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住宅楼分户验收方案

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单位工程分户质量验收实施方案

工程名称:
装修类型: 精 装 修
方案编制:
方案审批:

编制日期: 二〇〇七年一月六日

目 录
1 编制依据 1
1.1 施工图及变更洽商 1
1.2 主要规范、 规程 1
1.3 主要法规及北京市文件 1
2 工程概况 2
2.1 工程简介 2
2.2 设计概况 2
3 参与分户验收单位的职责 3
3.1 建设单位 3
3.2 施工单位 4
3.3 监理单位 4
3.4 物业单位 4
4 设计做法 5
4.1 结构部分 5
4.2 装修部分 5
4.2.1 初装修做法 5
4.2.2 精装修做法 5
5 分户验收检验批的划分 6
5.1 分户验收检验批的划分规定 6
5.2 分户验收住宅的划分 6
5.3 分户验收公共部位的划分 6
6 分户验收内容及检查项目的确定 6
6.1 分户验收内容的确定 6
6.2 分户验收检查项目的确定 7
7 分户验收的检查数量和检查方法 9
7.1 分户验收工具 9
7.2 分户验收程序 9
7.3 分户验收填表要求及资料的收集整理 10
7.3.1 分户验收填表要求 10
7.3.2 分户验收签字人员资格规定 11
7.3.3 资料收集整理 11
8 竣工验收及工程维修 11
9 附图: 分户验收抽查点分布图 13

1 编制依据
1.1 施工图及变更洽商
项 目 名 称
图纸编号
出 图 日 期
某住宅楼
建施01～65
09月
设计变更
1～10
6月30日～ 10月20日
修改图
建施-06改3
02月
建施-07改2
02月
补充图纸
建施补-1改1
10月
建施补-2～4
1.2 主要规范、 规程
序号
类型
名 称
编 号
1
国

家
砌体工程施工质量验收规范
GB50203-
2
混凝土结构工程施工质量验收规范
GB50204-
3
屋面工程质量验收规范
GB50207-
4
地下防水工程质量验收规范
GB50208-
5
建筑地面工程施工质量验收规范
GB50209-
6
建筑装饰装修工程质量验收规范
GB50210-
7
建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范
GB50242-
8
通风与空调工程施工及验收规范
GB50243-
9
建筑工程施工质量验收统一标准
GB50300-
10
建筑电气工程施工质量验收规范
GB50303-
11
行

业
建筑装饰工程施工及验收规范
JGJ73-91
12
外墙饰面砖工程施工及验收规程
JGJ126-
13
玻璃幕墙工程质量检验标准
JGJ139-
14
地

方
家庭居室装饰工程质量验收标准
DBJ/T01-43-
15
建筑安装工程资料管理规程
DBJ01-51-
16
混凝土结构工程施工质量验收规程
DBJ01-82-
1.3 主要法规及北京市文件
序号
名 称
编 号
1
关于加强建设工程无障碍设施竣工验收工作的通知
京建质[ ]0084号
2
关于加强住宅建筑门窗质量管理的通知
京建质[ ]0170号
3
关于印发《住宅工程质量分户验收管理规定》的通知
京建质[ ]999号
4
关于印发《住宅工程质量分户验收管理规定》的通知
京建质[ ]999号
住宅工程质量分户验收管理规定
5
关于印发《关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》的通知
京建质[ ]第139号
关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见
6
关于印发《北京市建委 工程质量管理工作要点》的通知
京建质〔 〕142号
7
住宅工程质量分户验收指导手册
3月版
2 工程概况
2.1 工程简介
本工程为某住宅楼, 二层以下为框支剪力墙结构, 三层以上为全现浇剪力墙结构; 地下一、 二层大部分为车库, 一～三单元地下夹层为自行车库, 配电室设在五单元地下夹层内, 其它夹层为自行车库, 地上一、 二层为商业用房, 转换层设在二、 三层之间, 三层以上( 包括三层) 全部为住宅, 共分六个单元, 总计666户, 27个户型。
序号
项 目
内 容
1
工程名称

