连锁企业网点开发与设计.pdf

连锁企业网点开发选址1连锁经营的行业分布与业态选择连锁经营的行业分布(A连锁经营作为一种先进的经济方式，在零售业获得巨大 发展，而且日益渗透到餐饮业和服务业，充分发挥了它 潜在的优势。我们通过介绍连锁经营对三大行业的发展 状况加以分析71连锁经营的行业分布与业态选择连锁经营的行业分布现代连锁经营最早发迹于零售业,时的市场环境、消费条件加上经爰 轰动效应，各个行业纷纷仿效，卡 西方发达资本主义国家在流通领力 形式。零售业的特点是市场相对木服务一直是连锁经营的主力）国家餐饮业广泛采用连锁经；餐饮业的特点是市场随着经？人口的增加而扩大。服署业作为第三产业的重要组成部分，包 誉旅馆板店、美容美发、信息咨询家庭服 务部门、娱乐业、休闲旅游业、培训教育 等。服务业由于涉及的行业广泛，应该说 有着巨大的开发空位y 1.说出几个你所知道的餐饮业的连锁企业，并且说出你对其的印象？2.列举几个你所知道的中国服务业的连锁企 业，说出你对其的印象？1连锁经营的行业分布与业态选择连锁经营的业态选择、所谓业态，指针对对不同消费者的不同需求，按照既定的战略I 目标，有选择地运用商品结构、价格政策、销售方式、店铺 选址、规模及形态等手段，提供销售和服务的种类化经营 形态。_)业态主要根据“如何销售？销售什么？”为标志划分的。经营品种、品种结构的范围。影响连锁业态选择的三要素1-崔铲Y-销售形式。,经宫方式。1连锁经营的行业分布与业态选择你认为零售业有哪 些业态？连锁经营的业态选择零售业态是零售企业为满足不同的 消费需求进行相应的要素组合而形成的不同 经营形态。n 零售业态分布标准是科学的规范和 引导零售业发展的前提，是形成结构合理、功能完美、层次分明、体系完整的商品市场 l格局的基础。r根据国家内贸局零售业态分布规范意见，零售业态可以分为8种：百货店、超级市场、大型超市超市、便利店、专卖 店、专业店、购物中心，仓储式商场。（食杂店，折扣店等）二、连锁经营的业态选择店店 超会店店店 利扣市型储货业卖 便折超大仓百专专 LN34.56.7.&/QA格尔系数=恩格尔系数食品支出变动百分比 收入变动百分比-联合国以恩格尔系数为评价标准极富型富裕型小康型温饱型贫困型2007中国各省恩格尔系数地区北京 天津 河北 山西 内蒙古 辽宁 吉林 黑龙江 上海 江苏 浙江 安徽人均可支配收入（单位/元）13786219891 1 690.51 1 565.012378123001 1 285.52102452362316378205741 1 473.6上年增长（）1 2.21 1.21 3.41 5.31 9.51 8.61 5.51 1.61 4.31 6.38.41 7.4恩格尔系数（）36.332.233.932.130.433.234.635.534.739.7安徽 福建 江西 山东 河南 湖北 湖南 广东 广西 海南 重庆 四川 贵州 云南11473.61550511222142651 1 477.0 5114851 2293.5417699.3122001099713715110981 0 678.401169017.410.11 7.517.01 1.01 7.21 7.010.523.217.01 8.51 8.71 0.639.738.932.934.636.135.341.737.041.2西藏 陕西 甘希 青海 宁夏 新磴111311076310012.3410276.061179310313.424.516.112.2414.217.916.357.135.8637.3 1.你以为这份2007恩格尔系数表和你实际所 感受到我们的生活水平一致吗？2.你以为我们国家应该怎样去切实提高人民 的生活水平？连锁经营的业态选择选择业态的四个基本原则_y提供用途的差异。_/价格带与服务水平的差异_/来店频率的差别每一店铺商圈人口的差别1连锁经营的行业分布与业态选择连锁经营的业态选择1.提供用途的差异即向消费者提供能满足他们某些用途的商品。以食品 为例，可以分为三类：1.每日三餐桌上必需的食品则是 食品连锁超市经营的品种；2.隔一段时间才购买一次，是部分高档专业食品或百货店经营的品种。3.偶尔性、一次性购买的食品，是更多地方特色店、礼品店经营 的类型y1连锁经营的行业分布与业态选择连锁经营的业态选择高水平服务专卖店 百货店低价2.价格带与服务水平的5超市折扣店低水平服务价格带是指某一类品种的价格以基本众 为基础从低到高形成的价格范围，是区别业态的 一个主要标志。使用频率高的商品，价格必须在 消费者容易接受的范围内，而且价格差异不宜太 大，否则不利于消费者选择购买。y1连锁经营的行业分布与业态 大 商率店 J 的频来一。