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成熟社区内续建工程如何协调“邻里”关系

　　摘要：城市越来越拥挤，人口稠密，中心城区寸土寸金，施工现场与市民居住区仅一墙之隔。在构建社会主义和谐社会的大背景下施工中如何与居民沟通，减少施工扰民，和谐共处，保证施工顺利进行，逐渐成为项目管理的重要课题。笔者结合自身在建设过程中与居民沟通，加强施工管理，减少施工扰民的经验，探讨类似工程的管理经验。
　　关键词：沟通渠道； 施工管理； 扰民
　　Abstract：With the development populous urbanization, the gound of central urban area has become more precious than ever. The construction site even maybe next-door to the residential area. How to communicate with the residents during the construction period against the background of constructing a harmonious society, how to avoid disturbing the residents to live in harmonious with each other, and how to ensure the smoothness of a construction has become a major topic for project management. The essay will discuss the management experience of similar project with the writer‘s own experience of communicating with the residents and strengthening the construction management to avoid disturbing the residents.
　　Keywords：way of communication； construction management； disturbing the residents
　　1引言
　　工程位于上海市徐汇区钦州北路桂林路，开发已建成并投入使用五年的居民小区内有一块空地未进行开发，现要续建两幢十七层框架剪力墙结构的住宅楼。
　　开发商的规划审批已过期，续建时要重新办理相关规划审批手续。出于经济利益考虑，开发商希望尽可能充分利用土地；出于自身生存环境考虑，居民希望新建的房屋越矮、占地越小越好，留出空间种植绿化、停放车辆，开发商与居民存在明显的利益冲突。居民向上海市规划局申请复议，要求改变规划许可文件，即将进场的施工单位面临很多未知的困难。协调与周边居民的关系的重要性凸现出来。
　　2工程概况
　　工程位于上海市徐汇区钦州北路桂林路，地上十七层，地下一层，地下为车库，一层为商铺，车库和商铺为一个整体，二至十七层分成两幢，总建筑面积20278m2。
　　周边情况介绍：
　　东侧：开挖面距用地范围线最小距离，红线外为新建小高层住宅区，与基坑开挖面最小距离约，另有一变电所距离基坑开挖面最小距离；
　　南侧：地下室外墙距离用地范围线仅，红线外为小区道路，路边停满汽车，南侧另有两幢六层住宅楼距离基坑开挖面约21m。
　　西侧：为小区道路，距门卫房约，距离已建高层住宅约。
　　北侧：为现有钦州北路，路北侧有数栋2～3层待拆迁民房。围墙内侧另有两根架空电线距离基坑开挖面约3～5m。
　　3构建沟通渠道，达成谅解与共识
　　街道搭台，召开协调会
　　施工单位进场前，通过街道搭建平台召开协调会。邀请居民代表、居委会代表、开发商负责人、规划局负责人参加。
　　会前开发商将上海市规划局的复议决定传达到居民手中，会上居民又重提变更规划的要求。规划局负责人明确答复：市规划局复议认为，本项目设计规划均符合国家相关规定，支持原徐汇区规划局审批。居民如有不同意见可以通过诉讼等途径合理合法地维权。
