海南某花园酒店改造可行性研究报告.doc

第一章 项目概况

第一节 项目简述
一、项目名称：海南某花园酒店总本五星级达标改造工程
二、项目编制单位：海南省城乡规划设计研究院
三、项目主管单位：海南某花园酒店有限公司
四、项目申报单位：海南某花园酒店有限公司
五、项目建设单位：海南某花园酒店有限公司
六、项目法人：***（海南某花园酒店有限公司董事长）
七、项目计算期：长期（经营期），含建设期8个月
八、项目主要建设内容及规模：利用某花园酒店大堂、两厢客房中置空地约2520 M2，以弦索钢结构2324M2穹顶围合大堂—中庭—客房共享空间，改造大堂吧，形成精品屋、艺术走廊、书吧等功能配套，扩建客房1560M2，并改造设备、设施，使100间客房达五星级标准，形成中庭1200 M2绿地绿化及约300个餐位餐饮区功能。通过改造可年增约1088.3万元收入，有较好的经济效益和社会效益。
九、工程总投资：约1950万元。资金自筹。

第二节 项目申报单位简况
某花园酒店位于南疆市某园区某路5号，是某集团有限公司直属的某会配套酒店。总占地71.05亩，现形成总建筑规模约30000㎡;有客房295套（间），餐位620余人，会议规模400人，同声传译设备
150套，及相应的娱乐、健身、体育综合配套服务设施。
酒店建成营运5年多来，在某集团领导支持下，在经营管理和建设扩展两方面做出实绩。
1、经营管理：酒店以“开拓创新，追求卓越”理念，在经营管理上下功夫探索新路，针对 ’某会后，南疆地区旅游饭店业市场滑坡，恶性竞争的局面，走出去学习，抓内部培训，提高管理水平和员工素质；如员工大专以上学历就由8﹪上升至16﹪，综合持证率约达80﹪。酒店的经营方针定位于：管理服务达到规范、优质特色；特别在人性化服务上创新，创新出品牌和知名度。酒店运营5年多来，已创收7000多万元。先后接待100多个国家、地区、国际组织客人，成功地为数十次大型重要会议，数百次有影响、有档次的地区、专业行业性会议服务，获得了较好的社会效益和经济效益，使酒店成为南疆地区有特色的会议休闲度假型酒店。
2、建设扩展：针对酒店为迎接某会配套服务仅用197天突击建成，功能配套不齐，工程缺陷突出的实际，在某集团公司大力支持下，投资近千万拓建了游泳馆、综合馆、红土网球场等体育配套设施。改造了二号院（原某7#、8#招待所）。主楼兴建扬州洗浴中心，局部改造了客房、中餐厅、会议室。在完善酒店功能，提高酒店档次，提升酒店品质上取得实效。上述改扩建至2003年使效益已明显上升，初步统计2004年酒店收益至少增长19.96﹪以上。

第三节 项目改造的必要性
随着西部大开发和面向东南亚、南亚发展良好前景的凸现，2003年南疆市提出建成“东方日内瓦”式的新城构架,催化南疆地区建设发展新路。某园地区也由于某生态城的兴建，以及“高天流云”、“公园道一号”等高中档生态住宅的建设进入发展新高潮。更佳机遇是海南省决策将中国——东盟国际会议中心定点于某园区，并由某集团承建，集团决定由酒店参与管理。因此，如何为某集团的更新拓展，与高档次会议中心（国宾馆）协调互动，新的任务和挑战摆在酒店的面前。
针对新的课题，酒店认真研讨现状，外出深圳、海南调研，杳找出酒店不足与差距及阻滞酒店拓展提升的问题。深感以下矛盾亟待改进：
1、酒店靠七个月时间高速建成，在总体风格，功能布局上创意与深度稍欠，酒店的外观，尤其正面环境，不足以体现“某”精神和展示“花园”格调，自然生态亲和力难以凸现。
2、酒店大堂、中庭、客房、后园、室外等块未形成向心组合，未形成有机呼应和整体功能效应优势，显得分散割裂，融合感较差，缺乏整体通透。
3、缺乏一个标志性的、风格特色鲜明的、起引导组织作用的核心建筑功能体，在感官、体量、空间尺度、格局上起到象征性和品牌作用。
4、酒店大堂及正面外围环境过硬、过冷，整片单调灰色石板和规则建筑，生硬呆板不符“人与自然和谐相处”的境界。

