湖南邵阳市某住宅小区可行性研究报告.doc

邵阳市*住宅小区可行性研究报告*规划设计院二OO六年六月目 录第一章 总 论一、项目名称二、项目承办单位三、可行性研究报告的编制依据四、可行性研究范围五、项目提出的背景第二章 场地选择一、选址二、场地条件1、场地地形地貌2、场地区域地质构造、水文气象及地震资料3、场地水文地质条件4、地场工程地质条件第三章 市场需求预测与建设规模一、市场需求预测（一）区位优势（二）房地产业发展的经济依托（三）房地产的发展空间（四）市场需求二、建设规模第四章 总平面规划一、规划设计理念二、规划原则三、总体布局四、交通组织五、绿化系统第五章 建筑方案一、建筑设计二、结构设计三、给水系统四、消防给水五、排水系统六、供电设计七、防雷与接地系统八、弱电系统第六章 环境保护一、环境现状二、污染源情况三、治理措施第七章 投资估算和资金筹措一、投资估算1、投资估算依据2、投资估算造价二、资金筹措第八章 工程建设进度计划第九章 工程招标第十章 经济评价一、财务效益评价（一）项目开发总成本费（二）售房预测1、区位优势2、居住优势3、住房销售不成问题4、销售价格具有一定竞争力（三）销售收入（四）销售成本费用（五）商住房出售税费（六）效益分析（七）贷款偿还（八）敏感性分析（九）贷款风险分析二、项目社会效益和环境效益分析第十一章 研究结论与建议一、结论二、建议第一章 总 论一、项目名称：*住宅小区二、项目承办单位：邵阳市*房地产开发有限公司三、可行性研究报告的编制依据1、邵阳市*房地产开发有限公司关于请求办理“*”立项手续的报告。2、邵阳市规划管理局批准的规划用地红线图。3、邵阳市*开发区控制性详细规划。4、民用建筑设计通则JGJ37-87。5、国家计委关于建设项目进行可性研究的执行管理办法（计资1983116号）。6、国家计委关于投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资200215号）。7、邵阳市*房地产有限公司托*规划设计院编制“*”住宅小区可行性研究报告的合同书。四、可行性研究范围根据委托要求，对“*”住宅小区建设工程拟建地址的现状进行实地踏勘和调查；依据国家及本地区的相关法律、法规、规范，结合现实经济状况和发展规划，对项目建设的必要性、可行性，建设规划、建设条件、建设方案、投资估算、环境保护、实施方案和社会、经济效益评价等方面进行分析研究，以确定该方案在技术上的可行性和经济上的合理性。五、项目提出的背景邵阳自楚国大夫白善建城开始，至今已有2500年历史，湖南省较大的行政地区之一，共辖8县1市3区。320国道横穿东西，207国道连通南北，南北铁路运输干线洛湛铁路和潭邵高速经过市域，便利的交通环境对邵阳的 发展提供了有利条件。改革开发以来，邵阳市经济得到很大的发展，但城区建设格局并无重大突破，城市化水平较低，制约了邵阳市经济社会的发展。为实现邵阳市经济的“二次”飞跃，邵阳市委、市政府提出了“民营突破、开放带动、科教领先”的社会和经济发展战略，把城市建设向南拓展。为了加快新城建设步伐，2000年7月，成立了邵阳市*开发区。借鉴境外开发区的先进经验，制定了一系列招商引资的优惠政策，全面拉开了向南拓新城的序幕。*开发区道路骨架和配套基础设施建设基本达到开发规划目标，开发区取得了很大的发展：魏源广场已投入使用；重点工程进展顺利，投资2000多万元的邵水四桥即将通车，邵阳大道也全线拉通建设。招商引资成果显著，大批投资项目和企事业单位落户*开发区。投资环境进一步改善，实行“一条龙”服务和“一站式”办公，开发区的硬环境和软环境日趋完善，已形成了大开发、大建设、大发展的新局面，开发区已成为邵阳市新的经济增长点和投资热点，进入*开发区投资正是最佳时机。项目来源：受邵阳市及*开发区有限公司的邀请，邵阳市*房地产开发有限公司投资*开发区，旨在引入港台地区社区的理念，开发建设一个国际领先标准的住宅小区。对当地政府的回报带动*开发区的建设，提高*区的建设档次；对开发企业的回报创建当地的国家级样板小区，树形象，立品牌。