西安某公寓工程量清单编制招标实施策略.doc

**中心工程
工程量清单编制招标实施策略

一、工程概况
**中心工程位于**路小寨，该工程为框剪结构，地下三层，地上27层，1-5层为商场，6-8层为餐饮，9-27层为公寓。建筑高度98.98m，建筑总面积90925m2，地基处理采用大开挖；基础为满堂基础。墙体：基础及地下室为MU10的实心粘土砖，填充墙为非承重粘土空心砖，卫生间、地上各管井墙体为120承重粘土多孔砖，住宅户内隔墙为90厚ASA隔墙板。外墙面：面砖和涂料墙面。内墙面：地下室、地上公寓楼梯间、服务用房、库房、配电及水暖设备间、消防控制室为水泥砂浆墙面；空调机房、排风机房为粘贴矿棉板墙面；商场、餐饮及商场、餐饮的电梯厅、走道、梯间、休息厅、公寓电梯厅、走道、前室、卧室、客厅、过道、阳台为乳胶漆墙面；地下水池、所有厨卫间内墙面为釉面砖。地面：地下车库为细石砼地面；商场、公寓门厅、电梯厅、商场楼梯间和贵宾间地面为镜面花岗岩；服务用房、库房、更衣室、休息厅、消防电梯厅为铺地砖地面；厨卫间及公寓阳台地面为防滑地砖；公寓除阳台和配电间、设备间、楼梯间外均为地板辐射采暖铺地砖地面；其余地下、地上地面做法均为水泥沙浆楼地面。天棚：地下室非人防车库、密闭通道等天棚面为板底喷白、涂料两遍刷白；制冷机房等为纤维水泥加压板（B）吊顶；商场、餐饮、门厅、电梯厅、贵宾间、更衣室、休息厅等、公寓电梯厅、走道、前室为硅
酸钙板吊顶；空调机房为粘贴矿棉板吊顶；厨卫间为PVC条板吊顶；公寓的卧室、客厅、走道、阳台为乳胶漆天棚；其余地下、地上房间天棚均为板底刮腻子喷涂天棚。防水：地下室地板、顶板、侧墙均采用2厚非焦油聚氨脂防水涂料；屋面防水采用1.2厚氯化聚乙烯合成高分子防水卷材和2厚非焦油聚氨脂防水涂料各一道。保温采用外墙内保温25厚挤塑板。门窗：门有甲级防火门、乙级防火门、丙级防火门、铝合金门、卷帘门；窗有防火窗、幕墙、塑钢窗、铝合金窗。本工程设计有给排水系统、消防系统、自喷系统、通风系统、强电和弱电系统。
二、业主需要二次分包的项目
为保证工程质量和顺利完成竣工验收，建议以下工程招标时打包进入由业主进行二次分包：
1、 消防系统、自动喷淋、消火栓、火灾自动报警。
2、 空调通风系统
3、 制冷机房、锅炉房、电梯、高压供电系统
4、 有线电话、电视系统。
5、 幕墙、铝合金门窗、塑钢窗、防火门、卷帘门等。
分包的好处：①工程招标时打包进入可以避免二次招标时再通过招标办；②避免初步设计清单工程量计算不准确和子目缺项漏项的弊端；③专业施工单位承包可以确保工程质量；④消防系统分包有利于工程竣工验收。④二次分包项目建议施工图设计完毕后再招标。
三、本工程的特点、难点和重点