2
工程地址

3
建设单位

4
设计单位

5
监理单位

6
监督单位

7
总包单位

8
施工工期

9
质量目标

2.2 设计概况
序号
项 目
内　　　　　　　　　　　　　容
1
建筑功能

结构类型

2
建筑面积
总建筑面积( m2)

其中( m2)
地下

地上

3
建筑层数
地 上

地下

4
建筑层高
( m)
地下部分
地下二层
主楼地下一层
车库地下一层
地下夹层

地上部分
一层
二层
转换层
三~顶层下
顶 层
机房层

5
建筑标高( m)
绝对标高

室内外高差

檐口高度( m)

6
外墙保温

7
耐火等级

耐久年限

抗震设防裂度

8
地下人防等级

防化等级

3 参与分户验收单位的职责
3.1 建设单位
建设单位是分户验收工作的第一责任人。具体工作包括以下几方面:
（1） 组织施工单位编制分户验收方案。宜在结构工程施工之前, 组织施工单位, 编制分户验收方案, 并由监理单位、 建设单位验收。
（2） 组织施工、 监理单位研究确定分户检验批项目及内容。组织、 协调施工单位、 监理单位分户验收中测量设备、 人员、 资金等问题。
（3） 与施工、 监理、 物业单位有关人员共同参加分户检查验收, 并及时确认, 签字盖章。
（4） 住宅工程交付使用时, 《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。《住宅质量保证书》所列事项:
① 保修范围和保修期限。
② 施工单位工程质量保修负责人姓名、 电话以及办公地点。
③ 物业公司名称、 电话。
④ 工程质量保修程序和处理时限。
⑤ 建设单位工程质量监督电话。
上述事项, 应当在住宅单元入口进行公示, 公示期不少于6个月。
3.2 施工单位
（1） 负责编制分户验收方案。
（2） 配备足够的质量检查人员和检查测量工具。质检人员要具备相应的资格, 熟悉和掌握分户验收内容及方法。根据分户验收在工程装修、 竣工阶段工作量大的特点, 安排和调整质检人员及测量工具。
（3） 按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容, 参照户型做法表和抽查点分布图, 会同建设、 监理单位有关人员对分户验收项目检查, 并及时记录, 签字盖章。
（4） 分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员, 参加分包项目的质量检查评定, 并完善签字手续。
（5） 住宅工程竣工验收前, 施工单位要制作工程标牌, 并镶嵌在建筑外墙显著部位。工程标牌应包括以下内容:
① 工程名称、 竣工日期。
② 建设、 设计、 监理、 施工单位全称。
③ 建设、 设计、 监理、 施工单位负责人姓名。
3.3 监理单位
（1） 验收施工单位编制的分户验收方案。
（2） 参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目、 以及检查内容和数量。
（3） 配备一定数量的具有相应资格的监理人员, 以及足够的检查验收工具。
（4） 按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容, 参照户型做法表和抽查点分布图, 验收施工单位分户验收检查评定结果, 并记录问题, 对不合格项下发不合格项处理记录, 签署验收意见并签名。
3.4 物业单位
（1） 当已选定的物业公司应当参与分户验收。
（2） 配备一定数量的具有相应资格的检查人员, 以及足够的检查工具。
（3） 按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容, 参照户型做法表和抽查点分布图, 验收施工单位分户验收检查评定结果。
4 设计做法
4.1 结构部分
本工程结构形式为框支剪力墙结构。二层以下为框剪结构, 三层以上为全现浇剪力墙结构; 一、 二层外填充墙及室内大于100厚的隔墙全部为陶粒混凝土空心砌块, 100厚的内隔墙全部为轻集料混凝土空心条板。
4.2 装修部分
4.2.1 初装修做法
室内初装修做法表
位 置
房 间 名 称
楼 地 面
墙 面
踢 脚
顶 棚
面 层
面 层
面 层
面 层
地下二层
汽车停车库