第二章 场地选择一、选址根据*总体规划，邵阳市*房地产有限公司聘请有关专家对邵阳市*开发区实地考察踏勘，并对周边环境等作了充分调查比较，一致认为邵阳市*开发区适宜兴建“*”住宅小区。经邵阳市规划局及邵阳市*开发区有限公司同意，“*”住宅小区拟选址在*开发区27-2#、28-2#地，南临邵阳大道，西有客村路，东侧为市农业银行，人大路从小区中部穿过，北侧与东侧为城市规划道路；距火车南站不到500m，是一个安静、舒适、安全、便利的宜居家园。其区位优势有：1、该处地场内散落几户居民私宅（邵阳市火车站站前开发有限公司正在负责拆迁），大部分为山坡荒地及部分菜地，无需保留的重要建筑物、古墓、古树等，建设方拆迁任务、社会矛盾少，可降低工程投资。2、该处交通便利。城区主干道邵阳大道与双拥路、客村路、人大路的交汇于此，东连邵水四桥，西接上瑞高速公路和汽车南站，南倚火车南站，北靠敏州路；离火车南站及上瑞高速公路南入口不到500m，离汽车南站仅1公里左右。该处设有七路、一十八路、三十八路等公交站，交通极为便利，小区居民生活出行极为方便，同时给工程建设提供了可靠保障。3、公共及市政配套设施齐全。供电线路、城市给排水管网、通信及有线电视网、管道煤气等市政配套设施均通达该处。居民出行购物便利，附近有国美电器（在建）、金三角窗帘布艺世界、新一佳超市等。小孩读书方便，邵阳市一、二中学，资江、三八亭、滑石小学与该处相隔较近，小区内规划了幼儿园和百货超市，具备了建设居住小区的可行性。4、环境优美、家园怡人。四周无矿企业及污染单位；成片生活小区的崛起使其成为安居乐业的首选；小区花香、流水、绿境，空气沁怡；“我的家就在公园”；阳台静坐，眼前是山水景观；小区散步、健身、休闲，直接拥抱大自然。“亲山、亲水、亲景、亲情”的独特区位，是修建“*”住宅小区的理想场所。二、场地条件1、场地地形地貌场地位于邵阳市*开发区，地形状况为西北高，东南低，地形相对高差约8m，地貌上台阶属于典型的湘中丘陵地貌，低矮小山包呈串珠状展布，该小区依地形规划为西北高东南低较为平缓斜坡场地。场地内大部分为切方，小部分为填方，场地绝对标高为235.70240.60m。2、场地区域地质构造、水文气象及地震资料（1）邵阳市区域地质构造该区为新华夏系权造北东向巨型第二沉降带，由于印支运动和燕山运动的影响，区内上古生界地层发生强烈褶皱和断裂构造，如东短陂桥向斜、邵阳复背斜、望城坡复向斜等，大的断裂构造有范家谷洲断裂、邵阳市红石断裂、新邵龙山断裂。喜玛拉雅运动对本区的影响较少，其表现为使红盆地层发生单缓华侨和轻微的挠曲构造。1985年邵阳发生的一次2.1级轻微地震就是受新邵龙山断裂构造所致，其发震中心位于邵阳市北郊8公里处的渔溪桥。（2）邵阳地区水文情况根据邵阳市气象部门提供的资料：邵阳市历年（19511987年）最大风速为18.3m/s，最大降雨量为214.6mm/d，极端最高温度为39.5，极端最低温度为-10.5。根据邵阳市北门口水文站资料：邵阳市资江历年（1921以来）最高的几次洪水位情况为（高程为黄海高程）：1924年洪水位标高为222.25米；1949年洪水位标高为221.99米；1954年洪水位标高为220.76米；1996年洪水位标高为221.70米。常年洪水水位标高为213.70米左右。本建筑场地最低标高235.70米，不需采取防洪措施。（3）邵阳地区地震资料及其他工程特征按国家地震局的有关文件及地震烈度区划图中国地震系数区划图（GB18306-2001）可知，本场地的基本地震烈度为度区，且无地震液华层，故根据国家标准建筑抗震设计规范（GB50011-2001）的规定，按6度地区抗震设防。3、场地水文地质条件经勘察查明，该场地地下水较贫乏,地下水位较低，主要为地表透渗水和填土中的上层滞水，直接受大气降水控制。4、场地工程地质条件（1）场地地层岩性经勘探，场地地层自上而下地层岩性依次为第四系耕植土、冲积粉质粘土、残积粉质粘土、白垩系强风化泥质粉砂岩，白垩系中风化泥质粉砂岩，现分述如下：1、耕植土：灰黑色或褐黑色，饱和，软 可塑，成分为粉质粘土为主，含少量有机质腐植质和植物根茎，零星分布。