1、 特点：根据初步设计图纸完成工程量清单和拦标价的编制工作。
2、 难点：地下三层，地上27层，1-5层为商场，6-8层为餐饮，9-27层为公寓，此工程为综合楼它的结构布局、装修材料、安装材料和设备变化较大，类似工程较少。
3、 重点：在没有施工图的情况下如何做到不漏项或少漏项。
四、根据本工程的特点，为了更好的完成清单和组价工作，避免工程施工和结算中发生矛盾，现提出以下几点意见：
1、 招标文件部分
（1）招标范围一定要描述清楚避免不必要的纠纷。
（2）评标办法宜采用“综合评标法”。当投标人数大于或等于7家时，采用去掉一个最低和最高报价后，各投标人报价算术平均值下浮百分之几后做为评标基准价，高于或低于基准价的报价均应扣减，这样可以避免极端报价。
2、 合同条款
（1）在合同条款中约定招标工程量与实际工程量误差超过百分之几时，综合单价扣减或增加百分之几。
（2）新增工程量相应措施项目费的调整：造价变更增加或减少时，除原合同承包价中所含临时设施费不变外，其余应按原合同承包价中措施费占造价的相同比例核增或核减。经双方确认后，做为结算的依据。
（3）清单中工程量偏差、漏项及新增变更项目发生时的调整：工程量以实际签证量为准。变更合同价款按下列方法进行：合同中已有
适用于变更工程的价格，按相应项目合同已确认的综合单价办理结算；合同中只有类似于变更工程的价格，只调整相应的主材费，主材单价按投标文件主材价格计算，若投标文件中无相同主材单价时，由发承包双方共同认质认价，差价只计取规费和税金；合同中没有适用或类似于工程变更的价格，按招标文件编制上限控制价综合单价的原则组价，并按原中标价同原上限控制价相比下浮相同比例确定结算单价，按确认的结算单价办理结算。
（4）新增工程量和变更项目的工程量建议在进度款中暂不予拨付，统一在竣工结算时办理结算。这样可以减少支付工程进度款时预算人员的工作量。
（5）业主对外分包工程应详细写明：工程施工总承包管理服务及对各专业分包工程协调配合费所包括的具体费用。（即是否包含脚手架、垂直运输费等）
（6）材料设备采购可分为：甲供材、全费用价、暂定价、自主报价
甲供材料和设备在建设方人员少的情况下尽量少供，宜采用甲供材料和设备的有：电梯、消防水箱等。
全费用价项目一般是由招标人另行发包的项目，总承包方根据分包结算价计取配合费。
暂定价材料由招标人给出暂定价，投标人按暂定价报价，中标人采购时须经发包人认质认价后，方可采购使用，结算时按认定的价格多退少补。暂定价的材料一般有：隔墙板、外墙面砖、内墙釉面砖、花岗岩地板砖、地砖、防水材料、保温材料、钢筋、水泵、加压泵、
排水泵、消防稳压设备、灯具、开关、插座、桥架、母线、配电箱（柜）、电线、电缆、高低压配电柜等。
投标人自主报价应写明所包含的风险。建议钢筋和商品砼自主报价，风险由投标人承担。
3、清单编制和组价策略
（1）材料价格的计价和结算策略
结算是建施双方根据合同、工程实际及市场情况重新核算双方交易价格，清单报价要有利于工程结算。由于各时间段人工、材料、机械、主材费用不近相同，所以清单中对价格波动幅度较大的费用要单列，以备调整。结算中常见的是主要设备及材料价差问题。例如某公司住宅楼建设图纸标明地面为地板砖，通过招投标确定了施工单位。工程实施中甲方为保证地板砖质量指定了产品，但由于投标清单价中仅有综合报价，没有分列主材单价，结算时也就无法按甲方指定价去调差。有的材料有同期造价部门发布的价格信息参考，但由于材料质量和不同价格相差很大，再加上投标策略的使用，结算时很难公平公正的解决此问题。所以建议清单报价表中一定要将主材价格单列，尤其对卫生器具、地板砖、面砖等价格差异大的材料和甲方有意控制的材料要单列。以减少今后造价和质量的争议，并利于方便有效的进行调差。
依据本工程的设计图纸，现汇总土建部分主要材料清单如下：

序号
楼层
部位
材料名称
1
1--5
商场、公寓门厅、电梯厅、商场楼梯间及相连走道
镜面花岗岩地砖
2
6--8
商业餐饮、包间、餐饮电梯厅、贵宾间、准备间、接待、商场楼梯间、走道
镜面花岗岩地砖
3
9--27
电梯厅、公寓走道、客、卧、卫、厨
地砖
4
1--27
卫生间、厨房、厕所
釉面砖内墙面
5
1--28
外墙
外墙砖
6
室外
踏步、坡道与平台
毛面花岗岩

