第三章项目周边环境及竞争状况分析本届主要对本项目的微观环境做调研分析。3.1项目地块价值分析3.1.1概况本项目地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块的接合部，交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟，住宅与写字楼人气仅次于西南板块（西高新）。面临振兴路城市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业单位和人群。但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。3.1.2商务用房价值与竞争状况从中观环境看，目前西安市已建在建待售的写字楼面积需要5年时间消化，竞争压力巨大；从微观环境看，此区域距离城区、南郊、西高新较近，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，电视塔CBD和西高新CBD的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响，短期内尚不会形成压力。周边写字楼调查表项目名称地址层数总面积（）售价（元/）租价（元/）售租率备注海联大厦振兴路北口西95%地下车位租金300元/月精英大厦振兴路中段830005590%泛美大厦南稍门什字2945%租价不含各种服务费伟业佳大厦南关正街2590%车位租金100元/月调研分析：此区域写字楼入住率良好，需求旺盛；售价普遍在5000-5500元/，租价（均价）为50-55元/月。西安市部分三星级酒店调查表酒店名称标准间折扣价（元/天）套房数地址陇海大酒店220308解放路建苑大厦260177五味什字钟鼓楼大酒店268130社会路延炼大厦268192南二环东方大酒店298286小寨西路城市酒店208138南大街鸿业大酒店198258含光北路民航大厦230劳动南路金海大厦210莲湖路文商酒店218骡马市解放饭店160363火车站万达圣和酒店150友谊东路民生大酒店258143南大街房地大厦188东五路钟楼饭店340321钟楼从上表可见，大部分三星级酒店标准间价格在200-300之间，客房数差距较大，主要是建筑规模因素限制；全年平均住房率大致在40%-60%。经了解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营成本摊销大，客房数多了，空置率风险较大，因此建议本项目酒店客房数控制在250-280之间，基准价格为200元/天。本方案经济核算的住房率基数为50%。本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。另一方面，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。因此我们建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源，建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。3.1.3住宅价值与竞争状况此区域周边同类在售住宅楼盘较少，可比性不强，以高层高档楼盘和普通多层住宅为主，两者之间有一个明显的价格空档（高档楼盘价格在4500元/以上，名为住宅，实为商住；低端普通住宅为2500-2600元/）。这也是本项目产品差异化定位的最佳入市机会。从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好。写字楼需求较旺，住宅建议采用差异化策略，即切入高端与普通住宅之间的中端市场。第四章产品设计建议4.1综合楼4.1.1写字间目前西安市各类物业中的写字楼竞争最为激烈，建议采用新技术、新材料，打造在西安市适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。综合楼外观风格建议：稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。楼层：3-18层面积：12096户数：12096（10020%+15030%+22040%+30010%）=66户型配比：面积（）比例（按户数%）备注100-11020%1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。150-16030%200-22040%300-32010%4.1.2酒店：按三星级标准设计楼层：15-22层，共8层客房总面积：8064户数：270户型：户型（）功能套数楼层备注22-262单人床标准间241套15-21层1、均为使用面积；2、公摊比按75%计算。3、24-25层透光户型为豪华套，不透光户型为标准间。4、双人床标准间设在15层不透光部分。20-221双人床标准间12套15层40-50豪华标准间17套22层小计270套15-22层4.1.3配套功能：功能面积（）楼层计算依据备注会议室大（1个）360附楼3层及主楼3层局部1.5/人可同时容纳200人中（2个）200附楼4层2/人100人宴会厅（中餐厅）360附楼2层及主楼2层局部可同时容纳200人以上厨房160附楼4层大堂4001商务中心501酒吧（咖啡厅、茶秀）2002歌舞厅2002美容美发1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合计2176主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房4.2住宅4.2.1方案1总面积：7200层高：12层户数：48户型：2梯4户两种户型：120-140160-180或4种户型：120-140两种160-180两种顶层4套复式依据：从市场的角度，140-160的户型是最不好销的。4.2.2方案2总面积：10800层高：18层户数：72户型：1梯4户两种户型：120-140160-180或4种户型：120-140两种160-180两种顶层4套复式4.2.3分析建议12层和18层的区别：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。12层的单位建安成本约为1300元，18层的为1500元左右。1梯4户和2梯4户的区别：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差别不大。因此建议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。4.2.4户型设计建议：动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）4.3停车场需求：住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%的住房率，需57个；共计需192个停车位。地下停车场的设计依据：地下停车场平面示意图两种建设方案：地下停车场的立面示意图方案方案方案的经济核算：经济指标额度计算依据面积4320停车场为地下1层，不包括地下二层设备间停车位123个35/个造价693万元1600元/出租效益44万元/年租价300元/个月回收期15.8年69344出售效益738万元6万元/个利润45万元738-693方案的经济核算：经济指标额度计算依据面积7630停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间停车位191个40/个造价1378万元1800元/（土方、结构、防水等成本增加）出租效益68.8万元/年租价300元/个月回收期20年出售效益1146万元6万元/个利润-232万元综合比较分析上述两个方案，方案明显投资大，效益差，因此建议采用方案。