购，大 和买种也 用购品须 使意的必 中愿先崩 活是出署 生越窜 常客价店 日顾且地 众，高应 大低位相 是越价，越带低 品格艮须 商价相必 营：，率 经品高频 石 1、2、3、A4、5、业态不同，商圈的范围不同分店所处位置不同，商圈范围不同单店的规模不同、连锁企业的知名度不同，商圈范围不顾客购物出行方式不同，商圈范围不同顾客购物频率不同，商圈范围不同司顾客来源连锁店有其特定的商圈范围，在这一范围中，连锁店服务的对象，即顾客来 源可分为三部分：1.居住人口。它是指居住在连锁店附近的常住人口，这部分人口具有一定的 地域性，是核心商圈内基本顾客的主要来源。2.工作人口。它是指那些并不居住在连锁店附近而工作地点在连锁店附近的 人口，这部分人口中不少利用上下班就近购买商品，他们是次级商圈中基本 顾客的主要来源。一般来说，门店附近工作人口愈多，商圈规模相对扩张越 大，潜在的顾客数量就多，对门店经营有利。3.流动人口。它是指在交通要道，商业繁华地区，公共活动场所过往的人口,这些路过人口是位于这些地区连锁店的主要顾客来源，是构成边缘商圈内顾 客的基础，一个地区的流动人口越多，在这一地区经营的分店可以捕获的潜 在顾客就越多，同时经营者云集，竞争亦越激烈，这就要求经营者更讲求竞 争策略和经营特色。商圈的设定商圈的设定必须在及时充分掌握市场信息的基础 上进行，获得这些相关信息的重要方法就是商圈 调查。当前供求矛盾的主要方面，已由卖方市 场”转变为“买方市场”，这就使得连锁经营中 商品的品种构成和销售情况成为决定企业命运的 关键。通过商圈调查，企业可以了解消费者需求 的准确情况。商圈调查的流程4,对具体的选址要点作 详细调查，并对设施的 优势、适应性等进行评 林2.实施特定地区的市1.从宏观上把握商圈的基本情况3.从市场调查中，筛 选出具体的待选地区b商圈调查的 流程场调查商圈调查的流程商圈调查的流程首先是对重点区域的调查，即确定重点区域。1.从宏观上把握商圈的基本情况 商圈的基本情况主要从统计年鉴、信息中心、企业本身的某些统计数字与资料 中去获取。(1)人口分布，如零散分布、流动趋势、本地区人口增减趋势、人口密度等。(2)生活行动圈，如交通状况、产业结构、顾客消费倾向、地形地势等。(3)地区中心地的功能分布总体情况，如行政区划、经济区划、商业地区状况等。在此基础上，企业应根据自己的开店方针，特别选出与之相符的区域，并着重 注意以下几点：人口规模、地区社会经济的未来发展、商业的饱和度以及竞争 态势。商圈调查的流程 2.实施特定地区的市场调查这种调查应包括选址环境调查、商业环境调 查、市场特性调查和竞争互补效应调查等四 个项目。各项目调查内容、应采取的方法和 手段以及能够用作参考的各种资料等用图表 作一个较全面的概括：商业选址特定市场调查项目调查内 容方法手段可供参考的资料选址环境调查周边状况、环境的把握，如 位置、地形（山川、河流 守八乂队兀、至皿j汉他、未来发展等现场实地调查（实地步 行）；参照地图、航空照片 等有关城市规划、住宅规 划等的调查地图（1：25 000,：500 000）；航空地困；城市规划设计 图商业环境调杳 a.商业概况 b.零售业状况零售额、面积、业种的把 握;人口、收入水准、职业 等的把握；有关零售业的 地区性状况的把握；中心 性、吸引性、外延发展等商 业街特点、大型店状况等地区别的各种指数的测 定、商业经营者发展潜力 等各种指数的测定商业统计资料，税务统计 资料;市、乡、镇统计资料；各地区的商业发展报告；消费动向报告等市场调查把握商业规模、范围以及 商业容量的测定消费支出调查，运用类推 法及各种数学方法使商圈 明确化家庭消费指标统计资料、现有店的各种数据资料竞争店、互补店 调查对竞争店、互补店营业力 的把握调查营业面积、营业额、车 位、商品配置、最大客流容 纳能力等商业统计年鉴、各种统计 年鉴、报纸、杂志、有价证 券报告书等商圈调查的流程 3.从市场调查中，筛选出具体的待选地区(1)确定可以确保必要家庭数(人口)的位置。从交通状况考虑，何 处较为有利？何处容易受铁道、山川河流等自然社会性因素影响?影响程度怎样？有望成为生活区或工业区发展地区的前景怎样？(2)确定商业环境更为有利的地点。是否竞争店很少或没有？能 不能在营业面积、停车场、商品配置吸引力等方面做到与竞争店差 异化？隘杀来有较大希望的地区。人口增长、城市规划等政策方面的规定(4)匡算出潜在销售额，并大致对商圈作出规定，如核心商圈、次级 商圈，并对基准销售额或目标销售额达成的可能性进行判断。商圈调查的流程商圈简图 案例 4.对具体的选址要点作详细调查，并对设施的优势、适应性等进行评价(1)各种基础设施。所选地点面积是否足够大？距路口的距离、开发的 难易程度道路价值道路标识是否明了？如何？所选地点是否已被有关 规划指定了用途？如何？如车道数、交通容量、左转弯的可能性等。未 耒发展的余地。(2)周边环境状况。确认各种公共设施、游乐设施等；(3)排水状况。