　　对于居民提出的没有依据、理由的要求，由政府主管部门出面解释、做出回应是最有说服力、最有效果的。开发商即使手持规划批文、复议裁定书也毫无作用，居民不相信，一句话“谁知道你的批文是真是假”就噎的你无话可说。政府主管部门代表国家，中立、公正不容置疑，“居民如有不同意见可以通过诉讼等途径合理合法的维权”坚定有力。
　　施工单位负责人与居民代表交换了联系方式，表达了施工单位是受开发商委托进场施工，与开发商是合同甲方与乙方的关系，居民对开发商的置疑或不满，可以运用合理合法的手段协调解决。施工单位进场后会加强管理，尽最大努力做好文明施工，保持与居民的沟通联系，听取居民意见，合理改进施工方法，减少施工对居民造成的影响，并对将来施工可能会给居民带来的不便，请求获得居民的谅解。会上我们描述了新楼取代原来杂草丛生的空地，整个小区的品质提升，物业升值，引导居民多憧憬美好的未来。
　　搁置矛盾，强调施工方仅仅是履行工程承包合同，对房屋进行建造，并不是开发商，与开发商划清界限，转移矛盾，有利于施工单位以新的形象出现在居民的面前，对施工单位日后开展工作有利。
　　会议上居委会代表提出如何评估施工对已建居民楼的影响，是否造成下沉开裂等问题。居民代表也表示对此他们也很担心。施工单位随即提出聘请上海市权威的房屋检测部门作为独立的第三方，对房屋进行完损情况鉴定。施工开始前进行首次检测，作为检测初始值，待施工结束后再进行检测作为检测终值。前后两次检测结果比较后用以评估施工对房屋造成的影响程度，对于此方案居民代表非常赞同。
　　对可能产生纠纷的建筑物进行完损情况鉴定是非常必要的。南侧砖混结构住宅楼已建成五年，本身已有一些轻微的裂缝存在，我们担心施工完成后，居民以施工不当造成房屋开裂等理由纠缠不清。如果无法提供有说服力的原始证据，万一对簿公堂很被动。会前我们与居委会沟通，表达了为避免纠纷，希望开工前对施工可能产生影响的建筑物进行完损情况鉴定。由居委会提出既能体现为居民着想的服务精神，又容易让居民接受，主动配合。我们同意出资检测，给居民留下积极有责任心的好印象。第三方检测单位介入，为日后处理纠纷提供可靠的法律依据。居民积极赞成，检测单位开展工作相当顺利，取得一举多赢的效果。
　　首次协调会很成功，类似的会议又召开了六七次，有的虽然没什么结果，但至少提供了居民表达不满情绪的发泄渠道，会后居民的激动情绪得到缓和。
　　设置公告栏，重大事项及时告知。
　　工程紧邻居住区西侧施工围墙上设置公告栏，架起与居民之间沟通的桥梁。公告栏内对诸如挖土、夜间施工、浇注混凝土等可能给居民日常生活带来影响的施工流程进行公告取得谅解。诸如五一、中秋、十一、春节等重大节日期间在公告栏内写些祝福暖心的话，拉近与居民的距离，几句真心的问候能温暖人的心灵，联络感情，彼此体谅。
　　居民联络员
　　聘请两位居民信赖的代表担任居民联络员。联络员传递意见或建议，通报工程进展情况，将居民关心沉降观测报告等资料定期交给联络员，居民联络员架起一座沟通的桥梁。很多小矛盾、小误会通过及时沟通，交换意见，都化解在萌芽状态。
　　4强化管理措施，减少施工扰民
　　制定严格制度，确保文明施工
　　控制声源，阻挡传播，降低噪声
　　使用预拌砂浆和预拌混凝土，减少施工机械产生的噪音；车辆禁止鸣号；大型机械远离居民区设置，加强日常保养，降低机械噪声；吊装采用无线电通讯，不鸣笛、敲击钢管；加压泵、电锯、无齿锯、砂轮等固定设备搭设设备房；现场围档连续封闭，南侧采取增高围墙、设置屏障的降低噪声措施；脚手架外侧使用绿色密目网加竖向密铺竹排进行全封闭，阻挡灰尘、噪音、防止异物坠落。装卸物件轻装慢放，在装卸点铺垫草包降噪；大型物件装卸。健全控制人为噪声的管理制度，禁止大声喧哗，增强全体施工人员防噪声扰民的自觉意识。
　　减少尘土来源，加强清理，减少扬尘
　　工地现场进行硬化处理，适时洒水降尘；清扫路面、楼面、脚手架、围网等作业，事先洒水；楼层垃圾装桶集中吊运，严禁高空抛撒。确保施工现场不积水；泥浆沉淀后运出；施工废水经过二级沉淀后排入外网。建筑渣土及时外运，渣土运输车辆厢盖密闭并经清洁冲洗后驶出工地。使用预拌砂浆和预拌混凝土，减少尘土来源。
　　制定施工不扰民措施，严格执行
