北京某公司工程管理部2006年度工作总结.doc

***工程管理部2006年度工作总结

2006年对于我们部门来说，用任务繁重、疲于奔命、压力巨大、忍辱负重来形容应该是有过之而无不及。从原客服部到6月12日部门成立，再到8月13日开发物业双跨管理，我司开发的几乎所有竣工项目的后期维保维修工作都由我们部门承担，如果再加上我分管的物业公司工程、客服及***管理处工作。我们部门可以说成为大兜底部门。因此我准备从维保维修、物业管理、成绩与不足、2007年工作思路和对公司管理的谏言等五个方面进行工作总结。
一、维保维修工作
也许一些人认为我们所做的只是工程竣工验收后小修小补的事不值一提，也许是不愿面对已竣工项目出现的各类问题或有其他想法，所以在很多领导的述职报告和总结中对我们的工作或是轻描淡写或是只字不提。但是我认为如果一个企业的员工，特别是中高层管理人都不愿坦然面对因为自己曾经的幼稚、曾经的自负所造成的惨痛教训，而一味憧憬虚无的海市蜃楼，那这样的企业是没有发展希望的。所以只有客观地总结过去，才能理性的面对现实，才能正确地规划未来。
截止到12月20日，包括***小区、***小区和***在内，我部完成任务各项指标如下：
1．投诉案例分析
我部接客服部、物业公司、业主、和公司领导转来投诉案例共计4500余件（其中在原客服部处理的案例约2900件），已完成3600项，完成率80%。未完成的工作主要是由于公司内部流程及其方案未审定等原因造成，特别是***一系列问题无法及时解决。
2．整改维修项目
因设计缺陷和工程质量原因，由我部组织的大小整改维修项目共230项，已完成224项，完成率97%。已发生费用约600万元，其中设计缺陷约130万元，工程质量原因约170万元，其他原因200万元。在这些费用中我司承担约240万元，施工单位承担300万元。
3．对施工单位罚款项目