楼梯间 楼梯前室

电梯厅 合用前室

地下一层
汽车停车库

楼梯间、 楼梯前室

电梯厅、 合用前室

地下夹层
楼梯间、 楼梯前室

自行车库

首层二层
楼梯间

三层以
上住宅
厨房、 卫生间

卧室、 客厅、 阳台

门 窗
外门窗

内门窗

安 装
水暖电安装

其 它
防护栏杆

楼梯栏杆

通风部分

4.2.2 精装修做法
室内精装修做法表
位 置
房 间 名 称
楼 地 面
墙 面
踢 脚
顶 棚
面 层
面 层
面 层
面 层
三层以
上住宅
客厅

卧室

厨房

卫生间

阳台

楼电
梯间
电梯厅

楼梯间

门窗
户 内

安装
厨房、 卫生间

其它
室内窗台

5 分户验收检验批的划分
5.1 分户验收检验批的划分规定
以单位工程每户住宅和公共部分走廊( 含楼梯间、 电梯间) 、 地下车库为单位划分检验批。
当工程出现未涉及到的分户验收检验批项目时, 可按照分户验收项目确定原则, 经建设、 施工和监理单位协商, 自行确定并制定相应表格进行验收。
5.2 分户验收住宅的划分
根据以上划分规定, 本工程按每层每户为一住宅检验批。
5.3 分户验收公共部位的划分
公共部分的走廊( 含楼梯间、 电梯间) 按每一楼层划分为一个检验批。地下车库按每一防火分区划分为一个检验批
6 分户验收内容及检查项目的确定
6.1 分户验收内容的确定
依据北京市建委《住宅工程质量分户验收管理规定》第七条规定, 单位工程分户验收分为八类:
（一） 建筑结构外观及尺寸偏差
（二） 门窗安装质量
（三） 墙面、 地面和顶棚面层质量
（四） 防水工程质量
（五） 采暖系统安装质量
（六） 给水、 排水系统安装质量
（七） 室内电气工程安装质量
（八） 其它规定、 标准中要求分户检查的内容
6.2 分户验收检查项目的确定
按照合同约定, 本项目住宅部分为精装修。
依据住宅工程分户验收规定, 分户检验批项目应符合施工图、 设计说明、 设计变更及其它设计文件的要求, 还应符合国家现行的施工质量验收规范和北京市地方标准。八类分户验收内容主要涉及以下47个项目:
1. 1-01现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收记录表
2. 1-02砖砌体( 混水) 工程质量分户验收记录表
3. 2-01铝合金门窗安装质量分户验收记录表
4. 2-03木门窗安装质量分户验收记录表
5. 2-04特种门安装质量分户验收记录表
6. 2-07门窗玻璃安装质量分户验收记录表
7. 3-01墙面一般抹灰工程质量分户验收记录表
8. 3-02水性涂料涂饰质量分户验收记录表
9. 3-03地面水泥混凝土面层质量分户验收记录表
10. 3-04地面水泥砂浆面层质量分户验收记录表
11. 3-05溶剂型涂料涂饰工程质量分户验收记录表
12. 3-06墙面饰面砖粘贴质量分户验收记录表
13. 3-08地面砖面层质量分户验收记录表
14. 3-09地面大理石和花岗岩面层质量分户验收记录表
