[知名房企]商业地产项目内部高层培训讲师讲义(附图丰富).pdf

商业地产知识分享重庆课程提纲 商业地产概述 商业开发过程中常见的问题 万达的内部管控体系（发展、规划、工程）招商团队的培训 营运知识的分享 其他项目的分享 一、商业地产概论一、商业地产概论商业地产概述 狭义的商业地产：用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式 的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等；广义的商业地产：除传统商业物业外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连 锁酒店等具有商务运行属性的不动产；随着国内城市化建设的深化及城市产业升级、城市政府规划职能的强 化，专业市场、产业园建设、文化中心建设等多种类型的泛商业地产 逐渐纳入了不同城市及开发商的开发计划；商业地产开发其实就是通过地产开发业务整合商业，含商业活动的过 程；通过整合各种业态及业种，以最合理的地产设计及开发模式尽量 满足消费需求；提供满足商业、商务活动的房地产载体的开发过程；并通过销售及持有运营收取租金等收益达到满足投资者投资回报的商 业行为。商业地产的价值 物业价值+经营价值 商业地产的本质：大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，商业地产开发的本质是通过地产开发整合各种 资源，最终形成一个可以提供稳定现金流的房地 产载体的过程；商业 地产本质上是一个可以提供 长期收益权的金融工具；这也是为什么国内商业 地产很长时间内无法健康发展的主要原因。国内商业地产发展的驱动力：商业自身的快速发展 我国城市化进程加快 传统商业设施的升级 外资零售企业的抢滩 投资主体多元化进入 商业地产成投资产品我国商业地产发展的三个阶段我国商业地产发展的三个阶段 第一个阶段：19922002第一个阶段：19922002 起步发展时期，商业和地产两个产业起步发展时期，商业和地产两个产业 第二个阶段：20022008第二个阶段：20022008 快速发展时期，商业加地产边缘产业快速发展时期，商业加地产边缘产业 第三个阶段：2008至今第三个阶段：2008至今 理性发展时期，商业地产独立产业理性发展时期，商业地产独立产业商业地产的基本特征 商业地产的基本特征 商业属性、地产属性、金融属性 高投入、高回报、高难度 安全性、稳定性、持续性商业地产的难题商业地产的常见误区商业地产的常见误区 重规模，轻效益重规模，轻效益 重开发，轻经营重开发，轻经营 重策划，轻规划重策划，轻规划新的趋势：新的趋势：开发商进军商业地产并拥有零售品牌开发商进军商业地产并拥有零售品牌 零售商进军商业地产并开始购地自建零售商进军商业地产并开始购地自建 专业化的商业地产开发随着城市化进程 蓬勃发展专业化的商业地产开发随着城市化进程 蓬勃发展中国城市化在提速城市化的含义：中国城市化在提速城市化的含义：是人口由农村向城市转移，农村地区逐步演变成城市地区，城市人口 不断增长的过程 城市化是城市人口比重不断提高的过程。城市化首先表现为大批乡村人口进入 城市，城市人口在总人口中的比重逐步提高。城市化是产业结构转变的过程。劳动力第一产业的转向第二、第三产业，产业 结构逐步升级转换。城市化是居民收入水平不断提高的过程。城市化使得大批低收入居民群体转变 为高收入居民群体，因此城市化过程又是一个市场不断扩张、对投资者吸引力 不断增强的过程 城市化是一个城市文明不断发展并向农村渗透和传播的过程。城市化过程是人的整体素质不断提高的过程。中国城市化发展中国城市化发展中国城市化进入加速期中国城市化进入加速期城乡一体化进程加速 鼓励农民入城 土地政策调整：农村集体建设用地流转 户籍政策改革 社会保障体制改革：城乡社保一体化中国城市化是世界历史上最大的城市化中国城市化是世界历史上最大的城市化19902010年年20年，中国城市新增近年，中国城市新增近1半人口，由半人口，由3亿增加到亿增加到6.2亿未来亿未来20年还将新增年还将新增3亿城市人口亿城市人口世界主要国家总人口美国：3.0亿日本：1.3亿俄 罗 斯：1.4亿欧盟27国：5.0亿法国：0.6亿英国：0.6亿德国：0.8亿意 大 利：0.6亿澳大利亚：0.2亿房地产业拉动中国经济成长中国城市化发展历程中国城市化发展历程3019535174459065615760667621868400026.4129.0436.2242.9945.6846.65801000020000300004000050000600007000080000900001990199520002005200820092020城镇总人口（万人）01020304050607080城市化率（）城市人口 