分析材料用量情况，可以发现镜面花岗岩地砖和九到二七层地砖用量较大。我们建议采用以下二种方式：方案一是在招标文件或总说明中明确石材和地砖的规格、厚度、品牌和材质，由乙方自主报价，甲方认质。方案二是由甲方确定为暂定价材料。建议采用方案一，因为这样不但可以利用清单招标的规则降低工程造价，而且利于工程造价的控制、甲方现场管理和工程结算时造价的确定；同时避免了由于材料甲供的质量风险和材料认价的价格变化风险及相互扯皮现象的发生。
（2）土方工程的计价和结算
该工程土方工程量大，大部分必须外运，故在土方工程造价中，土方外运则成为土方工程的造价控制中心。
为规避结算风险须在清单项描述中对外运距离的描述不能太具体，我们建议在清单的项目特征描述项中增加“乙方依据现场施工情况自主考虑运距”这样可以规避由于清单中运距的太过具体造成的土方工程索赔事项的发生。
（3）钢筋混凝土工程
由于初步设计图纸无结构设计说明，既无配筋图也无钢筋接头形式等结构说明和结构详图。因此，结算时对钢筋量的最终调整不可避免。
因此，在钢筋清单编制时，建议钢筋接头不单列清单项，而将其合并于钢筋清单中，在钢筋清单的项目特征描述项中增加“钢筋接头数量由乙方自主考虑报价”的描述项。这样在钢筋综合单价中就包含了相关的钢筋接头量，最终把报价的风险落实在乙方，结算时甲方控制量便可完成造价的控制过程。
为避免不平衡报价，钢筋量的估算要适中。
（4）门窗工程
依据设计图纸，主要门窗工程量如下表：
序号
楼层
类型
单位
数量
1
-3～27
防火门－甲、乙、丙
樘
894.00
2
-3～27
木门
m2
6417.69
3
9--27
铝合金门
m2
4081.02
4
9--27
塑钢窗
m2
8153.75
5
1--28
铝合金窗
m2
3647.21

由于该工程门窗部分涉及防火门、木门、铝合金门、密闭门、卷帘门、幕墙、塑钢窗和铝合金窗。由上表的初步统计数据可以看出其中的铝合金门窗和塑钢窗造价较高，将是工程造价的控制中心，为了给结算工作扫平道路，建议将铝合金门窗和塑钢窗进行单独发包，在
分包合同中明确配合费包含其中，并由分保商和总包商进行结算。对其他门窗建议由乙方自主报价，但在招标阶段应明确木门、幕墙、卷帘门等的材质和类型，这样使甲方在施工管理过程中对质量的认定易于把握，避免纠纷发生。清单编制中在项目特征中应对配套五金进行描述，在报价中包含进去。
（8）我预算人员看完初步设计图纸后，对图纸设计情况和部分建议详见“附件一”
4、投标报价调整
（1）对投标文件不平衡报价其综合单价调整办法：报价在评标标准价综合单价的1.02%~-0.97%范围内均为合理报价不再调整。当每项综合单价报价超过综合单价评标标准价的，均应调减至与综合单价评标标准价相同；当综合单价低于综合单价评标标准价-0.97%下限的，均应调增至与综合单价评标标准价-0.97%下限相同。调增调减部分一律在利润、管理费和风险费中调整。
（2）分部分项工程量清单综合单价分析表中的材料单价与投标单位自主报价材料表中的材料报价不符，则以低者为准，并调整其综合单价、合价及总价。
（3）分部分项工程量清单综合单价分析表中的材料单价与暂定的材料单价不符，则以低者为准，并调整其综合单价、合价及总价。在施工过程中进行材料价调整时，仍然以招标人给定的暂定价为基础进行价差调整。
（4）分部分项工程量清单综合单价分析表中所报的单价与工程
量清单中该项目综合单价不符，以低者为准，并调整其合价及总价；分部分项工程量清单综合单价中所报的费率不一致时以低者为准，并调整其合价及总价。
分部分项工程量清单综合单价调整后若总价同上述（1）~（4）项调整后的总价不等时，差额部分在措施费中分摊调整，而总价应保持不变。

