蚌埠市某住宅小区开发项目可行性研究报告.doc

目 录第一部分 项目概况及背景1.1 项目背景1.2 开发商及介绍1.3承担可行性研究工作单位1.4 项目建设规模及内容1.5 项目开发手续介绍1.6 开发商组织管理模式第二部分 项目投资环境及市场调研2.1 房地产市场宏观分析2.1.1 全国投资环境的现状及前景2.1.2 安徽省蚌埠市的客观背景2.1.3 区域发展前景分析2.1.4 宏观环境对本项目发展的影响2.2 房地产市场微观环境分析2.2.1 区域市场界定2.2.2 供求状况分析2.2.3 蚌埠近期房地产市场分析2.2.4 竞争分析2.2.5 综述第三部分 项目分析及评价3.1 地块解析3.1.1 地理位置及交通条件3.1.2 地形、地势3.1.3气向、气候3.1.4 市政设施保障3.1.5 规划限制条件3.2 项目SWOT分析33、项目的综合评析第四部分 项目市场定位及价格4.1 项目定位前的专项调查与分析4.2 项目定位4.1.1目标消费群定位4.1.2 产品定位4.1.3 设计定位4.1.4 物业品质4.1.5 环境景观4.1.6 附属设施4.3 价格定位4.4 销售管理第五部分 项目开发及建设5.1 项目方案开发及建设概况5.1.1 建设内容、规划和建设方案5.1.2实施进程评价5.1.3 设计、监理、勘察、施工单位评价5.1.4 建设条件评价5.1.5 建筑及装修标准5.2 建设进度5.2.1 有关工程计划的说明5.2.2 住宅施工计划第六部分 投资结算及资金筹措6.1 项目总投资估算6.1.1 测算依据6.1.2 投资估算6.2 资金投入计划6.3 资金筹措6.4 借款偿还计划第七部分 收入预测及盈利分析7.1 收入预测7.2 项目销售回款计划7.3 销售利润预测第八部分 财务及敏感性分析8.1 赢利能力分析8.2 项目不确定性分析8.2.1 盈亏平衡分析8.2.2 敏感性分析第九部分 项目可行性结论9.1 项目经济效益9.2 项目社会效益9.3 项目环境效益评价9.4 项目风险防范及建议9.4.1 项目开发风险9.4.2 筹资风险9.4.3 销售价格和销售风险9.4.4 工程质量风险9.4.5 合作和合资项目的风险9.5 结论第一部分 项目概况及背景1.1 项目背景形成背景：蚌埠新区为国家级生态示范区，面积47.6平方公里，分*（CBD）、行政办公区、物流加工区、大学园区、*风景区。位于蚌埠新城区*的A2、A4、A5地块，占地面积600余亩，北靠*路，东临*路延长线，南依*五路，地块边界呈多边形，是规划中的中高档住宅小区用地。2003年8月在国土资源部门审批的基础上，蚌埠市以公开挂牌的方式出让位于*东南方向A2、A4、A5地块，*房地产发展股份有限公司通过公开竞标的形式取得该地块的开经营权，经策划后命名为“*”住宅小区。项目名称诠释：*是古希腊传说中一片有着田园牧歌般安宁和平静的幸福乐土,地处古希腊伯罗奔尼撒半岛中部山区，那里的居民过着田园牧歌式的生活。与汉语中“世外桃源”的意思相同，寓意为人间仙境。项目名称寄托开发商“以人为本、突出环境”的指导开发理念，在*描绘出一幅现代感强烈、人文气息浓厚，具有完善生活配套设施的田园化城市生活社区图景,使“*”这一成功品牌所一贯倡导的“生态、文化、健康、现代”的主题得到延续和升华。*一期项目就是在A2地块上开发的首期项目，以此类推，以后A4、A5地块上开发的项目将分别被命名为“*二期”、“*三期”。1.2 开发商及介绍*房地产发展股份有限公司是*控股股份有限公司的控股子公司，具有国家一级房地产开发资质。公司以房地产开发为核心业务，以商业住宅作为房地产的主导开发方向。公司秉承“追求卓越”的经营理念，遵循用一流的人才、科学的管理、先进的技术、与时俱进的居住理念和创新意识，为顾客营造现代化的生活方式和具有文化艺术氛围的文明社区的经营方针。致力为成功人士和需要改善居住环境、提高生活质量与生活品位的人建造“自然的园，健康的家”。*发展视人才为最珍贵的资源，采取共赢、共享、共进的体制，全力为员工提供广阔的发展空间和对等的价值回报。