3亿 4.6亿 6亿 8.4亿城市化率 28%36%46%58%城市化率美国：85欧洲：90日 本：90澳大利亚：75中国城市在升级中国城市在升级从工业城镇向城市升级从中小城市向大城市升级从单中心向城市多中心升级从行政城市向经济城市升级从中心城市向城市群升级城市化进程不仅仅只是人口进入城市,更是城市升级的进程商业地产向二三线城市快速扩张商业地产向二三线城市快速扩张 城市化进程的时间差城市化进程的时间差 地方政府招商引资的热情和政策地方政府招商引资的热情和政策 价值洼地的巨大增值空间价值洼地的巨大增值空间中国二、三线城市房地产市场增长势头非常强劲，无论是土地市场、房地产市场 以及投资环境方面都逐渐成熟。适当的城市规模、稳定的宏观经济环境以及逐渐完 备的公共设施建设为二、三线城市房地产市场的快速发展奠定了基础；丰富的土地 资源、低廉的土地成本、合理的市场价格及巨大的需求量为开发商提供了巨大的利 润空间。因此预计未来几年，二、三线房地产市场会保持快于一线城市的发展速度 前进，中国房地产行业也将会在市场、政策的双重作用下，按照“一线城市二线 城市三线城市”的顺序，逐渐发展与完善。一线城市日趋成熟，中国城市化的主战场在二三线城市，地方政府发展城市的强 烈需求，二三线城市的商业开发迎来快速发展的机遇，商业尤其是综合体和购物中 心开处于发的起步期，升值潜力大；土地取得成本相对低，价值提升空间大。城市化促进城市功能升级。这种城市功能的升级，商业（包括城市综合体、购物 中心、商业街区等）在城市功能升级当中起到了核心的作用，拥有巨大的增长能 量，将决定城市区域之间竞争。小结商业分类商业分类业种业态分类综合店购物中心百货店大型批发店商店服装类食品类杂货类家用类超级市场平价市场专卖店集中专卖店大型专卖店专卖店药店家具展卖中心饮食店集中饮食店快餐店专营店按照选址分类市区型百货店大型批发店集中专卖店集中餐饮店郊区型购物中心、大型批发市 场、大型专卖店观光地型购物中心、集中专卖店、集中餐饮店商业分类商业分类按照市场范围分按照消费行为分类近邻型邻里周边消费者社区型某个社区消费者区域型周边几个社区消费者城市型所在城市的大部分区域超级型客户群覆盖所在城市及 周边城市物业品业态商业百货商场超市购物中心家居建材超市直销折扣商店各种类型商业街各种类型的旗舰店、专业店体验态商业娱乐、休闲类商业介于二者之间餐饮类国内主流商业地产开发企业及代表产品 华润 万象城、欢乐汇 中粮 大悦城 深国商 深国投广场 印象城 百联 西郊百联 百联又一城 银泰 银泰中心 龙湖 北城天街 正大 正大广场 恒隆 港汇中心、恒隆广场 新鸿基 国金中心 太古 太古汇 凯德置地 嘉茂、来福士广场 SM集团：SM广场 万达：万达广场我们常常听到的问题我们常常听到的问题 通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们 被诸如此类的问题所困扰：我们应该做多大规模的商业？我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？各种业态之间的关系是怎样的？地标性物业靠什么手段来打造？现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求 启动区怎么快速回收资金？现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投 入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？公司内部商业开发过程中，设计、工程、招商、经营不同的需求如何匹配？收益性物业的客户价值链网络购买用途购买用途投资投资经营经营投资回报投资回报使用价值使用价值判断基础判断基础收益途径收益途径出租或出租或销售价格销售价格融资收益融资收益一般投资者的实际判断过程内在 经济 原理客户需求客户需求长期收益长期收益风险保障风险保障融资融资经营收益经营收益经营价值经营价值资产沉淀资产沉淀融资工具融资工具城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律 性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的 选择。