15. 3-11中密度( 强化) 复合地板面层质量分户验收记录表
16. 3-14暗龙骨吊顶工程质量分户验收记录表
17. 3-15地面找平层质量分户验收记录表
18. 3-16墙面耐水腻子质量分户验收记录表
19. 4-01地面隔离层质量分户验收记录表
20. 5-01室内采暖辅助设备及散热器及金属辐射板安装质量分户验收记录表
21. 5-02室内采暖管道及配件安装质量分户验收记录表
22. 6-01室内给水管道及配件安装质量分户验收记录表
23. 6-02室内排水管道及配件安装质量分户验收记录表
24. 6-03建筑中水系统及游泳池水系统安装质量分户验收记录表
25. 6-04室内热水管道及配件安装质量分户验收记录表
26. 6-05雨水管道及配件安装质量分户验收记录表
27. 6-06卫生器具及给水配件安装质量分户验收记录表
28. 6-07卫生器具排水管道安装质量分户验收记录表
29. 6-08公共部分室内消火栓系统安装质量分户验收记录表
30. 7-01普通灯具安装质量分户验收记录表
31. 7-02开关、 插座、 风扇安装质量分户验收记录表
32. 7-03成套配电柜、 控制柜( 屏、 台) 和动力、 照明配电箱( 盘) 安装质量分户验收记录表
33. 7-04建筑物等电位联结质量分户验收记录表
34. 7-05电线导管、 电缆导管和线槽敷设质量分户验收记录表
35. 7-06电线、 电缆穿管和线槽线质量分户验收记录表
36. 7-07槽板配线质量分户验收记录表
37. 7-08电缆头制作、 接线和线路绝缘测试质量分户验收记录表
38. 7-09建筑照明通电试运行质量分户验收记录表
39. 7-10公共部分电缆桥架安装和桥架内电缆敷设质量分户验收记录表
40. 8-01门窗套制作与安装质量分户验收记录表
41. 8-02橱柜制作与安装质量分户验收记录表
42. 8-03护栏和扶手制作与安装质量分户验收记录表
43. 8-04窗帘盒、 窗台板和散热器罩制作与安装质量分户验收记录表
44. 8-06非金属、 复合材料风管与配件制作质量分户验收记录表
45. 8-07风管部件与消声器制作质量分户验收记录表
46. 8-08风管系统安装质量分户验收记录表
47. 8-12公共部分通风与空调安装质量分户验收记录表
7 分户验收的检查数量和检查方法
7.1 分户验收工具
组织分户验收前, 根据《住宅工程质量分户验收管理规定》及各专业施工规范规定要求的检检查项目及检测方法, 准备充分的检测工具, 所有检测工具必须经相关部门检测合格后方可使用。检测工具见下表:
序号
工具名称
数 量
用 途
备 注
1
检测尺
根据检查人员需要确定
检查墙面垂直、 平整度
2m
2
托线板
根据检查人员需要确定
检查墙面垂直、 平整度
2m
3
线坠
根据检查人员需要确定
检查墙面垂直、 平整度
≥0.5kg
4
钢卷尺
根据检查人员需要确定
检查几何尺寸
50m
5
盒尺
根据检查人员需要确定
检查几何尺寸
5m
6
塞尺
根据检查人员需要确定
检查平整度、 裂缝宽度

