北京朝阳区房地产市场分析.doc

朝阳区房地产市场分析
1、朝阳区概况
1.1 概况
朝阳区位于北京的东部，是北京是面积最大、人口最多的城区，区内面积470.8平方公里，常住人口280万人。朝阳区将作为北京承办2008年奥运会的主战场和北京城市总体规划拓展区域的主要城区。
1.2 经济结构
朝阳区是北京市经济发展最快、经济最发达的地区之一。区内国民生产总值以年均接近10％的速度增长，2005年实现地区生产总值1230.4亿元。朝阳区也是北京市产业结构最为理想的区域之一。
1.3 交通位置　
朝阳区自古以来就是北京的东行门户，现已构成公路、铁路、航空、地铁立体交通网络。区内公路四通八达，总计700多公里，除十几条市内线路外，还有京津塘高速公路、首都机场高速公路、京通快速路、京石公路、京张公路、京密公路、京山公路和二环、三环、四环等十几条干道，现代化的国际机场——首都国际机场也坐落在朝阳区。
1.4 文化、教育、旅游等领域基本情况
朝阳区正日益成为首都重要的文化艺术中心和活动场所，成为各界人事欣赏艺术和文化消费的首选之地。目前，朝阳区已经形成了798艺术区，潘家园古玩艺术文化园、北京欢乐谷、CBD文化传媒园区、朝阳公园时尚文化园、高碑店民俗文化园、三里屯－工体时尚文化街区等7个特色文化创意产业聚集区。人民日报社、中国日报社和即将迁入的中央电视台、北京电视台、凤凰卫视等众多的新闻机构均落户朝阳。中国国际展览中心、中国国际贸易中心、农业展览馆等一大批国家级和市级会展场所都分布于朝阳区内。
朝阳区对外交往活动频繁，是北京市重要的外事活动区。区内各种涉外单位达1300家，占全市涉外单位的一半以上；外国驻华使馆除俄罗斯、卢森堡以外其它均在朝阳区。
　1.5 发展前景及重点
《北京城市总体规划（2004－2010）》将朝阳区定位为城市功能拓展区，其功能定位是：“国际交往的重要窗口，中国与世界经济联系的重要节点，对外服
务业发达地区，现代体育文化中心和高新技术产业基地”。CBD、奥运区域和电子城三大功能区凭借已有的区域资源、产业基础和规划方向将成为承担朝阳区落实城市功能拓展的重要载体。今后，CBD功能区将重点承担国际交往的重要窗口、中国与世界经济联系的重要节点、对外服务业发达地区的发展和展示功能；奥运功能区在体育、文化、会展、商务服务、旅游等产业发展潜力巨大，将主要成为现代体育文化中心的展示区；电子城功能区电子信息、新医药产业等高新技术产业发展迅猛，将是高新技术产业基地的主要承载区域。