注：停车位售价的核算：目前的市场价为10万元/个，但销售情况不好。按租售价格的关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，这里按8%计算，300（元/个月）12（个月）8%=4.5万元/个投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个月）12（个月）5%=7.2万元/个综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。本项目能够提供的停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计168个停车位。供需差额为24个。停车场的使用管理：综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。-2004-8-1216:18:00鲜花(1)鸡蛋(0)327等级：地产新秀文章：25积分：158门派：铁血王朝注册：2004-8-9第2楼-以下内容只有回复后才可以浏览第五章营销方案5.2.项目经营方案5.2.1方案A写字楼中留出4000自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余100个出租。5.2.2方案B写字楼中留出4000自用办公，其余写字间出售；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余出售。5.3价格定位：项目销售均价（元/）出租均价（元/月）可租售面积（）备注写字间52005012096酒店客房200/天7056配套功能1001616不计会议室停车场6万元/个300/个100个住宅内部销售2730（方案1）6000只计土地成本和建安成本2330（方案2）住宅公开销售33001200（方案1）4800（方案2）第六章开发进度本项目在资金充足的情况下，宜采用同步开发策略，即综合楼与住宅楼同步进行（同步完工）。开发周期估算为2年。此开发进度作为本方案经济核算的依据之一附表1开发进度模拟表第七章财务分析及评价7.1项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。A、土地费用本项目占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。B、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2%取费。C、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。D、建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/（方案1），1500元/（方案2），综合楼按1600元/，写字楼装修按600元/，酒店及配套服务功能装修按1000元/计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。E、室外工程费室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/计算，本项目的室外工程费为320万元。F、工程建设监理费按建安工程总造价的1%计算，共计为85万元。G、建设单位管理费按前六项费用之和的2%计提。H、预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。I、建设期利息按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。K、项目总投资估算综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。项目总投资估算表（方案1）费用名称费用数量（万元）1.土地费用43022.前期费用1693.建设配套费8474.建安工程费（含装修费）84725.室外工程费3206.工程监理费857.管理费2848.预备费5089.建设期财务费用50010.总计15487项目总投资估算表（方案2）费用名称费用数量（万元）1.土地费用43022.前期费用1933.建设配套费9174.建安工程费（含装修费）91685.室外工程费3206.工程监理费927.管理费3008.预备费5509.建设期财务费用50010.总计163427.2财务评价7.2.1方案A+1即住宅12层48户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。7.2.1.1财务盈利能力动态分析A、营业收入营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售1794内部出售2330元/，公开销售3300元/写字间出租486/年90%出租率；50元/酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/天配套功能营业收入335/年200元/月，不含会议室停车场出租36/年300元/月个合计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元B、营业利润（未计建设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售1794一次性收入写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租36/年100%出租率合计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元C、全部投资的现金流量表单位：万元时间项目2现金流入量合计7794463-5409自有资金投入1000主营业务收入17944571829借入资金5000现金流出量合计77867701707土地费用30001302前期费用169建设配套费847建安工程费30005472室外工程费100220工程监理费4045管理费130154利息250250250归还借款本金其他费用250258457现金净流量6-7238-6116D、投资回收期估算：项目总投资的回收期为（15487-1794）（1193-250）=14.5年。（假定贷款本金14.5年后归还，经营期每年只支付利息）E、投资回报率计算按50年经营周期（不变价）计算，1192（50-12.5）[phone]=300%每年为300%50=6%7.2.1.2盈亏平衡分析A、住宅销售的平衡点是（15487-8472）36264+13003300=98%即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑）B、酒店经营的平衡点20050%50%200=25%即住房率达到25%能够保本经营。C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/月计算，保平点是550=10%即出租率达到10%即可以保本经营。7.2.1.3敏感性分析由于住宅楼公开销售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影响可以忽略不计。对于本方案影响较大的是酒店住房率和写字楼出租率。