如对雨水，其他排水、污水的处理情况是否良好？有无公 共下水道或供污水排流的水路？其次，在重点区域调查及确定具体重点区域的基础上，进入交涉的阶段。这 里对基础设施的每一基础性必要条件都必须弄清楚，如基础设施的所有者等 权利人、地价、租价、租期限等，租期最好定为5年，最低不得低于3年，租金 I及其浮动幅度都应在预算之内，签约内容也应尽可能谨慎决定。二 if vex BMXV KAAaUI/3（工9*V*RIA UM SRSttMkfl.人返回大屯珞北四环珞北工环路riGmi6 jGG，.人入w*如:晶、怜在五号经 北苑珞1奥林匹克 国玄育林公X广东地产五虎Hengda Real Estate Group京造憎大 金广 投胃关索打敢敢中簿士西.却JL恒大是一家在香港联交所主板上市、集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现 代化国际企业集团，股东遍布亚洲、欧洲和美洲，包括郑裕彤、美林、高盛、GIC、淡马 锡、中国银行、英国保诚、德意志银行等39家全球战略股东。目前恒大在中国拥有员工 13000余名，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上学历，拥有中国一级资质的房 地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国甲 级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司。恒大扎根中国，一直致力于推动中国城市化进程，现已在广州、上海、天津、重庆、沈阳、合肥、贵阳、南昌、济南、关K州、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、._.兰州、长春、海口、石家庄、呼和浩特等全国36个主要城市拥有大型房地产项目73个，覆 盖中端、中高端、高端及旅游地产多个产品系歹心是中国土地储备最多、在建工程面积r-1-i丁、最大、进入省会城市最多的房地产企业。2009年，恒大实现销售金额303亿元；今年上半年,恒大实现销售面积334万平方米，位列全国第一；实现销售金额210亿元，位列全国第二。日 7E南作为中国领先的房地产企业，中国标准化运营的精品地产领导者，恒大开发的楼盘采用低 碳与环保技术设计建造，在中国十大房地产企业里价格最低、品质较好，性价比高，被 中国很多老百姓誉为“民生地产”。十多年来，恒大还为中国慈善、公益和环保事业捐赠 约6亿元，连续三年获得民政部颁发的“中华慈善奖”。恒大坚持全球化视野，在世界经济一体化背景下，全面实施国际化精品产业战略，致力于 成为二十一世纪中国地产规模一流、品牌一流、团队一流的“三个一流”企业，全力打造 全球化地产航母。COUNTRYGARDEN中国驰名商标企业碧桂园，成立于1992年，2007年在香港 联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内 著名的综合性房地产开发企业。目前，在全国拥有近80个地产项目，遍布广东、广西、天津、安徽、江苏、湖南、湖北、重庆、辽宁、黑龙江、内 蒙古等区域，服务逾25万业主。十八年来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具 特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优 质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成 的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品 质人居产品。碧桂园及创始人杨国强先生热心于社会公益慈善事 历年捐赠超13亿元，为构建和谐社会做出积极贡献雅居乐地产控股有限公司（股份代号：3383）是一家香港上市企业，以房地产开发、经营为主，广泛涉足物业管理、酒 店、装修服务等多个领域，品牌知名度享誉全国，是用数不多的被纳为恒生综合指数、恒生流通综合指数及摩根士丹利 中国指数成份股的房地产企业之一。雅居乐自1992年在中山开发第一个房地产项目以来，始终致力于国际人居价值的探索，追求卓越的步伐从未懈怠。从 世界建筑视野，到“远见、心建、共建未来”的全新理念，折射出雅居乐对打造高品质人居环境的远见和信念。公司多 年来在激烈的市场竞争中建立了良好的品牌优势，积淀了丰富的房地产开发经验，目前已成为中国领先市场的房地产企 业。截止2010年6月，雅居乐共有66个处于不同建筑阶段的项目（包括5个已发展并售罄项目），广泛分布于中山、广州、佛山、河源、惠州、上海、南京、常州、成都、西安、重庆、沈阳及海南等22个城市及地区，土地储备总建筑面积合计 约3215万平方米。