5、一些设施,尤其客房、卫生间、车道回廊面积偏小，规格偏低，影响档次，限制升级。
6、酒店餐饮缺乏一个环境舒适能同时容纳300人以上的大型用餐和活动的空间，限制了大型会议和重要活动。
7、作为自然生态环境中的休闲度假花园型酒店，室内绿化生态环境必须强化，室内庭院也要显“绿”，有良好的自然生态环境，才能与酒店总体格调匹配。
某花园酒店面临着社会经济多元化和新的旅游饭店业格局，以及参与中国——东盟会议中心管理、服务新态势：
南疆市旅游饭店业在经历 ’某会前狂建猛增及其后滑坡和恶性竞争过程，特别是2003年“非典”冲击后，陷入低谷。
据2004年初对南疆市51家正式报评三星级以上酒店营业状况调查：(51家酒店中五星级五家占9.2﹪，四星级14家占23.8﹪，三星级32家占63﹪)
一是某会前猛增，造成供需失衡，严重过剩。51家酒店中，1 6——1 9年三年间建成开业比例占76﹪，而某会前南疆没有一家五星级酒店。
二是出租率低，房价大幅下跌。51家酒店，入住率＜14.4％占21％，入住率在14.4％——33.7％的占51.8％，入住率﹥33.7﹪的仅占27.2﹪，而据行业标准，入住率55﹪左右才能持平。同时房价偏低，低于50元/天的占38﹪，高于180元/天仅占10﹪，最多的是101——180元/天的占51.3﹪，不仅在知名旅游城市中，就是在同类省会和
大中城市中，价格也明显偏低。
三是由于恶性价格竞争，导致硬件失调，待遇降低，并使高层和专业人员“跳槽”流失，管理降格，服务质量下降。
四是同质化经营严重，无特色，无创新，更缺少人性化经营服务。
2004年以来，南疆旅游饭店市场转暖。初步统计，2004年上半年客流量同比增长12.7%，收入同比增长2位数以上，市场组织结构多样化，特别休闲度假客人猛增。客人在昆逗留时间平均增加0.27人/天，专业性会议率急升30%以上。2004年下半年保持增长势头，7-8月曾有“百万大军入昆避暑”的真实形式象报导。至11月，客人仍有增无减，旅游饭店入住率平均已过60%，高星级宾馆更高。
但是南疆旅游饭店总体环境质量差，管理创新功夫不到家是普遍现象。全市现有600多家宾馆，11万多个床位，酒店过剩。房价低于全国同类市场，同质化，无特色，少人性化经营服务的格局并未整体改观。
因此，某花园酒店清醒地看到新势态和新挑战局面，提出以酒店1号院主楼中庭为核心的自身改造拓展提升的任务，并得到某集团领导高瞻远瞩的指导扶持，形成了目前中庭改造拓展目标。

第四节 项目编制依据
1、中华人民共和国国家标准GB/T 14308-1 7
《旅游涉外饭店星级的划分及评定》

2、投资项目可行性研究指南 2003年9月版
3、国家相关规范标准及技术深度要求
4、海南省、南疆市相关文件及规定
5、某花园酒店经营管理基础资料
6、海南某集团有限公司批准项目文件

第五节 项目编制主要内容
根据国家法改委对项目可行性研究报告的有关内容要求，结合某花园酒店经营、管理，改造提升酒店质量的基础资料，尤其是某花园酒店2号院改造投资及改造前后经营效益对比，对项目改造的必要性、可能性、投资环境、改造条件、建设规模及内容，资金估算和资金筹措，经济、社会效益分析等方面进行了分析论述，为项目实施提供依据。主要包括如下内容：
1、对项目的必要性进行阐述
2、对项目的功能定位进行分析
3、对项目的建设规模及建设标准进行研究
4、对项目的总投资进行估算
5、对项目的经济、社会效益进行分析
6、提出实施计划及相关措施