公司现拥有一只具有海内外教育背景、谙熟行业运营经验且成熟稳健的的管理团队。公司具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的企业远景和战略，力争在未来十年左右成为中国房地产的行业先锋。*房地产发展股份有限公司蚌埠分公司是*房地产发展股份有限公司的所属分公司，在授权范围内负责总公司在安徽蚌埠的房地产开发工作。1.3 承担项目可行性研究工作单位编制单位： * *设计研究院*是我国最早建立的综合工程设计院之一。*设计研究院现有职工702人，其中专业技术人员548人，研究员级高级工程师57人，高级工程师220人，工程师216人，初级技术人员112人。技术人员中包括国家一级注册建筑师17人，国家一级注册结构师54人，注册公用工程师39人，注册监理工程师86人，注册造价师8人，国家注册咨询工程师（投资）3人，享受国务院政府特殊津贴专家12人，中国机械工业科技专家7人，中国机械工业青年科技专家4人。*设计研究院专业齐全，经验丰富，技术力量雄厚，在国内外享有较高声誉，多年承担工业工程设计、公用建筑、民用建筑、热电工程等规划、设计、工程监理与工程总承包。可以为国内外的工程建设提供优质技术服务。可行性研究的工作从2003年5月15日开始至2003年12月31日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的蚌埠市新城开发区总体规划文本等。通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是的原则，编制此可行性研究报告。1.4 项目建设规模及内容以促进蚌埠新城区房地产业的发展，着眼于改善市民居住条件为己任，在新城综合开发区*A2、A4、A5（总共合计401770平方米，其中出让土地357770平方米）地块建设*小区。该项目主要建设内容为住宅小区，占地面积约401770平方米，总建筑面积约70万平方米，项目总投资估计13亿元左右。另外建设小学、中学面积约27000平方米，建设绿地达17万平方米。小区内建设有健康娱乐会所、购物中心、医疗保健中心、儿童益智广场、休闲广场等生活服务设施，提供优质的生活环境，提高生活品质。项目滚动开发，建设工期为4年。一期工程 A2地块为居民住宅，规划容积率约2.0, 住宅建筑以小高层为主，层数为8-18层；小区中央点缀几栋高层住宅，总建筑面积约169400平方米。小区将为热爱生活并善于享受生活的人们提供一个极佳的居住环境。同期在A4地块建设代表当地最高水准的一实小和二中学校以及由国际知名设计公司设计的大型会所。1.5 项目开发手续介绍开发建设的*小区A2地块先期工程计划于2004年2月正式开工建设。为保证小区A2地块的一期工程按计划开工和确保工程的顺利进行，公司需要获以下相关手续或证明：1、立项批文2、土地证3、建设用地规划许可证4、用地批准书5、建设工程规划许可证6、建设工程施工许可证7、预售许可证。结合实际情况在2003年9月进行土地招投标的工作，中标后同时签订土地出让合同土地开发合同，进行小区立项报告申请，同时委托著名的设计单位进行小区的规划设计，报送规划部门审批。小区规划审批通过后，进行楼层单体的设计。在此期间按照合同交纳完土地出让金后，进行小区土地公告，期满后需要及时办理国有土地使用证、建设用地规划许可证和项目用地批准，并按程序办理相关手续，达到开工标准。 1.6 开发商组织管理模式开发商组织机构图股 东 大 会薪酬与考核委员会会会审计监督委员会提名委员会战略委员会监 事 会 董事会秘书处董 事 会总 经 理财务总监总工程师生产副总营销副总物管部发展部人力资源部审计部证券部财务部工程部营销部总经办蚌埠分公司。