粉质粘土：灰蓝色、饱和，软塑状，为冲积土、质纯，粘性一般，含粉砂较重，见云母碎片，手捏具砂感。3、粉质粘土：棕红色，饱和，可塑状，为泥质粉砂岩风化残坡积土，质纯，粘性一般，手捏具砂感内流河浸泡极易软化，吸水性强。4、强风化泥质粉砂岩：棕红色，岩石呈坚硬土状或碎块状，岩块手板易断，手捏可成粉土状，冲击钻进和干烧难下，浸水可软化，局部夹中风化层，与下伏地层呈渐变关系。5、中风化泥质粉砂岩：棕红色，岩石较坚硬完整，沿层面风化较强烈，局部夹强风化层。（2）地层承载力标准值第（1）层耕植土：不提供承载力标准值。第（2）层 冲积粉质粘土：fk=105kpa第（3）层 残积粉质粘土：fk=173kpa第（4）层 强风化泥质粉砂岩：fk=400kpa第（5）层 中等风化泥质粉砂岩：fk=1600kpa（3）场地的稳定性和适宜性根据地质踏勘和调查结果表明，拟建场地区内土类属中等场地土，总体上天然强度自上而下呈渐增趋势，基底为白垩系泥质粉砂岩，为软硬质岩石，场区未见大的断裂构造形迹，场区稳定，故场地和地基稳定，适宜进行本工程的建设。第三章 市场需求预测与建设规模一、市场需求预测（一）区位优势邵阳市是一座具有2500年历史的文化古城，作为东南沿海与中西部内陆的承接结合点，作为川渝黔经济板块与粤港澳板块连接的必经之路和中转“驿站”，历史上为兵家必争之地。随着铁路和高速公路的建成通车，又将成为商家的必争之地，这样给我市房地产业发展带来了巨大商机。一是“十一五”期间，我市将重点抓好上瑞高速、吉大高速、太澳高速、320、207等国道主干线建设和县级公路改造升级，尽快形成快速便捷的公路交通网络，使2小时经济圈覆盖九县（市）周边地区，同时争取渝怀铁路早日立项，努力使邵阳成为湘西南地区交通枢纽，成为大珠三角强辐射前沿阵地。邵阳作为全省人口第一、地域第二的大市，劳动力、土地、水、电成本低，旅游、矿产、竹木资源丰富，尤其在旅游资源方面，新宁崀山、隆回花瑶和宝庆古城历史文脉，在周边省市具有较高的知名度。加上我市与大珠江三角地区地缘相近，人缘相亲，文化相通，经济相融，有望成为粤港澳的产业转移重要承接地和休闲旅游的首选地，更多的外地游客来邵浏览山水、度假休闲。房地产业作为基础性、先导性产业必将成为招商引资的主力，在承接产业转移中最先受益。二是作为邵阳市政治、经济文化中心，市区比周边县（市）享用各种优惠政策的机会更多，把握政策方向的风险更低，交通网络具有优势，城市聚集、辐射功能更强，加上快速便捷的交通网络，潜在的住房消费客户群覆盖范围越来越大，造就了邵阳房地产业快速发展的最佳环境。只要严格按照“以山壮城、以水秀城、以绿美城”的要求，科学规划城市，高效管理城市，塑造文明开放的城市形象，打造优美舒适的人居环境，必将吸引周边县（市）众多的塔尖式阶层、私营企业主前来购房居家置业，推动邵阳住宅建设和消费上新台阶。（二）房地产业发展的经济依托随着“中部崛起”和“湘西地区开发”战略的实施，工业化、农业产业化、城镇化的大力推进，全市宏观经济正处于新一轮的上升期，居民收入水平不断提高，住房需求持续增长，房地产市场潜力巨大。一是邵阳经济快速增长，决定产业发展繁荣。近10年来，邵阳国内生产总值一直保持近两位数的增长速度。2004年，我市实现GDP332.67亿元，同比增长1.6%。今年1至7月，全市GDP同比增长10.7%。“十一五”期间，我市将抢抓国家实施均衡发展的机遇，争取国家项目建设投资，实施“兴工强市”战略，加快邵阳经济发展。预计全市GDP增长速度将保持10%以上，工业增加值将在2005年的基础上实现“翻番”，固定资产投资仍将保持高位增长态势。宝庆电厂等一批对邵阳有深远影响的项目建设，必将重振邵阳工业“雄风”。以住宅为主的房地产业作为第三产业的重点，第一、二产业的优化升级，客观上要求房地产业之与相适应，不断提高占全市经济的比重，同时也为房地产业发展提供了强力支撑。二是城镇居民收入增加，住房消费十分强劲。据统计，2004年，我市城镇居民人均可支配收入为7398元，同比增长13.9%，超过城市人均消费增长的速度，居民购买力水平逐渐提高。