第二章 投资环境

第一节 大环境：西部大开发和东盟“北进”给海南带来机遇
海南是山川瑰丽、物产丰富的西南边陲大省。以：“植物王国”、“动物王国”、“金属矿产王国”著称。
以植物而言，海南全省有高等植物18000多种，占全国总数62.9%，植被种类居全国第4位，森林覆盖率占全国十三分之一，珍稀植物51种，占全国34.5%，其中12种为本省特有。野生药用植物占全国70%。1万多种种子植物中，国家重点保持物种海南有151种，占354种的42.6%。
经济作物中仅油菜就有397个品种，甘蔗种质源361个。茶属品种占世界30%，橡胶品种1100多个，蔬菜品种100多个，栽种种类及变种居全国之冠，果树资源占世界栽培种属的90%，，已接近我国种质的总蕴藏量。
以动物论，全省野生动物仅脊椎动物即达1600余种，占全国55%。珍稀动物中一类保护动物37种，占全国38%；二类保护动物134种，占全国46%。
海南的矿产资源得天独厚：全世界已知160多种有用矿产中，海南储有142种，其中探明储量居全国前10位的（如黄磷、铅、锌）达54种。水力和地热资源的可开发量均居全国第2位。
神奇美丽的自然风光造就“七彩海南”：有石林、土林、沙林、热
带雨林，又有雪山、火山、圣山，包括迄今未被人类征服的处女峰——梅里雪山；有名列世界前茅的怒江大峡谷和著名的大峡谷——虎跳峡，还有热海（沸泉）、温泉；有九大高原明珠湖泊，南疆、大理、丽江等国家级历史文化名城，还有三江并流世界奇观，茶马古道等联合国人类文化遗产……
海南长期以来保持国民经济高速持续增长。20世纪最后10年，一直保持8%以上国内生产总值增长率，居全国发展最快的10省（市、区）之列。
1 8年到2002年，海南省国内生产总值年均增长7.4%，国内生产总值和财政收入分别跃上2000亿元和400多亿元的台阶。全省城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长39.7%和16.3%。2002年，全省完成国内生产总值2232亿元，2003年国内生产总值达2465.29万元亿元。2004年是发展最佳的一年，国内生产总值预计达2920亿元，比2003年年增长10.8%，是1 6年以来增长率最高的一年，提前一年实现人均800美元目标。固定资产投资达1331亿元，经2003年（1021.18亿元）增长30.3%。旅游业恢复长势喜人，2004年初步统计，全省旅游外汇收入2.81亿美元，国内旅游收入226.78亿元，分别增长37.6%，17.4%。客源市场大拓展，仅南疆机场旅客流量即达979万人次，比上年增长达39.86%。
更可喜的是：新世纪海南迎来了西部大开发良机。按照国务院《实施西部大开发若干政策措施的通知》及最新的《国务院关于进一步推进西部大开发的若干意见》（2004年3月11日）精神，海南是开发重
点区域，享受优先安排建设项目，加大财政支持力度，扩大对外对内开放等一系列优惠政策。2001年起，国家基础建设40%投资重点转向西部，并执行“继续加快基础设施重点工程建设”安排意见。2002年5月8日，内昆铁路正式开通，经海南的出海通道缩短了385—400公里。同年，澜沧江—湄公河正式通航。2003年，泛亚铁路进入实施阶段。2004年10月，长达1887KM的昆曼公路最困难的老、缅段开建，2007年可全线贯通。