南京分公司沧州分公司廊坊分公司工程部工程部工程部工程部销售部销售部销售部销售部财务部财务部财务部财务部办公室办公室办公室办公室开发部开发部开发部开发部 本项目直接开发单位蚌埠分公司人员编制及配备蚌埠分公司人员编制部 门岗 位人 数总经理工程部经 理1总 工1工地代表8财务部经 理1会 计2出 纳2办公室主 任1保 洁2职 员2司 机3保 安8开发部经 理1办事员2 第二部分 项目投资环境及市场调研2.1 房地产市场宏观分析2.1.1 全国投资环境的现状及前景政治环境：全国政治稳定，随着改革开放的不断深入，行政素质逐步上升，机制改革趋向合理，行政办事效率不断提高。国家对房地产业坚定不移的给予支持，并适度进行法制化、规范化，确保开发企业、广大百姓、政府、社会多方均衡与收益。针对房地产业，国家在政策上仍然实施鼓励的开发政策。城市规划趋向以城市运营带动房地产业，以房地产业促进城市运营”的土地经营理念，新的城市规划不断造就新的城市中心，新的城市中心不断刺激房地产业的持续繁荣，同时也在不断优化城市结构，改善城市环境，提高城市品味，这对提高百姓的生活质量和提高城市综合实力、招商引资均起到了积极的促进作用。在方针政策上，国家及地方政府坚定不移的支持房地产开发业。为了促进房地产业的良性发展，政府针对房地产业局部地区出现的个别不良现象进行改革，一些不合理的行政行为不断得到纠正，一些有损消费者权益的开发商行为受到惩罚，促使房地产开发总体环境趋向健康与透明，为房地产业的良性发展提供了清洁的环境。在许可证照方面，由于中国的房地产业已经经历了10年的成长期，已逐步趋向成熟，但是由于法律法规不完善，经济研究不深入，也出现了个别有损房地产业正常发展的现象和行为。与此同时国家也在不断规范房地产业，逐步推动房地产业的重新“洗牌”，通过许可证照办理提高房地产开发的门槛，优化产业结构，使得一些资信差、资金薄弱、开发品质不高的房地产开发企业将被淘汰。经济环境：全国经济自2000年来持续保持7的增长率，经济结构在市场的调解下不断趋向合理，各种所有制企业不断增加，经济效益从数量和质量等多个方面不断提高，经济环境稳定。从宏观环境看，2003年我国经济运行的大环境还是比较有利的，特别是作为党的十六大召开后的第一年，各地发展经济的积极性还会继续高涨，国内生产总值仍将保持较快增长。为继续扩大国内需求，保持内需的稳定增长，国家实行的积极财政政策在今后一段时期内仍将具有连续性和稳定性，宏观经济的不断趋好将为房地产发展提供强有力的支持。从本地区发展前景看，十六大精神的全面贯彻落实，必将有力推动本地区经济的持续快速健康发展；“入世”积极效应的进一步显现，有利于蚌埠市全面提高对外开放水平；国家坚持扩大内需的方针政策，将为经济持续发展创造条件；经济体制改革的深化，市场化程度的不断提高，将持续增强经济发展的内在动力；城市化进程的不断加快和人民生活水平的日益提高，将进一步增强房地产市场的有效需求。所有这些都将继续带动房地产业的持续升温。从消费需求看，发达国家的经验表明，在人均居住面积低于30平方米时，居民对住房的需求将保持旺盛增长。据第五次人口普查统计，在市区约24万个家庭户中，住房间数在二间及以下的住户有约16万户，占66.6%；人均住房低于30平方米的家庭户有约11.6万户,占48.7%，其中人均住房低于12平方米的家庭户有约3.84万户,占15.9%。这离我国新确定的“户均一套，人均一间”的小康住房标准仍有距离，相当一部分居民有急需改善住房条件的需要，一旦购房时机成熟，将会形成今后几年对商品房的需求主体。此外，对外开放程度的提高，外资引进的加快，以及外来人员的增长，都将为我市房地产市场的发展注入新的活力。相关法律：市场环境进一步完善。企业的市场行为不断规范和完善，购房者的消费行为更加理性和成熟，整个房地产市场法律法规和日常运行机制不断完善，并建立了比较协调的房地产宏观调控体系和预警机制。自2000年，相继出台的多项政策法规侧重于对房地产行业的整顿和规范，这将使整个行业趋向规范化、成熟化、市场化，为其健康发展奠定了有力的基础。法律宏观调控的威力在2003年的地产市场显露无疑。金融政策中的降息、降费、贴息贷款，客观上刺激了市场的活跃，转按揭的出台给二级市场注入了一定活力，贷款审查的控制最大限度的限制了楼花的炒作，颁布新的面积测量规定降低了面积纠纷的发生。