“十一五”期间，我市城镇居民人均可支配收入将与城市经济发展同步，保持稳定增长态势。同时，当前城镇居民的住房需求从正生存需要型向舒适环境型转变，随着收入的增加，住房设计环境配套的变化，1995年开始优惠购买公房的国家公务员和其他有稳定收入的工薪族，以小换大，以旧换新，以单功能换多功能的意愿日趋强烈。加之，居民存款大幅度上升，2004年，我市存款余额340亿元，居全省第四位，存贷款差达191亿元，只要正确引导，转变消费观念，合理配置多种档次、多种户型、多种结构的住房以供城镇居民选择，改善住房条件的愿望就可以变为对住房的有效需求。（三）房地产的发展空间房地产开发从全国范围来看，部分地区部分城市确实出现了过热现象，但就邵阳市而言，还只是刚刚有所发展，远远没有达到过热的程度。且不说与省会城市长沙相比，就是与常德、株洲等兄弟城市相比，邵阳市的房地产业发展速度也不是快了而是慢了。邵阳市人居条件需要改善，房地产业正处在发展的“追赶期”。房地产业是城市扩容提质的产业支撑。邵阳加速推进城市化进程，建设“双百”规模的“山水园林”城市，给以住宅为主的房地产业带来了历史机遇，营造了活动舞台，拓扩了发展空间。一是提高城市化水平，吸引农民进城，住房需求总量空间扩大，决定了未来几年我市房地产业必然出现高速发展的“黄金时期”。根据预测，“十一五”期间我市城镇人口将从目前的40万增加到60万，新增人口20万；2010年，城镇住房人均将达到25.42平方米；按60%新增人口需解决住房计算，仅此一项，需新建房屋306.48万平方米；同时，现有城镇人口人均住房面积从19.92平方米增加到25.42平方米，需要新增房屋面积220万平方米，加上旧城区人居环境的改善，新增公益性、基础性设施拆除房屋150万平方米，按1：1还建，需新建房屋150万平方米。另外还将新增写字楼、行政性办公楼、商业物流、工业厂房、学生公寓等公共建设房屋面积200万平方米。“十一五”期间，每年需新增面积175.296万平方米。二是加速城市扩容提质，加快市政道路和公用设施建设，为我市房地产业发展注入了新的活力。根据*总体规划（20042020）纲要，“十一五”期间，我市建城区面积将由目前的39平方公里扩大到60平方公里，新增面积21平方公里。按照加快开发新区、有机疏导老城的原则，新区开发将成为主战场，重点抓好一线（邵阳大道）、两岸（资江、邵水沿河岸）、三区（佘湖山新城、火车站前新区、江北开发区）、四园（白马、桃花、大坪、江北）建设。新一轮大规模的城市扩容提质，不仅将持续不断地创造居住用房、商业用房、工业厂房、科教文卫用房的新需求，而且将给我市房地产开发带来新的发展机遇。（四）市场需求我市房地产业起步较晚，但最近几年的迅速发展有目共睹。特别是前两届房交会的拉动作用，使房地产商壮大成为我市第三产业一支劲旅。市长黄天锡在政府工作报告中指出，房产、汽车等消费开始形成热点。我市房地产自前几年升温后，今年继续呈稳步攀升之势，市城调队最新调查结果显示，我市房地产呈现出三大新特点。一是商品房销售火爆，房价再创新高。目前房价格为8001000元/平方米，物业小区住房价格为10001300元/平方米，小高层住房价格为14001600元/平方米。今年1至5月，市区期房销售形势好，品质较高的楼盘抢手。二是黄金地段房产货俏价扬。邵阳市自洛湛铁路和上瑞高速通车以来，周边环境可谓日新月异，其带来的人流、物流、资金流成为一道靓丽风景，楼市随之红火起来。纵观市区，最明显的是黄金地段的期房价格一路飚升。三是银行合作按揭刺激了房地产的发展。我市个人信贷购房是从1997年开始的。前几年，一直不成气候，从2003年开始，许多市民尝到了银行合作按揭方式购房的甜头，市民购房观念也发生了根本性变化。截至2005年，全市已有6500多户居民借助银行合作按揭方式实现了超前消费。今年，银行合作按揭方式力度更大，让更多的工薪一族买得起房，这无疑对我市房产消费起了推助作用。二、建设规模（一）邵阳市区房地产建设现状；1、2002年度报建房面积30多万平方米；2、2003年度报建房面积40多万平方米；3、2004年度报建房面积60多万平方米；4、2005年度报建房面积84万多平方米；实际住房需求量都在以每年40%左右的速度增长。