凭借科学的管理和优异的经营业绩，雅居乐屡获世界级和国家级各种殊荣，如荣居“2009年中国房地产上市公司综合 实力榜”第三名，荣获美国商业周刊“亚洲50家最佳表现公司”、福布斯“亚洲最佳上市公司50强”、“全球最 具成长性华商上市公司”，“全球人居环境示范社区综合大奖”、“中国房地产品牌企业”、“国家小康住宅示范小 区”、“资本中国杰出房地产及物业管理雅居乐奖”、“最具领导力公司”、“最具融资能力开发商”等殊荣；陈卓林 主席荣获2007年度“世界杰出华人奖”，并被中华慈善总会授予“中华慈善突出贡献人物奖”；陆倩芳副主席荣获“第二届中国十大卓越CBO”奖，陈卓林先生、陆倩芳女士还荣获“中山市荣誉市民”等称号。雅居乐在高速发展的同时，积极承担社会责任，投身于公益慈善事业，在弘扬中华文化、赈灾扶贫、环境保护、医疗、教育、文体等多个社会公益领域积极做出贡献。截止2010年6月，雅居乐及其大股东陈氏兄弟历年累计捐款捐物已经超 过3亿元，其中包括向5-12汶川地震四川灾区捐款L55亿元、向中国华文教育基金会累计捐款5000万元、向青海玉树地震灾区捐款2000万元等。正因为如此，雅居乐获得了中国慈善领域的最高政府奖项一 具社会责任感企业”、“中华慈善突出贡献企业奖”等称号，并荣登福布斯中文版 等榜单。先后荣获“最、胡润慈善榜展望未来，雅居乐将秉承“远见、心建、共建未来”的全新理念，继续拓展新的业务增长机会，为打造最具竞争力的房 地产开发企业而不懈努力，为股东和客户创造更大的价值。富力地产R&F PROPERTIES广州富力地产股份有限公司（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金8.06亿人民币，集房地产 设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业 务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设 计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地 产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。公司 于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入 恒生中国企业指数的内地房地产企业，并荣登市值最高公司 之一。自1994年成立以来，富力人倾尽心思与心血，从细 节出绩效，终于赢得了客户的认同与赞赏。实力造就金牌品 质，荣誉闪耀品牌辉煌,公司在二零零五年至二零零八年连 续四年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实 力第一名。2008年10月11日，荣获国家税务局计划统计司 权威发布的中国纳税百强排行榜房地产行业第一名。北京富力又一城RSF成都富力桃园R$F PEACH CHENGDOU北京富力城 BEIJING RdF CITY北京太原富力城 壬、,聿TAIYUAN R&F CITY K 年西安西安富力城 十 XIAN R&F CITY/皮都 天津富力津门湖K R&F PEACH TIANJIN重庆o重庆富力城CHONGQI R$F CITY广州富力城 GUANGZHOU R&F CITY广州天津富力桃园R&F PEACH TIANJIN天津富力城TIANJIN RSF CITY广州富力桃园以广州富力金港城GUANGZHOU R$F CITY佛山项目FOSHAN XIANMU合生创展优质生活 为其体现合生创展集团有限公司（合生创展）1992年进军房地产业，1998年在 香港联交所主板上市（代码：754）,是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企 业集团。从1993年起，合生创展积极投身风起云涌的改革开放建设，开香 港地产集团大规模投资中国大陆房地产开发之先河。短短十数年间，合 生创展集团凭借锐意进取的精神和兢兢业业的态度，实施区域中心和系 列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了 30多个项目，成为这中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数 量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。合生创展秉承“优质生活、完美体现”的企业理念，致力成为完美 生活的缔造者。作为根源于香港的现代企业，合生创展汇集中港两地优 势，将世界级居住经典引入中国，实现国人人居梦想，成就业主完美生 活。消费者的需求，就是合生创展的追求。