而严审立项、简化项目审批程序、提高资质年检门槛都对规范开发市场起到积极的作用。土地制度改革，在客观上避免暗箱操作。国家对房地产开发政策上的扶持。近几年降息减费等启动住房市场的优惠政策的出台，使房地产开发企业的销售收入大幅度增长；特别是部分中小国有房地产开发企业改制后产权主体发生变化，民营企业入主房地产市场，其精干、经营灵活的体制优势，能够及时适应房地产市场的变化。通过政策调控，优惠措施，引导房地产企业加大开发力度，以改善居民的住房条件，同时商品房适销对路，也使房地产开发企业可以快速地盘活资金，使整个房地产开发进入良性循环的发展轨道。2.1.2 安徽省蚌埠市的客观背景1.宏观因素分析近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资持续保持较快的增长速度，2003年上半年，全国房地产开发投资3917亿元，同比增长34%。房地产对全国GDP增长的贡献，包括直接贡献率和所拉动的关联贡献率逐年增长。总体来讲，全国的房地产市场开发态势是健康的，部分地区出现区域性投资过热和高档房供应过多的格局正在改变。我国的房地产业由于有全面建设小康社会的总体目标、城市化进程的要求以及人民生活水平不断提高的现时需求这三大动力支撑，具有较持久的发展动力，并有广阔的发展空间。2.区域经济发展状况分析蚌埠市位于安徽省中北部，是我国南北交通重要枢纽之一，中原地区商贸、物流中心。现辖三县四区，总人口约340万，其中城镇人口85万，约有24万户家庭。国家开发西部先由中部开始，逐步向西部渗透，蚌埠为沿海经济带向中西部拓展渗透的必经之路，区域优势比较明显。蚌埠市作为安徽省老工业基地，经济正处于一个新的发展时期。2002年蚌埠市国内生产总值为190.19亿元，同比增长10.2%，年平均增幅7.2%，人均国内生产总值5564元。财政收入24.7亿元，同比增长8.2%，年均增幅8%。蚌埠市现有工业企业1258家，其中大中型企业66家，平板玻璃、滤清器、啤酒、玻璃制品、卷烟等产品的产量、质量在国内居于前列，柠檬酸和对（邻）硝氯化苯产量、质量在亚洲位居前列。农副产品资源丰富，盛产粮、油、蔬菜、肉类和水产品。2002年蚌埠市在岗职工年平均工资9012元，城镇居民人均可支配收入6600元，同比增长12%，居民消费结构发生明显变化。3.区域市场分析价值观念：蚌埠的房地产开发起步于2000年，2000年以前只是当地开发商进行小规模、高容积率、低价位、小户型的低档次的开发。当地人的住房观念不强，对高品质楼房认识浅薄，“有房住就行”是当地人的普遍观念，关于房子的大小、环境的好坏关注较少。但当地人接受新事物迅速、追求时髦，容易接受新事务。风俗习惯：蚌埠当地商业繁华，受“徽商”传统观念影响，当地人经商观念强烈，淮河路、凤阳路、*西路商家云集。另外，当地人吃、穿、玩流行，蚌埠饭店、歌舞厅、浴场随处可见，穿着十分流行。审美观：蚌埠人经商观念强烈，精明机智，当地商甲云集。除此之外，蚌埠人十分关注子女教育，为让自己子女能上“重点学校”，只要有门路，不惜捐出数万元赞助费，以求“望子成龙、盼女成凤”。当地治安由于蚌埠自2000年经济逐步改善，蚌埠治安逐步良好，社会风气日趋正派，百姓安居乐业，犯罪率较前一年总体下降4.3（2002年），其中火车站、汽车站犯罪率低于全国水平15.3。2.1.3 区域发展前景分析城市发展方向蚌埠市城区今后发展方向是，向南向东拓展，即大力建设新城综合开发区（新区）。项目地块所处位置即在新区内，与蚌埠城区大的发展方向相吻合。经济发展方向以工业带动第三产业发展，重点发展电子信息产业、制造业、生物制药业、新材料和环保产业。重点支持并促使大型企业进一步做强做大；积极扶持中小型企业，利用区位及交通优势，发展壮大物流及仓储加工业。2.1.4 宏观环境对本项目发展的影响蚌埠市作为皖北商贸重镇在安徽省具有十分重要的地位，GDP排名在安徽省位居三甲（合肥第一、芜湖第二、蚌埠第三）；同时作为徽商的发源地，广大市民的经商意识浓厚，当地流传 “蚌埠十户九商” 的民谣；蚌埠具有深厚的经济基础。