第二节 特优区位环境——南疆市空前拓展和某园区域高速发展
1、南疆市社会经济高速持续发展
南疆市是我国首批（24个）历史文化名城之一，是海南省政治、经济、科技、文化中心，商业、交通、旅游、信息枢纽，是西南地区中心城市和西部大开发重点城市之一，是对外开放面向东南亚、南亚，建立欧亚大通道的国际交流前沿城市。
南疆市的城市地位随着建设和发展，经济繁荣日益飚升。2000年以来，南疆跨入首批“中国优秀旅游城市”（54个）行列，被评为“中国最佳人居城市”之一，名列第2。被评为我国“首批创文明先进城市”（50个）之一。被列为“世界最佳四个高原城市”之一和国内外关注的“中国十大观光旅游热点城市”，名列第八！
由于南疆市年平均温度15.1°C，冬不见雪、夏无酷暑，再加上绿化率达30.1%，植物种属居全国城市之冠，有“春城”、“花都”美誉，
生态环境一流，可持续发展条件优越，因而成为成功人士置业和生活发展的首选之地。
①、九·五期间，南疆市国内生产总值年约增长11%，固定资产投资平均增长12.1%，社会消费品零售额平均增长13.6%，2001年，全市国内生产总值677亿元，增长8.5%，城市居民人均可支配收入达7790元，均高于全国和全省平均水平。2001年全市社会消费品零售增长额达10.7%，总额达265.3亿元。
②、2002年南疆市国内生产总值747亿元，增长9.2%，人均国内生产总值15290元，全市社会消费品总额300亿元，增长11.31%；2003年，仍保持同等幅度增长，绝对增量达两位数的水平。
南疆市的发展目标是“成为经济总量大，创新能力强，三项产业协调发展的区域性经济中心，逐步建成我国面向东南亚的重要枢纽，努力建成中国西部投资环境和人居环境最好的城市之一，以及我国重要的旅游、商贸城市”。
③、2002年，南疆市总人口487.52万人，家庭总户数141.06万户，比2001年增加1.75%，其中城区家庭总户数65.04万户，增长2.43%，而家庭平均人口则下降为2.87人/家，下降5.28%。显示城区人口增多，户数增加，同时家庭人口趋少。外来人口367万人，比上年度增长4.3%。说明人口流动消费需求有增长趋势。
④、据2002年10月，新的南疆市城市规划调整，指出：南疆市主城人口由1980年的80万增加到2000年的261万，二环路内、外人口各占南疆主城人口的一半；其中一环路内居住人口41万，一、二环
路之间居住人口高达90万，二环路内人口密度接近3万人/平方公里。城市容量已达临界。规划明确南疆市建设发展方向是“东扩、北引、南限”，即向东、北向发展，南面尽量保护滇池周围生态。某园区正处于“东扩，北引”最佳发展区域。
⑤、据统计，2004年一季度，南疆市全市生产总值同比增长10.8%，固定资产投资同比增长27.8%，其中更新改造投资增长46.8%，城镇居民可支配收入为2432.43元，同比增长11%，社会消费品零售额同比增长12.4%，达81.31亿元。增长最快的，为商品房销售，私家购车，今年上半年商品房销售额同比增加64.2%，私家购车已连续保持近一年的“日过百辆”的水平，全市2004年预计增加7万辆。更重要的是人们消费观念的新趋向：交通、出行、旅游、度假、休闲、聚会已成为时尚和生活的有机内容，人们渐渐习惯在外吃、住、玩，接受了超市购物、饭店用餐、旅游度假等舒适、便捷、服务到位的消费方式。
⑥、据2004年10月30日国家统计局社会经济调查总队、中国经济学会监测中心、中国信息报社公布的对全国地级以上城市百强综合实力全方位评估，南疆市名列第38位。并显示出旅游会展业是南疆高速增长的支柱产业，旅游接待人次和总收入20多年来平均增长率＞20%，占海南省市场份额近半，前景良好。
2、某园区得天独厚强势发展
①、本地区建设发展又迎新高
某会后曾经沉寂三年的某园地区，自2002年下半年后复苏发展，并已持续2年多。难能可贵的是新投入项目是大规模、上档次、具有
领先优势，如：占地1400多亩的某园生态城、烟草万兴东盟生态社区；“高天流云”及“公园道1号”别墅；某兴云佳园上区、昆百大博园世家等等。这些项目投入数十亿，将使本区域成为一个高档、生态、功能完备的新型社区，并且居于国家级风景名胜区和世界园艺名园特优自然生态环境中。
②、某集团确定了“一个核心、三个重点”的产业发展格局：
以某园为主的旅游业核心，会展业、生态房地产业，园艺花卉为重点产业，持续发展；特别某园自身提升园内景观水平，拓展景区内涵，成为某集团赢利的支柱。现集团又承担了建设、管理中国—东盟国际会议中心的任务，使该地区已成为社会经济发展和建设拓展的新平台,本地区投资环境比过去更成熟、有利,发展前景更佳，给酒店改造升级创造了良好的区位环境和有利条件。