展望未来，合生创展集团将 积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投 身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌 品牌。i中国房地产前十强 1万科企业股份有限公司2恒大地产集团有限公司3上海绿地（集团）有限公司4中国海外发展有限公司5广州富力地产股份有限公司6碧桂园集团7绿城房地产集团有限公司8雅居乐地产控股有限公司9合生创展集团有限公司10重庆华宇物业集团有限公司确定商圈的方法(-)零售引力法则零售引力法则，又称里利法则，它是1929年由美 国学者威廉里利提出的。里利认为，确定商圈要 考虑人口和距离两个变量，商圈规模由于人口的 多少和距离商店的远近而不同，商店的吸引力是 由最邻近商圈的人口和里程距离共同发挥作用的。据此，里利提出下列公式：式中，Dy代表y地区商圈的限度；dxy代表各自独立的x、y地区间 的距离；Px代表X地区的人口；Py代表y地区的人口。B地区12公里A地有20万人口，B地区有2万人口,C地区有4万人口,D地区有5万人口。区 地 A口二 公 3D地区C地区6 公 O确定商圈的方法各自独立的A、B、C和D地区的人口和距离:A地区 是最大的，拥有20万人口，围绕在它四周的是三 个比较小的地区，B地区有2万人口，距离A地区 12公里；C地区有4万人口，距离A地区10公里；D地区有5万人口，距离A地区3公里。计算根据里利法则，可以分别计算出A地区能够被吸引的，在较小的B、C和D：地区方向居住人口的距离。即A地区在这些方面上的商圈限度。工.其实：根号5=2.236；根号10=3.162_M12Da=-1+1+=9.1（公里）OOP000这表明A地区在吸引B地区方向顾客的商圈范围为9.1公里。Da=一如 1+普什10=6.9（公里）000-000这表明A地区在吸引C地区方向顾客的商圈范围为6.9公里。Da=4=2（公里）1+息这表明A地区在吸引D地区方向顾客的商圈范围为2公里c确定商圈的方法在图中将以上确定的三个点连接起来，就可以得出地区的大致商圈范围,在此范围内居住的顾客，通常都愿意去A地区购买所需的商品，获得所 需的商业性服务。从图中还可以看出A地区能够吸引的B、C和D地区方向的顾客范围，比 B、C和D地区吸引A地区的方向顾客范围要大得多。这主要是因为A地 区人口数量多所发挥作用的结果，使得A地区有较大的“磁石般的吸引 力”，把居住在偏僻地区的人们吸引过来。根据里利法则，从现象上看，A地区有吸弓力的是人口。但实际上，是 A地区的大量的、各式各样的商品和商业性服务，这些往往是和大的人 口中心协调一致的。随着所在地区人口的增长，当地商品供应的数量、花色品种，以及有关的商业性服务，也会相应地有较大的发展，必然吸 引着更多的顾客去该地区购买商品，也即该地区商圈规模在扩大。确定商圈的方法()饱和理论饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数，测 定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，用以帮 助新设商店经营者了解某个地区内同行业是过多 还是不足的理论。一般来说，位于饱和程度低的 地区商店，其成功的概率必然高于高度饱和的地 区。零售商业市场饱和系数的计算公式是：确定商圈的方法IRS=HxRERF（其中，IRS为某区域某类商品的零售饱和系数，H为某区域购买某类商 品的潜在顾客人数，RE为某区域每一顾客用于购买某类商品的平均费用 支出，RF为某区域经营同类商品商店的营业面积总数）确定商圈的方法例如：为一家新设果品商店测定零售商业市场饱和系数，根据资料分析得知,该地区购买果品的潜在顾客人数是14000人，每人每周在果品商店平均购买 8元，该地区现有果品商店10家，营业总面积17500平方米。据上述公式，试计算该地区零售商业中果品行业的市场饱和系数：IRS=140 000X8+17 500=6464表明该地区果品商店每周每平方米营业面积销售额的饱和系数。用这个 数在其他地区测算的数字比较，IRS越高，表明该市场尚未饱和，成功的 可能性越大。高商圈发展潜力 低商圈是否具有发展潜力-将商圈饱和系数和商圈发展潜力大小进行组合区域II区域IV区域I区域in对于企业来说，最有吸引力 的商圈是区域IV（饱和系数 高且商圈发展潜力大）。低高 商圈饱和系数确定商圈的方法 从上面的计算公式中也可以看出饱和理论的不足之处，即用来计算IRS的准确资料不易获 得，同时饱和理论也忽略了原有商店对经营同类商品的新设商店有哪些优势或劣势，所以 新设商店为作出正确的决策，既要进行定量分析，也要作定性分析。在定性分析过程中，应对影响商店商圈大小的各种内外环境因素进行分析，这些因素主要 有以下几种：(D商店的经营特征。