变化因素变化幅度利润（万元）年投资利润率(%)基数011926.0出租率+10%13766.9+5%12846.4-5%11025.6-10%10105.17.2.2方案A+2即住宅18层72户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。7.2.2.1财务盈利能力动态分析A、营业收入营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售3222内部出售2730元/，公开销售3300元/写字间出租486/年50元/酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/天配套功能营业收入335/年200元/月，不含会议室停车场出租36/年300元/月个合计1829/年未计住宅楼销售收入3222万元B、营业利润（未计建设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售2982一次性收入写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算配套功能营业收入185/年按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租36/年100%出租率合计1193年未计住宅楼销售利润3222万元C、投资回收期估算：项目总投资的回收期为（15487-3222）（1193-250）=13.02年。（假定贷款本金13.02年后归还，经营期每年只支付利息）D、投资回报率计算按50年经营周期（不变价）计算，1193（50-11.59）[phone]=310%每年为310%50=6.2%7.2.2.2盈亏平衡分析（略）7.2.2.3敏感性分析（略）7.2.3方案B+1即住宅12层48户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售100个车位。7.2.3.1财务盈利能力动态分析A、营业收入营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售1794内部出售2330元/，公开销售3300元/写字间出售42105200元/酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/天配套功能营业收入335/年200元/月，不含会议室停车场出售6006万元/个合计1307/年未计销售收入6604万元B、营业利润（未计建设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售1794一次性收入写字间出售4210一次性收入酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租1000一次性收入合计654/年未计住宅楼销售利润6604万元C、全部投资的现金流量表单位：万元时间项目2现金流入量合计90004818-1576自有资金投入1000主营业务收入3借入资金5000现金流出量合计77867701903土地费用30001302前期费用169建设配套费847建安工程费30005472室外工程费100220工程监理费4045管理费130154利息250250250归还借款本金其他费用250258653现金净流量1214-2883-2479D、投资回收期估算：单位：万元现金流量回收额未回收额总投资15487现金流入：第一年37第二年360436048883第三年6546545229654654第十五年654654381第十六年654651回收期=15+（381654）=15.6年项目总投资的回收期为15.6年。E、投资回报率按50年经营周期（不变价），654（50-10）[phone]=212%每年为212%50=4.2%7.2.3.2盈亏平衡分析（略）7.2.3.3敏感性分析本方案的敏感性主要表现在住宅及写字楼、停车场的价格及成本变动。（详表略）7.2.4方案B+2即住宅18层72户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售100个车位。7.2.4.1财务盈利能力动态分析A、营业收入营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售3222内部出售2330元/，公开销售3300元/写字间出售42105200元/酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/天配套功能营业收入335/年200元/月，不含会议室停车场出售6006万元/个合计1307/年未计销售收入8032万元B、营业利润（未计建设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售1794一次性收入写字间出售4210一次性收入酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租1000一次性收入合计654/年未计住宅楼销售利润8032万元C、全部投资的现金流量表单位：万元时间项目2现金流入量合计90006246-844自有资金投入1000主营业务收入3借入资金5000现金流出量合计77868397903土地费用30001302前期费用169建设配套费847建安工程费30006168室外工程费100220工程监理费4045管理费130154利息250250250归还借款本金其他费用250258653现金净流量1214-2151-1747D、投资回收期估算：单位：万元现金流量回收额未回收额总投资16342现金流入：第一年32第二年5第三年6546547656654654第十四年654654462第十五年654462回收期=14+（462654）=14.7年项目总投资的回收期为14.7年。E、投资回报率（略）6.2.4.2盈亏平衡分析（略）6.2.4.3敏感性分析（略）以上四种方案的比较分析：四种方案的投资回收期基本接近，但是四种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，A方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。B方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。7.3自有资金的核算7.3.1建设期自有资金以上方案的自有资金核算是假定为2000万元，根据实际情况和借款额度增减。7.3.2经营期自有资金占用项目资金占用量(万元)计算依据固定资产投入790酒店设施：2万元/每间客房；配套功能设备：1000元/;酒店管理办公设备：50万元；流动资金及税费486酒店的管理费用：营业额的50%不可预见费128上述两项费用之和的10%合计1404第八章结论和建议1.本项目开发条件成熟，市场需求旺盛。2.本项目的投资回收主要靠酒店的后期经营，经营风险较大，因此我们认为本项目的投资风险较大。建议引进专业酒店管理公司进行经营管理，降低经营风险。3.本项目建设成本较高（主要是地价因素），加重了后期销售和经营的难度。4.由于自用写字间和住宅内部销售（实际是亏本销售）比例较大，同样加重了经营负担，延长了投资回收期。5.本项目投资回收期较长，借款财务费用占后期经营成本的40%左右，财务成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。附表1开发进度模拟表时间项目2003年2004年234567891789101112前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工内部认购正式销售酒店开始营业