潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告.docx

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时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：第150页 共150页

山东潍坊东方天韵项目
专项市场调查研究报告

凌峻地产（中国）有限公司
2006年6月28日

前言

首先，感谢国大房地产公司委托，由我司负责潍坊市东方天韵项目的策划及销售等工作。为了对项目开发战略发展方向、项目的产品走向等做出准确的判断，首先必须对潍坊房地产市场进行深入的市场调研，了解和把握潍坊房地产市场的整体发展情况。
市场调研报告作为项目开发的有效依据，能够客观反映目前潍坊房地产市场的现状及未来发展趋势，对项目成功运作具有战略性指导意义。为此，我司组成了专业的调研小组对潍坊房地产市场进行了细致、深入的专项市场调研工作，并通过对相关调查数据和资料的收集整理，多次的深度讨论与专业数据分析，最终形成本报告，力求对潍坊的房地产市场做到深刻，精确的认识，为贵司项目的开发运作提供有效的指导建议。

目录
第一章：市场调查组织实施和可信度分析 6
第一节：调查的准备及实施过程 7
一、调查前期准备 7
二、调查实施 8
第二节：调查结果的可信度分析 9
第二章：潍坊市宏观环境分析 10
第一节：城市概况 11
一、地理位置 11
二、行政区划及面积 12
三、城市人口 12
四、文化环境与历史资源 13
第二节：城市经济 13
一、国民生产总值和财政收入保持持续增长 14
二、固定资产及房地产投资发展迅猛 16
三、产业分布更趋合理 17
第三节：居民生活 18
一、居民收入情况 19
二、居民消费情况 20
三、人均居住面积 20
第四节：城市规划 20
一、城市性质 20
二、城市布局及区域职能 20
三、各区域规划概况 20
第五节：本章总结 20
第三章：潍坊市房地产市场分析 20
第一节：潍坊市房地产市场总体情况 20
一、2001以来潍坊房地产开发投资及销售 20
二、1998—2005年商品房价格情况 20
第二节：各区域房地产发展概括 20
一、潍城区区域 20
二、奎文区区域 20
三、高新区区域 20
四、区域房地产情况对本项目的影响 20
第三节：典型项目分析 20
一、典型项目横向对比分析 20
二、典型个案纵向分析 20
第四节：潍坊市未来几年内房地产走势预测 20
一、新政对房地产市场的影响 20
二、土地供给量预测 20
三、市场竞争与未来市场供应预测 20
四、销售价格预测 20
第四章：潍城、奎文、高新三区在售项目户型专项分析 20
第一节：各区域户型面积及配比分析 20
第二节：潍坊市畅销项目户型专项分析 20
一、嘉日花园 20
二、怡和·星国际 20
三、领秀华城 20
第三节：本章总结及启示 20
一、高新区域理想户型规划数据汇总 20
二、启示 20
第五章：项目区域、开发条件分析 20
第一节：区域规划与发展 20
一、区域定位： 20
二、特征描述： 20
第二节：项目概况及开发条件分析 20
一、项目地块概况 20
二、项目SWOT分析 20
第三节：本章总结 20
第六章：消费者调研分析 20
第一节、消费者调研总体情况 20
第二节、调研情况分析 20
一、主消费群定位 20
二、消费群细化分析 20
第七章：媒体调查与分析 20
一、户外广告： 20
二、报纸： 20
三、电视媒体： 20
四、手机短信广告 20
五、网络广告 20
六、自办发行（包括购买点广告）： 20
七、电台广告 20
八、车身媒体： 20
第八章：市场调查总结 20
结束语 20
附件：潍坊市楼盘资料 20

第一章：市场调查组织实施和可信度分析
第一节：调查的准备及实施过程

为保证调查过程的顺利和调查结果的准确有效，正式调查前我司与国大公司进行了多次沟通，框定了调查范围和调查对象，拟定了调查工作实施计划，并精心组织了调查实施工作。主要工作包括：
² 市场预调
² 调查队伍组建
² 调查的程序设计
² 调查问卷及提纲设计
² 实地调查及信息采集
² 信息分析及报告撰写