经营同类商品的两个商店即便同处一个地区的同一条街道，其对 顾客的吸引力也会有所差异，相应地，商圈规模也不一致。那些经营灵活、商品齐全、服 务周到、在顾客中树立了良好形象的商店，商圈规模相对地会较其他同行业商店大。(2)商店的经营规模。随着商店经营规模的扩大，它的商圈也随之扩大。因为规模越大，供应的商品范围就越宽，花色品种也就越齐全，因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。商圈范围虽因经营规模而增大，但并非成比例增加。(3)商店的商园经营不蟆。经营传统商品、日用品的商店，商圈较经营技术性强的商品、特殊性(专业)，品的茴店要小。当确定商圈的方法(4)竞争商店的位置。相互竞争的两店之间距离越大，它们各自的商圈也立口越大。如潜在顾客居于两家同行业商店之间，各自商店分别会吸引一部分潜 在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有些相互竞争的商店毗邻而设，顾客因有较多的比较选择机会而被吸引过来，则商圈反而会因竞争而扩大。(5)顾客的流动性。随着顾客流动性的增长，光顾商店的顾客来源会更广 泛，边际商圈因此而扩大，商店的整个商圈规模也就会扩大。(6)交通地理状况。交通地理条件是影响商圈规模的一个主要因素。位于 交通便利地区的商店，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈范围的延伸。自然的和人为的地理障碍，如山脉、河流、铁路以及高速公路，会无情地截 断商圈的界限，成为商圈规模扩大的巨大阻碍。(7)商店的促销手段。商店可以通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛 的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度、影响力，吸引更多的边际商圈 顾客慕名光顾，随之商店的商圈规模会骤然扩张。确定商圈的方法（三）康维斯的新零售引力法则”（四）惯性因素。连锁店店址选择的重要性案例(-)连锁店筹建时，作好商圈分析是必不可少的，但最终目的还是 为了选定适当的设址地点。在西方国家，连锁店的开设地点被视为开 业前所需的三大主要资源之一，因为特定的开设地点决定了连锁店可 以吸弓有限距离或地区内的潜在顾客的多少，也决定了可以获得销售 收入的高低，从而反映出开设地点作为一种资源的价值大小。连锁店 店址选择的重要性主要表现为以下几点：(1)店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途。(2)店址是连锁店确定经营目标和制定经营策略的重要依据。(3)店址选择是否得当，是影响连锁店经济效益的一个重要因素。4连锁店店址选择连锁店店址选择的类型连锁店店址选择，在为了适应人口分布、流向情况，便利广 大顾客购物，扩大销售的原则指导下，绝大多数门店都将店 址选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近以及郊区交通要道、村镇和居民住宅区 等购货地区。从而形成了以下四种类型的商业群：(D城市中央商业区。(2)城市交通要道和交通枢纽的商业街。(3)城市居民区商业街和边沿区商业中心。(4)郊区购物中心。区域位置选择 连锁店店址区域位置选择指的是连锁店应选择设在哪一个区域，即在哪一级商业区或商业群中。上面已经说过，连锁店选址一般选择四类商业群，那么作为一个具体的门店应选择哪一类商业群,就应充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律。顾客对商品的需求一般可分为三种类型：(1)顾客普遍、经常需求的商品，即日常生活必需品。这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低，顾客购买频繁，在购买过程中，求方便心理明显，希望以尽可能短的路程，花尽可能少 的时间去实现购买。所以，经营这类商品的商店应最大限度地接近顾客的居住地区，设在居民区 商业街中，辐射范围在半径300米以内，步行在10-20分钟为宜。(2)顾客周期性需求的商品。对这类商品，顾客是定期购买的。在购买时，一般要经过广泛比较后，才选择出适合自且需要的商品品种。另外，顾客购买这类商品一般是少量的工有高度的周期 性，因此，经营这类商品的商店宜选择在商业网点相对集中的地区，如地区性的商业中心或交通 要道、交通枢纽的商业街。(3)耐用消费品及顾客特殊性需求的商品。耐用消费品多为顾客一次购买长期使用的商品，购买频率低。顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基础上再作出选择。特殊性需求 的商品购买的偶然性大，频率低，顾客分散。