第三章 改造框架

第一节 功能定位
针对酒店没有一个高档次、大格局的大堂和现代饭店中庭共享空间核心结构，改造拓展的基本设想是按照约翰·波特曼创新理念：现代酒店设计经营应以中庭共享空间来组织、围合酒店功能，这是现代成功酒店必备的条件。因此，我们把最宝贵的资金投入到大堂和中庭的拓展，以大堂为核心，利用酒店原南北两厢客房层，东面公共部分1—3层，西面敞空园地，打破原有独立和分离的格局，内部贯通并直接大门外，四面围合，顶部做成弧型穹顶，形成一个高近20M，宽约45M ，纵深约为87M的宏大中庭共享空间。使客房、绿地、休闲、餐饮得以在共享空间的包容下互相烘托、组合配套，形成极有气势的、有向心力的优美环境，增加大堂功能服务，并通过流畅的交通流线引入室外范围和绿色通透环境，形成优雅、通透、整体和谐的“花园酒店”核心格局。

第二节 具体实施框架
1、以高近20M的弧型穹顶（支点为15.20M，五层屋顶）将大堂、中庭、客房、后园围合于同一空间下。
2、两厢客房对向延伸，内向各扩4㎡，获得加客房大卫生间和景观阳台的拓展。
3、拆除原大堂与室外西向后园隔断体，拆除原大堂1—2楼楼梯
等割裂或阻挡部分，形成总体连通并延伸至大门室外的共享空间。
4、拓宽行车道，形成欢迎（等待）平台和直接展望和连接大的户外环境，并围绕行车道、通道形成花圃、草地绿景，成为花园式通道，具有通透性和引导性，点明酒店主题，展示宏大的中庭共享空间。
5、进行相应的装饰（墙角、灯光、绿景、绘画等）和设备、设施调整改造，尤其是智能化升格；使中庭共享空间更具现代化风貌。
6、改造拓展后形成崭新格调：新中庭穹顶以美妙的弧线、舒展的空间、向心的组合，自然形成视点聚焦，造成浑然一体的空间尺度和整体形象。穹顶下的所有功能格局，都自然融合其中并互相呼应，居住、餐饮、观赏都包容在穹顶内，共同形成一个环境效应。共享空间壮观、功能适用、舒适再加上烘托效果，整体气势恢弘，体现酒店的品位，客人受到吸引和感染，为酒店的气势和氛围所包围。酒店的内在价值、使用价值、观赏价值的高度有机融合，整体品质得到提升和充分展现，创造卖点、亮点；创新、创效益。

第三节 主要经济—技术指标
1、新增客房面积约1560㎡，使酒店1号院主楼南、北两侧靠内的100间客房，平均每间增加16㎡的面积。85%用于扩大房间和卫生间，15%用于扩大阳台、花台。
2、围合空间中庭新型的钢结构穹顶约2400㎡，形成高近20㎡，空间面积2200㎡的中庭用餐、绿化区，可有300个以上餐位和约1000㎡的绿化庭院。另增350㎡厨房，150㎡用餐通道。

3、改造1号院主楼大堂一、二层，形成会议、接待、商务等新格局。并新增约300㎡使用面积。
4、整个中庭环境达“五星”标准，成为酒店核心标志。

第四节 实施计划
1、博酒店中庭改造拓展的计划酝酿已久，上报集团领导后得到肯定，其后进行了对位考察，方案设计、专家咨询、安全经济—技术可行性探讨，目前已进入正式设计阶段。
2、拟从2005年4月份实施中庭改造施工，含改扩建，设备调整安装及内外装修，庭院绿化等。
3、总工期8个月，争取2005年底完成，主要工序工期控制目标为：
整体钢结构工期2个月，客房内部改造1个月，装修2个月，配置1个月；设备安装：水、电、消防、通风工程3个月，园林改造3个月。主楼配套涉及一、二楼、楼梯，两侧加建办公、餐饮商场新建改造及装修，3个月。工期交叉进行，在总工期8个月内掌控，详见施工进度计划表。

