国际大厦可行性研究报告.doc

膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀莅蒀袂袃莁葿羄膈芇蒈蚄羁膃蒇螆膆蒂蒆袈罿莈薅羁膅芄薅蚀羈膀薄螃膃肆薃羅羆蒅薂蚅芁莁薁螇肄芇薀衿芀膂蕿羂肂蒁虿蚁袅莇蚈螄肁芃蚇袆袄腿蚆蚅聿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃蚂膆膂螂螄羈蒀螁袇膄莆螀罿羇节蝿蝿膂芈莆袁肅膄莅羃芀蒃莄蚃肃荿莃螅艿芅莂袈肂膁蒁羀袄葿蒁虿肀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国际大厦可行性研究报告58国际大厦可行性研究报告1一、国际大厦项目介绍及权属关系31、项目介绍32、项目进度及其它要求43、债权、债务关系说明4二、重庆核心功能区位演进分析51、重庆最新规划定位分析5（1）连续性政策阐述5（2）政策分析6（3）对我司影响82、重庆商务区位分布及功能特性8（1）重庆未来CBD的规划与形态8（2）重庆现有商务区位分布及功能地位93、解放碑核心功能区功能演化13（1）目前解放碑CBD地位分析13（2）未来解放碑CBD的功能演化分析134、对项目的影响15三、项目本体分析151、地块位置152、项目四至163、周边未来规划及影响184、项目地块印象20四、解放碑CBD阐析201、解放碑CBD规划202、发展进程21五、各典型物业发展现状调查221、甲级写字楼物业典型项目调查22（1）租金及使用率情况22（2）销售价格及销售情况22（3）解放碑甲级写字楼市场特征小结23（4）典型写字楼项目市场调查表232、酒店物业典型项目调查25（1）解放碑酒店业现状简析25（2）典型酒店项目调查25（3）酒店市场调查小结293、公寓物业典型项目30（1）公寓项目基本信息30（2）销售价格及销售情况31（3）解放碑公寓市场特征小结32（4）典型公寓项目市场调查表324、商业物业典型项目调查说明34（1）解放碑商业概况34（2）解放碑商业格局34（3）典型成功与失败项目分析38（4）新华路沿线商业租售价格395、潜在物业初步调查及对项目影响40（1）未来解放碑片区拟推出项目40（2）潜在物业推出对项目的影响41六、项目初步定位分析421、功能类型422、客户定位43（1）甲级写字楼部分43（2）高档公寓部分443、价格定位44七、项目经济效益分析451、项目基本指标452、项目投资估算453、项目工程进度安排474、销售进度安排485、现金支出表496、现金收入计划497、项目损益508、现金流量表519、敏感性分析51八、项目功能物业发展的优劣势分析521、商业部分522、写字楼部分533、高档公寓部分54九、结论及建议54一、 国际大厦项目介绍及权属关系1、项目介绍国际大厦项目地处重庆市解放碑新华路201号，重庆市CBD的核缘位置，区位特征非常明显。国际大厦于1997年始建，由于种种原因，目前已成为解放碑区域最后一栋烂尾楼。项目占地面积约8000平方米，总建筑面积可达到109627.4平方米，其中地上建筑面积（计容积率建筑面积）87291.9平方米，地下建筑面积为22335.5平方米，建筑密度为69%，绿地率，6.75%。项目规划72层（地上67层），总高度达到288.90米，建成后将超过世界贸易中心项目，成为解放碑CBD第一高楼。项目建成后效果2、项目进度及其它要求施工进度方面，目前项目土建施工进度到23层，包括地下5层及地上的18层，完成建筑面积50106平方米。在开发程序方面，项目目前权属者可提供已经办理完成的国有土地使用证、投资许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，预售许可证目前还在办理。由于项目权属涉及到学校及周边居民，根据相关规定及协议，建成后需还渝中区教委6119.2平方米，还部分居民1366.82平方米。项目实景3、债权、债务关系说明国际大厦债权债务关系较为复杂，涉及到两家开发商、两家施工单位及国土、建委和银行。项目1997年动工，由于资金问题多次停工，目前已经进入司法程序，进行整体拍卖。但数次拍卖均以流标方式告终。目前重庆城投资产管理有限公司负责项目的对外招商，其提供国际大厦的负债构成如下表所示：重庆国际大厦负载构成1、中铁建筑公司0.8亿2、中建五局0.46亿3、中兴房地产公司0.6亿4、重庆展翔房地产公司0.9亿5、国土出让金、配套费共计0.07亿6、银行0.14亿我司正在进行重庆城投资产管理有限公司及项目其它各参与方的背景调查工作。