所以经营这些类别商品的商店，商圈范围要求更大，应设在客流更为集中的中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能多的潜在顾客。地点选择仅仅作出了店址的区域位置选择还是不够的，因为在同一个区域内，一家连锁 店可能会有好几个开设地点可供选择，但有些地点对某种门店来说，是百分之 百好的开设地点，而对另一种门店来说，就不一定是最满意的开设地点。因此,一人新设门店在做好区域位置选择以后，还要切实考虑多种影响和制约因素，作出具体设计地点的选择。1.分析交通条件交通条件是影响连锁店选择开设地点的一个重要因素，它决定了企业经营的顺 利开展和顾客购买行为的顺利实现。(1)在开设地从企业经营的角度来看，对交通条件的评估主要有以下两个方面:在开设点或附近，是否有足够的停车场所可以利用。商品运至门店是否容易。地点选择(2)为方便顾客购买，促进购买行为的顺利实现，对交通条件要作如 下具体分析 设在边沿区商业中心的连锁店，要分析与车站、码头的距离和方 向。设在市内公共汽车站附近的连锁店，要分析公共车站的性质，是 中途站还是始终站，是主要停车站还是一般停车站。要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件，如单行线街 道，禁止车辆通行街道，与人行横道距离较远都会造成客流量在一 定程度上的减少。4连锁店店址选择你认为派生客流和 分享客流之间有什 么区别？地点选择 2.分析客流规律 客流量大小是影响连锁店成功的关键因素，客流包括现有客流和潜在 客流，连锁择开设地点总是力图处在潜在客流最多、最集中的地点，以使多数人就近购买商品，流规模大，并不总是带来相应的优势，应 作具体分析。(1)分析客流类型。一般连锁店客流分为三种类型 自身的客流，分享客流 派生客流地点选择(2)分析客流目的、速度和滞留时间。不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再作最佳地址选择。如在 一些公共场所附近，车辆通行干道，客流规模很大，虽然也顺便或临时购买 一些商品，但客流目的不是为了购物，同时客流速度快，滞留时间较短。(3)分析街道两侧的客流规模。同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于交通条件、光照条件、公共场所设施等影响，而有所差异。另外，人们骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯光顾行驶方向右侧的商店。鉴于此，连锁店开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。(4)分析街道特点。选择连锁店开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交叉路口客流集中，能见度高，是最佳开设地点；有些街道由于两端的 交通条件不同或通向地区不同，客流主要来自街道一端，表现为一端客流集 中，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜设在客流集中的一端，还有些街 道，中间地段客流规模大于两端，相应地，店址设置中间地段就更能招募 在顾客。分析竞争对手 连锁店周围的竞争情况对经营的成败产生巨大影响，因此对 连锁店开设地点的选择必须要分析竞争对手。一般来说，在 开设地点附近如果竞争对手众多，连锁店经营独具特色，将 会吸引大量的客流，促进销售增长，增强店誉，否则与竞争 对手相邻而设，将难以获得发展。当然，作为连锁店的地点还是尽量选择在商店相对集中且有 发展前景的地方，这对经营选购性商品的连锁店尤其如此。另外，当店址周围的商店类型协调并存，形成相关商店群时，往往会对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的商店 相邻而设，在方便顾客的基础上，可扩大了各自的销售.34o分析地形特点选择连锁店开设地点时，应分析地理特点，要选择能见度高的地点设店，即连 锁店尽量临街而设，并尽可能选在二面或三面临街的路口，增强能见度，并可 多设出入口，多设临街宣传橱窗。5o分析城市规划连锁店的开设地点选择要分析城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期 规划。有的地点从当前分析是最佳位置，但随着城市的改造和发展将会出现新 的变化而不适合设店；反之，有些地点从当前来看不是理想的开设地点，但从 规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此，企业经营者必须从长 远考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建 设或改造项目的规划的前提下，作出最佳地点的选择。