施工措施：
酒店改造处于营业状态，为尽量减低对营业的影响和对酒店的干扰，采取分段、分方向，先空间，后地面，先客房、后餐饮，最后庭院的施工顺序：

1、分步实施，先进行新增两厢客房先北后南改造，只使局部客房停用。
2、进行中庭钢结构围合时，采取由西向东推进办法，减少对主楼、大堂影响。
3、穹顶封顶后进行中庭内部设备、水电消防工程，利于施工和安全。
4、客房插入墙地面、卫生间改造及其它项目，并及时装修，配置用具，在庭院未做完前，可先投入使用。
5、大堂进行分区段改造分别取消楼梯、连接；做大堂吧、艺术走廊、及书吧，不影响或只局部影响前厅和大堂活动。
6、进行主楼功能调整改造时，尽量集中力量，缩短工期。

第五节 公共安全环保消防可持续发展条件
1、公共工程：本改建区域内，尽量利用原基础设施、管线、植物，减少损失，节约投资。
2、安全：改造工程空间结构采用弦索钢结构，先进、安全、科学、抗震性能好，对原有建筑能起加固作用。
3、环保：工程改造增加绿色、生态，无污染。
4消防：围合空间主体是钢结构，客房、中庭消防设施及标准严格按相关规定，可满足。
5、发展条件：整个中庭改造后，酒店升档升质，获得可持续发展条件和可能性，带动酒店经营管理服务升级。

第四章 投资估算及资金筹措

第一节 估算依据
原设计图及地勘告、资料、设计图，现行材料、设备最近市场价格，2003年工程量清单试行新定额，五星级宾馆设备设施标准（GB/T14308—1 7）。

第二节 估算资金使用范围
设计费，审批相关费用，土建新建、改造工程费，设备设施（含水，电，消防，通风，弱电的监控、通信、音响、智能化、灯光费、客房空调改造费。装饰装修费），庭院花园绿化费，用具添置费，预备费（含基本预备费和材料预备费）。

第三节 工程造价
㈠土建钢结构
1、土建拓建部分
项目 工程量（㎡） 造价（万元） 参考单价（元/㎡）
①、新增南北厢五层客房 约1600 168 1050
②、新增中庭钢结构穹顶 约2400 163.2 680
③、新增西立面双层幕墙 约630 74.3 1180
④、新增厨房 约350 27.3 780
⑤、新增酒窑、舞台、首席岛 约200 15.6 780
⑥、新增主楼两厢办公室 约200 17.6 880

⑦、新增主楼2楼会见厅 约80 7 880
⑧、新增主楼2楼商场 约150 1.5 100
⑨、 新增主楼1楼大堂吧 约60 0.6 100
⑩、新增主楼1楼精品店 约30 0.3 100
⑾、新增主楼1楼艺术走廊 约40 0.4 100
⑿、新增主楼1楼书吧 约30 0.3 100
⒀、新增公用卫生间 （8+4）人 6
⒁、新增螺旋楼梯 2把 5
2、土建改造部分
项目 工程量（㎡） 造价（万元） 参考单价（元/㎡）
⑴、原砖混客房拆除加固 约2700 81 300元/㎡
⑵、原客房卫生间改造 100间 30 3000元/间
⑶、原中庭建筑、水池拆除 约200㎡ 2 100元/㎡
⑷、原中庭地面、植物拆移 约1500㎡ 3 20元/㎡
⑸、原主楼步行楼梯拆除 1—2层 1.5
⑹、原主楼一楼、二楼零拆 6项 6
⑺、拆建原工程、财务办公区 约200M2 10
合计： 620.6万元

㈡、设备设施管线
⑴、客房全部管线 20 0.1万元/间
⑵、中庭全部管线 8
⑶、主楼及附属管线 5
⑷、中庭冷热水循环系统 48 0.02万元㎡
⑸、消防增加 40
⑹、弱电及智能化系统 30
⑺、通风采光遮光 32
⑻、灯光音响 40
⑼、屏幕及DJ室 10
⑽、客房卫生洁具 190
⑾、公用卫生间设备 20
⑿、客房空调改造 100间 10 0.1万元/间
⒀、中水回收系统 38
⒁、厨房设备 40
合计： 529万元
说明：如利用原系统管道及部分洁具可节约120万元左右。