一、调查前期准备
1、市场预调
５月上旬已专人到潍坊对城市、项目地块及市场基本情况做简单摸底调查和熟悉，并与开发商进行了深度沟通。

2、调查队伍组建
公司总部策划中心组建了由1名主要负责人，1名执行负责人，4名调查人员组成的6人调查小组。

3、调查的程序设计
正式调查前，拟订了调查的区域、内容、日程安排等详尽的计划，并就计划与开发商进行了交流，双方良好的沟通保证了后期调查实施中各项工作的顺利展开。
4、调查问卷及提纲设计
A、二手资料收集提纲
B、政府部门、广告公司及媒体深度访谈提纲
C、消费者访谈问卷

二、调查实施
1、二手数据收集
² 潍坊市概况：潍坊市历史文化、发展现状及城市规划等
² 宏观经济情况：包括潍坊市地区生产总值、固定资产投资、财政收入、居民消费水平等
² 潍坊市房地产市场情况：房地产投资、开工、竣工、销售等资料
² 其它相关资料

2、房地产项目实地调查
² 潍城区：巴黎假日、碧水豪庭、金都家园、名都·百盛园、西城名都
² 奎文区：东方御景、风尚100、嘉日花园、康桥水岸、领秀华城、名门·现代城、三友文锦苑、圣荣·都市广场、盛世豪庭、泰华城Ⅲ、阳光外滩、怡和·星国际、中央丽景、左岸华庭、东方威尼斯
² 高新区：SOHU新E城、东城·新海枫景、海信·顺峰兰郡、翰林新城、清荷园小区、富华公寓、隆基花园、金马小区、福海花园

3、深度访谈
调查小组先后去发展商领导、主管及工程部相关人员、业内同行、销售人员进行了深度访谈。并针对项目及所在区域进行了消费者随机访谈。

4、调查数据分析及报告撰写
调查小组成员对所收集数据进行整理、核对以及补充电话访问，作出统计分析，并经过与公司领导的多次会议讨论，最终形成项目的市场调查报告。

第二节：调查结果的可信度分析

1、二手资料由潍坊市国土局、开发办和房管局等相关职能部门提供，准确率80%（由于潍坊政府在信息统计方面尚有欠缺，难以达到100%的准确率）；如从网络查找的，经再三核证，准确率90%以上；
2、楼盘基础数据深访，是由公司专人对相关楼盘的销售部或物业部进行了实地访问，准确率90%以上；
3、以上调查数据在调研小组回归总部后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率应可达95%以上。

第二章：潍坊市宏观环境分析

本章通过对潍坊的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握潍坊房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。

第一节：城市概况

【要点】
² 从城区面积和人口数量来看，潍坊在山东属于中型城市。
² 市内交通便利，行政区划明晰，历史文化悠久，房地产发展具备社会优势。

一、地理位置
潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。
潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。

二、行政区划及面积
潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇。总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188公里，东西宽164公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南－西北走向，呈曲线状，西起淄脉河口，东到胶莱河口，全长143公里。
潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产开发条件。

三、城市人口
潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市区人口68万。

图示：潍坊市2005年各年龄人群分布图
“十一五”时期是潍坊城市化和城市现代化进入加快发展的关键时期。到2010年，全市城市化水平将达到50%，中心市区人口规模达到130万人，届时，住宅刚性需求将是现在的一倍，市场对房地产项目的消化能力进一步加强。

四、文化环境与历史资源
“三皇五帝”中的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家贾思勰等都出自潍坊;孔融、范仲淹、欧阳修、苏东坡、郑板桥等曾在潍坊执政理事。近代涌现出了王尽美、陈少敏、王愿坚、王统照、臧克家等一批革命家、文学家、艺术家。潍坊名胜古迹、人文景观众多,潍坊风筝、杨家埠木版年画等中外驰名,拥有十笏园、范公亭、山旺化石、恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山、青云湖等旅游景点。
潍坊是历史文化古城，具有深厚的东方文化背景，为房地产项目推广宣传的提供了炒作话题。