（二）市城调队最新调查结果显示，我市大量农村经商涌入市区，缺房现象日益突出。还有许多原来有住房的市民有强烈改善住房条件的愿望，希望住进面积更大，实用性更强，环境更优美的小区。依市场需求预测，在市*区开发区27-2#、28-2#地，修建一个集商业、居住为一体的“*”，既体现城市总体规划的要求，又体现了经济效益最大化的原则。规划总用地面积42869m2，规划总建筑面积71866m2，其中住宅建筑面积61462m2，商铺建筑面积6500m2，其它附属设施建筑面积3904m2，总户数528户，泊车位275个。规划设计十四栋多层住宅，其中用地西、南两侧临街及人大路临街为商住楼，底层商铺上部住宅，其它均为住宅楼。规划总体布局在27-2#地块与28-2#地块均呈围合形态。以围合式布局构筑一个安静、舒适、安全、便利的宜居小区。第四章 总平面规划一、规划设计理念以人为本规划以给人创造最大关怀为前提，以满足小区及居住者多方面、多层次的需求为目的，力求创造出一个高质量、环境优美、具有自身特色的现代化小区。创造文化规划注重创造人际交往空间，构造休憩场所，营造文化氛围，突出小区个性。以独具特色及亲和力的文化环境吸引大众。合理利用、融入环境规划根据用地地形的高差变化，进行竖向设计，既创造了各种不同程度的灵活的建筑空间，又能最大限度地减少土方工程量，同时减少对原有地形地貌的破坏，力求融入原有地段，融入地段整体环境。充分考虑环境，构建多层次平台规划设计充分考虑小区内绿化、景观系统，以绿化系统构建休憩平台，通过绿化休憩平台加强居民之间的交流、沟通，构建一个和谐的盛世居住家园。二、规划原则1、综合考虑该小区周围环境，充分利用现状条件，协调与周围环境的关系。2、综合考虑日照、采光、通风以及配套设施建设，充分结合大众的心理和行为模式。3、运用城市设计理论，考虑小区风貌和特点，创造出一个优美宜人的空间环境。4、合理地规划用地，充分考虑社会、环境和经济三方面的综合效益。三、总体布局规划以创造安静、舒适、安全、便利的宜居小区为目标，营造一个充分融入自然、有效保护自然、环境优美、行动自如、服务现代、保障可靠、具有自身特色的现代化小区。整个小区由十二栋多层建筑组成。根据用地情况分为27-2#地块、28-2#地块两个组团，建筑布局时通过围合与错位的布置手法。构建出若干个院落空间，既营造了相对私密的内部空间，又利用其构筑成小区的景观基础。规划充分考虑周边环境特点，充分吸收相邻地段的特色，对小区自身品质亦能有所助益。在环境设计上利用多种设计手法来组织和创造优善的环境空间。规划布局上充分考虑用地四面临路的现状，以围合构建较安静的小区环境，能有效地对城市噪声产生一定的阻碍。围合式的布局还可以为小区内部营造一个比较私密的空间感受，由用地入口到小区中心绿化院落再到建筑底层入口，最后到达各自楼层的入户区域，形成一个自公共空间到半私密空间再到私密空间的转换与过渡的过程，合理的利用现有条件创造适宜的居住环境。同时考虑用地与火车南站不远，未来的商业前景可期，因而结合布置了若干商业用户，以挖掘用地的产业效益。在城市景观的构建上，规划方案结合城市规划与现状实际，考虑周边连接建筑形象与风格，利用现代化的建筑语言，不与别人比高比大，而胜在建筑的精与细，凸显自身的风格，也创造了靓丽的城市风景。四、交通组织适当考虑人车分流，提升环境质量小区结合入口的设置尽量做到人车分流，车辆流线从次入口进入小区，人流从主入口进入，从而尽量的减少车行对人流的干扰，同时在小区的车行道上设置若干的减速挡，以减低车速，减少对行人的威胁。人们在休闲之余，可以尽情地享受安静、优美环境带来的快乐。小区在建筑入口的设置上，也充分地考虑相对建筑组合成院落，以构建围合情境，合理的分流各种流线，创造领域与归属感。消防设计上根据规范要求设置了消防通道，并考虑了回车场地，可满足消防防火要求。五、绿化系统现代生活紧张忙碌，大城市的空气、噪音污染严重。人们在紧张忙碌的同时和工余休闲都需要一个清新、舒适、接受大自然的环境，以暂避都市的喧嚣、享受安静和绿色。