7
直角尺
根据检查人员需要确定
检查阴阳角方正

8
对角线检测尺
根据检查人员需要确定
检查对角线

9
水平尺
根据检查人员需要确定
检查水平度
≥300mm
10
小白线
根据检查人员需要确定
检查平直度

11
小锤
根据检查人员需要确定
检查空鼓等

12
外径千分尺
根据检查人员需要确定
检查管径及壁厚等

7.2 分户验收程序
( 1) 由建设、 施工、 监理单位共同组成分户验收工作领导小组, 下设各专业组成的验收检测组。要求如下:
①制定责任追究制度, 责任到人, 要求检查人员能够切实履行检查职责。
②验收检测组要求三方共同组成, 禁止由一方人员组成。
③物业部门也可参加检测组, 避免重复进行检查验收。
④检测组数量可根据工程量自行确定。
分户验收领导小组见下表
分户验收领导小组名单
职 务
专 业
姓 名
单 位
电话
组 长
土建

建设单位

副组长
土建

监理单位

土建

施工单位

组 员
土建

建设单位

监理单位

施工单位

电气

建设单位

监理单位

施工单位

暖卫、 设备

建设单位

监理单位

施工单位

消 防

建设单位

施工单位

施工单位

( 2) 在每种户型图上标注确定检测点号和位置( 见附图) 。要求如下:
检测点要在检查前统一标定, 严禁现场取点或临时变更, 以保证检测点的科学性, 客观性。
( 3) 每户检测完后, 各专业人员必须签字。要求如下:
检测组对评定表中的”主控项目”检查必须认真对照图纸、 洽商、 合格证、 试验报告、 规范检查填写; 对”一般项目”的检查, 在实测实量的基础上如实填写。
( 4) 定期召集总结会, 沟通汇报检查情况。要求如下:
对不符合要求的项目要及时下达整改通知书, 合格后, 重新检测。
( 5) 分户验收合格后, 要填写汇总表。要求如下:
此表和维修保驾小组名单须贴在每个单元户门内。
( 6) 质监站监督组要对分户验收过程和检测数据进行随机抽查。要求如下:
①严禁监督人员将监督检测时间告之参建方。
②发现弄虚作假行为, 验收检测工作必须全部重新进行。
③一户一验未进行、 未全部完成的或未整改合格的, 建设单位不得组织竣工验收。
7.3 分户验收填表要求及资料的收集整理
7.3.1 分户验收填表要求
分户检验批主控项目、 一般项目的观感质量和使用功能质量应全数检查, 并全数记录。
分户检验批验收时, 应填写质量分户验收记录表; 全部分户验收完成后, 应填写住宅工程质量分户验收记录表。
填写检查记录时, 发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的, 书面责成施工方整改并对整改情况进行复查。
7.3.2 分户验收签字人员资格规定
分户检验批项目的检查验收, 应由建设、 施工、 监理有关人员按规定参加, 并及时签认。质量分户验收记录表具体由建设单位专业技术负责人、 监理单位监理人员、 施工单位由专业质量检查员在相应位置签认。
住宅工程质量分户验收应由建设、 施工、 监理单位有关负责人参加并确认, 该表具体由建设单位( 项目) 负责人、 施工单位负责人、 监理单位总监理工程师在相应位置签认。
7.3.3 资料收集整理
每户住宅应汇总该户检验批及检查结论, 将有关信息填入”_______户住宅分户验收汇总表”中。
单位工程应汇总各套住宅工程质量分户验收表, 将有关信息填入”单位工程分户验收汇总表”中。
全部验收合格后, 上报公司进行工程竣工预验收, 达到验收条件后由公司验收签字并加盖公司验收专用章; 公司验收经过后, 报建设单位进行竣工验收。
8 竣工验收及工程维修
（1） 分户验收合格后, 按户出具有建设、 施工、 监理单位负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》, 并加盖建设、 施工、 监理单位质量验收专用章。
（2） 住宅工程竣工验收前, 施工单位要制作工程标牌, 并镶嵌在建筑外墙显著部位。工程标牌制作规格及内容要求见下图:

（3） 以上工程标牌中的”施工单位负责人姓名”应为该项目的直接经济承包人;
（4） 住宅工程交付使用时, 《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
（5） 全部项目竣工验收后, 成立”工程维修保驾小组”, 负责工程保修期内的所有维修工作。工程维修保驾小组成员见下表:
工程维修保驾小组名单
成 员
建设单位、 监理单位、 施工单位
职 务
单 位
姓 名
联系电话
组 长
建设单位

副 组 长
监理单位

施工单位

组 员
土 建

电 气

暖卫、 设备

办公地点

办公电话

监督电话

9 附图: 分户验收抽查点分布图
本工程地下一、 二层为地下车库, 地上一、 二层除楼、 电梯间外, 其它全部为商业用房, 三层以上住宅部分共有27个户型, 各户型及公共部位抽查点分布图见分户验收单附图。