二、 重庆核心功能区位演进分析1、重庆最新规划定位分析（1）连续性政策阐述在重庆直辖后的10年，经历了大规模基础设施建设、大规模固定资产投资及主导工业产业的进一步发展，加之三峡移民难题的破解，重庆市已基本具备了站在西部及全国舞台，参与城市竞争及全国分工的能力。我们认为，重庆已经完成了前一阶段的历史目标，可以向下一方向寻求更大的突破。在这种发展背景下，中央及重庆市政府出台了对未来重庆发展具有成败意义的几项重要战略，在此概述如下：n 一小时经济圈将建设以重庆主城为核心，在交通1小时可通达的核心范围，形成一个具有明显聚集效应、具备竞争优势的西部地区最大城市群。 其范围涵盖重庆市的23个区县，是重庆的经济主体和产业聚集区。根据规划，“一小时经济圈” 2015年将在全市率先实现全面小康，带动全市在西部地区提前3年实现小康；到2020年，“一小时经济圈”地区生产总值将在2005年基础上翻三番，人均地区生产总值突破8000美元；常住人口达到2200万，城镇化率提高到80；主要经济社会发展指标达到东部地区平均水平。n “314”战略定位2007年3月19日重庆干部大会传达贯彻胡锦涛总书记关于新阶段重庆工作重要讲话，即“314战略定位”，概括起来就是：三大定位努力把重庆加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市；一大目标在西部地区率先实现全面建设小康社会目标；四大任务加大以工促农、以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设；切实转变经济增长方式，加快老工业基地调整改革步伐；着力解决好民生问题，积极构建社会主义和谐社会；全面加强城市建设，提高城市管理水平。n 城乡统筹发展的综合实验区2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发国家发展改革委关于批准重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知。通知要求重庆市从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展。试验区的启动，使得重庆在金融、土地、财政、城市化等方面有了更多的自主权及发展动能，为重庆内外发展提供了更大的平台。n 大开放观以中共中央政治局委员身份出任重庆市委书记的薄熙来，曾在公开场合郑重强调，其到重庆的重任，就是“贯彻落实胡锦涛总书记做出的314总体部署。”而要实现这样的发展，薄熙来认为“重庆根本出路在扩大开放，最大动力也在扩大开放，重庆人必须做出科学的定位，有勇气把自己置身于开放的前沿。”关于开放，其提及最多胡就是“打造内陆地区开放型经济开放，大开放”我们将此称为：薄熙来的大开放观。可以明确的预计，重庆未来的经济发展将以“大开放观”为总体基调，政府在促进开放的体制、环境、模式、招商、城市包容、人才、区域创新等方面出台更加有力的政策，进行改革及引导，以充分支持这种大开放观。（2）政策分析n 明确时势我们认为国家对重庆的战略地位已经给予充分的肯定。在区域层面，重庆市政府能够洞察到这个城市发展的现状、阶段、瓶颈，能够找到这个城市发展合理的突破点。如果薄熙来对重庆市较为行政体制的改革取得成功，以充分服务于开放的理念，那么我们有理由认为这个城市可以取得突破性进展。n 政策连续前面简单阐述过，重庆已经完成了过去的任务，需要有更高的发展目标。我们认为政府出台的几大关键战略，本质是一致的，各项战略的深化程度由浅入深，具有较强的连续性。这些战略的出台，我们从理论及实际分析，有如下的原因：城市群。在区域经济相关理论中，未来地区间的竞争已经不是单个城市的竞争，而是大城市群的竞争，这样的理论已经为美国、日本、欧洲等发达国家的实际发展经历所验证，在中国也东南部沿海地区也已经初步被验证其正确性。能够顺应规律的必然，制定相关战略并予以执行，证明重庆市此项政策出台人具有非常强的国际化视野。城市化。我们认为政府对重庆发展的问题和瓶颈认识较为清晰，根据产业经济中的社会发展阶段理论，重庆市属于非常典型的工业化中期阶段，加之其“二元经济”结构中的特有的超庞大的农村人口，使得这个城市继续向更高阶段（工业化后期）升级的难度较之其它中、西部大城市更大。