第二节：城市经济

【要点】
² 从GDP总量还是财政收入等方面看，潍坊的经济水平目前在山东处于中上游位置；
² 三产业结构调整优化、固定投资和房地产投资的大幅度增长以及区内高新产业的强劲发展，为潍坊房地产发展提供了健康的外部条件和购买能力较强的人群。

一、国民生产总值和财政收入保持持续增长
1、地区生产总值
2004年潍坊市GDP 1246.41亿，按可比价格比上年增长16.9%，增幅同比提高1.9个百分点。人均GDP达到14678元，比上年增长16.7%，同比提高1.7个百分点。
2005年潍坊市生产总值（GDP）完成1471.2亿元，按可比价格比上年增长17.1%；人均GDP达到17279元

图1：潍坊2001-2005国民生产总值

图2：潍坊市各县区2004-2005生产总值对比

从以上两表可以看出，2001年以来，潍坊经济保持较快的发展速度。特别是近两年来，高新区的区生产总值位于全市各县区之首，高新技术已经成为潍坊的产业龙头，区域内孕育了一批对居住条件较高，对房价承受能力较强的社会精英，该部分人群主要以工程师、高科技研发者为主，学历在本科以上，年收入在6-8万左右。

2、财政收入
2004年，全市完成财政总收入107.8亿元，增长26.7%，2005年，全市完成财政总收入141.6亿元，增长31.4%。

图1：潍坊市2004、2005年财政收入图示
潍坊市连续19年实现财政收支平衡，财政收入也在逐年以25%左右的速度提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础。

二、固定资产及房地产投资发展迅猛
1、固定资产投资
2004年全市全社会固定资产投资完成826.1亿元，2005上升到 1100.4亿元，比上年增长33.4%。

图示：潍坊2004、2005年固定资产投资

2、房地产投资
2004年全市完成房地产开发投资43亿元大关，其中住宅开发完成投资33.5亿元；
2005年全市共完成房地产开发投资79亿元，比上年增长83.7%，其中住宅建设投资50亿元，同比增长49.2%。
43
79
33.5
50
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
2004
2005
年份
投资额（亿元）
房地产建设投资额
住宅建设投资额

图示：潍坊2004、2005年房地产及住宅建设投资
近两年来潍坊市固定资产投资增长近1/3，其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长，充分说明潍坊房地产建设投资市场发展健康，市民对住宅需求旺盛，现阶段正是住宅项目推出的较好时机。

三、产业分布更趋合理
1．各产业所占比重
一、二、三产业的比例关系由04年的14.5：54.8：30.7调整为05年的13：57：30，其中第一产业所占比重比04年下降1.5个百分点，第二产业比重上升2.2个百分点，第三产业比重下降0.7个百分点。

图示：潍坊市2005年一、二、三产业所占百分比
2．各产业增长比率
第一产业增加8.6%；第二产业增长25.7%，其中工业增加值618.49亿元，增长27.1%；一、二、三产业分别拉动GDP增长1.6、12.8和2.5个百分点。

图示：潍坊市2004、2005年一、二、三产业增加值
如上两表分析可得，潍坊市产业结构以工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升，工业的快速发展将直接带动市政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。

第三节：居民生活
【要点】
² 潍坊市经济发展迅速，居民消费收入增长迅速，消费能力进一步提高，对房地产有着较高的价格承受能力。
² 潍坊市人均居住面积较高，房地产行业发展迅速，并逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。
一、居民收入情况
1、潍坊市人均GDP及增长情况
2004年人均GDP达到14678元（按现行汇率折算为1775美元），比上年增长16.7%；2005年人均GDP达到17279元（按现行汇率折算为2141美元），比上年增长16.8%。

2．潍坊市人均可支配收入情况
2005年潍坊市城镇居民人均可支配收入10318元，比“九五”末（即2000年底）增加了63.6%，年均增长10.4%。

图1：潍坊市2000-2005年城镇居民可支配收入

图2：2003-2005年潍坊市与全国人均GDP比较

从以上两表可以看出，潍坊市人均GDP总量及增长幅度远高于全国水平，人均可支配收入以年均10.4%的速度快速增长，可见潍坊市居民消费实力强劲，可承受相对较高的房价。