1、绿化系统采用集中与分散，点、线、面相结合，平面与立体相结合，形成独具特色的绿化环境。2、充分强调小区内绿化庭院与住宅入口处的绿地，精心构思、合理设计，形成小区环境主要风景点。3、绿化基调小区紧临城市交通主干道，为给该小区创造出一个相对安静、温馨的环境，其总的绿化原则应是四季如春、层次丰富、装饰性、景观观赏性强。绿化以常绿为主基调，在树种选择上主要以常绿树种为主，突出层次感，强调浓浓的绿意，并适当点缀落叶树木，让人感受到景观的四季变化。使居者开窗能见绿，出门可踏青。第五章 建筑方案一、建设设计本小区为多层住宅、商居楼。以现代建筑风格为主调，与周边建筑风格相适应，并具有自身的独立性。建筑色彩以浅咖啡色为主调，配以灰白色，显示出成熟、稳重、温暖的住宅建筑特色，色彩的运用重在刻画住宅风格与形象并演染临街门面的产业气氛。重视建筑造型和细部设计，强调建筑形态的视觉感受及其建筑本身的内涵。利用建筑材料的色彩，质感、纹理来丰富建筑的造型。建筑以简洁明快的体型为主，辅以温馨、恬静的色彩，营造一种具亲切感、亲近感的居住环境，建筑利用屋顶楼梯间结合构架，以简洁的造型创造自身的特色。各建筑平面布局合理，功能分区明确，采光通风良好。（详见附图）其中各建筑的住宅部分户型较多（二室二厅四室二厅）各户型建筑面积跨度大（100m2/户155m2/户不等），适合居住户灵活选用，相当一部分住宅布置屋顶花园，美化了小区的景观。建筑智能化：小区单元住宅户门采用楼宇对讲电子监控的保安系统，以及小区广播音韵背景系统，户内均设有线电视、电话和宽带网等智能化配电系统。二、结构设计小区地处邵阳市区、属六度抗震设防区。多层结构主体设计使用年限为50年，结构安全等级为二级。小区商居楼采用底框砖混结构，楼板部分采用现浇，其余为预制空心板；纯住宅均采用砖混结构，墙体采用烧结粘土多孔砖。多层建筑基础拟采用浅基础（条基或柱基）。三、给水系统小区位于邵阳大道以北，供水由客村路接入。接入管径为DN200，小区室外供水管呈环状布置。建筑生活给水采用城市市政管网直接供水。四、消防给水室外消火栓根据设计规范要求间距不超过120m设置，同时根据本小区建筑物的分布特点和路网布置状况，在道路的重要交叉口处适当增设室外消火栓。建筑室外消防采用低压消防给水，室内消防采用临时高压给水系统。平时系统压力由位于屋顶的高位水箱维持，一旦发生火灾，启动消防加压泵。五、排水系统室外采用雨、污分流制排水，排水均排至邵州路下水道，建筑室内采用污废合流制排水，经化粪池处理后纳入城市下水道。雨水采用外排水系统，住宅空调冷凝水设专用排水立管排至室外散水。六、供电设计1、负荷预测根据小区规划，采用综合指标法（居住5KW/户，公建70W/m2）预测各地块用电负荷，并用负荷密度比较法预测校验，取定小区用电负荷为2080KW。2、电源与配电网规划在中心地带设一座10KW开闭所，具体位置由电力部门确定。居住区内设2座10KV变配电所（其中一座是10K中心配电所，10KV电源来自电力部门设在附宾的开闭所）。开闭所及10KV变电所。电缆沟一般布置在道路西、南侧。10KV及0.4KV电力线路均采用电缆敷设，380V/220V低压线路采用放射式供电方式，每栋建筑单独引入。住宅和门面均采用一户一表单独计量。小区道路照明电源由邻近变电所供电。七、防雷与接地系统小区内各建筑物的防雷采用建筑物屋面敷设避雷带网做接闪器，经引下线与接地体连接，各建筑还采取了防雷电波侵入措施，接地体采用建筑物基础钢筋作接地体。小区内的低压配电的接地保护系统采用TN-CS制接地体同防雷接地共用。住宅卫生间设局部等电位联接。八、弱电系统1、有线电视系统有线电视线路引自城市有线电视网，经小区放大，加载分配至住宅、门面等。电视电缆均采用PVC管埋地敷设。住宅每户设34个有线电视用户盒。2、电话系统：电话电缆穿PVC埋地引至会所部交接箱，然后通过分支电缆埋地敷设至各接线箱，住宅每户设34个电话出线盒。3、宽带网：网络光缆埋地引入，至会所计算机中心，然后通过埋地光缆敷设至各栋，栋内设交换机，栋内传输线路均采用超五类铜芯线，住宅每户设34个计算机网络插座。