初级阶段初级阶段城市化率城市化率30%以下以下商业向城市的几何中心聚集商业向城市的几何中心聚集零售行业的特征：向心聚集零售行业的特征：向心聚集中级阶段中级阶段城市化率城市化率70%以下以下零售行业的特征：离心分散零售行业的特征：离心分散商业向城市的几何中心发展商业向城市的几何中心发展高级阶段高级阶段城市化率城市化率70%以上以上零售行业的特征：离心聚集零售行业的特征：离心聚集商业离开城市 的几何中心，向区域中心聚 集商业离开城市 的几何中心，向区域中心聚 集800800800800-1500US$1500US$1500US$1500US$1500150015001500-4000US$4000US$4000US$4000US$4000400040004000-8000US$8000US$8000US$8000US$8000800080008000-20000US$20000US$20000US$20000US$传统商业发展传统商业发展传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间体验式的购物需求体验式的购物需求体验式的购物需求体验式的购物需求个性消费个性消费个性消费个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达 到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩 短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型人均GDP人均GDP城 市 化 率城 市 化 率25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500 美金以下；城市化水 平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生 活提供基本保障人均GDP位于20004000美金；城市化水平在45%以上 70%以下商业形态出现飞商业形态出现飞 跃，跃，多样化、规模化的现多样化、规模化的现代商业出现，如大型代商业出现，如大型百货、综合超市、百货、综合超市、专卖店、精品店等专卖店、精品店等人均GDP位于40008000美金；城市化水平在70%以上 90%以下超越传统商业范畴的广超越传统商业范畴的广义商义商 业业 形态出现，形态出现，SHOSHOPPIPPINGNGMMA AL LL L、大型购物中心、旅游大型购物中心、旅游商业商业 地产、物流等综地产、物流等综合合 型型商商 业形态出现业形态出现人均GDP位于800020000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转 型，主题性的购物公园、小型的lifestyle 生活中心等极具个性 消费的场所出现；+关注商家经营的成功是实现商业地产可持续发展的关键 商业地产开发的选址通常分 为两种，一种是选在商脉上，商业价值呈显性的地点，这类商业地产由于地段的商 业成熟，项目的投资价值和 经营价值都被市场所看好，因此开发的商业地产项目可 以直接面对市场销售，依托 成熟的商业氛围获取开发利 润。另一种选址是选在非商脉地 段，该类地段由于不属于人 们的商业消费，因此培育市 场、引入人群是实现商业成 功的方向，而关注商家的店 铺经营成功是最终形成良好 商业氛围的关键，也是地产 开发商顺利实现租售的保障。目前的商业市场已经从多 个方面反映出这种操作方式 的重要性9商业地产从市场的起步到现在为止经历了三个阶段：商业地产市 场发展阶段商业地产市 场发展阶段第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段商业购买人 群以投资客为主投资客、商家商家、投资客保证销售成 功的方法和 手段营销手段解决 销售问题银行担保引入主力店业态规划商业氛围营造整体商业营销后期商业经营管 理商业地产开 发成功的标 准单个项目顺利 销售克服销售阻 力，保证单个 项目销售成功保证商家利益，聚集忠实客户，获取市场诚信，实现地产的持续 开发成功销售方式直接销售返租销售返租销售带租约销售朴实诚信的销售 方式29291万达广场发展历程及经验分享万达广场发展历程及经验分享商业地产知识系列讲座1.起步为什么要做商业地产1.起步为什么要做商业地产万达的加减法1988年地产起家1994年进军足球产业而后进军机电业、制造业、酒业、药业、餐饮业、外贸1999年退出足坛2000年剥离其他业务单元明确住宅地产、商业地产为支柱产业 2008年明确酒店、文化产业、百货、商业地 产为支柱产业单店业态整合在一个单体建筑内，面积单店业态整合在一个单体建筑内，面积56万平方米。万平方米。