近几年随着国家及安徽省对蚌埠政策不断倾斜，对蚌埠的投资力度不断加大，特别是一些国家支持的（特）大型国有企业（丰原集团、华光集团、蚌埠邮政中心、）先后落户蚌埠，为蚌埠的经济腾飞提供了强大的资金支持。近期国家又拿出150亿财政资金投入淮河治理委员会（总部位于蚌埠）全面治理淮河，这对促进蚌埠经济的发展有着重要的意义。2.2 房地产市场微观环境分析2.2.1 区域市场界定蚌埠新城综合开发区（简称蚌埠新区）是安徽省人民政府批准设立的省级开发区，面积40余平方公里，位于城市中心位置，主要由*及以南地区、龙子湖风景区和锥子山森林公园组成。蚌埠新区规划人口约13万，总体规划分成五个片区，即*（CBD）、行政办公区、*风景区、物流加工区、大学园区。各区范围和功能定位如下：*位于市中心的*，是城市总体规划确定的中心片的核心部分。规划开发土地面积3.4平方公里，主要用于道路、广场、会展中心、文化中心、商业步行街、金融商务、酒店、公寓、住宅建设。该区规划总建筑面积316万平方米，居住人口10万人，将建设成为辐射皖东、皖北、皖西的商贸、金融、商务、文化中心。行政办公区位于横穿*大道中段。市委、市政府、市人大、市政协以及市党政机关，自2002年起已陆续迁至该区办公，成为蚌埠市新的政治中心。*风景区由*组成，其中龙子湖水体面积约7平方公里，大体呈三山夹一湖的独特地貌。该地区将建设观光景点、旅游度假、文化娱乐、老年健康中心和高档别墅住宅。物流加工区位于*以南，*大道与*路之间，面积约7平方公里，区内有两条铁路专用线和华东地区最大的铁路货场，这里将建大型仓储区和标准工业厂房，发展专业批发市场和无污染的加工业。大学园区位于*东岸湖滨路以东，站前二路以南，嘉宾路以西、芦山路以北地区，占地430.8公顷。本项目位置优势A2、A4、A5地块东面紧临商业步行街，东北角与金融办公区隔*路相望（*路为蚌埠市东西方向第一主干道，2003年10月份开通），东边300米远即是占地260亩的绿化景观休闲中心广场，该中心广场位于整个*的核心位置，呈半圆状，是新区内最大的公共活动场所，中心广场内建有外形美观现代的展览馆、歌剧院、图书馆等，中心广场由澳大利亚柏涛设计公司进行规划设计。A2地块南边为A4地块，在A4地块内规划70亩地将建造蚌埠市教学质量最高的小学和中学。项目地块A2在两所学校的生源辐射半径内，即A2地块业主的子女将免费进入这两所学校就读，为项目一大潜在利好。2.2.2 供求状况分析根据蚌埠市目前情况，尚不具备房地产泡沫特征。其理由是：房地产泡沫的形成首先离不开土地的炒作，蚌埠市现在还未出现大范围、超能量圈地现象，土地价格相对较低。按全国房地产市场四种区域类别分析，蚌埠市属于三类区域，其市场特征是：容量较大，消费能力处于不断成长中，市场潜力较为可观，开发成本相对较低，项目的预计利润较丰厚。同时，蚌埠市各家金融机构把个人住房贷款作为“精品”业务大力发展，进一步推动了房地产业的健康发展。2002年蚌埠全市房地产开发共完成投资额8.0742亿元，其中市区6.9092亿元。全市全年房屋施工面积5427956平方米，市区2176171平方米；全市住宅施工面积3784784平方米，市区1277453平方米。房屋竣工面积全市4316567平方米，市区1159421平方米；全市住宅竣工面积3191732平方米，市区731223平方米。全市商品房实现销售收入5.7919亿元，其中市区4.9236亿元。2002年蚌埠全市商品房空置面积43522平方米，其中市区空置27102平方米，空置率低于权威部门认定的10的警戒线。2002年当地城市居民人均住房建筑面积18.78平方米，人均住房使用面积13.83平方米。蚌埠市老城区人口稠密，建筑密度大，居民小区大都存在较拥挤、高容积率、少绿化，缺少阳光的现象，至今无一处环境示范小区。通过实地考察，发现当地房地产市场存在以下特征：1、城市容貌旧、脏、乱 道路狭窄且很多路面出现翻浆，市容管理混乱，道路两边店面没有进行统一管理、延街楼房破旧，社会拆迁工作繁重。