唯有解决城市化问题，才能将大量农业社会的人口转向工业社会（以工业和传统服务业为主），而这种战略的实现必须依靠城市群。内外兼顾的发展动力。中心区域的辐射效能对中心地区内外地位的提升，对周边区域经济的拉动，具有非常重要的地位。我们认为目前重庆市主核心区域已经具备向更高经济阶段发展的一定基础，金融业、现代服务业、知识型服务业、创新产业等有一定的上升空间（但由于始终存在的城市化问题,这类更高层次的产业飞跃的阶段还没有到来）。这样的发展期望，对内，需要有更加开明的政治体制为保证，需要有这类产业辐射的一个巨大城市空间;对外，则需要有强大的投资拉动（预计重庆更多是工业投资）来提升整个城市主导产业的功能。从最新薄熙来的发言判断，他对城市的发展方向及可能执行的措施已经非常明确。n 发展动向预测 将逐步进行重庆市的相关政治体制改革，尤其是在城市规划、招商引资及政务效率方面，出台一些较为严格的政策； 扩大开放，对工业及现代服务业（以金融为主）的开放力度将加大，并且利用其自身网络关系，吸引更多企业投资重庆。同时，在承接沿海产业转移及加工贸易等方面出台各项措施； 城市规划与旧城改造力度加大； 对“一小时经济圈”内城市开发力度加大，将会有更多的鼓励政策进入“一小时经济圈” ； 鼓励产业结构升级，对新兴高新工业将会出台更多利好政策；（3）对我司影响n 中心城区地位有加强的趋势；n 城市规划和旧城改造存在发展机会；n 一小时经济圈内的城市应加大关注力度；n 重庆的城市升级路途漫长，经济的井喷式发展出现概率不大，房地产出现长期暴力的机会可能不多；n 工业城市的主基调20年内不会改变，中产住房人群主要来自于主导工业及其服务产业；2、重庆商务区位分布及功能特性陈家坪沙坪坝石桥铺新牌坊两路口观音桥南坪弹子石解放碑江北城（1）重庆未来CBD的规划与形态根据重庆中央商务区规划方案，重庆中央商务区的总用地规模为56平方公里。其中核心地区为4平方公里，由江北城现代商务区、解放碑商贸区、弹子石功能配套区共同组成，形成“两点一线”空间结构模式。其功能分区为： 江北城现代商务区是中央商务区的商务中心，承担商务办公职能，包括一部分商贸职能； 解放碑商贸区是中央商务区的商贸中心，承担商贸功能，同时包括一部分商务办公职能； 弹子石功能配套区承担配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等。（2）重庆现有商务区位分布及功能地位重庆市CBD规划界定了未来重庆政府拟建设的中央商务区格局，在此对重庆市目前的服务业区位格局进行分析如下： 解放碑:定位于重庆市主中心、服务业核心聚集区。从重庆城市发展的历史过程看，渝中半岛作为全市经济商贸和政治文化活动中心的地位始终没有变化。目前解放碑作为渝中区服务业核心聚集区，承载着重庆市商业、商务中心的功能。商业方面，解放碑商贸中心区是中国西部最大的商业步行街区，集购物、休闲、旅游、商务、餐饮、娱乐等综合功能于一体。 据统计，中心区区域内有7600个第三产业机构（单位），其中批发零售企业5253个；营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家；星级饭店(酒楼)10余家；全市十大西部之最的商业企业，在解放碑商贸中心区就占了五个；最大的零售商重庆百货大楼股份有限公司；最大的批发商重庆商社；最大的零售超市家乐福；设施档次最高的商务机构大都会；全国医药行业最大的零售连锁企业和平药房总部。 商务方面，解放碑是重庆市金融证券、保险、信息中介、餐饮宾馆、休闲娱乐等服务业（尤其是现代服务业）最发达的地区。有70余个金融机构；邮电通讯、信息咨询、技术服务行业经营网点300多个；25家世界五百强企业的办事机构落户商贸区；品牌餐饮网点340多家。 上清寺两路口:定位于解放碑服务功能的延伸区。从历史脉络来说，上清寺两路口片区是重庆人“进城”的必经之地，此区域将渝中区与大坪及沙坪坝土湾地区连接，中心地理位置优势明显；在黄花园大桥建成之前，嘉陵江大桥成为连接渝中区与江北区的唯一通道，在重庆基础设施不是非常完善，经济容量不是很大的九十年代，交通可达性也是两路口成为传统办公区的重要条件；另外，重庆市政府所在此区域，使得两路口片区一度成为重庆市的政治、经济中心，集中了重庆市顶尖的商务办公、金融与生产服务性机构。