二、居民消费情况
1．潍坊2003-2005城镇人均消费性支出情况
2003年潍坊市镇居民人均消费性支出达到6123元，2004年均增长11.3%，2005年均增长12.3%。

图示：2003-2005潍坊城镇人均消费性支出

2．潍坊、山东、全国恩格尔系数
2005年潍坊城镇居民恩格尔系数比“九五”末下降1.8个百分点。

图示：2005年潍坊、山东、全国城镇居民恩格尔系数
从以上分析可以看出，近年来潍坊市城镇人均消费性支出保持10%的增长速率，恩格尔系数要分别低于山东省及全国1.5和4.5个百分点，反映出潍坊市城镇居民相对比较富裕，有比较高的消费实力和消费水平，有承受较高房价的经济实力。

三、人均居住面积

图示：2005年潍坊、山东、全国城镇居民人均居住面积
潍坊市城镇居民人均居住面积要分别高出山东省和全国9㎡和1㎡，这一方面表明潍坊房地产发展速度要高于全省和全国水平，另一方面表明潍坊住宅市场供给量大，逐渐由卖房市场进入买方市场。

第四节：城市规划

【要点】
² 潍坊市城市格局合理，职能各异，其中高新区规划发展成现代化园林式住区，未来2-5年内将有大批量的楼盘在此地涌现。
² 高新区经济发展迅速，区域内配套正在逐渐完善，生活起居的方便将吸引消费者前来入住或投资。
一、城市性质
潍坊的城市性质定位为 “以高新技术产业为主导，工业，商贸，旅游全面发展的现代化国际风筝城”。
具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分，“两中心”即世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地”即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。

二、城市布局及区域职能
1．潍坊市整体布局
潍坊中心城总体布局 ——“一心、一环、一轴、一廊”。
Ø “一心”，即四月河路、北宫街、北海路=健康街所围合的城市核心区，；
Ø “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；
Ø “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。
Ø “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。

2．潍坊市中心城区职能各异
中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。
“长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与推动物流业成长，提高现有商业服务项目业设施水平面。
“中心组团”将形成高级工程师商业区、金融中心，行政、商务中心，以及高级工程师文化娱乐场所、商务会展中心。
“东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。
“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。

三、各区域规划概况
1．区域经济发展状况

表 1：2004年三区区生产总值及增长率

表 2：2004年三区区社会固定资产投资及增长率
从表1可以看出，高新区的区域经济实力要远高于其它两区，较之其它两区存在更大的消费空间和消费能力；表2则反映了高新区内投资能力及区外资金投资吸引力也都远高与其他两区，说明高新区的市场发展潜力巨大，本区域日后的房地产建设将会有大幅度的增加，市场竞争将会日趋激烈。

2．区域内城市配套完善程度
潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。以下，重点对高新区配套设施进行介绍。

高新区：
海运：开发区周围200公里范围内有青岛、烟台、 日照等国际客货港口，可直达世界各地；潍坊市的万吨级泊位港口即将投入运营。
公路： 潍坊公路以通车里程多、路面等级高闻名全国。济南至青岛、潍坊至莱阳高速公路横贯开发区，并在开发区内设有互通立交式出入口；东到青岛、烟台，西至济南分别只需90分钟、150分钟和120分钟。
铁路：东西横贯山东半岛的胶济铁路复线距开发区五公里，并连通全国各大主要铁路干线，客货运输便捷。
空运： 开发区距济南、青岛两个国际机场和潍坊机场分别为180公里、120公里、10公里。潍坊机场可通达北京、广州、深圳、厦门、大连、南京等众多城市。
供水： 潍坊境内水源充足，山东省最大的峡山水库常年储水6-10亿立方米；开发区配水厂曰供水 20万立方米，入户水压0.35-0.45Mpa。
供电： 开发区电力来自居全国第二位的山东电网。 装机总容量1450万千瓦，年发电量800亿千瓦时。区内有两座110千伏、12．6万千伏的变电站，电力供应充足。
供热 ：开发区热力公司实行集中供热，可满足用户生产、生活需求。
通讯 ：潍坊已形成有线、无线现代化立体电信网络；电话交换机总容量65万门；开发区装机容量4万门，信息联络畅通。
厂房：开发区内建有通用厂房，客商可根据生产需要租用、购置或自行建造。
商住： 开发区已建成各种档次的住宅、别墅、写字楼50多万平方米，可供投资者购置或租用。
支撑服务情况体系: 高新区建立健全了会计师事务所、律师事务所以及信息咨询、人才交流、合同仲裁、社会保险、金融服务等投资保障体系；幼儿园、中小学、大学、医院等社会服务体系日趋完善；国际五星级标准的富华大酒店和多处国际四星级、三星级标准的酒店、游乐园、夜总会等旅游娱乐设施齐全完备。区内生产、经营、生活方便，社会秩序良好。
高新区作为1992年4月建立的开发区，大多数配套设施尚属于规划建设中，目前的配套情况暂时只能满足区内居民的基本生活需求，而配套设施的不齐全是现阶段高新区房地产特别是住宅存在的主要销售抗性问题。