2、房地产市场化运作起步不久2001年以前开发的小区，只是简单地将建成的楼房用墙围起来，绿化及配套设施少、没有景观，日照间距系数低，通常在1.25左右；不设地下室；不安装采暖设备，楼房价格不高，开发档次不高。2002年后开发的项目比以前有较大进步，尤其外地开发商不断涉入，大大促进当地的开发水平和提升百姓的居住理念。3、新城区地块普遍看好*路、*四路、*五路的建设，淮河淮河文化广场、会展中心、四星级酒店、投资大厦的建设，提升了*地块的区域价值。鉴于人口增长因素及按人均居住面积20平方米的目标，到2005年末，蚌埠市住宅总建筑面积应达到1700万平方米，新建住宅面积810万平方米。而且，蚌埠市目前尚有4.6万平方米危旧房，9600多缺房户亟待解决（见1/2003期蚌埠房地产）。随着蚌埠市住房建设的不断升级，收入稳定的中产阶级对住房更新换代的需求加大，并逐渐成为住房市场需求的主体，表明蚌埠市住宅商品房市场需求强劲。2.2.3 蚌埠近期房地产市场分析（1）2003年房地产开发投资大幅上升，各项指标均创历史新高2003年以来，蚌埠市房地产开发投资大幅上升。据市开发办统计，一季度蚌埠市市区共实施房地产开发项目73个，完成房地产开发投资2.03亿元，同比增长77.59。施工房地产建筑面积122.05万平方米，其中施工住宅面积101.82万平方米，同比增长39.5、52.71。在施工房屋建筑面积中，新开工项目面积24.51平方米，是去年同期的4.7倍。销售商品房面积18.74万平方米，同比增长73.84。住宅商品房价格也已突破每平方米2500元。各项指标均创历史新高。资料来源：蚌埠市房地产开发办公室蚌埠市市场住宅市场一季度统计结果。2002年、2003年一季度房地产投资表（单位：亿）2002年、2003年一季度房地产、住宅施工面积表（单位：万平米）2002年、2003年一季度房地产销售面积对比表（单位：万平米）2002年、2003年一季度住宅新开工面积表（单位：万平米）2002年蚌埠房地产资料统计表指标全市市区全年完成投资额8.0742亿元6.9092亿元全年房屋施工面积5427956平方米2176171平方米住宅施工面积3784784平方米1277453平方米房屋竣工面积1386604平方米1248635平方米商品房实现销售收入5.7919亿元4.9236亿元商品房空置面积43522平方米27102平方米（2）2003年国家相继出台了一系列规范性政策，对高档房和商品房的建设和销售有一定的抑制作用。从整体上看，房地产业近几年来的快速发展已成为扩大内需，推动经济发展的重要动力，2002年房地产业对GDP增长的贡献达到1.6个百分点。所以从政策面上对房地产业的发展不是压制、紧缩，而是以健康发展为原则，希望其在发展中规范，在规范中发展。2003年1月至7月份国家相继出台了一系列规范性政策，主要包括：2003年2月27日国土资源部颁布的关于清理各类园区用地，加强土地供应调控的紧急通知，从清理违规设立的各类园区、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发、严格控制土地供应总量，特别是高档住宅和写字楼用地的供应量，停止别墅类用地的土地供应等六个方面明确了规范加强土地市场秩序的措施，力图从房地产市场的源头土地供应方面整顿秩序，加强监管力度。2003年6月13日央行出台的121号文件，从七个方面规范了银行对房地产的贷款，包括取消开发企业流动资金贷款、禁止施工企业贷款垫资房地产项目开发、规范开发企业的开发贷款、取消别墅高档房、二套房、商业用房贷款优惠等。通知以信贷比例和利率为手段，抑制市场对高档房、商用房的需求，从而引导资金投向，达到降低空置率的目的，同时资金来源的紧缩使房地产行业再次面临资金压力。（其实施细则暂时没有发布，按照惯例可能还是依照央行的通知精神由地方颁布具体细则）。由于新政策对高档房地产贷款的控制更加严格，且高档房地产由于投资大、工期长等因素本身就存在着较大的风险，所以以开发高档房地产为主的公司承受的压力会更大一些。