f/f最后，经营者还要对连锁店未来效益进行评估，主要包括平均每天经过的人数；来店光顾的人数比例；光顾顾客中购物者的比例；每笔交易的平均购买量等。工日 经营者就可作出连锁店的开设地点和开业的决策了。-一7E.5连锁店店址的确定（-）销售额预测连锁企业是否在某地区开设新店，取决于这个地区市场规模的大小，或能否在将来迅速成长起来，保证分店开张后能够获利。因此企业通过对各重点区域潜在需求量的定量分析，可以发现各区域的预计需求量以及分店设立后的获利可能性,从而有助于企业选定具体的分店地理位置。止匕外，通过销售额预测，还可以了解 顾客的偏好和心理，进一步分析市场商品需求的特性，作为日后经营中掌握商机的依据。因此销售额预测苫开发计划过程必须考虑的因素之一。7E.ZJ所谓销售额就是分店开张后可能吸引的顾客数与区域内顾客购买单价（顾客平均 购买金额）的乘积。这里顾客数等于商圈区域内的家庭数（或总人口）与顾客对 分店支持率的乘积；顾客购买单价等于所售商品平均单价与顾客平均购买件数的 彘积。连锁店店址的确定 1.销售额预测方法 类推法。根据圈分析的预测方法推算，如商圈内总需求额X本企 业分店的占有率。根据现有数据的预测方法推算，如营业面积义单位面积销 售额。根据与类似店铺相比较的预测方法推算，主要从相同商圈、区域中的店铺中选定一店来推定。另外，销售额预测方法还包括模型计算法，主要有哈夫模连锁店店址的确定(-)损益计划 连锁企业开发新店，尤其自建分店时，投资于建筑上的资金额往往非常庞大,因此风险很大。因企业对经营前景过分乐观的估计而导致投资过大，财务风 险加剧，最后导致经营失败的例子屡见不鲜。所以要从长远的角度出发对分 店开发的损益状况作出判断。分店开发计划能否被接受，损益计划是得出结 范的最基乐判断依博之一。1.损益计划的主要内容(1)收益预测，包括销售额预测、毛利率设定、专卖店(店中店、专柜)收益 汇总计划等。(2)投资预测，包括店铺规模、样式的设定、建筑、设备、设施、备用品等的 摄资。(3)费用预测，包括销售费用、管理费用、开办费用、财务费用等。(4)资金(周转)计划。连锁店店址的确定 2,投资效率分析(1)投资回收期法。投资回收期指回收初始投资所需 要的时间，一般以年为单位，是一种运用很广的投 资决策指标。其方法是根据所投资金每年的资金流 量状况来计算投资回收所需年限的。其公式为：投资回收期=初始投资忠额 预讦的资金流量(年平均)连锁店店址的确定投资回收期法的概念容易理解，计算也较简便，我们可以通过比较侍选的几个店铺地址的投资 回收期时间的长短去选择最合适的地址。但这 一指标没有考虑资金的时间价值，没有考虑回 收期后的现金流量状况，存在一定的缺陷。另外投资效率分析的方法还有平均报酬率法、净现值法、投入资本周转率法、投入资本收益 率法、损益分歧点法等 4连锁店店址选择连锁店店址的确定最终店址的确定一般分三步(D设置选址评价参数及其权重-人口分布参数-人员流量参数-交通运输参数-场地空间参数-辐射范围参数-产权归属参数-识别特征参数打分及计算加权平均值优化决策案例连锁店店址的确定 _Z常用的选址策略-地理位置细分策略门店选址与路面、地势的关系门店选址与地形的关系-方位-走向-交叉路口-潜在商业价值评估策略拟选的门店地址在城区规划中的益及其商业价值周围是否有大型机关、商务办公集中地等连锁店店址的确定-跟随策略节省自己的选址费用，挤入竞争对手的商圈，利用“集聚效益”带来财运和客流任何对手都不是完全的-出奇制胜策略-专家咨询策略广州商圈谁主沉浮?广州商圈谁主沉浮?关键词1 交通 天河城：交通枢纽聚人气 珠江新城：未来更胜一筹 申格联：从交通来看，天河城商圈是广州市东西横贯的交通枢纽，聚公交、地铁、BRT优势和体育中心的“财气簸箕”优势。珠江新城目前则是交通脉气 不畅，以后更是阻滞更多。广州把珠江作为城市发展的重要依托不够科学，应 该把白云国际机场作为城市发展的原动力和依托才有利于城市形象的塑造和城 市新型商业态势 空港经济的打造。朱辉：目前看天河城商圈的交通更为成熟，珠江新城有很多都在做工地，很多断头路还没有打通。但未来看，珠江新城的地下交通会更胜一筹。因为根 据规划，这里有环形交通捷运系统，还有地铁三号和五号线。而天河城商圈只 有双地铁。但由于珠江新城的道路规划在先，后来增加了不少城中村改造的商 业项目，这些都将给其地面交通带来不小的压力。周峰：天河城周边拥有两条地铁线的交汇点（体育西路站），同时有BRT 快速公交线路及20余条普通公交线路，全市各区域的客流，最多只需要转一趟 地铁或公交，皆能到达该商圈。而珠江新城目前虽也有地铁3、5号线途径，但 只覆盖整个板块的西部和南部，中部和东部也只有少数几条公交线路经过，覆 盖面明显