第五节：本章总结

通过本章对潍坊市及各区的经济、居民收入、格局等方面的介绍，我们可以得出以下几点结论：
一、 潍坊市经济发展迅速，居民消费收入增长较快，消费能力进一步提高，对房地产有着较高的价格承受能力。
二、 近两年来潍坊市固定资产投资增长近1/3，其中房地产投资特别是住宅投资都在以50%以上的速率增长，充分说明潍坊房地产投资市场发展潜力较大，市民对住宅需求旺盛，现阶段正是住宅项目推出的较好时机。
三、 潍坊市产业结构以工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升，工业的快速发展是城市化进程的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。
四、 潍坊市人均居住面积较高，房地产住宅市场已经逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。
五、 高新区作为1992年4月建立的开发区，大多数配套设施尚属于规划建设中，而配套设施的不齐全是现阶段高新区房地产特别是住宅存在的主要销售抗性问题。

第三章：潍坊市房地产市场分析
本章通过对潍坊近年房地产市场总体运行情况、各区域房地产具体特征、典型项目分析等，了解潍坊房地产的现状并预测未来。

第一节：潍坊市房地产市场总体情况

【要点】
² 近几年来，潍坊市房地产市场供应、需求两旺盛，价格平稳上涨。
² 2005年后，市场供略过于求，买方市场逐渐形成，房价上涨速率逐渐减慢，竞争更趋向激烈。

一、2001以来潍坊房地产开发投资及销售
1．截止2005年统计情况
截止2005年，全市累计完成房地产开发投资419.59亿元，同比下降3.37％；商品房竣工面积为656.23万平方米，同比下降了35.18％；商品房批准预售面积累计为894.35万平方米，同比下降6.45％，其中住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降了10.96％。
04年全市共完成房地产开发投资43亿元，比上年增长15.9%，其中住宅投资33.5亿元，增长29.1%。全年商品房销售额13.5亿元。

2．历年情况
2005年潍坊市完成房地产开发投资50亿元，竣工面积500万平方米，其中住宅390万平方米；市区完成投资27亿元，竣工面积275万平方米，其中住宅214万平方米，各项指标均增长20%以上。

2004年全市完成房地产投资41亿元，施工面积520平方米，竣工面积390平方米，其中住宅开发完成投资31亿元，施工面积416万平方米，竣工面积240平方米。
潍坊市房地产竣工面积、销售面积统计表如下：
年份
2001
2002
2003
商品房竣工面积(万m2)
97.16
128.31
152.98
全市商品房销售面积(万m2)
82.78
114.27
134.65

二、1998—2005年商品房价格情况
从1998年实施住房货币化分配以来，潍坊市的商品住宅平均价格总体上是平稳上升的。以市中心为例，据统计，2002——2005年上半年的房价增长情况如下图：

图示：2002—2005年潍坊市中心商品房均价及走势

第二节：各区域房地产发展概括

【要点】
² 旧城板块具有成熟的生活环境，能有效吸引消费者投资及入住，但旧城改造进度在未来几年内力度都不会太大，市场供应有限，这将为高新区的房地产销售出让大量客源。
² 随着市政的迁入和高新区内大规模土地的出让，2-5年高新区内将涌现出大量楼盘，促进区域 “新城市居住中心”板块最终形成，区域板快的形成将带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前的房地产销售吸引更多客源。