㈢、装饰装修费用
项目 工程量 造价（万元） 参考单价
⑴、门面及标志、入口 21
⑵、客房家具 100套 150 1.5万元/套

⑶、电视、冰箱等用具 100套 60 0.6万元/套
⑷、中庭钢结构 空间整体 24
(5)、中庭餐饮区 约1200㎡ 90 含桌椅餐具
⑹、客房装修 改3600㎡ 180 500元/㎡
⑺、客房卫生间装修 改700㎡ 42 600元/㎡
⑻、艺术走廊、书吧 18
⑼、精品屋、大堂吧 19
⑽、中庭舞台、酒窑、首席岛 31
⑾、中庭郑和号（内外） 30
⑿、主楼接见厅 8
⒀、主楼商场 6
⒁、办公用房、公用卫生间 14
⒂、内外通道、附属部分 15
合计 ： 878万元
说明：利用原部份家具、用具可节约105万元左右。

㈣、庭院及绿化
项目 工程量（㎡） 造价（万元） 参考单价
⑴、中庭园艺绿化 约1200㎡ 60 参照二号院
⑵、客房阳台及立面绿化 15 0.15万元/间
⑶、零星小品 约4—5项 5
合计： 80万元

㈤、相关费用
⑴、建筑结构设计费 15
⑵、装修设计费 15
⑶、审图咨询费 3
⑷、规划报审费用 约10
⑸、预结算审图费 4
⑹、竣工档案费用 5
⑺、监理费 5
合计： 54万元
总计工程费： 2161.6元

㈥、预备费
⑴、基本预备费 3% 64.8 3—5%
⑵、材料预备费 3% 43.2 2—5%
动态总造价⑴ + ⑵ + ⑶ + ⑷ + ⑸ + ⑹ = 2269.8万元
由于：预备费一般不耗用，弦索钢结构节约钢材约15%，及又尽量利用原有水、电、消防系统，和部份洁具、家具、用具，减少投资约225万元，总造价约1950万元，可控制在2000万元以内。

第五章 效益分析

第一节 经营收入
1、客房：
由于酒店整体改造中此100间客房达五星级标准，并且有高档的中庭共享空间环境，客房收入可比照五星级。
参照南疆地区：
①、五星级饭店挂牌价标准间880元/天；
②、南疆是饭店行业协会报价五星级标间不得低于680元/天；
③、当前市场优惠价，团队会议价实际约380—476元/天；
④、综合考虑，房价取350元/天，比原房价提高约130元/天；
⑤、品牌效应和新房吸引力，住房率应高于62%（目前南疆地区3星以上饭店实际入住率），考虑留有余地，住房率取60%；
⑥、客房年收入
130×100×0.6×365 = 284.7万元
2、餐饮：
中庭共享空间形成300个餐位以上优美就餐—休闲环境，拟引入京广菜系列大厨，做品牌、高档菜，扩大经营范围及提高餐饮层次。
①、300餐位按日利用系数0.8（即中餐利用率40%，晚餐利用率40%，早餐不计）；
②、餐标按80元/人次（酒水、服务费留作调剂余地）；
③、中庭餐饮年收入

300×80×0.8×365 = 700.8万元
④、大堂吧，50座，按每座每天经营收入20元计年收入
50×10×365 = 36.5万元
餐饮收入合计：700.8 + 36.5 = 737.3万元
3、配套服务设施中新增部分收入
①、精品店 年收入12万元；
②、艺术走廊 年收入15万元；
③、书吧 年收入 6万元；
④、商场 年收入 12万元；
年收入合计：45万元
4、因吸引客人而相应增加的康体、娱乐、附属服务收入，按总收入2 %计：
（284.7 + 737.3 + 45）×2% = 1067 × 2% = 21.3万元/年
5、经营总收入：
284.7 + 737.3+ 45 + 21.3 = 1088.3万元/年