2、朝阳区房地产市场分析
2.1 朝阳区房地产市场现状及主要特征
2007年1－10月，朝阳区实现固定资产投资530.1亿元，同比增长27.7%，投资总量居全市首位。房地产开发投资439.8亿元，占固定资产投资比重达到83％。1-9月，全区本年完成投资超过1亿元的项目达到114个，实现投资378.0亿元，其中房地产项目94个，完成投资320.5亿元，占房地产开发投资的89.7%。在全区排名前10位的亿元项目中，房地产开发项目占9个。
①、商品房销售面积小幅增长，销售价格进一步快速上涨
1-9月，商品房销售面积小幅增长，达359.9万平方米，同比增长2.4%。其中，住宅279.1万平方米，同比下降6.8%，占我区商品房销售的77.6%；非住宅商品房销售面积80.7万平方米，同比增长55.3%。其中，写字楼、商业服务业经营用房销售面积分别为34.7万平方米和36.8万平方米，占商品房销售的比重分别为9.6%和10.2%，比重分别比上年同期上升了0.2个和5.5个百分点。
2007年三季度末，朝阳区商品房销售均价主要受商业、写字楼成交量大幅增长的影响，商品房现房、期房综合平均价格进一步上涨，现房平均售价14265元/平方米，期房平均售价15222元/平方米，涨幅分别为30.9%和40.9%。
②、房地产开发投资稳步增长，住宅投资增速明显：房地产开发投资平稳增长，从2006年二季度起始终保持在20%以上的增速，本年投资超过亿元的项目94个，同比增加20个。截至三季度末完成房地产开发投资357.2亿元，比去年同期的285.5亿元增长25.1%。从三季度初起，商品住宅投资持续走高，7、8、9月同比增速均在40%以上。截至9月底，商品住宅累计完成投资169.2亿元，同比增长44.2%，增幅比上年同期上升33.1个百分点，比二季度加快14.4个百
分点，完成投资额占房地产开发投资的47.4%。全区排名前10位的亿元项目中，住宅项目占了8个，完成投资100.3亿元。
③、新开工面积大幅缩减，竣工面积转降为增
受宏观政策影响，截至三季度新开项目比去年同期减少15个，新开工面积大幅缩减，连续10个月呈下降走势，2007年三季度末商品房新开工面积为152.9万平方米，同比下降66.3%。商品房施工面积为2286.9万平方米，同比下降1.5%。
竣工面积一改2006年持续11个月下降的走势，转降为增，截至三季度末竣工面积为330.5万平方米，同比增长32％，但由于去年8月当月竣工面积较大，致使同期数大幅增加，导致三季度末竣工面积增速比二季度回落41.1个百分点。

④、资金来源小幅下滑，土地购置费下降
前三季度房地产开发企业本年实际到位资金在收紧银根、紧缩房贷等综合因素影响下，本年到位资金476.5亿元，同比下降16.5%，降幅比二季度扩大1.3个百分点。其中，作为开发资金主要来源的国内贷款和定金及预收款同比分别下降13.5%和17.2%。
三季度末房地产开发企业支付土地购置费53.4亿元，同比下降18%。虽然有部分开发项目陆续支付土地费用，但是受去年同期基数过大影响，三季度土地购置费延续二季度下降态势。
⑤、空置面积总量增大，住宅空置面积有所下降
由于非住宅类房屋空置面积增加，商品房空置面积总量与上年同期相比有所上升，全区商品房空置面积比上年同期增长18.2%，达到241.4万平方米，其中前三季度空置一年以上房屋面积达到75.8万平方米，同比增长14%。
写字楼、商业服务业经营用房、其他空置同比分别增长17.8%、84.3%和54.3%，住宅空置面积59.6万平方米，同比下降26.3%，占商品房空置面积24.7%，比上年同期减少14.9个百分点；其中普通住宅空置下降最快，同比下降73.5%，目前住宅空置面积中，别墅、高档公寓所占比例最大，达68.1%，普通住宅占28.8%。

2007年三季度朝阳区房指数与各分指数情况表
指 数 名 称
2007年
2006年
指数同比
三季度
三季度
增减
房地产开发景气指数
106.25
113.24
-6.99
房地产销售价格指数
141.31
123.00
18.31
房地产开发投资指数
108.30
107.35
0.95
房地产竣工面积指数
101.94
101.87
0.07
房地产本年资金来源指数
102.04
103.54
-1.50
房地产空置面积指数
103.38
107.49
-4.11
房地产土地购置费指数
94.08
105.11
-11.03
房地产完成土地开发面积指数
71.42
83.95
-12.53
房地产新开工面积指数
92.80
105.96
-13.16

2.2 区域土地供应、成交情况
朝阳区作为北京是面积最大、人口最多的城区，在北京市总体规划将朝阳区作为城市拓展区建设后，朝阳区作为北京土地供应特别是限价地供应的主力区域， 2007年截止10月份成交土地面积532793.5㎡（建设用地）。
7