2003年6月6日，建设部和国土资源部日前联合下发了关于下达20032004年经济适用住房建设投资计划的通知。通知加大了经济适用房的开发规模，计划两年新开2.6亿平方米，在商品住宅中所占比例达三成，由于经济适用房享受国家优惠政策，具有绝对的价格优势，因此高档商品房市场将感受巨大压力。2003年7月14日，国土资源部发布协议出让国有土地使用权规定，为协议出让土地提供了明确的规范性依据，极大地减少了协议土地出让的暗箱操作，有利于促进招标拍卖土地使用权出让的顺利开展。这些政策的目地是从规范房地产行业出发的，对市场需求起到适当引导作用，对高档房和商品房的建设和销售有一定的抑制，但这种抑制更重要的是在投资导向上。综合来看政策面对市场的总体需求影响极其有限，不会改变行业稳定增长趋势，增长速度会逐步回落到20%以内的合理范围之内。2002年蚌埠房地产统计图一（单位：亿元）2002年蚌埠房地产统计图二（单位：平方米）（3）蚌埠市中高档住宅市场仍有较大发展空间市房管部门提供的数据显示，蚌埠市目前人均居住建筑面积为19平方米，低于全省人均22平方米的人均居住水平，表明蚌埠市商品住宅市场发展仍有较大发展空间。过去蚌埠市市区发展受到淮河和机场的挤压，发展空间有限，市民的居住条件得不到改善，住房需求得不到满足。*搬迁后，发展的空间得到释放，市民观念转变，购房欲望被激活，商品房销售价格上扬，市场看好，实属必然。据统计,蚌埠市商品房空置率近年来维持在6左右，低于国家规定的9-14的警戒水平。2003年蚌埠人均住房面积对比表（单位：平方米）2003年蚌埠商品房空置率对比表（4）住宅市场供应量充足，中高档住宅成为市场主流蚌埠市2003年的房地产开发量特别大，其主要原因是最近几年市政府对房地产开发用地供应量充足。过去连续三年共有2000多亩土地用于房地产开发（2003年蚌埠市又计划450亩土地用于房地产开发），这些土地也都于2003年开始开工建设。随着土地拍卖政策的实施，一些外地的开发商在本市购地开发，地价大都在50万-80万/亩，规划水平也较高，所建项目的容积率一般在1.6左右（高层项目除外）而且配套设施做的较好，为蚌埠市民带来了全新的生活理念和选房标准。根据我们的市场调查结果，预计蚌埠市在2003年下半年开工建设的住宅价格将在2000元每平方米左右。2003年蚌埠新开工面积对比表（5）均价在1800元/平方米的中高档住宅市场供应量过大，由于性价比不高，蚌埠市住宅市场出现局部结构性失调。随着2001年-2002年期间政府土地拍卖的房地产项目陆续开发上市，2003年将是蚌埠市房地产市场竞争非常激烈的一年，特别是中高档住宅的竞争，显著的特点就是市场供应量大，产品档次较高，价位都在1800元/平方米以上。康城*花园2003年9月将进入现房销售阶段，整个2003年市场供应量将在1000套左右，销售率4045，由于是准现房销售和蚌埠一实小和蚌埠二中的开工，从10月份开始，每月销售在2530套；东方明珠花园2002年开盘，均价1800元/平方米，现在局部已经封顶，市场供应量在800套左右； 2003年蚌埠中高档住宅市场供应状况表中心花园2003年3月开盘，开盘均价在2500元/平方米左右，市场供应量在400户左右，销售率仅40，原因是价格高、面积大，特别是没有明显的性能和区位优势，小高层住宅是其销售的障碍点。另外还有华天世纪花园，市场供应量336套，销售率50（因期房销售差曾经封盘销售），没有特色是其销售的障碍点。新奥新怡绿洲园林式生态型生活社区，占地总规模约2700亩，一期别墅（10栋）销售良好，住宅800900套，均价在1900元/平方米，销售107套（12月5日）。余庆苑小高层均价1900元/平方米，2003年市场供应量150套。另外，*香都首期推出600套住宅，均价在2000元/平方米，销售率在50以上，*家园的全部住宅有800套左右，目前预定率（5000元定金，可退）在90以上。2003年蚌埠市均价在1800元/平方米以上的住宅供应量达7000套以上，总市值达10亿元以上，市场竞争将非激烈。