万达广场第一代-单店万达商业地产发展历程（一代 店）万达商业地产发展历程（一代 店）长春万达广场长春万达广场长春万达广场长春万达广场长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场济南万达广场济南万达广场济南万达广场济南万达广场南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南京万达广场南京万达广场南京万达广场南京万达广场青岛万达广场青岛万达广场青岛万达广场青岛万达广场组合店由多个单体店组成，面积组合店由多个单体店组成，面积1015万平方米，内含百货、超市、影城等六到十种业态。万平方米，内含百货、超市、影城等六到十种业态。万达广场第二代-组合店天津万达广场天津万达广场天津万达广场天津万达广场沈阳万达广场沈阳万达广场沈阳万达广场沈阳万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场哈尔滨万达广场哈尔滨万达广场哈尔滨万达广场哈尔滨万达广场大连万达广场大连万达广场大连万达广场大连万达广场武汉万达广场武汉万达广场武汉万达广场武汉万达广场万达商业地产发展历程（二代 店）万达商业地产发展历程（二代 店）HOPSCA也称为城市综合体，是万达集团也称为城市综合体，是万达集团2004年以后开发 的产品，总面积在年以后开发 的产品，总面积在30万平方米以上，其中包括购物中 心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上 海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。万平方米以上，其中包括购物中 心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上 海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。万达商业地产发展历程万达商业地产发展历程(三代 店）三代 店）商业地产知识系列讲座4.第三代产品突破与成熟4.第三代产品突破与成熟上上上 上 海海海 海 五五五 五 角角角 角 场场场场万万万 万 达达达 达 广广广 广 场场场场项目位于上海新的市级商业副中心五角场，总建筑面积34万 平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最 全、商业设施最完备的项目。4.第三代产品突破与成熟4.第三代产品突破与成熟北北北北 京京京京 石石石石 景景景景 山山山山 万万万万 达达达达 广广广广 场场场场项目位于北京 石景山区，面临长 安街，总建筑面积 30万平方米，其中 商业和五星级酒店 面积20万平方米。4.第三代产品突破与成熟4.第三代产品突破与成熟4.第三代产品突破与成熟4.第三代产品突破与成熟宁宁宁 宁 波波波 波 鄞鄞鄞 鄞 州州州 州 万万万 万 达达达 达 广广广 广 场场场场4.第三代产品突破与成熟4.第三代产品突破与成熟4.第三代产品突破与成熟4.第三代产品突破与成熟成成成 成 都都都 都 锦锦锦 锦 华华华 华 路路路 路 万万万 万 达达达 达 广广广 广 场场场场项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商 业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商 气最旺的购物中心。第三代产品的变化1.增加了室内步行街贯穿项目各主力店；2.强调购物空间的舒适度与便利性；3.业态布局更加丰富多样；4.人流内部共享性显著增强；万达商业地产第三代（城市综合体万达商业地产第三代（城市综合体HOPSCA）H（Hotel）：酒店；O（Office）：写字楼；P（public space）：公共空间；S（Shopping mall）：购物中心；C（culture&recreation）：文化娱乐休闲设施；A（Apartment）：公寓。H（Hotel）：酒店；O（Office）：写字楼；P（public space）：公共空间；S（Shopping mall）：购物中心；C（culture&recreation）：文化娱乐休闲设施；A（Apartment）：公寓。购物中心的构成：购物中心的构成：1.百货百货2.超市超市3.专业店（电器、运动、儿 童、休闲集合）专业店（电器、运动、儿 童、休闲集合）4.餐饮餐饮5.健身健身6.娱乐娱乐7.步行街（多元化及丰富的中 小店铺）步行街（多元化及丰富的中 小店铺）项目将建设面积约为3万平米的室内精品步行街，消融室内外界限，提供前所未有的时尚购物，餐饮休闲空间和体验。项目将建设面积约为3万平米的室内精品步行街，消融室内外界限，提供前所未有的时尚购物，餐饮休闲空间和体验。