2007年朝阳区成交土地情况
序号
宗地名称
宗地位置
起始价(万元)
建设用地面积(㎡)
规划建筑面积(㎡)
交易方式
规划用途
成交日期
成交价(万元)
单价（万元/亩）
受让单位
开发程度
1
朝阳区青年路北口商业项目用地
朝阳区青年路北口
15336(招标底价)
14500
36250
招标
商业金融
1-25
15401
708.45
北京市元邑房地产开发有限责任公司
六通一平
2
朝阳区双桥路公建项目用地
朝阳区双桥路
10392.2
11797.123
36500
挂牌
公建
3-1
10592.2
598.87
北京金隅嘉业房地产开发有限公司
六通一平
3
北京市朝阳区十里堡商业金融用地
朝阳区十里堡
11736.71
10508.401
31525.203
挂牌
商业金融
5-29
19700
1250.42
北京润丰宏业房地产开发有限责任公司
七通一平　
4
朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地B1组团
朝阳区常营乡
73800(招标底价)
149573
368849
招标
居住可兼容商业金融等
8-10
91000
405.80
保利地产（集团）股份有限公司
六通
5
朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地B2组团
朝阳区常营乡
49866(招标底价)
93509
251106
招标
居住可兼容商业金融等
8-10
65000
463.65
广州富力地产股份有限公司
六通
6
朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地A组团
朝阳区常营乡
79100(招标底价)
161581
391357
招标
居住可兼容商业金融等
8-10
115000
474.72
北京北辰实业股份有限公司
六通
7
北京市朝阳区望京（B30）文化娱乐项目用地
朝阳区望京中心区
42594.9522
31139.764
108989.174
挂牌
文化娱乐
10-9
58900
1261.61
北京合生北方房地产开发有限公司
六通一平
8
朝阳区西大望路27号住宅及代建公建用地
朝阳区西大望路27号
74910(招标底价)
60185.19
149399.604
招标
住宅、配套服务设施
10-25
170000
1884.02
北京万科企业有限公司
三通一平
合计
532793.5
1373976

545593.2

（以上数据来源北京土地整理储备中心）
2007年年底北京市以及朝阳区将集中供应土地，根据北京市土地整理中心公布的信息看，2007年朝阳区即将入市的土地多达10块，供应土地面积1130992㎡（建设用地），规划建筑面积达304.69万㎡。

2007年朝阳区即将入市土地情况
序号
宗地名称
宗地位置
土地面积(㎡)
建设用地面积(㎡)
代征地面积(㎡)
规划建筑面积(万㎡)
规划用途
开发程度
拟入市时间
所属区县
1
朝阳区北苑1号地住宅及配套、商业金融项目用地
朝阳区来广营乡
418000
263500
154500
66.22
住宅及配套
拟三通一平
2007年11月
朝阳
2
朝阳区北苑2号地住宅及配套、商业金融项目用地
来广营乡
305600
189400
116200
49.82
住宅及配套
拟六通一平
2007年11月
朝阳
3
朝阳区北苑3号地住宅及配套、商业金融项目用地
朝阳区来广营乡
431600
212400
219200
57.74
住宅及配套
拟三通一平
2007年11月
朝阳
4
朝阳区北苑4号地住宅及配套、商业金融项目用地
来广营乡
320000
131200
188800
31.47
住宅及配套
拟六通一平
2007年11月
朝阳
5
朝阳区望京文化娱乐项目用地(B15)
朝阳区望京地区
61900
44200
17700
18.55
文化娱乐
拟三通一平
2007年
朝阳
6
朝阳区望京中关村电子城西区酒店项目用地
朝阳区望京
24478.478
24478.478
0
11.02
商业
拟六通一平
2007年
朝阳
7
北京润宇汽车内饰件厂
南沙滩东路
53050
39550
13500
10.53
居住及商业配套
三通一平
2007年
朝阳
8
朝阳区西大望路21号商业金融项目
朝阳区西大望路21号
29550.051
25284.8
4265.251
10.82
商业金融
七通一平
2007年
朝阳
9
广渠门外10号地
朝阳区广渠门外
42500
32800
9700
6.75
居住

2007年
朝阳
10
朝阳区广渠路15号
朝阳区广渠路15号
228592.609
168179.12
60413.489
41.77
居住、综合
三通一平
2007年
朝阳
合计
1915271
1130992
784278.7
304.69

（以上数据来源北京土地整理储备中心）

二0 0年十一月