　　为了避免施工人员与居民接触摩擦产生纠纷，本工程施工区域与生活区域完全分开，减少施工人员在休息时间与居民接触；工程开工前制定完善的施工方案包括防止或者减轻噪声污染扰民的措施；教育施工人员严格遵守各项规章制度，维护群众利益，尽力减少施工给当地群众带来的不便；晚上10点至第二天早上6点，原则上停止一切建筑施工活动，以免影响居民休息。不可避免的施工作业，到相关部门办理夜间施工许可证并粘贴在公告栏内，施工前通知居民，接受居民监督；车辆进出场时，避开每日上、下班高峰时段，避免周围交通不畅或发生事故；运送货车辆装卸时，避开居民休息时段，以免卸料噪音影响他人休息；施工现场周围设置安全警示牌，提醒路人注意。施工破路或在路边挖坑时设防护，夜间设照明和警示灯；教育工人遵纪守法，严禁施工人员骚扰附近单位、居民；公布施工投诉电话，虚心接受他人批评意见；与居委会、居民保持联系、交流情况，征求其意见，及时消除扰民隐患，切实做好文明施工。
　　加强重大危险源管理，确保施工安全
　　加强重大危险源管理，对确保施工安全至关重要，本工程的重大危险源是塔吊，施工单位制定了安全管理措施，认真交底，要求施工操作人员严格执行。主要预防高空坠落、塔吊倾覆。施工现场设置封闭的防高空坠物走道，并悬挂安全警示牌。为防止塔吊碰触北侧高压线造成停电、触电等安全事故，在防高空坠物走道上方用竹子搭设防护架，要求塔吊司机在操作时转动吊臂与收放小车不同时进行。针对南侧围墙外是居民日常进出通道，紧贴围墙又停满车辆的实际情况，为不影响居民日常通行，施工单位采取从围墙内挑出搭设双层安全通道，确保居民和车辆的安全。塔吊运行时进行限位严禁转入居民区。操作人员要严格遵守操作规程，随时观察运转状况，发现异常必须立即停车，待故障排除后方能继续工作。
　　听取居民意见，不断完善提高
　　居民经常把意见通过居民联络员传递给施工单位。例如井点降水时，居民反映水泵的噪音影响夜间休息，施工单位专门制作木棚罩住水泵，木棚外包裹草包，降低噪声，完成整改后请居民到现场观看，虚心听取意见，立即采取整改措施的做法让居民满意；挖土施工时灰尘比较大，对停放在工地周边的每辆车发放一张洗车卡，对受影响较大的南侧居民每户送上一封慰问信，随信附赠200元超市购物卡，对居民的安抚是和谐共处的润滑剂。居民还反映南侧围墙外的安全通道阴雨天、夜间光线暗，实地考察后，在通道顶部安装亮度适中的照明灯，既方便居民进出又不影响底层居民休息。
　　满足居民的合理要求，重视居民意见，严格管理，规范操作，切切实实将施工对居民的影响降到最小，让居民看到体会到施工单位的努力，日常相处中自然多了几分和谐。
　　5接受政府监督、检查，积极改进
　　主动要求质监、安监等主管部门到工地检查指导工作。提供改进意见，了解施工现场的实际情况。
　　施工期间，居民写信到市建委，反映施工现场灰尘满天飞，施工噪声扰民。市建委的工作人员到现场，施工单位陪同他了解施工现场及周边情况，但他实在无法得出信上的结论。居民请来新闻记者，指着自己溅满泥浆的汽车说施工单位野蛮施工，弄脏了他的车。记者随后了解到为了防止浇混凝土时泥浆外溅，施工脚手架总是保持高出施工作业面2m左右，并且用绿网加竹排密闭，停车位上方是宽的安全通道，通道顶部用彩条布和竹排密闭，汽车宽，停放在安全通道下方，楼层高30m，根据抛物线理论，泥浆不可能溅到车上。
　　事实胜于雄辩，谣言止于智者。无需辩解，事实最有说服力。
　　6结语
　　改革开放以来，城市现代化建设取得了突出成就，随着建设步伐的不断前进，中心城区大面积、成片的土地越来越少，更多的是面积狭小的零星地块，建设施工容易引发纠纷冲突，处理不当会给施工带来阻力。施工单位首先要从加强自身管理出发，站在居民立场上设身处地为居民着想，牢记施工毕竟给居民带来不便，切实做到文明施工，减少施工扰民。努力营造互谅互让，理解信任，支持配合的良好关系。
　　其次，构建多种沟通渠道，注意沟通技巧、方式。居民会不断地提出要求，能解决的立即行动，不能解决的也不要一口回绝，可以请示上级，列举困难等方法拖延，几个回合下来也就不了了之。居民的要求不可能全满足也不能一点都不满足，让居民感觉施工单位一直在改进。与居民的相处是搏弈，和棋是最好结果。
　　最后，让我们不断地探索和研究，成为一名睿智、谦和、大气的棋手，下好每一盘棋。