根据建筑结构进行规划分区，步行街通常为三层，一层为功能品牌店、二楼为时尚品牌店，三层为餐饮特色店。根据建筑结构进行规划分区，步行街通常为三层，一层为功能品牌店、二楼为时尚品牌店，三层为餐饮特色店。步行街中庭中庭步行街效果图示意室内步行街5.总结5.总结哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街长春重庆路长春重庆路长春重庆路长春重庆路沈阳太原街沈阳太原街沈阳太原街沈阳太原街大连万达广场大连万达广场大连万达广场大连万达广场北京北京北京北京CBDCBD北京石景山北京石景山北京石景山北京石景山天津金街天津金街天津金街天津金街济南泉城路济南泉城路济南泉城路济南泉城路青岛青岛青岛青岛CBDCBD青岛泉城路青岛泉城路青岛泉城路青岛泉城路洛阳万达广场洛阳万达广场洛阳万达广场洛阳万达广场上海五角场上海五角场上海五角场上海五角场上海周浦上海周浦上海周浦上海周浦宁波鄞州宁波鄞州宁波鄞州宁波鄞州南京建邺南京建邺南京建邺南京建邺南京新街口南京新街口南京新街口南京新街口苏州平江苏州平江苏州平江苏州平江武汉江汉路武汉江汉路武汉江汉路武汉江汉路南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场重庆南坪重庆南坪重庆南坪重庆南坪成都锦华路成都锦华路成都锦华路成都锦华路西安碑林区西安碑林区西安碑林区西安碑林区西安民乐园西安民乐园西安民乐园西安民乐园长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场沈阳铁西区沈阳铁西区沈阳铁西区沈阳铁西区长春红旗街长春红旗街长春红旗街长春红旗街无锡滨湖无锡滨湖无锡滨湖无锡滨湖包头万达广场包头万达广场包头万达广场包头万达广场呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场济南魏家庄济南魏家庄济南魏家庄济南魏家庄天津河东区天津河东区天津河东区天津河东区襄樊万达广场襄樊万达广场襄樊万达广场襄樊万达广场宜昌万达广场宜昌万达广场宜昌万达广场宜昌万达广场宁波江北宁波江北宁波江北宁波江北广州白云广州白云广州白云广州白云绍兴柯桥绍兴柯桥绍兴柯桥绍兴柯桥武汉菱角湖武汉菱角湖武汉菱角湖武汉菱角湖合肥万达广场合肥万达广场合肥万达广场合肥万达广场福州金融街福州金融街福州金融街福州金融街淮安万达广场淮安万达广场淮安万达广场淮安万达广场万达广场计划以每年新增万达广场计划以每年新增万达广场计划以每年新增万达广场计划以每年新增300300万平方万平方万平方 万平方 米商业规模的速度持续发展米商业规模的速度持续发展米商业规模的速度持续发展米商业规模的速度持续发展唐山路南唐山路南唐山路南唐山路南石家庄槐安路石家庄槐安路石家庄槐安路石家庄槐安路武汉汉阳武汉汉阳武汉汉阳武汉汉阳武汉经开武汉经开武汉经开武汉经开天津海河天津海河天津海河天津海河鞍山万达广场鞍山万达广场鞍山万达广场鞍山万达广场温州龙湾温州龙湾温州龙湾温州龙湾无锡北塘无锡北塘无锡北塘无锡北塘长春宽城长春宽城长春宽城长春宽城晋江万达广场晋江万达广场晋江万达广场晋江万达广场郑州中原郑州中原郑州中原郑州中原郑州二七郑州二七郑州二七郑州二七南通崇川南通崇川南通崇川南通崇川重庆万州重庆万州重庆万州重庆万州抚顺万达广场抚顺万达广场抚顺万达广场抚顺万达广场无锡惠山无锡惠山无锡惠山无锡惠山广州番禹广州番禹广州番禹广州番禹义乌万达义乌万达义乌万达义乌万达廊坊万达广场廊坊万达广场廊坊万达广场廊坊万达广场商业地产开发管控要点1.选址1.选址选址建议 1.城市整体环境城市整体环境 1.1城市常住人口：100万以上。1.2城市年GDP在1000亿元以上，人均GDP达20000元。1.3城市全社会年固定资产投资200亿元以上。1.4年社会消费品零售总额200亿元以上。1.5城镇居民人均年可支配收入12000元以上。1.6年人均消费支出5000元以上。1.7城市规划重视第三产业。1.8未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。1.9该城市有明显的支柱产业。1.10政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目。1.11城市房地产行业年开发量100万以上，竣工量50万以上。1.12住宅地产均价在4000元/以上，商业地产均价在15000元/以 上。2.项目地块条件项目地块条件2.1 地块要求：净地、5通一平。2.2 地块面积：商住总体面积35-50万，商业面积10万左右。2.3 项目位置符合城市未来发展方向。