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关于构建有中国特色的可持续发展住房消费模式论文摘要：21世纪，我国城市化和房地产业进入加速发展时期，亟需构建有中国特色的可持续发展住房消费模式。构建这一模式关键是现阶段在我国倡导适度消费和梯级消费，大力发展节能省地住宅。为此，在政策和措施上要构建鼓励居民住房梯度消费的政策体系，抓紧完善节能省地的 经济 政策，重视生态环境保护，在全社会大力倡导 科学 的消费观念。2l世纪是我国城市化和房地产业快速发展的新的 历史 时期。当前，房地产业已经成为拉动国民经济增长的支柱产业，“十一五”期问，全国竣工面积接近13亿平方米，建筑保有量和新建规模居于世界前列。至2006年底，城镇居民人均住房建筑面积超过27平方米，比2000年提高了7平方米，已经达到了世界中高收入人群的居住水平。但与此同时，我国房地产业在快速发展中出现了房价飞速上涨、住房超前消费、非理性消费、投资性住房需求旺盛、城市居民购房压力加大、环境污染、生态环境破坏严重等诸多问题。这些问题关系到房地产市场的可持续发展，也关系到社会的和谐与稳定，关系到城市居民住房消费可持续发展。2006年5月17日，国务院第136次常务会议强凋指出，“房地产业的发展和住宅建设必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设节约型社会的要求，要合理引导消费住房需求和消费模式。”在此之前，中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议也明确指出，要“强化节约意识、鼓励生产和使用节能节水产品、节能环保汽车，发展节能省地型建筑，形成健康文明、节约资源的消费模式。”我国亟需构建有中国特色的可持续发展住房?肖费模式。一、构建有中国特色的可持续发展住房消费模式的客观依据(一)这一模式是由中国人多地少、资源短缺的基本国情所决定的我国有l3亿人口，2005年末，我国城镇人口56亿，占总人口的4299。从“十一五”到2020期间，每年人口城市化率将达到115，也就是说城市化的推进使每年将有1000多万人进入城市，到2020年城市人口将占到总人口的55左右，居住在城市的人口接近85亿。这给城市的住房供应带来巨大的压力。我国土地资源紧张。2006年全国耕地面积1827亿亩，比lO年前减少了123亿亩，人均耕地14亩。目前，全国尚可利用的未利用存量为739千万平方米，其中，宜开发建设用地仅088千万平方米，只占119。我国可耕地、水、森林资源的人均占有量仅为世界水平的13、14、16。我国能源相对短缺，但能源消耗却十分严重，人均煤炭、石油、天然气的拥有量分别为世界平均值的12、19、123，但2006年的能耗总量达到245亿吨标准煤，占世界能耗的15左右，远远超过同期世界55的GDP所占比重。在600多个城市中，23供水不足，16严重缺水。居民住房可持续发展面临严峻的挑战。(二)我国房地产业在取得显着成绩的同时仍然没有摆脱粗放型发展特征即物质消耗高，能源消耗高，生产率效率低，科技进步对住宅发展的贡献率低我国住宅建筑的单位能耗为发达国家的3倍4倍，住宅建筑用钢平均每平方米55公斤，比发达国家高出1015，水泥用量为每平方米2215公斤，每1立方米混凝土比发达国家要高消耗80公斤水泥。住宅使用能耗占总能耗的20，如果加上建材生产和制造过程中的能耗，住宅总能耗占全国总能耗的37，是名副其实的能耗大户。从水资源消耗来看，我国卫生洁具耗水量比发达国家高出30以上。从土地占用来看，发达国家城市人均用地824平方米，发展中国家平均是83，3平方米，我国城镇人均用地为133平方米3j。科技进步对住宅业的贡献效率仅为31，与发达国家标准6o一80的水平有巨大差距。目前，我国的住宅平均使用寿命不足3O年，远低于设计寿命50年的标准，而发达国家的住宅寿命一般高达80多年j。(三)由中国目前所处的发展阶段所决定的我国虽然经过30年的改革开放和 现代 化建设，但仍然是一个发展中国家，人民人均可支配收入在世界上处于中等偏下水平，不同地区、不同行业、城乡之问收入差距较大，中国最富有的20的人，差不多占有社会全部收入的一半，中产阶级阶层还处在起步阶段。按照一般 规律 ，住房消费模式应与居民的收入水平和承受能力相适应。二、与国情不相适应的住宅消费观念(一)在户型结构上片面追求宽敞、大户型在住房商品化和市场化后，使消费者获得大面积住房成为现实，于是长期被压抑的对中、大套型住房的需求猛烈释放，消费者住房消费观念不成熟。受住房供应、住房消费政策不完善等多种因素影响，部分居民住房消费观念不够理性，追求住宅面积，忽视住宅品质，追求一次性到位，超前消费，没有形成梯度消费观念，市场上住房需求出现非理性化的倾向。