一、潍城区区域
1．区域位置：
以白浪河为界，处于潍坊市西边，北至济青高速公路，东靠白浪河，西、南至潍坊市城市边缘。

2．区域内房地产概况：
① 区内楼盘较多，但规模不大，10-30亩居多，尤其是以商业项目居多，住宅以中档住宅小区及集资房为主。
② 区域内产品以多栋多层及数量较少的小高层为主。多层占85％以上。
③ 户型设计以80-100㎡的二房，110-148㎡的三房为主打。

3、区域内楼盘均价及销售状况：
① 区域内商品房价格在1900～2400元/㎡之间，均价约2200/㎡元，多层小高层价格相差不大。
② 消费者主要以居住在潍城区的居民或在此区域经商的人士为主，周边环境配套较成熟。

4．区域未来发展预测：
该区域属于老城区，不属于市政向东发展的范围之内，根据市政规划，该区域将借其老商业经济中心优势、发展成为潍坊市批发物流集散之地，房地产业将不会有太大动作。

二、奎文区区域
1．区域位置：
该区域西靠白浪河，东依新华路，北至济青高速公路，南达潍坊市城市边缘，处于潍坊市城市中心。

2．区域内房地产概况：
① 该区域内楼盘建筑形态丰富，高层、小高层、多层均有分布，其中高层及多层的比例要明显高过潍城及高新两区。
② 区域内商业项目林立，产品形态多样，其中不乏酒店、大型商场、写字楼和产权式酒店，商业氛围也要明显好过其他两区。
③ 区域内户型设计以面积集中在90-116㎡左右的二房， 及面积在118-160㎡的三房为主，其中还有不少单间设计的40-50㎡纯商务公寓，如泰华城Ⅲ。
3、区域内楼盘均价及销售状况：
1）根据现场走访了解，来此购房的消费者分布较广，除潍坊本地以外还有不少外地投资者，甚至有部分外国客户，投资成分比较大。
2）该区域均价在2600-2800元/ ㎡，是潍坊各区中最高的。

4、区域未来发展预测：
该区域景观较好，潍坊市主要河流白浪河、虞河、张湎河均穿本区，加上区域内配套设施成熟，商业氛围浓厚，将发展成潍坊商业贸易金融行政中心。而区域今后房地产开发动作也不会太大，从土地局得到的土地发放资料来看，该区域开发今后集中在旧城改造上，宗数较多，但规模均在几十亩范围内，主要为旧厂房的迁移。

三、高新区区域
1．区域位置：
高新区西靠新华路，北至济青高速公路，东、南至潍坊市城市边缘，处于潍坊市东部。

2．区域内房地产概况：
① 楼盘较多，在建或已建项目约20个，以高档住宅小区及集资房为主。
② 产品以多层及小高层为主，其中多层占85％以上。
③ 户型设计相对其他两区要大，二房一厅、三房两厅两卫为主力户型。二房90～110㎡，三房120～148㎡，其中三房预计占总量的51％。
④ 大部分行政小区无土地证，房子无法上市交易，业主只有使用权。
3、区域内楼盘均价及销售状况：
① 该区域内商品房均价2500元/㎡左右，价格比潍城稍高，比奎文稍低。
② 高新区购房者主要为企事业单位职员、政府公务员、私营企业主，其中有部分看中高新区升值潜力的投资者，所占比例在购房者中占到20%以下。

4、区域未来发展预测：
① 随着市政府的东迁，区域内人群购买能力上升，配套设施随之完善，将带动地段价值提升。
② 区域均价相对奎文区便宜，产品又比潍城要好，整体性价比要比两个区高，对投资者具有一定吸引力。
③ 区域内大规模土地开发，居住氛围将逐渐形成。2006年出让土地在5000亩左右，2-5年内将形成潍坊市“新城市居住中心”， 区域板块的形成将带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前的房地产销售带来更多客源。