2.4 项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。2.5 项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解 决。2.6 项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。2.7 距市中心车程不超过15-20分钟/处于新的规划中心；2.8 项目周边经停公交线路不少于5条。2.9 项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米。2.10 项目地块要求规整。2.11 项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道(双向6车道)或两 条交通次主干道（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川 等明显阻碍物。2.12 距项目1.5公里无经营面积超过50000的同类业态为佳。建筑规划设计建筑规划设计交 通 优 先交 通 优 先突出商业突出商业建筑规划设计建筑规划设计PEDESTRIAN CIRCULATION人行流线图人行流线图万达综合体的布局：万达综合体的布局：3.规划设计3.规划设计功 能 分 区功 能 分 区超市楼娱乐楼百货楼综合楼超市楼娱乐楼百货楼综合楼步行街步行街室外步行街室外步行街强 调 空 间强 调 空 间3.建筑规划设计3.建筑规划设计设计的指导原则 原则一：土地的高强度开发用足底商、用足建筑 密度争取最大的商业展示面、延展面；原则二：便捷的外部交通诱导实现公交车站，地 铁站与项目地块的零距离互动运用各种手法将人 流快捷引入内部步道体系有机组织各个内部环流 之间的衔接空间；原则三：高效的内部人流组织商业的道路不是用 来“走”的，而是用来“逛”的商业做的是人流而不 单单是交通；原则四：重估楼层价值体系二层及以上铺面层高 设计二层及以上步道平台设计利用特殊交通方式 拉动竖向人流垂直楼面租金效益的重新分配；设计的指导原则 原则五：创造高附加值空间挖掘独幢商业潜力创造 高体验性空间；原则六：商业建筑本身就是广告系统充分挖掘商业 美学价值与广告标识的传媒作用创造独特的形象标 志系统，强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形 象的一体化、协调性；原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质以城市 环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方 文化特色以地方文化策略对待本土的商业设计与改 造：新天地与城隍庙；原则八：设计具有社区活力的城市公共空间以商业 公共空间建设推动社区的精神文化生活与日常邻里 交流以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益 与商业效益的共同繁荣；商业设计原则步行街：步行街的长度以280350米为宜，太长和太短 都会给视觉效果和使用效果带来一定的影响，如宁波的步行街 700米，哈尔滨 110米。步行街的宽度：其中首层1013米，二、三层 1516米，柱网尺寸：8.48.4米。步行街楼板开口尺度：89米1620米为宜 步行街走道及“桥”的宽度：3.54米 在中庭周围走道可适当加宽至56米内部交通步行街的交通设计：步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人 流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的 主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距 控制在45米70米之间，也就是我们说的在楼板 开洞的两个洞口至三个洞口之间设。观光梯在中 庭设置，以23部为一组。步行街的货梯一般间 隔80100设一部，吨位为2吨。步行街内的扶梯 最好有一部通地下停车场以便将人流直接引入步 行街，观光梯也需通地下停车场。精品店基本单元进深12米16米，面宽8.4米，在 面宽方向进行组合；中庭的设置：根据步行街规划的形状不同，可分 别设一个或两个中庭；二个中庭要有主次 中庭的尺度：6001000平方米 中庭的间距：80100米 中庭的形状：以圆形 椭圆 八角 六角形状较为规 则为宜 中庭的交通设置：一般以一组扶梯，23部观光 梯组成垂直交通枢纽，垂直梯需通达地下停车场。