比如，2007年1月一6月。全国40个重点城市开发的住宅平均每套建筑面积为113平方米，累计成交面积中，144平方米以上的套型住房占总面积的728，90平方米以下的套型住房占总面积的l89j。此种消费倾向，大大增加了土地资源和能源的消耗。(二)片面追求住房的气派豪华而忽视环保认为住房问题是个人的私事，与他人和社会无关。比如，在楼盘装修上片面追求豪华，忽视内部建材质量、能耗状况，对使用节能环保材料没有意识。这反映了很多人没有认识到，在住房消费问题上，不仅有“能不能”、“愿不愿”，还有个“应不应该”的问题。社会资源属于全体人民共有，我国的土地资源十分有限，能源供应相应紧张，在这样的形势下，任何一个有社会责任感的公民，都应当自觉地树立节约资源的观念，以节约为荣，以浪费为耻。(三)轻“租赁”，重“自有”由于传统“富而置地”观念影响，居民难以将“有房住”和“拥有住宅”区分开，很多消费者认为只有购买房子才能解决自己的住房问题。而根据建设部公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”的数据，我国城镇住宅私有率为8162，其中东部地区私有住宅率最高，达到了8258；中、西部地区住宅私有率分别为7969和8193。而同期美国的住房私有率为68，英国为67，德国42l_2J，可见我国目前的城镇住宅私有率已大大超过英美等发达国家。(四)过于热衷住房作为投资品的属性据调查，许多城市居民投资性购房比例达20，在房价上涨较快的城市，这种比例还要高。许多二次或多次置业者的购买目的纯粹就是投机套利，“温州炒房团”等就是单纯投机套利的代表。(五)片面追求个人利益而忽视公众利益在我国，住宅建设还是资源消耗型的粗放型生产，住宅产品能耗高、质量低和性能差，目前住宅使用能耗为相同气候条件下发达国家的2倍一3倍。住房生产和日后的使用，其能源消耗占到我国能源总消耗的32。住房用地占到全部建设用地的50LlJ。少消耗一度电，少占用一点地，是对国家和社会都有益的事情。但是由于采用新技术、新材料对住房价格有一定拉升，使得房地产开发商宁愿采用淘汰技术，也不愿意提高成本。三、有中国特色的可持续发展住房消费模式的内涵及要求一般来说，住房消费模式是由住房消费观念、消费方式、消费水平、消费结构等多重因素构成的，它是住房消费诸因素的总和。可持续发展住房消费模式，核心是“发展”，关键是“可持续”。所谓中国特色的可持续发展住房消费，就是建立在中国国情基础上的资源节约型、环境友好型住房消费，树立节约型、适度型住房消费观念，以经济适用为原则，既保持当代人对住房消费的改善和发展，又不损害下代人持续性发展的住房消费，注重生态平衡和环境保护，采用节省和高效利用资源的住房消费方式，确立与收人状况、环境承受能力相适应的住房消费水平，形成科学合理多层次的梯度住房消费结构，实现“人人享有适当住宅”的目标。其核心是构建住房理性消费、适度消费、梯度消费、健康消费的体系，关键是适度消费，梯度消费，大力发展节能省地住宅的要求。(一)倡导住房适度消费综观目前的住房消费行为，不外乎我们的消费观念中存在超越实际情况的超前消费、过度消费和盲目消费。而住房作为重要的消费资料，应该建立一种逐步向上可持续发展的消费观念才能符合当前的国情和和谐社会建设的需要。因此，必须大力倡导适度消费观念。所谓“适度消费”，就是俭而有度，以 经济 适用为原则，合理消费。具体到住房消费问题上有三层涵义：一是指住房消费方式要与一国能够提供的资源条件相适应，是一种反对浪费倡导节能省地型的住房消费。适度消费是建立在可持续 发展 基础一的可持续住房消费。二是指住房消费水平要同所处阶段的经济发展和收入水平相符合，是一种反对盲目消费，提倡理性的住房消费。那种脱离国情、仿效发达国家和富裕人群的住房消费，追求越高档越好的倾向，是不切实际的，因此，适度消费也可以说是实事求是的住房消费。三是指住房消费要与人的全面发展的需要相匹配，是一种反对奢侈、倡导健康消费的住房消费。(二)以多层次梯度消费为中心所谓“梯度消费”，就是根据消费者自身的年龄、收入来确定自己的住房消费层次，不要盲目追求住房高消费；同时，消费的形式也可以按照自己收入的增长逐步由租赁到自用再到投资转变。社会舆论驱动了一些即使经济承受能力不足、不惜降低生活水平而勉强买房的人。这是一种明显的误导。目前我国部分居民住房明显超前消费、非理性消费。更为重要的是居民的收入是区分为高、中、低不同层次的，住房消费的承受能力是有显着差别的。不同收入群体，只能根据收入的实际情况，购买或租赁与自己承受能力相适应的住房，人人买房、家家户户买房是不现实的，我国不但现阶段做不到人人拥有产权房，而且未来经济发达了，也难以做到，应当大力发展租赁市场。社会上还有一种买房“一次性到位”的说法，希望通过一次购买解决终身居住问题，甚至有的人刚步人中年，便早早地把子女的房子都买好了。