附件一
建筑及结构
1、地面花岗岩及地砖规格尺寸设计未明确。
2、未注明落水管、厨房排烟道和卫生间排气道。
3、图纸缺少大量节点做法和详图，例如楼梯详图、车库入口、栏板、雨蓬。
4、建施图外墙面外部20cm厚 的装饰层是何物？未见说明及详图。
5、交通核部位与公寓之间墙体是否作保温。

给水排水
1、自动喷淋系统：此部分建议实行分包，有利于消防工程的验收。
（1）水施-15图自室外消防水泵接合器至消防水泵的干管平面图未画出。
（2）水施-13图自喷淋水泵至各层的喷淋管道干管平面图未画出。
（3）各层自喷管道干管的管径图中未开列。

（4）水流指示器前的阀门未表明规格型号。
（5）连接喷头的支管管径未画出，建议：当喷头数量为1个时，采用DN25; 当喷头数量为2个时，采用DN32; 当喷头数量为3个时，采用DN40; 当喷头数量为4～6个时，采用DN50; 当喷头数量为7～8个时，采用DN70; 当喷头数量为8～10个时，采用DN80。
（6）自喷系统管材建议采用镀锌钢管，DN≥100时采用卡箍连接，DN＜100时采用螺纹连接。
（7）自喷系统除自动喷淋水泵建议采用暂定价以外，其余材料采用自主报价。
2、消火栓系统：此部分建议实行分包，有利于消防工程验收。
（1）水施-14图自室外消防水泵接合器至水泵的干管平面图未画出。
（2）管材建议采用焊接钢管，焊接。
（3）建议消火栓水泵、消防稳压设备为暂定价，其余材料采用自主报价。
（4）屋面消防水箱的材质、大小图中未开列。建议消防水箱采用组合式不锈钢水箱。
3、 给水系统：
（1）自室外至商业生活供水无负压增压设备的管道平面图中未画出。
（2）自室外至地下室生活水箱的管道平面图中未画出。
（3）地下室生活水箱的材质、大小图中未开列。建议水箱采用组
合式不锈钢水箱。
（4）水施-14图商业供水系统立管管径未给出。
（5）水施-14图给水系统干管、立管、支管管径图中未给出。
（6）给水系统卫生间未给出系统图。
（7）建议高低区公寓生活变频加压泵及夜间供水设备、商业生活供水无负压增压设备为暂定价，其余采用自主报价。
（8）自喷系统管材建议采用钢塑复合管，DN＞100时采用卡箍连接，DN≤100时采用螺纹连接。
4、 排水系统：
（1）1～8层排水系统平面图中未画出。
（2）排水管道材质建议采用柔性抗震铸铁管，柔性接口。
（3）地下室废水系统，平面图未画出。
（4）地下室废水管道材质建议采用焊接钢管，焊接。
（5）地下室潜污排水泵建议为暂定价。
（6）由于本建筑为27层，总高度为98.98米，建议采用双立管排水系统，以利于排水畅通。
空调通风系统
此系统由于专业型较强，以及与装饰工程配合施工，建议采用分包形式。
1、空调机房内的设备、管道未画出，各种空调设备、阀门、风口的型号规格图中未给出。
2、各种风管的材质图中未给出。

3、空调系统所有冷媒水、冷却水管道图中未画出。
4、建议按每平方米造价暂定总价计入。
制冷机房、锅炉房部分
建议此部分采用分包形式。
1、此部分所有设备、管道的型号、规格未给出。
2、此部分只画出各种设备的平面布置图，而未画出各种设备接管的平面图。
3、管材建议采用无缝钢管，焊接。
4、此部分所有设备建议为暂定价。
采暖系统：
1、 本工程采暖系统未设计。
2、 根据类似工程编制工程量清单。
电气工程
1、 火灾报警系统、有限电视系统、电话系统按全费用价计入，但仅计算预埋管盒。
2、 本工程所有灯具、开关、插座均未设计，根据类似工程暂定工程量清单数量和灯具、开关、插座的规格、型号。施工图设计完毕后，按实际情况调整综合单价和数量。
3、 桥架、母线、配电箱（柜）、电线、电缆、高低压配电柜按暂定价计算。
编制：DUMB
2008.8