第六章 环境保护一、环境现状小区地处邵阳市*开发区内，四周无工业污染企业，环境状况良好，大气环保质量ISP符合国家标准二级，SO2含量指标符合国家标准三级，城市区域环境噪声56分贝，烟尘覆盖为100%，小区绿化率达35%以上。二、污染源情况小区建成使用后，主要污染有住户的生活垃圾、粪便、污水及厨房排出的油烟废气，车辆产生的噪声和废气等。三、治理措施1、排水采用分流制，生活粪便污水经化粪池处理，排入市政排水管道。2、绿化：小区内设多处绿化点和绿化带，保证小区内有一个良好的居住环境。3、卫生治理：小区设专业物业管理部门进行物业管理。物业管理部门派清洁管理人员收集小区的生活垃圾并及时送至垃圾转运站，管理和保养好小区内的日常卫生。第七章 投资估算和资金筹措一、投资估算1、投资估算依据：（1）“*”住宅小区总平面方案图等技术资料。（2）湖南省建设厅湘建价（2001）第72号文颁发的2001年湖南省建筑工程概算定额，并按相应的有关取费文件进行取费计算。（3）安装工程参照邵阳市近期完成类似工程的经济指标估算。（4）主要建筑材料调介按邵阳市2006年第1期材料价调整。2、投资估算造价8448.9万元（详见附表）。二、资金筹措修建该小区，主要从以下三个方面来筹措资金1、邵阳市*房地产有限公司自筹3000万元。2、申请银行贷款：3000万元。3、预售楼款：2448.9万元（其中：门面预售10%收入398万元，住宅预售25%收入2050.9万元）。“*”小区投资估算总表序号项 目 名 称建筑面积（m2）估算造价（万元）第一部分 工程费用1多层住宅650623578.42商铺65004783会所350234大门320215垃圾中转站210116公厕220137变配电房8548小区附属配套工程459小区铁艺围墙工程400810小区道路5011小区室外给水及消防1512小区室外排水1313小区变配电、室外供电线路及路照8614小区绿化费4815小区安全监控设置费25.5小计731474418.9第二部分 工程其它费用16土地购置费53.6亩252017建设单位管理费8118勘察设计咨费6219工程监理费5520建房统一规费35321供水管网配套费1522广告费80小计3166第三部分 预备费22基本预备费288第四部分 建设期贷款利息576总估算投资8448.9第八章 工程建设进度计划2006年5月完成可行性研究报告并报告有关部门审批；2005年6月完成小区详细规划设计及小区初步设计并报有关部门审批；2006年6月7月，完成小区三通一平和各楼单体设计图，产完成工程招标工作。2006年7月至2007年5月完成小区内1#14#楼竣工验收。院内道路和给排水在2006年9月开工，2006年10月完成。绿化美化工作，在2007年3月开工，4月底完工。第九章 工程招标1、把好勘察设计关，邀请三空以上符合设计资质的设计单位进行勘察设计方案招标，选择优秀方案。2、按国家规定公开进行施工招标。3、按国家规定邀请三家以上监理单位进行监理招标，选择价优、公平、诚信的监理单位对工程的质量、进度、造价进行监控。4、工程的重要材料及设备进行公开招标采购，选购“质优价廉”的合格产品。只有方方面面严格管理把关，相互协调，才能保证整个小区工程顺利付诸实施，建成一个高标准的、高尚的、和谐的“*”住宅小区。第十章 经济评价一、财务效益评价：（一）项目开发总成本费项目开发估算总成本为8448.9万元。其中工程费用4418.9万元，土地购置费2520万元，其它费646万元，基本预备费288万元，建设期贷款利息576万元。（二）售房预测“*”集商业、居住和停车为一体的高尚住宅小区。目前 在邵阳市具有较大市场优势和销售空间，其理由如下：1、区位优势邵阳市是湘中最大商品集结地，同时也是以黔、川、云、桂货物集散中心，由于潭邵高速公路以及洛湛铁路的通车，邵阳市将会成为交通枢纽和投资热点。*位于邵阳大道与双拥路的交汇处，紧邻火车南站、汽车南站和上瑞高速公路潭邵段出入口。区内道路纵横交错，四通八达，交通十发便捷。