精品店及中庭 步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一 般设35处卫生间，卫生间的间距80100米，面 积70100平方米，可与主力店合用并作无障碍设 计。步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。精品店的层高为：首层 5.4米，二、三层层高为 5.1米。精品店除了餐饮区做吊顶其余部分不做吊 顶，管线下净高保证3.8米、3.5米。层高及其他商业开口 主力店在步行街开口设置的原则：主力店 单边与步行街相接的开口为一处，双边与 步行街相接的不超过两处，除万千百货外 原则上不容许在中庭设主力店开口，主力 店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以 带动整个步行街的人流，非零售型（如影 院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其 入口大堂结合，开口尺寸为8米。六、万达的招商模式不同类型租户特点 人流贡献型租户：一般零售主力店、次主力店如 百货、大卖场，娱乐业态如影院、电玩、冰场等 通常承受租金能力相对最低，以纯租金方式居 多，也有可控租户采取扣率租金（有保底营业额）的方式 租金贡献型租户：部分品牌店、一般专卖店、中 西快餐、花车租户 承租能力相对最高 零售 类以扣率租金或两者取高为主，而中西快餐与花 车则以纯租金模式为主 提升形象型租户：各业态业种中的旗舰品牌如次 主力店的ZARA，休闲运动服饰中的NORTHFACE，快 餐中的必胜客 承租能力相对一般，视地段、客流、交通等情况，以扣率租金为主 功能配套型租户：以服务类机构为主，以满足购 物中心的一站式消费，除了个别租赁面积小或银 行、展示等机构外，一般承租能力较低，以纯租 金为主 填空补漏型租户：以消化购物中心富裕楼层或面 积为考虑 通常租金较低；纯租金为主不同类型商家租金承受能力 超市 百货 专业卖场 文化娱乐 快餐 服装服饰 黄金珠宝进入购物中心排在前两位的因素排在第一位的决策因素中项目定位和业态组合为37.5%，项目区位为28.1%；排在第二位的决策因素中项目定位和业态组合为41.7%，临近业态和品牌为22.9%。各业态排在首位的考虑因素前期决策过程最希望了解的信息招商实施中的几大要素招商实施中的几大要素时间时间地域地域人员流程人员流程七、如何通过招商实现订单地产招商工作阶段划分招商工作阶段划分市场推广谈判签约开业协调市场推广谈判签约开业协调项目启动项目启动招商工作时序表预先征求商家意见；反馈基本设计信息-15个月启动主力店招商；主力店签约完成；签约仪式；启动小商铺招商完成所有主力商家签约；小商铺进入密集签约期小商铺招商完成率90%；进场装修协调开业开业-8个月-10个月-12个月-4个月-6个月完成主要主力商家签约；提供内装图纸订单地产的关键订单地产的关键主力店的作用业态比例发展趋势主力店的作用业态比例发展趋势主力店对万达广场的主要贡献持续经营能力A 品牌 吸客能力基本品质B 人气 主力店直接吸引超过60%的 目标消费人流C 租金 主力店通常提供超过整个万 达广场70%的租金收入主力店在商业地产的作用A 保证安全B 确定基调C 快速发展8484业态面积（平方米）大型超市15000大型百货25000高标准影院6000家用电器专卖4000大型健康电玩4000量贩式KTV3500大型健身2500大型餐饮5000儿童零售/娱乐4000万达商业综合体主力店业态及面积构成万达商业综合体主力店业态及面积构成商业地产知识系列讲座8585订单地产模式的优势订单地产模式的优势订单地产模式的优势周密整合联合发展联合发展联合发展联合发展技术对接技术对接技术对接技术对接平均租金平均租金平均租金平均租金满场开业满场开业满场开业满场开业技术对接先租后建共同选址战略伙伴技术对接先租后建共同选址战略伙伴如何通过招商实现真正的“订单地产”如何通过招商实现真正的“订单地产”8787合作伙伴合作伙伴战略战略合 作伙伴合 作伙伴紧密型合 作伙伴紧密型合 作伙伴战略合作 中小店铺战略合作 中小店铺1、万达目前主力店业态及商家A 百货：B 超市：多元C 专卖店国美电器 运动100 D 娱乐万达影城 大玩家室内娱乐中心 大歌星量贩式KTVE 健身休闲一兆韦德 韦德伍斯F 餐饮青岛良友 宁波石浦 成都红杏 G儿童类零售零售餐饮娱乐餐饮娱乐主要合作伙伴主要合作伙伴 未来娱乐类消费娱乐类消费体验式消费体验式消费1.万达的商业地产产业链1.万达的商业地产产业链五、万达商业地产的三个核心优势五、万达商业地产的三个核心优势2.2.万达商业地产的盈利模式万达商业地产的盈利模式3.万达丰富的商家资源3.万达丰富的商家资源谢谢大家谢谢大家