对施工单位违反合同约定出现渗漏情况进行罚款共计134万元。涉及罚款施工单位共12家。向施工单位发函8件以上。
4．回迁索赔项目
我们还负责***业主索赔工作，截止到12月20日，共处理索赔案例18项，涉及金额约30万元。基本是从施工单位扣款。这些工作主要是由原回迁项目部专业工程师吴勇刚牵头处理，鉴于***业主群体的特殊性和我司流程的复杂性，他受了很多委屈，在此我向他表示诚挚的感谢。
5．配合公司其他部门工作
配合营销部的回款工作，我们对***小区小院及车库进行了涂料粉刷，完成了新销售中心的装修保温施工和***小区一、三闾地库分隔工程，我们还对设计缺陷、施工质量问题较多的售楼处、样板间等项目进行了较为彻底的整改。配合总经办对二号底商进行粉刷装修，对办公区进行部分改造，还进行了五次施工质量问题公证及其他执法配合工作。配合***项目公司进行了所有竣工项目交房前的验房移交工作。配合客服部进行索赔现场踏查及交房工作。还对领导安排的10余户重点业主进行了应急维修。
我想大家应该知道，公司领导对我们部门的要求与其他部门相比是非常严格而且是近乎苛刻的。每个整改维修项目的启动，整改维修费用不管是一分钱还是上百万，我们部门都要写请示报告（请公司相关部门以及监理公司、施工单位签字）、拍取证照片、下施工通知书、出具专家签字的技术方案、报价审价、合同签定、施工单位选择征求意见、组织相关单位竣工验收、办理结算，还不包括协调业主、协调公司相关部门和物业公司、协调监理和施工单位等方面的工作，每次报件组件就象写小说一样厚厚一摞，还经常由于公司及其他部门流程的不断变化而前功尽弃。
客服部每年都要向大家汇报投诉量和投诉率，大家在对数量之多表示吃惊的同时也应该知道，除了部分业主索赔工作由客服部组织实施外，其它每一件投诉案例的解决都渗透着工程管理部全体员工的辛勤劳动，其难度和压力是很多人无法理解的，到现在为止，我们部门没有一个员工完整地休息过节假日。
二、物业管理工作
8月13日，集团任命我为***物业公司副总经理，分管工程管理工作，9月
底又开始分管客服及令人头痛的***管理处工作。由于物业公司目前是以***管理处、***管理处和商业项目管理处为主的管理方式，我主要负责公司的工程和***管理处的全面工作。
物业公司管理基础的薄弱和管理现状是一般人难以想象的，上任初期我就要面对人员流失严重、机构近乎瘫痪和各类费用收取率极低的严酷现实。特别是***小区，从项目经理到很多关键部门的主管都已辞职或准备辞职，私搭乱建率达到80%以上，设备资产失窃额约30万元以上。自6月份至9月底，除去新入住业主，应收180多户有效业主的物业费，实际仅收取3户，还是业主主动缴纳的，当时的局面可以说百废待兴。
在深入基层调查摸清实际问题的基础上，在公司领导班子的支持下，我开始强力调整***管理处组织机构并安排彻底盘查设备资产，加大客服收费力度、加强保安消防管理等方面的工作，与管理人员和基层员工一次次谈心，劝导大家增强对领导班子的信任，增强对企业发展的信心。作为开发公司的部门，根据领导的指示，我们也加大了对***管理处的支持力度，进行了隔音墙改造、幕墙渗漏改造、联排户型窗间墙防水堵漏、叠拼楼过街楼渗漏及屋面女儿墙压顶改造等一系列卓有成效的整改施工。通过一系列艰苦的努力，目前***管理处各项工作已出现良好的恢复和发展势头，管理岗位基本齐全、各专业资产台帐和档案管理工作已初步完善并上墙、安全巡查和消防训练工作已形成制度、小区车辆出入进行了证件发放管理、装修管理工作正在规范化，对空置房也进行了整体盘查并与保安公司进行了安全管理责任的移交，自9月30日到12月20日，***管理处已收取了60余户物业费，加上累计新入住业主和开发应付空置房费用，物业费收取率已在70%以上。
在***小区，我们对物业费收缴影响较大的工程整改工作采取了有针对性的措施，安排专人负责跟踪处理，对一三弱电系统进行全面盘查、对四五号锅炉房渗漏进行了整改、对影响业主安全的A3楼烟囱保护层开裂进行加固、对业主意见较大的A6楼空调机位进行了移位改造、A5A7A8屋面铝板渗漏改造及C9方钢与结构处渗漏等整改施工均已完成，有力促进了物业费的收缴工作进度，目前***小区物业收缴率也达到了70以上。
在***，为配合***物业的收费工作，我们对塑胶广场下陷、空调框过小、消
防泵房管道保温及暖气调节阀安装等项目进行了整改。对小区业主情绪的稳定起到了非常大的作用。
三、成绩与不足
（一）取得的主要成绩
我们是花钱打补丁的部门，似乎没有其他部门那样有成就感，而且总处于一种莫名的沉重和无助状态中，但由于我们部门全体员工的超常付出和真诚奉献，对公司的稳定和健康发展可以说发挥了积极作用，总结成绩如下：
1．勇于承担责任，坦然面对挑战：我们通过自己的努力，保证了已竣工项目由于产品定位、设计缺陷、工程质量问题与业主发生的矛盾不再进一步激化，承担了巨大的心理压力，为树立企业的正面形象作出了贡献。业主或施工单位的矛盾和冲突基本是到我这里就止住，我们尽量做到不麻烦诸位，做到了使各位领导能够安心于目前的工作，也能够继续对未来踌躇满志而不背负沉重的历史沉疴。
2．定期进行部门工作总结并形成了良好的学习风气：我们通过对产品定位、设计缺陷、工程质量等问题的逐项解决和分析，每个员工都感到自己处理问题和适应险恶环境的能力有了不同程度的提升，都感到受益匪浅并对今后工作取得更大的成绩充满信心。为使广大员工吸取我司产品的经验和教训，我部自10月底开始编辑《工程管理简讯》并向公司领导和相关部门发放。
3．团结上进，培养出多面手人才：根据公司领导的指示，我对部门建设非常重视，努力挖掘每个员工的潜力，通过去年和今年的艰苦历练，我们的员工无论从技术和经验上，还是从独立处理问题能力和管理能力等方面都取得长足进展，团队的凝聚力进一步加强。我相信每个关心我们部门工作的领导都能够感觉到。一些年轻员工脱颖而出，成为公司不可多得的多面手施工技术人员，还有一名员工通过竞聘成为公司的中层管理人员。
4．执行力有目共睹，成为大家可以信赖的部门：从工程维保应急维修、业主各类投诉到各位领导安排的各类工作，我们部门可以说都能不折不扣的去执行，而且都能达到令人满意的结果。虽然也经常受到一些不理解和非善意的指责，但我们是每一件具体工作的执行者和给结果的部门，遵守职业操守对企业忠诚就是我们最好的诠释。