四、区域房地产情况对本项目的影响
项目地处高新区，具备以下几点区域优势：
Ø 区域均价相对奎文区便宜，产品又比潍城要好，整体性价比要比两个区高，对投资者具有一定吸引力。
Ø 区域内大规模土地开发，居住氛围将逐渐形成，区域板块的形成将带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前的房地产销售带来更多客源。
Ø 由于该区域部分楼盘采用福利分房，有部分房产未取得土地证，造成房产无法上市交易，而本项目在这点上具备绝对的优势。
Ø 随着市政府的东迁，区域内人群购买能力上升，配套设施随之完善，将带动地段价值提升，提高项目美誉度。

第三节：典型项目分析

【要点】
² 以下列举海信·顺峰兰郡、翰林新城、领秀华城三个项目进行横向和纵向对比。
² 该三个项目与本项目有一定类似性，且规划和营销等方面都比较出色，通过分析可对本项目的规划等提供参考。

一、典型项目横向对比分析
1、开发团队及规模对比分析
项目
名称
开发公司
开发规模（㎡）
占地面积
总建面积
海信·顺峰兰郡
海信顺峰置业
约80000
95990
翰林新城
潍坊佳鑫房地产开发公司
68000
170000
领秀华城
潍坊永成房地产开发公司
178000
260000

分析：
1．就开发规模来看，以上三个个案除领秀华城外，项目占地均在100亩左右，开发规模在10-20万平方米左右，与本项目有一定差距。
2．就开发公司情况来看，海信顺峰置业是青岛海信房地产股份有限公司全面实施省域化战略后在潍坊设立的子公司，其他两家都是潍坊本土开发企业，与本项目开发商在开发口碑有一定差距。

2、整体规划对比分析
项目
名称
整体规划
评述
海信·顺峰兰郡
18栋多层，3栋高层；
项目配套有会所、酒店、休闲中心；
园林设计有中心广场、喷泉；
项目开发周期短，产品类型较丰富，区内园林设计尚可，加强了区内配套建设，弥补周边生活配套缺乏的劣势。
翰林新城
分三期开发，一期5栋小高层， 二期高层，三期待定；
项目配套只有底商；
基本没有园林设计，只在楼距间做有简单绿化；
项目开发周期较长，产品类型较单一，区内园林绿化和配套少，主要依靠潍坊学院配套弥补。
领秀华城
分三期开发，共70栋；一期22栋，二期6栋小高层，13栋多层；三期3栋小高层，24栋多层；
项目配套有会所、公共绿地健身配套、幼儿园；
园林设计有大型景观广场（钟鼎广场）、社区绿化带、住宅组团绿化带、楼体间绿化带三种景观中轴景观带布局；
项目开发周期长，各期开发规模大，产品类型非常丰富，社区景观设计丰富，配套齐全。
分析：
潍坊市内开发规模上百亩以上的大型楼盘，都比较注重区内配套特别是生活配套的建设，园林景观设计也尽量做到出粹，可见潍坊消费者的购房需求已经从单纯的看地段可价格上升到了对居住环境的要求上来。

3、营销对比分析
项目
名称
营销卖点
评述
推广主题
核心广告词
海信·顺峰兰郡
韶光易逝·经典流传
只有户型图，基本没有核心广告词
基本没有广告宣传
翰林新城
上层建筑·人文社区
“学府生活哲学，潍坊首席人文社区”
“图书馆、运动场，就在家门口”
“校园商业时代，成就财富梦想”
因项目靠近潍坊学院，大打人文牌，并把学院的配套作为项目的生活配套来宣传。由于项目有底商，对校园经济也有一定表述。
领秀华城
孕育一种生活
“掌控城市干线黄金动脉——未来文脉延伸”
“四大园林分区秀美出姿——流露百魅荣耀”
“钟鼎广场中轴景观带——讲究风水之学”
项目处在较靠近城市中心的地带，对地段和升值潜力进行了大段描述；另外园林景观是本项目的重要卖点，宣传上也比较注重。但整个项目宣传比较杂乱，并没有完全围绕主题“孕育一种生活”来进行。