其处于邵阳新商业圈的核心位置，因独一无二的地理位置和临街一层为西南地区最大的特色商业街盛世天下风情街，是广大经营户投资置业、居家生活的黄金宝地。这里将成为邵阳商业最繁荣、交通最顺畅、设施最齐全、环境最优美、并最具有现代化气息的南大门，为投资经商提供一个良好的经营场所，该地段房价升值潜力巨大。项目规划刚通过，就倍受广大经营户的青睐。2、居住优势*是邵阳市目前规模较大的多层住宅小区。精品时尚住宅，配以停车位，解决了居住和停车不便矛盾，满足了广大高中档房主消费的需求。小区内花香、流水、绿境，同时融入时尚雕塑、喷泉、经典建筑小品，从而勾勒出一幅浩瀚的西南生活盛世画卷。小区硬件配套标准是目前邵阳市最好的，设有红外线监控，联网直线报警系统，电子门锁，楼宇对讲系统，背景音乐及广播系统等。开发商邵阳市*房地产有限公司将“*”委托给专业的物业管理公司进行管理，以此来保障广大业主的最大利益。3、住房销售不成问题。市辖三区非农业人口366443户，按人口自然增长率预计每年增加无房户2400户以上，国家取消了福利分房，实行住房商品化，住房困难和无房户很多，并不断增加；农村人口大量涌入城市、住房的需求越来越大。同时，市委、市政府已经冻结旧城区改造，为新城区迅速拓展提供了广阔的空间。随着人们经济收入的增加和生活质量的提高，投资观念的转变，面积宽敞、设计合理的住房是家庭消费的首要目标，尤其有小车的一些高收入高消费的群体，更是他们首选住宅地。住房消费信贷政策的实施。在售房方式上，与银行合作采用按揭方式，为家庭买房提供了切实可行的保证。目前邵阳市开发商品房闲置现象很少见，住房销售市场需求旺盛。4、销售价格具有一定竞争力目前市区物业小区住房价格为10001300元/平方米，商铺价格为50008000元/平方米。由于“*”位于邵阳大道与双拥路的交汇处，紧邻火车南站、汽车南站和上瑞高速公路潭邵段出入口。四通八达，交通十分便捷，处于邵阳新商业圈的核心位置，又享受开发区的优惠政策，销售价格较其它地区住房价格具有一定竞争力。（三）销售收入1、参照市场行情，结合项目的运作方案和实际情况，“*”门面按市场价格40006800元/平方米计算；住房价格参照目前开发区的行情，结合住房层次和付款方式，平均按价格1250元/m2计算；车位出售按保本价平均3.5万元/个。能出售的门面面积为6500m2，住宅面积为61462m2，能出售的车位275个。2、销售收入：A、门面销售收入：临邵阳大道门面4500m26800元/m23060（万元）临人大路门面1200m25000元/m2600（万元）临客村路门面800m24000元/m2320（万元）B、住宅销售收入65065m21250元/m28133.1(万元)C、车位销售收入275个3.5万元/个962.5（万元）销售总收入13075.6万元（四）销售成本费用办公费、招待费、通讯费、差旅费、办公场所费、人员工资、广告费、财务费等估算270万元。（五）商住房出售税费根据国家有关规定，出售房地产所取得的收入须交纳房产交易等手续费1%，营业税及附加费5.45%，所得税33%。房产交易税及手续费13075.61%130.76（万元）营业税及附加费用13075.65.45%712.6（万元）开发利润13075.68448.9270130.76712.63513.34（万元）所得税3513.3433%1159.4（万元）（六）效益分析税后利润3513.341159.42353.94（万元）投资利润率3513.34/8448.9100%41.58%从以上经济指标可见，项目经济效益好。（七）贷款偿还项目贷款3000万元，贷款月利率估算8，贷款期限2年，贷款利息576万元，房收入优先偿还3000万元贷款及贷款利息576万元。（八）敏感性分析根据本项目特点，设计分析了商住房销售收入，开发总成本对投资利润率和税后利润的影响，分析结果见下表。敏感性分析结果序号变化因素变化率（%）投资利润率（%）税后利润（万元）1基本方案41.582353.942商住房销售收入+1056.063173.49-1018.21534.373开发总成本费用+1028.71787.86-1