第二节 经营支出（成本）
总经营成本组成为：改造投资摊销及原固定资产折旧摊销；管理费；员工薪金福利待遇费用；水电等能耗费用；原材料及辅料使用消耗费用，客房低值易耗品；维修及大修理基金摊销。
另有经营税费和财务运作成本发生。
1、客房：经营成本有改造投资及原折旧摊销，管理费，员工薪金
及福利待遇，水、电等能耗，低值易耗品费用，维修费用摊销。
以上共约占经营收入30%
284.7 × 0.3= 85.4万元/年
2、餐饮
中庭餐饮经营成本含投资及折旧摊销费，管理费，员工薪金福利待遇费，水、电能耗，以食品为主的原材料及辅料消耗，维修经费摊入其中，水、电能耗及食品消耗占成本比例较高，故经营成本约达总收入50%左右。
700.8 × 0.5 = 350.4万元
大堂餐饮则以酒水服务为主，食品消耗及水电能耗较低，使经营成本约占经营收入的18%
36.5× 0.18= 6.4万元/年
3、其它新增项目经营成本
总体考虑常规约占经营收入30%。
66.3× 0.3 = 19.9万元/年
经营总成本
85.4+ 350.4 + 6.4 + 19.9 = 462.1万元/年
4、另有新增办公室、会见厅及配套高档餐饮等效益未计。

第三节 经营利润
1、投资回收前，只交纳营业税费等，综合按8%考虑

1088.3× 0.08 = 87.1万元/年
2、经营毛利润
1088.3 - 462.1 - 87.1 = 539.1万元/年

第四节 投资回收期
1、静态： 2262.6/ 539.1/ = 4.2年
2、动态：
①、从建设开始就有资金投入，估计总建设期，折合资金金额使用期（由0~100%， 0+100% =0.5）约0.8年
2
4.2 + 0.8 =5年
②若加上投资利息率，并考虑通货膨胀，折现率ⅰ=5%，则投资回收期应为5年半左右。

第五节 投资利润率（所得税前）
539.1/ 2262.8 = 23.82% 合理，可实现。

第六节 长期投资利润
1、毛利润要扣除所得税
539.1 × 0.33 = 177.9万元
2、税后还要提留各项基金约15%
（537.1 - 177.9）× 0.15 = 54.2万元
3、实际长期纯利润
539.1 - 177.9 - 54.2 = 307万元/年

此时（从第5年起）投资已完全收回，实现的是纯利润，效益较好。

第七节 盈亏平衡分析
经营总收入剔除成本后，应至少能支付投资利息和营业税费，即毛利润与投资利息和营业税费持平。因此，中庭改扩建后，其总营业额不宜少于300万元/年，毛利润不应少于150万元/年，为盈亏平衡点。
1、总收入与毛利润之比：
300/150 = 2
2、投资利息：
2262.8 × 5.5% = 124.4万元/年
（已考虑加入财务运作成本等多项因素）。
3、营业税费等按总收入8%估
300 × 8% = 24万元/年
4、300/2 = 150万元/年 毛利润
5、150 ＞148.4万元，可持平。

第八节 风险分析
若发生亏损，是在营业额降到300万元/年以下，即：住房率低于30%，或房价降低50%，175元/间。同时，餐饮率降至每餐20%以下，或餐费降至35元/人；以上均不大可能。

因此，投资风险不大。

第九节 敏感性分析
1、最大敏感因素为餐饮收入，要靠餐饮质量、价格取胜。
2、房价和住房率，也有相当影响,应控制好。
3、综合服务应配套、优质，创造效益和品牌。

第六章 结论与建议

第一节 结论
1、针对市场前景，某园地区态势发展，和集团为东盟—中国会议服务的需要，及某花园酒店自身提升品质质量的综合因素考虑，中庭的扩建是核心且非常必要。
2、以最佳代价在最恰当时间进行中庭改扩建，经分析对比，目前时机成熟，条件具备。
3、改扩建计划经设计及可行性报告分析表明，项目风险较小，实施可行，效益较好。

第二节 建议
1、由于改扩建要抓住时机，要利用经营淡季和施工最有利季节—旱季，按目前进度及条件、时机，建议2005年初进行，可在雨季前封顶，进行客房和中庭穹顶下装修、配套 、园林绿化。
2、应保证资金到位，严控造价，周密计划，科学管理，确保