这也是一种不符合住房消费 规律 的误导。而在人的一生中，经济收入是随知识积累和业务技术熟练程度的提高而不断递增的，与此相对应，住房消费水平也只能是随收入增加而逐步提高。如刚参加工作的头几年收入低，积累少，买不起房，只能租房住；待工作年限增加，收入有了提高，积累增多，便可以购买面积不大的二手房，或者购买小户型新商品房；进人中年收入更高、积累颇丰时才能购买面积大一点、档次高一点的住房。美国人一生要搬六至七次家，道理就在于此。可见，住房消费应是多层次、渐进式梯级改善。(三)大力发展节能省地住宅节能省地型住宅指在保证住宅功能和舒适度的前提下，坚持开发与节约并举，把节约放在首位，在规划设计、建造、使用和维护寿命过程中，尽量减少能源、土地、水和材料等资源的消耗，并尽可能对资源进行循环利用。我国住宅在节约资源方面具有十分巨大的潜力。据有关专题报告预测，到2020年，如果城镇建筑达到节能标准，每年就可节省335亿标准煤，空调高峰负荷可减少8000万千瓦时，约相当于1998年到2003年5年新增电力装机总量之和，相当于45个三峡大坝的发电量。通过推进城镇化，合理规划布局，到2010年，城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在现有基础上减少20，到2020年要在2010年的目标基础上再大幅度减少。降低供水管网漏损率l0个百分点，一年可节水47亿吨J。推广使用节水器具等，全国城镇家庭一年可节约用水17亿吨3j。大力发展节能省地住宅，是未来 中国 住宅建设、住房消费的发展方向。四、构建有中国特色的可持续发展住房消费模式的对策和建议(一)构建居民住房梯度消费的政策体系(1)政府实行根据居民不同收入水平采用市场化和公共住房保障的方式供应住房。对于高收入者，通过市场化运作方式解决他们的住房问题，购买两套住房以上者提高贷款利率和首付款比例，甚至可以效仿新加坡、德国等国家对购买两套以上住房者征收40一60的住宅税，抑制他们的投资投机冲动。对中等收入者，政府可以重点发展小户型的经济适用房、限价房，免收土地出让金和减免有关税费，减轻他们的购房压力。对低收人者实行廉租房政策，廉租房的面积控制在每套40平方米60平方米，或者他们以市场价格租房，高出规定的部分由政府补贴，或者政府直接提供廉租住房。对于介于完全市场化的普通商品房与公共住房之间的“夹心层”，应建立健全“两竞两限”(竞地价、竞房价、限套型、限面积)普通商品房的供应方法。居民在政府宏观调控下实行多层次梯度消费。(2)政府通过土地供应、住房建设贷款、购房税费等政策来调控、抑制投资性购房和投机性住房，鼓励正常自住性购房和换房，扶持“二手房”买卖市场。(二)抓紧完善节能的经济政策国家相关职能部门借助税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励推广应用有利于环境保护、节约资源的新技术、新材料、新设备和新产品。比如，对于按照节能标准建造多支出的部分造价和成本，国家给予税费上的减免；对于生产销售节能建材的 企业 ，在销售税金及附加方面给予减免，以鼓励房地产开发商、生产单位、经营单位继续在这方面做更多的努力，从而促进其他生产经营商也加入到生产、销售节能建筑材料的行为中来，共同实现住宅建筑的可持续发展。在项目建设上，要建立规范的质量保障制度，通过消费市场约束机制，抵制劣质、有毒材料的使用。在保证建筑功能质量的前提下，采取节能技术与管理措施，大幅度降低建筑能耗，达到舒适、节约能源和改善环境的目的。(三)优化住宅结构，推广小户型、紧凑型优化结构，是指以市场需求为准绳，使住宅的供给结构与收入结构和消费需求结构相适应，满足不同层次的住宅需求，使有限的住宅用地在各个层次中达到合理配置，最大限度地节省土地。借鉴日本和香港等人多地少国家和地区经验，加强户型控制，尤其应大量建设中等档次、面积适中的中小户型住宅，充分满足中低收人者的住宅需求。必须坚持“以人为本”的原则，从最广大人民群众的基本利益出发，多建与此相适应的大众住宅。(四)重视生态环境保护要树立可持续发展的观念，在充分利用 自然 地貌、资源的基础上，创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。在选址上，要尽量少占或不占耕地、生态林地，多在荒地、废弃地上进行建设开发。在城市规划区内逐步形成一定规模的绿化带、绿化区域，构建合理的城市绿化系统；改善城市 交通 、供水状况，提高城市生活垃圾、污水处理率，提高固体废弃物的处理与回收再利用水平。(五)在全社会大力倡导正确的消费观念要树立 科学 发展观，加强对建设资源节约型社会的宣传，改变传统、落后的消费理念和强化节约意识，形成文明节俭的社会风气，这样才能把观念转化为行为规范。