与热火朝天的住宅开发相比，2003年蚌埠市住宅市场的消费却呈现出几家欢乐几家愁的局面，特别是均价在1800元以上的中高档住宅销售形式表现的尤为突出，总成交量只占上市总量的30-35，而且主要集中在几家产品有优势、产品有特色的开发商身上，主要原因是部分地区开发商预期价格过高，市场消化能力有限；相比较而言，性价比高，有自己独特的使用功能和区位优势的小区仍呈现出热销趋势。2.2.4 竞争分析一、竞争对手：A: *花园：地理位置：位于*苗莆，*路与*路交接处东。建筑规模：总占地面积306亩，分南北二区为A1、A3街坊，A1为北区，用地面积为148亩，计98800平方米，居住户数为1260户，南区A3街坊为154亩，计102800平方米，居住户数为1076户。住宅以多层5或6层为主，有少量小高层。A1区49幢，其中有11层的小高层11幢，A3区待定。A1区主力面积110-140平方米，价格2200-2900平方米，均价2480平方米，层高3米，容积率1.5，履盖率25%，绿化率40%，楼间距1:1.2。安防系统：社区内应用了智能系统、公共安全防范系统，电子监控系统，周界红外线防盗系统，公共背景音响系统，宽带到户，有线电视系统，并有260余个地下车库及临时性100余个地面面临时停车位。配套设施：管道纯净水系统。社区内有正规网球场，篮球场、景观游泳池、儿童乐园区，会所及社区6个班的幼儿园（另远景规划双语制外向型学校）等。户型特点：明厅、明厨、明卫、明卧、大开间客厅、外凸式八角落地窗及双层中空玻璃设计。户户朝阳大视野，通风采光俱佳，餐厨环境构成一个通透的公共空间，就餐与烹饪积极融合，方便实用。有平式、错层、跃层、复式及错跃层结构。主题：高档次概念的操作，园林、建筑材料、物业管理、配套设施及会所卖点：高档次的园林、建筑材料、物业管理、配套设施及会所等物业管理：全封闭的中心社区，物业费0.6元/平方米。开发商：浙江康垣房地产开发有限公司主力户型：两房两厅一卫（93、98、105、133）；三房两厅两卫（144、110、116、123、141），四房两厅两卫（149）价格：均价2480元/平方米销售率：45（北侧小高层未售，中心小高层剩余西侧部分，均价27002800元/平方米）开发周期：分两期开发，一期为A1地块，从2000年开始，2003年10月交房；二期A3地块目前正处于场地平整阶段，预计明年初开始施工。推广策略：采取比较前卫的宣传策略，高档次的售楼部、彬彬有礼的销售人员、高档次的售楼资料、科技化的销售模式、制作了精美的三维动画光盘，广告推广大气，各方面都要求高档次。评论：*花园的价格是其销售的重大障碍，而且其他开发商都以其为参考，不敢越雷池半步；楼间距过密、物业管理费高也是客户认为较大的缺点，从目前状况看，*花园的位置还是比较偏僻的。目前在现房状态下，特别是在一实小、二中南校的开工，*花园的销售开始升温，每月大约有2530套的销售率。 B：*家园位置：蚌埠新区*路以东、*路以南、航华路以西，北侧为新建的蚌埠第二试验中学，属于CBD中心地带。规模：占地109亩；总建筑面积11万平方米，由19栋多层，4栋小高层，4栋联排别墅组成。一期建设，分两期收取大定。从2003年8月份收取5000元小定（可退），到现在预定率在95以上。第一期收取大定在12月中旬，第二期未定，2004年底一期交工。销售状况：从2003年8月份收取5000元小定（可退），到现在预定率在90以上。除小高层（均价2350元/平方米）预定率在30以外，多层（均价2200元/平方米）基本预定完毕，低层别墅（均价不祥）预定完毕，小高层跃试住宅（均价不祥）预定完毕。小高层住宅销售不畅的原因是：一没有住过小高层，二电梯物业费，三价格较高（多层）。大户型好卖（110135平方米），小户型不好卖（100平方米以下）；多层好卖，小高层不好卖；复式（165平方米）的小高层、复式（200平方米）4层别墅也好卖。商业广告投放较少，主要通过政府人员的口碑宣传。主题卖点：l 中央商务区的发展前景。l 老城区与新城区的交界的。l 蚌埠*小学的