随着政府的搬迁，两路口片区的商务氛围的有所衰弱，随着重庆经济总量不断增大，以前两路口便捷的交通可达性优势反而由于通勤不便而变成劣势，进一步影响了其服务产业的聚集。目前上清寺两路口片区的功能定位有些模糊，更多的是解放碑聚集区功能的延伸。但两路口区域先天地理位置优势毋庸置疑，随着嘉华大桥打通江北与大坪的交通瓶颈、连接南岸区与北部新区的3号线贯通、连接渝中区与沙坪坝的地铁一号线贯通，上清寺两路口片区的交通拥挤劣势一定程度得到化解，片区的商务功能可能会得到增强。如果重庆市政府搬迁至江北，则无疑对未来重庆市CBD格局带来变化，解放碑核心功能区的作用将被逐渐弱化，江北城的商务辐射功能会逐渐突出，而上清寺两路口片区又将面临重新定位的问题。 观音桥:定位于江北区流通业为主的城市副中心【重庆市城市总体规划】确定渝中组团为市中心，在北部片区的观音桥新牌坊一带、南部片区的南坪、西部片区的沙坪坝和大杨石设立四个城市副中心，集中布置市一级的商贸、娱乐、办公、科技、文化、教育设施。江北地区是重庆市未来最重要的发展方向，其用地条件好且地势平坦，靠近江北机场和重庆新火车站，拥有西部最大的枢纽港口寸滩港，毗邻重庆市重点规划的大物流区，对外交通通达性是重庆市各区域最好的。加之重庆市政府搬迁以及未来CBD的规划因素，江北区很可能成为未来重庆市最具活力的经济区域。目前江北区核心是观音桥商圈，其功能定位是“江北区商贸流通产业发展的核心聚集区”，符合江北区实施的“商贸拉动”战略，目前已经成为重庆市仅次于解放碑的第二大商业聚集区。商务方面，观音桥商务办公气氛不是很浓，写字楼集中于观音桥红旗河沟一带，其中观音桥以流通、中介、生活服务为主，而红旗河沟以生产服务居多，但其体量和渝中区有明显差别；其入驻企业性质多为办公总部、金融分支、生产服务、中介机构等，具有较强的聚集特性；而入驻企业的经济联系、辐射范围主要是江北地区，体现观音桥城市副中心的特点。 新牌坊：定位于北部高新工业为依托的城市副中心2001年，参照上海设立浦东新区的方式，重庆市成立了由渝北区大竹林、人和、礼嘉和鸳鸯四个镇的行政辖区组成的北部新区，确定北部新区的性质为以高新技术产业为基础的现代产业基地，都市发达经济圈的核心增长极和山水园林城市风貌展示区，并出台了促进北部新区加快发展的50条政策措施。在北部新区范围内，对经开区和高新区的功能置换用地，加上3平方公里的出口加工区、5平方公里的汽车城以及5平方公里的环保产业园区，总用地达23平方公里。在空间产业规划上，以高新技术产业为主，布局汽车、光电、医疗、生物、软件等现代工业，同时依托新火车站、客运站，建设现代物流基地。新牌坊副中心在北部新区以南，依托北部新区的高新技术产业基地发挥自身的中心辐射作用，同时延伸观音桥、红旗河沟的部分流通与服务职能。新牌坊副中心列入城市总体规划，作为重要的经济据点与交通据点，连接观音桥服务区与北部工业区，加大重庆城市进一步向北发展的力度。目前新牌坊地区具有一定的商务办公聚集性，但商业流通业没有聚集，这是新牌坊与观音桥的重要区别。依托于工业园区的产业结构所形成的楼宇工业，是新牌坊办公聚集的重要特征；同时，诸多政府机关的入驻，以及人口的不断集聚，也为新牌坊地区成为商业与知识型服务业的少量集聚创造了条件。从目前情况来说，依托周边特定的高新技术产业，进行生产性服务，是新牌坊办公产业的主要功能，但未来知识型服务业也会在此集聚，可能形成办公（总部）、知识性服务业、特定的生产性服务业共存的商务聚集态势，辐射主城北部经济。 南坪：定义为南岸区商务副中心20世纪80年代，重庆经济技术开发区在南岸设立，促进了重庆城市南部经济的发展。目前南岸区已经形成了南坪商业圈和南坪商务圈的中心聚集区，带动南岸的产业发展。该商务圈是以南坪转盘为中心，北至长江大桥南桥头，南至四公里转盘，东至海棠溪立交桥，西至重庆经济开发区，区域面积共2平方公里。按照规划，将建设成为南坪购物中心、市场中心（涵盖烟草配送中心、医药物流中心、汽摩展销中心、建材销售中心）、商务中心、金融中心、会展中心等五大中心。目前南坪商业流通氛围较为浓厚，已经成为重庆市主城区5大商圈之一，在服务功能上也逐渐奠定了城市副中心的地位，辐射南岸经济。商务圈中的企业以入渝公司办事处、生产生活中介为主，与制造业相关的企业并不多。但与观音桥商务区相同，南坪商务圈在入驻企业档次、规模方面，与解放碑尚有较大差距；同时作为城市副中心的南岸区和江北区，其金融入驻机构仍然较少。和江北区相比，南岸区虽然有一定的传统工业