5．互相监督，培养出洁身自好的习惯：由于部门工作的特殊性，会经常与整改施工单位打交道，就会经常与钱打交道。为杜绝腐败现象，我们平时在加强互相监督的同时，实行轮岗制度，在加上成本审价、合同签定、财务审核等公司制度本身的严肃性，此类现象可以说在我们部门没有滋生的土壤。
（二）不足之处
我们部门的工作是整改维修，解决各类业主投诉问题，就要与不同的人打交道。各类矛盾就会不断出现，因此在完成大量的工作任务的同时，我们也出现了很多不足之处：
1．与公司有些部门的沟通方面出现问题：由于部门工作的特殊性，我们不但面临业主和施工单位等外部巨大压力，还要面对公司内部的诸多压力。公司内部很多简单的小事都必须按照较为复杂的流程去处理，快速反应基本无法做到。但是某些部门人员在找我们解决问题时，可能只是站在自己的角度考虑问题，从不考虑我们的难处也不愿听我们的解释，总是一味的催促、责难、埋怨甚至通过公司领导向我们施压，对此我有时会表现出强烈的抵触情绪，今后应加强工作交流和沟通以利于大局。
2．各类遗留问题躲不胜躲，承压能力需加强：我们部门可以说是无条件对开发和物业遗留问题的全面接受，领导要求我们对每件工作都要分析原因和责任，还要彻底解决问题，这项任务本身工作量是巨大而不太现实的。所以经常牢骚满腹，几次想一走了之。但人是一种感情动物，每次一想到与我同甘苦共患难的同事和公司对我的不薄却总是无法下定决心。这种感觉可能是一般人不能理解的。
3．部门职能未全面实现，工作标准需进一步规范：由于部门成立时间不长，又赶上令人头痛的雨季。维保整改成了工程管理部被迫实施的唯一工作职能，而其本身应具备的生产质量、进度、成本管理以及技术资料管理等工作却一直未涉及，这与公司领导的思路有很大关系，但也与我个人未能全面考虑有一定责任，而且部门工作流程和标准也需要进一步的规范化。
四、2007年的工作思路
针对2007年公司大部分开发项目均处于交房和准备交房阶段，维保整改工作将成为公司重点工程之一，为此我们的工作拟从以下方面考虑：

1．适应公司发展战略，完善部门机构编制和管理职能，按照公司组织管理手册的要求，从工程管理的策划、工程技术管理、工程洽商变更成本管理、工程生产与安全管理、工程维护保养管理等方面开展各项工作。
2．整改维保项目加强计划性管理，提高业主认同感，对一些对业主影响较大的整改维保项目有计划和有步骤的进行，使业主有知晓权并给予认同，有效地配合、支持物业公司的各项工作。
3．根据公司领导安排，前期介入我司在施项目，向相关部门提供合理化建议。
4．协助客服部和各项目公司做好向物业公司进行移交等方面的规范工作，配合物业公司做好业主入主及维修工作。
五、对公司管理方面的谏言
1．中高层管理人员责任与权利应合理匹配
从2004年年底加盟***公司，我个人感觉似乎很多人都喜欢向别人提问题和挑剔别人的种种毛病，却很少有人敢于坦荡地主动承担自身应付的责任，如果都如每个人所表白的那样负责又那么辛苦，那目前开发及物业公司出现的诸多严重问题究竟是如何产生的呢？有权无责，有责无权的管理怪圈使我百思不得其解，相对于我在原事业单位的经历，这种事情简直不可思议。
因此，如何把责任与权利进行科学的划分并使之合理匹配，应该是领导者深思的一个问题。
2．公司领导应注重员工对本公司产品的认同感，纯粹依靠咨询机构提升公司品质可能失落更大
通过咨询机构提升公司品质是在公司具备一定基础和相对成熟等条件之后的一种可行性做法。我个人认为公司管理层目前迫切需要解决恰恰应该是使员工增强对本公司产品的认同感和自豪感。即使我们的产品有各种各样的问题，但是如果管理者能够正确面对、认真负责的处理这些问题，就会使我们的员工零距离感受到公司管理层的可信度，就会融入企业文化，分享企业的成长，树立起具有理性、成熟和有责任感的正确人生观。而一味的依靠咨询机构来解决我们目前存在的各类问题，到最后可能是钱花了不少却无法达到目的。建议适当进行一些有针对性的培训工作，例如进行法律、财务及金融等一些对房地产有所帮助的基础
知识培训工作或职业道德培训。
3．管理者应以身作则创造和谐工作氛围
作为管理者，无论是国有企业还是民营企业，并不是官越大道德标准和管理水平就越高，反过来却是破坏力会更大。因此管理者更应以身作则，洁身自好，诸如越级管理，凭个人喜好建立小圈子，推过揽功等做法对公司整体而言所造成的伤害是长远且无法弥补的。尊重理解属下，为人谦和并勇于承担责任是管理者营造和谐工作氛围的必修课题。
以上是我对本人和部门2006年工作的总结，一些个人见解与大家交流，不到之处敬请大家谅解。