分析：
根据现场走访调查发现，以上三个项目中，只有翰林新城项目的营销推广和现场包装是做得比较到位的，其他不是没有卖点提炼就是宣传理念不明晰，可见潍坊市缺乏营销推广新颖和现场包装优秀的住宅项目。

4、主打户型及价格对比分析
项目
名称
主打户型
均价
（元/㎡）
评述
面积（㎡）
格局
海信·顺峰兰郡
119-136
三房二厅二卫
未开盘
预计2500
面积适中，格局合理，性价比比较高。
翰林新城
127
三房二厅一卫
2670
面积适中，格局一般，只有一个卫生间，价格在区域内相对高。
领秀华城
129-153
三房二厅二卫
2700
面积适中，格局良好，价格区域内相对比较低。

分析：
主打户型均为三房，面积在130-135㎡左右，反映了潍坊市消费人群的总体需求倾向。
以上几个楼盘的开发素质与本项目比较相近，为本楼盘均价的制定提供一定参考性。

二、典型个案纵向分析
1．海信·顺峰兰郡
（1）项目基本情况一览
项目名称
海信·顺峰兰郡
玄 武 东 街
北 海 路
玉 清 东 街
顺峰兰峻
新 华 路

开发商
海信顺峰置业
地 理 位 置
潍坊经济技术开发区新华路1777号
物业管理
待定
销 售 热 线
0536-8663777 8651777
项目规划
占地面积
120亩
绿 化 率
36%
总建筑面积
95990㎡
容 积 率
1．2
车 位 数 量
近500个
租售价格
待定
组团开发顺序
18栋多层，3栋高层
园林绿化
中心广场、喷泉
项 目 配 套
会所、酒店、休闲中心
周边配套
周边基本无配套
现场及营销策略
表现
销售人员：热情、专业、有人情味
现场包装：现代气息浓厚
广告媒体策略：户外、围墙、单张
开售情况
√尚未开盘
目前工程进度
做外立面
预计开盘时间
待定
预计开盘价格
2500元/方米
户型
户型
项目
面积范围
数量
比例
销售率
二房
92 ～104、105～110㎡
200套
39%
——
三房
119～136㎡
250套
48%
——
四房
164-167、171-175㎡
50套
10%
——
其他户型 复式 185～350㎡ 18套 3%
商铺
只租不售
19号楼下共有商铺100多㎡，可分割出租，租价待定。
其它
装修
标准
简单装修：刮腻子、配门窗
促销
措施
蓄客期
（2）项目概况
A．项目概况

项目共有18栋多层，3栋高层，其中最南端的3栋为酒店和休闲中心，由顺峰公司自主经营，不对外出售，其余为住宅。
项目地处潍坊市南端，周边几乎没有配套设施，也没有直达公交车，生活起居不是特别方便。
B．建筑特色
项目为美式风格建筑，屋顶为天蓝色，外立面为白色和浅褐色。整体规划为以不规则板式布局，加上区内简单水景和植被，很有美国乡村味道。
C．区园林景观
区内园林景观主要为中央广场加简单水景。
整体分布为，自主入口进入小区即为一条大道直接通到小区中心广场，中心广场中部为喷泉设计，并辅有少许水景。绿化主要以小区主干道两旁和楼距间的植被为主。
D．配套设施
项目由于地处潍坊市边缘，周边几乎没有城市配套。
小区内有3栋多层由顺峰公司自主经营，为酒店和休闲中心；另有一栋多层做会所用。
（3）项目优劣势分析
优势：
① 项目为现房整体出售。
项目为现房出售，售后可直接入住，不存在烂尾和实际建设与规划图不一致等不确定因素，增强了消费者的投资信心，降低了销售压力。
② 建筑风格新颖，外立面颜色独特。
美式建筑风格在潍坊市为第一家，墙体外立面颜色为蓝白相配，简单大方，在潍坊有较强的眼球吸引能力。
③ 主打户型为潍坊市大众接受户型。
该项目主力户型为面积在90-100㎡的二房和120-135㎡的三房，户型面积和规划都符合潍坊市绝大多数人群的需要，对销售有促进作用。

劣势：
① 地段偏远，生活配套设施不齐全。
项目地处潍坊市偏南方，公共交通设施和城市配套